💖 2018-19北市萬華區不動產參觀心得~東騰元町💖
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自從上一篇租金報酬計算分享後，很多讀者來信希望MissQ多分享實際看屋心得及報酬率計算，但每個人其實熟悉的區域有限，今天要跟讀者分享最熟悉/最看好區域之一萬華，與讀者分享我自身的研究數據(文長)
📌西區興起帶動人流, 捷運人次年成長率2位數 (下圖)(東區處於衰退)
這幾年大家再討論西區崛起，東區沒落房租太貴，拿出實際的數據最準, 觀察下圖 近五年西門町與龍山寺捷運年度進站人次(不計算出站人次 以免重複一倍計算)104-2018年總成長率分別為16%及15% 相比同期間忠孝復興/忠孝敦化/南北車站都是衰退 (6.4%)/(5.5%)/(1.3%)
📌西區成長力道強勁：人流/ 金流增加 高店面租金拉高住宅租金
因為西門町的店面租金高居全台第一，每坪最高價2萬以上，相較於台北市東區平均租金1.5萬，高了3成，更不用拿西門町去比其他更次等級商圈租金，租金拉動商圈擴大西門町範圍越來越大，成為台灣一級商圈，店面租金拉動住家租金
📌雙子星開發案
台北雙子星2019年12月中已經跟藍天簽約，預計完工之後，屆時西區除了觀光人口，將加入新增辦公人口/外資進駐，觀光加上辦公人口，相信西區有機會能更上一層樓

🔔MissQ看好北萬華區的發展，以西門町與龍山寺商圈範圍參觀此區建案，鎖定2房/1房做為長期置產使用，預計持有2025年台北雙子星完工之後
因為西門町寸土寸金，目前完全沒有新建案， MissQ移至龍山寺捷運站附近1-2房(希望不買車位/本身依賴大眾捷運)，總價1500萬以下，單坪價格62以下 ，2018-2019參觀很多建案富都新伸/榮耀天邑/都美艷/川悅/新碩鼎和/都美艷，很多已經完銷/或是必須要買車位後預算破表
🔔近期MissQ參觀新開案東騰元町，目前最低總價的建案，東騰提供小坪數，不買車位的選擇，建商標榜不二價 ＭissQ 拿到的價單是18坪一房一廳 總價1097 八樓
觀察591租金，也非常驚訝萬華現在一房新屋租金2.6萬，假設租金包含管理費，扣除管理費一房保守估計出租2.4萬，年租金28.8萬(不考慮其他稅負)
🔔租金報酬率計算
📌假設完全不貸款報酬率: 24K*12=28.8萬，報酬率2.62% (28.8萬/1097萬)
📌假設8成貸款報酬率:
自備220萬/8成貸款 877萬，以房貸利率1.6%計算，每年利息為14萬，淨租金為 14.8萬，8成貸款後租金報酬率為6.7%(14.8萬/220萬)
📌租金報酬率是假設房價沒有任何漲跌幅情況 ，只有租金報酬率
隨者西區及台北車站未來越來越國際化趨勢，假設房價沒有上漲，租金報酬率為6.7% ，若有房價上漲/下跌將另外增減報酬率

MissQ認為目前萬華的房價是反映目前環境的居住品質，及一般民眾所停留的環境不佳的印象所形成價格，若對該區環境未來有機會改善，低價很可能不在是低價，房價會隨著環境及建設改善而上升，對西區未來有成長信心的讀者，可以去那裏走走，感受一下台北市西區的變化

最後提醒一點: 萬華屬於都更的區域，因為區域發展並非一刻三更可以完成，都需要5-10年時間證明，不動產都是需要長期資金來投資，不適合短期內買賣

🙋《投資金律》真希望20歲就懂，投資理財最常見10個問題
📈透過《投資金律》這本經典書籍替年輕的自己指點迷津
🖼️圖文版：https://readingoutpost.com/the-four-pillars-of-investing/
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【經典重讀】
近期美中貿易戰等國際新聞，以及上沖下洗的股市表現，促使我找了個週末重讀一遍《投資金律》，這本我認為堪稱定心神針的經典投資書籍。回顧投資的基礎觀念之餘，也記錄自己踏入投資領域的困惑與轉變，也設想如果20歲的我就能懂該有多好的10個問與答。
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【對投資理財的困惑與轉變】
遙想自己在學生時期，只要聽到「投資理財」四個字，總是敬謝不敏，壓根連碰都不願意碰。怎麼會這樣？我出身台灣後山純樸的公務員家庭，周遭親友長輩總是耳提面命投資很危險，信手捻來滿山滿谷在投資股市跌跤的真實案例，現金為王的概念在我心中不斷成形。因此，以前的我是一個完全的風險趨避者，認為這種發大財的事情跟我毫無關係。

踏入科技業職場一段時間後，開始看到各式各樣的投資管道，有人在選個股、有人在玩選擇權、有人在玩期貨、還有更多人在買房。看到人們透過這些投資方式侃侃而談賺了多少、投報比多高，自己工作領薪水傻傻存定存的心開始動搖。內心的小惡魔開始呼喊：「該不會，我也能發大財？」自此便開始遍尋投資方法，希望能掌握箇中訣竅。

雖然在職場打滾了好幾年，卻滿手現金和儲蓄險。因此開始打聽很多名師和名牌，探詢很多線上、線下課程，都動輒數千數萬元。但身為一個完全的風險趨避者，自然是半張股票都沒買、半堂課都沒上，現在回想起來仍感到慶幸。最後，我挑了最便宜的方法：先看書。其中這本《投資金律》屬於難易適中、論述有據，如果在20歲就能接觸到它，對於投資甚至人生的態度必然大幅改觀。
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【關於投資理財的10個問與答】
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１．投資可以致富嗎？
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可以，但不是唯一目的。作者威廉·伯恩斯坦（William Bernstein）在這本書以及《投資人宣言》都這麼說：「投資的目的並不是要變得大富大貴，而是避免年老得過著窮困潦倒的生活。」對投資的觀念就該如此單純，「不要想著贏，要想不能輸」。

正確期望應該是，投入資金並長期持有企業股份，承受市場短期波動的煎熬，享受資產受時間累積帶來的複利成長，獲取與市場成長同步的報酬。對於市面上任何標榜著「打敗市場」、「一夕致富」、「穩賺不賠」的投資話術，抱持著絕對的懷疑（或轉身逃跑）。

如果認真經營的企業每年頂多獲得6%到8%的平均報酬，我們怎麼會貪心地認為，自己可以做點功課就獲得超額報酬或每年18%？作者也感嘆道，對於多數投資人來說，要放棄一舉致富的想法簡直難如登天。
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２．投資理財該從何開始？
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從建立紮實的觀念開始。一般來說，個人理財有四個領域：儲蓄，投資，保險，稅務。其中最令人精神為之一振的，非「投資」莫屬。除了基本功的儲蓄觀念之外，從《投資金律》做為學習投資的第一步，是我做過最正確的選擇之一。

英文書名「投資的四根支柱」（The Four Pillars of Investing）顧名思義是作者會從四個面向切入，帶讀者建立起紮實牢靠的投資觀念。四根支柱分別是：投資理論、投資歷史、投資心理學、投資產業（金融業）。

學習理論，讓自己瞭解投資本質的意義，認識不同的投資標的，認清風險與報酬之間密不可分的關係。
學習歷史，可以避免重蹈覆轍，學到歷年來市場各種劇烈的漲跌背後，當下的社會氛圍以及群眾心態。
學習心理學，認識到人類這種不理性的生物，如何受趨吉避凶的本能影響，步上追高賣低的悲慘境地。
學習產業，知道金融投資業跟你之間存在明顯的利益衝突，避免自己的投資報酬受到不必要的費用給侵蝕。
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３．哪種投資標的是最好的？
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視自己的投資心態而定，我認為是股票配債券。書中介紹到，一般所謂的投資標的，可大致區分為四個類別：債券、股票、房地產、原物料。

債券就是「債」，一般而言，債券有其極限：投資者至多只能收到利息，等時間一到就收回本金。相對來說，股票則意味著可分享特定公司在未來的經營利潤，如此一來，報酬收益可能沒有上限。

投資房地產分兩類，買下實際的不動產收租或轉賣（一棟房子或店面），以及買進不動產投資信託（REIT）做為類似股票的方式持有。前者需要承擔較高的風險，後者則擁有較高的流動性。

原物料則是例如黃金、白銀、原油之類的期貨商品。這種投資策略，我認為長期來說不如股債配置來的簡單暴力，而且恐怕更費心神操作，不適合普通上班族的投資人。
股票搭配債券的組合，既單純又有效。

以長期投資策略來說，搭配比重較高的股票當作報酬成長的火車頭，搭配低比重的債券，降低資產的波動。書中也介紹了人生各個階段（職場新鮮人、壯年人、即將退休、已退休），適合配置的投資組合比例。
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４．投資股票到底是怎麼一回事？
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持有股票等於持有企業營運的獲利。書中說明，投資股票這件事的本質，就是企業實際營運的股息加上未來的盈餘成長，是真金白銀的企業經營報酬，而不是用來投機的金錢遊戲。

巴菲特的恩師、華爾街證券分析之父班傑明．葛拉漢在經典投資名著《智慧型股票投資人》曾說過：「要透過投資賺取真金白銀，就像絕大部分在過去賺來的，並非靠買買賣賣，而是靠擁有並持有證券，收取利息及股息，還有價值的長期增長。」

所以，長期持有，可以享受企業帶來的經營報酬。短線進出、擇時進出的方式不是在投資，而是在玩數字遊戲，更像在賭博。陷入短線遊戲的人，容易落入金融投資產業的成本陷阱裡，成本對於獲利的侵蝕，才是最可怕的隱藏殺手。
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５．選股技巧可以帶來更好的投資報酬嗎？
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恐怕不行。書中舉了退休基金的例子，很淺顯易懂地解說這個盲點。一般國家政府籌辦的退休基金，其資金規模動輒數億元以上，能掌管這些基金的經理人都是萬中選一的業界高手。然而他們是怎麼操作的呢？

以美國1987到1999年間的243檔退休基金為例，它們的資產配置大約是六成股票、四成債券。作者用同樣是六、四股債比的指數來比較，發現這十年間，90%以上的退休基金，其績效都輸給指數。近年來，大多數的退休基金都改採「指數化操作」的方式經營，不再靠經理人選股，而是單純追蹤指數為主。

作者因此調侃道，散戶似乎沒弄懂這件事：如果全國最大的共同基金與退休基金，在充分資訊、徹底分析與高速電腦的協助之下，都沒辦法正確選股，你認為自己有多大的機會？
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６．哪種投資股票的方式最好？
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低成本指數型被動基金。延續上面的問題，作者用許多章節繼續比較這兩者，有專業經理人選股的共同基金、以及指數型被動基金。共同基金指的是你常聽金融機構在宣傳的「買基金等於一欄子股票，幫你用某某策略投資於某某市場，過去績效多麼亮眼且未來潛力十足」。

結論是，由專業經理人操刀的共同基金，幾乎沒有證據顯示，專業投資經理人擁有所謂「正確選股的技術」。巴菲特著名的跟對沖基金的世紀賭局，五支專業經理人操刀的基金，十年累積下來的績效遠輸給標普S&P500指數型被動基金。

作者再次提醒到，想要獲得令人滿意的報酬，最可靠的方法就是「指數化」（投資整個市場），在台灣股市比較類似的標的就是「台灣50ETF」。巴菲特在2016致波克夏股東信也這麼說：「投資人 — 無論大戶或散戶 — 都應該堅持於低成本的指數型基金」。

兩種策略最大的差異，除了經理人的心理因素之外，就是「費用成本」。共同基金的管理費用一般比指數型被動基金高（大約是2%比0.25%）。投資界的傳奇約翰．柏格在《約翰柏格投資常識》這本書用著名的「蒙地卡羅法」，模擬使用兩種策略長期投資的差異，明顯看投資期間一拉長，在50年的終點線主動管理式共同基金僅剩下2%的勝率。
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７．只有一點錢該如何投資？
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努力儲蓄，降低費用比例。首先，清楚瞭解自己的投資目的是「為了未來的消費而延遲目前的消費」，因此趁年輕就開始儲蓄、且減少不必要的開銷花費。注意聽的話，可以發現市場上散播著一種想法：「本金小的人就是要靠壓重注才能翻身。」

聽起來似乎很有道理，但這番話不正是傾家蕩產的賭徒會說出來的？這種話通常也是生存者偏差之下的倖存者說的（或是跟你收學費的股海名師），陣亡者則會要你別再碰股票（例如隔壁老王或遠房伯父）。

無論是大額或小額資金，累積儲蓄半年甚至一年一次，投資台灣的指數型基金、複委託購買海外指數型基金，或者開立美國卷商自己購買。降低買入的頻率是降低交易的佣金與手續費，選擇指數型基金則可以把費用更進一步壓低。

我自己額外的心得是，閱讀就是最便宜的投資。閱讀除了可用於投資自我成長之外，也可以讓你學習到廣泛的理論、歷史、跟人性，我如果能給20歲的自己一個衷心建議，莫過於靜下心來好好地讀過經典投資書籍。少少的幾百元書籍，通常抵過數千數萬的課程費用（選書則是另外一門學問）。
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８．我該多久檢視我的投資績效？
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越少越好。作者對於投資心態的建議是，盡量不要太過在意短期損失，而是盡可能分散投資來避免較差的長期報酬（例如投資整體市場的指數型基金）。專注在整體的投資組合上，而不是個別的投資標的。每年都應該計算一次投資組合的整體報酬。

舉個比較生活化的例子，我沿用《隨機騙局》這篇書評提到的範例：以蒙地卡羅法計算出一個報酬15%，波動性10%的市場，在不同時間尺度下成功（上漲）的機率。

假想我們就是身在其中的投資人，如果每分鐘都盯盤看，上漲機率只有50.17%，則每天會經歷241分鐘上漲的好心情，239分鐘下跌的壞心情。

如果每個月才看一次，我們會有67%得月份看到上漲，則每年會經歷8個月上漲得好心情，4個月下跌的壞心情。

更甚者，每年才檢視一次績效，則在接下來的20年中，我們將體驗到19次的驚喜，只有1次的不愉快！

因此，如果頻繁地關注市場，帶來的痛苦將遠比快樂多。所以，從理性的角度出發，每半年到一年才關注市場，其他的時間拿去做豐富自己生命的事。以我自己歷年來的投資經驗來說，這個結論真是屢試不爽。
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９．為什麼即早投資很重要？
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年輕就是本錢，時間就是魔力。時間對於投資的複利效應有非常顯著的影響，舉25歲開始投資以及35歲才開始投資兩個例子來看。

假設市場的報酬率以5%計算，從25歲開始每年投入10萬，連續投入10年然後停止投資（總共投入100萬），到了65歲這筆資產會成長到614萬。

如果在35歲才開始每年投入10萬，也是連續投入10年然後停止投資（總共投入100萬），到了65歲這筆資產只會成長到377萬。同樣投入的總額，40年後兩者卻存在237萬的差異，就是時間的複利效應所導致。

即早開始學習投資的觀念也非常重要，對於職場與生活的人生觀也會有所改變。以職場為例培養看長不看短的心態，開始關注自己的長期成長、忽略短期雜訊；心中一旦有自己數年後想具備的能力與樣貌，就不會因為短期的困難跟挫折而感到難以跨越。
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１０．可以靠投資理財提早退休嗎？
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可以。作者提到，儲蓄與投資永遠不嫌早，大部分的工作者到四十歲後才開始為退休儲蓄，結果發現，沒辦法按照自己的規劃退休。我們該專注長期的思考模式，以終為始，先看見終點線的樣貌，逆向回推自己的投資策略與配置。

書中舉年輕的依芳、壯年的阿泰、快要退休的艾達為例，說明不同的人生階段可以採取的資產配置策略，以及應該選擇怎樣的退休帳戶來避免不必要的稅務。當你把退休規劃的藍圖展開來檢視，才會知道提早退休不是遙不可及的偉大夢想，而是從現在開始每天需要執行的微小行動。

若談到提早退休的投資方法，最近讀過另一本書《不被工作綁住的防彈理財計畫》說明更加詳細。書中遵行「FIRE」財務獨立、提早退休的投資方式，我自己也去研究了許多成功案例，10個人裡面有11個人採取指數型被動基金，這個投資方式的效果跟威力不證自明。
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【後記】

我採取股債配置的指數型被動基金策略，從2017年投資至今見過-15%的總資產跌幅，也看過了+15%資產升值的市場榮景。在這些高低點的當下，我靜靜地觀察新聞媒體、親朋好友、股市專家的心情和言論，發現書中的許多論述實在是精確的不得了。

也幸虧從《投資金律》學習到的基礎投資知識，建構起無懼市場風浪的投資計畫，目前不但獲得令人滿意的報酬，也持續穩定地邁向設定的財務目標。採取指數化投資最大的好處，莫過於每天能夠安心睡覺、專心工作、做自己喜歡的事，偶爾回頭看一下投資帳戶然後莞爾置之。

文章的尾聲，列出協助建構我投資信心跟基礎的經典好書：作者的續作《投資人宣言》以及他的推薦書單《漫步華爾街》、《約翰柏格投資常識》、《投資終極戰》。我額外推薦淺顯易懂的《綠角的基金8堂課》以及養成宏觀投資觀念的《夠了》。除了這篇文章的10個常見問題外，相信你也能從這些書中找到屬於自己的答案。

💖 2018-19北市萬華區不動產參觀心得~東騰元町💖
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自從上一篇租金報酬計算分享後，很多讀者來信希望MissQ多分享實際看屋心得及報酬率計算，但每個人其實熟悉的區域有限，今天要跟讀者分享最熟悉/最看好區域之一萬華，與讀者分享我自身的研究數據(文長)
📌西區興起帶動人流, 捷運人次年成長率2位數 (下圖)(東區處於衰退)
這幾年大家再討論西區崛起，東區沒落房租太貴，拿出實際的數據最準, 觀察下圖 近五年西門町與龍山寺捷運年度進站人次(不計算出站人次 以免重複一倍計算)104-2018年總成長率分別為16%及15% 相比同期間忠孝復興/忠孝敦化/南北車站都是衰退 (6.4%)/(5.5%)/(1.3%)
📌西區成長力道強勁：人流/ 金流增加 高店面租金拉高住宅租金
因為西門町的店面租金高居全台第一，每坪最高價2萬以上，相較於台北市東區平均租金1.5萬，高了3成，更不用拿西門町去比其他更次等級商圈租金，租金拉動商圈擴大西門町範圍越來越大，成為台灣一級商圈，店面租金拉動住家租金
📌雙子星開發案
台北雙子星2019年12月中已經跟藍天簽約，預計完工之後，屆時西區除了觀光人口，將加入新增辦公人口/外資進駐，觀光加上辦公人口，相信西區有機會能更上一層樓

🔔MissQ看好北萬華區的發展，以西門町與龍山寺商圈範圍參觀此區建案，鎖定2房/1房做為長期置產使用，預計持有2025年台北雙子星完工之後
因為西門町寸土寸金，目前完全沒有新建案， MissQ移至龍山寺捷運站附近1-2房(希望不買車位/本身依賴大眾捷運)，總價1500萬以下，單坪價格62以下 ，2018-2019參觀很多建案富都新伸/榮耀天邑/都美艷/川悅/新碩鼎和/都美艷，很多已經完銷/或是必須要買車位後預算破表
🔔近期MissQ參觀新開案東騰元町，目前最低總價的建案，東騰提供小坪數，不買車位的選擇，建商標榜不二價 ＭissQ 拿到的價單是18坪一房一廳 總價1097 八樓
觀察591租金，也非常驚訝萬華現在一房新屋租金2.6萬，假設租金包含管理費，扣除管理費一房保守估計出租2.4萬，年租金28.8萬(不考慮其他稅負)
🔔租金報酬率計算
📌假設完全不貸款報酬率: 24K*12=28.8萬，報酬率2.62% (28.8萬/1097萬)
📌假設8成貸款報酬率:
自備220萬/8成貸款 877萬，以房貸利率1.6%計算，每年利息為14萬，淨租金為 14.8萬，8成貸款後租金報酬率為6.7%(14.8萬/220萬)
📌租金報酬率是假設房價沒有任何漲跌幅情況 ，只有租金報酬率
隨者西區及台北車站未來越來越國際化趨勢，假設房價沒有上漲，租金報酬率為6.7% ，若有房價上漲/下跌將另外增減報酬率

MissQ認為目前萬華的房價是反映目前環境的居住品質，及一般民眾所停留的環境不佳的印象所形成價格，若對該區環境未來有機會改善，低價很可能不在是低價，房價會隨著環境及建設改善而上升，對西區未來有成長信心的讀者，可以去那裏走走，感受一下台北市西區的變化

最後提醒一點: 萬華屬於都更的區域，因為區域發展並非一刻三更可以完成，都需要5-10年時間證明，不動產都是需要長期資金來投資，不適合短期內買賣

130526台視 台北忠孝商圈 每坪租金破3萬稱冠
影片網址→http://youtu.be/P3acThfnBk4

感謝記者楷元的採訪，為什麼買比租划算呢？因為......租金80萬/月=960萬/年投報率3%=3億2000萬投報率2%=4億8000萬(一般投資客進場買台北市的店面，至少希望獲得的報酬率)

我們再以25.25坪，單價1000萬來計算，(新聞報導都說那一帶店面一坪都破千萬)等於2億5250萬，換算投報率=3.8%

結論1.黃金地段(房子增值速度快，保值抗跌)2.高投報率(付房貸約莫2%還有剩餘零用錢，養房輕鬆無負擔)3.所以........買比租更划算，假設你有那麼多現金的話。

以下是新聞報導......↓

記者 黃楷元：從台北忠孝敦化站出來，這一帶是全台灣店面最貴的地方，假設你一個月薪水是3萬元，告訴你，你很可能一坪都租不起。

用寸土寸金來形容台北市忠孝東路四段一點不為過，附近有捷運站，交通便利，而在統領、明曜百貨、微風忠孝館三大包圍下，這個地點就出現了全台的店王，月租金每坪高達31679元。

整間店王月租金80萬元，以租金占營業額最多1/4計算，每個月營業額得衝破300萬左右，也就是每天得賣到10萬元的衣服。

台中的店王則出現在大墩商圈，月租金每坪接近1.3萬，高雄的裕誠路則是因為有捷運巨蛋站還有瑞豐夜市加持，每坪也衝破一萬。租金高的嚇嚇叫，但房產專家建議，如果口袋深，買比租更划算！

房仲業者 陳泰源 表示：收這1個月80萬的房租，繳完房貸之後還有剩，還有零用錢。

不過這樣的金額也不是小本生意負擔得起，這些店王的投資報酬率都還有增值的空間，有興趣的投資客，或許可以多觀察一陣子，再下手。

網址→http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/63660503