我在退伍後的第10天就開始在瑞豐夜市擺攤，用6年的時間經歷 租房開店、揹店面貸款、學習摸索出國進貨、被騙貨款、生意失敗，最後黯然退場離開瑞豐夜市，轉投資店面不動產，再經過4年與市場的掙扎妥協，僥倖存活了下來，不至於孑然一身。(目前已空手於不動產市場)

我是在17年前，2004年四月退伍。
天呀，我現在隨便回憶一件事情都是十幾二十年前的故事耶，真的老了。

※ 瑞豐夜市不會倒的，主要是目前的地主肯不肯共體時艱減收地租，若是地主堅持不減租，那也收不到來自主委匯集攤商們的租金，因為 攤商跟著主委→主委面對地主，「瑞豐夜市」這四個字是跟著主委，不是跟著地主，瑞豐夜市已經有近40年的歷史，曾經更改過3處以上的位置，目前 瑞豐夜市 的所在地若改名為「巨蛋夜市」，就是這麼神奇，從此沒落的機率會很大。

新聞內容：
https://ctee.com.tw/news/life/471825.html

■ 【還能買房投資嗎？】

二十六歲，懵懵懂懂買下第一間房子。

因為家裡缺乏投資理財的教育，我其實不懂買房的眉眉角角，只想在新北有個地方可以住。

這已經是西元2000年的事了。

當時買在汐止24坪的中古屋，房價300萬，房貸利率記得是7%左右；扣掉自備款80萬，我一個月負擔15,000元的房貸。

那時候我正在創業，經營第一家火鍋店。

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「投資買房」的啟蒙，是因為我第二家店的房東。

2002年，我開了第二家火鍋店，這家店的房東大我二十歲，他是個創業的大叔。

他和我說：「開餐廳，只能讓你賺小錢；想要有錢，一定要懂得投資房產！」

大叔是經營五金門窗的生意，然後把本業賺到的錢拿去投資店面。

他很熱心的算給我聽：

“一千五百萬的店面，他和銀行貸款一千萬，租給我們一個月六萬；等於是房客在幫忙繳銀行的貸款和本金。”

之前，他也是這樣的操作，用五百萬的自備款買了店面，租給別人做生意，四年後他把店面賣掉賺了五百萬，年化報酬率將近15%。

大叔的眼光不錯，選到店面都增值不少；靠著店面的買賣，他賺了不少錢。

聽到賺錢，金牛座青年的眼睛都亮了，開始對房產產生了興趣。

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汐止那間房子，住了八、九年後我就賣掉了。

那是第一次靠賣房賺到錢；我把這些錢，拿來當頭期款，買下台北市內湖的房子。

隔年，我把開廣告公司賺到的錢，買了中原大學附近的兩間套房當包租公；每年的租金投報率有7%。

兩年後，我把兩間套房賣了，賺了一倍。

2014年左右，我又陸續買了汐止、桃園南崁、中壢平鎮的房子。

不過，這兩、三年已經陸續把這些房子脫手了。

26歲到現在，我買賣過九戶房子，菜鳥也熬成熟手了；一直到現在，我都還是把看房當成休閒娛樂之一。

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有三十初頭的粉絲私訊我：

「崴爺，我創業賺了一些錢考慮要投資房產，請問房產還可以投資嗎？」

我想，我應該可以分享一些經驗值給他。

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崴爺剛提到那些賺錢的往事，都發生在2014年前；現在房產投資的大環境，已經和2014年之前遍地是黃金的年代大大不同了。

前面崴爺提到，房東大叔「買店面」的獲利模式，現在已經行不通了。

在房東大叔那個年代，大部分的行業一定要有「實體店面」才能做生意；但現在的電商時代，對實體店面的需求大幅縮減，供過於求，到處都可以看到待租的店面。

加上現在的「店面」也不知道在貴什麼，買店面的投報率根本划不來，也不好轉賣。

我個人覺得，靠投資店面賺錢這件事，已經是北風北了。

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那買個小套房、小宅當「包租公」呢？

崴爺很愛做功課，查了很多北部「房價」和「租金」的行情，

以西門町附近為例，五年左右的十多坪套房，每月租金在兩萬左右，房價落在八百萬左右；換算投報率大概3%左右。

我之前中壢平鎮的房子，我的租金投報率大約也在3%左右。

一般來說，現在當包租公每年的投報率大約是在2%~4%之間，只比銀行定存略高。
(我省略了土地稅、房屋稅、租屋閒置期的費用)

這樣的投報率水準，只能你抵銷通膨，說白了，只有「保值」的效果，並沒有高獲利的可能。

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很多投資客，其實並沒有在care租金收益的；因為他們更在意「房價增值」。

但是那種房價飆漲的時代紅利，早就沒了啊。

2014年之前，沒有「實價登錄」機制，大家買房、賣房的價格有很大的灰色地帶。

以前，你可能遇到一個菜鳥或不了解區域行情的買家，願意用高於實際行情的價格和你買房，讓你賺到很高的價差。

但現在，實價登錄透明揭露中古屋交易的價格，讓投資者沒辦法偏離市場行情「賣太貴」，大大減少獲利的空間。

最麻煩的就是「房地合一稅」了。

2014年之前，你一買到房，看到市場價格不錯，就立刻脫手賺價差。

但如果你是在2016年1月1日以後買入房子並賣出：

持有房子未滿1年，獲利的部分要扣45%增值稅；
持有期間1～2年，要扣35%增值稅；
持有期間2～10年，稅率是20%；
持有期間超過10年，稅率15%。

例如：你用2000萬購入房子，持有一年半就用2100萬的價格脫手，雖然帳面上賺了100萬，但扣掉35％的房地合一稅，實際上只剩下65萬的獲利。

這65萬還要扣除買、賣時的規費、手續費(十多萬跑不掉)；還有銀行貸款的違約金、裝潢費；甚至如果你透過仲介賣房，還要支付仲介費用。

扣除這些交易的隱性成本，你根本沒有獲利空間。
(而且前提是房價要漲才行)

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這樣一路看下了，是不是覺得投資房產真的沒那麼好賺。

我們長輩們，年輕時只要買對了房子，就能一輩子不愁吃穿；但我們這個年代，已經沒有這樣的神話。

現在把同樣的資本拿去投資股票或ETF，獲利可能都比買房還好。

更何況買房之後，一大筆資金就被卡在那，要用錢時也沒那容易變現。
(賣房之後，至少要一個半月以上才能拿到現金。)

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「但是，崴爺你幹嘛還買房投資呢？」

好，問到重點了。

我這幾年在做投資的重新配置，把以前買在「蛋白區」的房子都賣了。

把部分的資金配置在股市，把部分資金轉購入台北市的房子拿來出租。

我當然知道，租金投報率頂多就是對抗通膨而已；但崴爺太了解自己的性格了！

在投資上我蠻敢衝的，而且常常三心二意，缺乏長期投資的毅力；去年二月~六月的股災期間，我就發現自己這樣的投資缺陷。

所以，我才決定把部分的錢，拿來買蛋黃區的房子。

一、 因為蛋黃區的房子相對保值；我不用太擔心踩雷。

二、 買了房子後，它沒那麼容易變現，還有實價登錄的緊箍咒，讓我不會短期就想賣房。

這時候買房投資的「缺點」，對我而言變成了「優點」。

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我買房的目的，是讓我「守成」和「保值」。
(打從心裡已經放棄增值的可能)

雖然股市投資更好玩刺激，也更有機會短期獲利；但股市如浮雲、看過很多過路財神的案例。

另外，我的個性太浮動，所以買房投資是針對我自己個性缺失，所做的決定。

所以，如果你想靠投資買房賺大錢，基本上很難啦；但如果你和我一樣，有點錢就手癢、愛亂投資，那就選一個蛋黃區的房子，好好地把錢鎖在那裡。

#我寫太長了
#看完的人真的太強了

【跟著全聯路易莎卡位分享】
走進板橋的日勝好市吉，發現坐擁4萬坪的花園綠意，還有不少大品牌進駐，加上周圍的四大商圈，就流量效益來講，是蠻好的投資店面標的➡https://reurl.cc/6lm7XV

180620蘋果 大直SNG哥搞連線拉人脈 陳泰源還清200萬債務
蘋果原影→https://youtu.be/E1dWikEjyoQ
新聞網址1，有影片→https://tw.appledaily.com/new/realtime/20180619/1364583/
新聞網址2，有影片→https://tw.appledaily.com/finance/daily/20180620/38048235

有如房市縮影的房仲執業家數，近5年走勢呈現一個倒V型，最新資料顯示，今年4月全台房仲店數落在6331間，雖然相較去年同期的6323間回穩，但相較2015年同期高峰約6900間，仍未回水準。房仲業者指出，房仲店數其實是房市延後表現的數字，止跌回穩雖然沒有大幅上升，表示市場已回正常軌道。

黃阡阡／台北報導......↓

不動產經紀業資訊顯示，今年4月全台房仲店數落在6331間，略高於去年同期的6323間，而房仲業百花齊放時期的2016、2015年，有高達6634、6894間的水準，就連2014年同期，全台也有6579間房仲店數。

住商不動產企畫研究室經理徐佳馨指出，相較於成交價量，房仲由於靠成交的服務費用經營，能做為市場興衰的反應指標之一，房仲店數經過多年的下修，總算在近期止跌回穩，顯見房地產市場最壞狀況已經過去。

為了撐過最壞時期，第一線的房仲業者最有感，美商ERA不動產經理陳泰源，除了主要賣台北市大直區物件外，也是外界熟知在Youtube上，猶如電視台記者SNG現場連線介紹物件的房仲。

陳泰源說，台北市大直區總價高，也是台北市指標住宅區之一，因此房市下修的第一時間最有感；以平均成交狀況來說，房市巔峰期每2~3個月就能成交1件，但房市一走下坡，平均半年才能成交1件，「而且當時不是價格能談，是連看屋的人都沒有。」

至於如何撐過這個時期，陳泰源除了積極開發客戶，也透過拍影片的方式看屋賣房，吸引到不少消費者的注意，但要談起他當房仲的原因，就要回溯至過往參選市議員敗選，20多歲就背起200萬元債務。

陳泰源說，「當時想要償還債務，領固定薪水是不行的，所以就想說做業務，至於選擇房仲業，主要是想在做業務之餘，培養高資產族的人脈。」

為了行銷手上的物件，他選擇最沒行銷成本的網路影片。口才流利的他，從8年前入行至今，請不同的同事幫忙掌鏡，僅簡單的用手機拍攝，約5至8分鐘的短短影片，但最特別的是，他使用了電視台記者現場連線手法，詳細地介紹房屋內部格局，內容相當活潑，廣受顧客歡迎。也讓其他同業開始引用他的手法推銷物件。

陳泰源說，自己手上的客源，最高紀錄有高達7成，都來自觀看影片的屋主，隨著口碑的建立，老客戶介紹新客屋的比例漸高，來自影片觀看的客源比也逐漸下降。現在陳泰源早已把300萬元債務清償，往後則考慮投資店面。

高昂的債務還清，房市也雨過天晴，陳泰源說，以第一線的有感市況來看，整體買氣確實有變好，從2017年底到今年年初，看屋族群陸續出籠，降價換成交是目前的交易關鍵。

徐佳馨表示，相較於過去的百家爭鳴，經歷市場空頭洗禮留下的業者，也有其生存之道，除對專業提升之外，對消費者服務與自我能力提升更為要求，也相信當市場由燦爛歸於平淡之後，對產業將有正向發展。

除了買氣持續出籠，台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰指出，2016年房地合一稅預告上路，多項不利房市稅制頒布，加上政經局勢動盪，房仲店家數出現逆勢走衰折點；但近年市場回溫，加上各加盟品牌打出轉招牌優惠，開店成本降低，也是房仲店數出現止跌現象的原因之一。

141007中天 松山線出口面對面 遭質疑：設計有事嗎？
影片網址→http://youtu.be/Cid8Oc3Y0do

感謝記者 陳韻雯 的採訪，另外補充，我身邊有客戶發生過，知道某捷運在蓋ing，還沒蓋完成，就出高價買了店面，結果，捷運出口一設立，糗了，馬路對面的人潮只能看到捷運出口，店面完全被遮住，連招牌都不太能看得見。雖然許多投資店面的人喜歡買在捷運出口處，但建議等捷運出口蓋好之後再買。

以下是新聞報導……↓

來到即將通車的捷運松山線，南京復興站出入口設計被質疑「有事嗎？」

記者 陳韻雯：兩個相望的捷運站出口到底有多近？123456789~10，以女生的步伐來說大約只有10部距離。

台北市捷運工程局 陳俊宏：一個出口是往下，一個是往上。

不只南京復興站，信義安和站也有相同狀況，兩個出口只隔一條街，一出一進，有民眾想進站，跑錯邊，趕緊調頭。

台北市捷運工程局 陳俊宏：人行道寬度不足，還有整個結構的長度不足。

實際測量，南京復興站出口大約345公分寬，人行道約730公分寬，蓋雙向出口，勢必卡滿人行道。

其實捷運出口人人搶，可是很熱門的。

房仲業者 陳泰源 表示：大概會落差1成左右，交通太方便啦！走路兩三分鐘就到捷運站嘛！而且在捷運站附近一定是各行各業的生意都很好。

捷運出口開幾個，看人潮流量，開在哪兒？牽涉各方角力，面對面的出入口絕對不瞎，而是處處眉角。

網址→http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/79961004

140616TVBS迷你店王 士林夜市4.52坪賣2035萬

感謝記者 王薏絜 的採訪，與薏絜認識至少2年，但卻也有1年不見了，不過網路上卻持續保有聯絡，說到士林店面，最主要是因為近幾年陸客觀光人數暴增所影響，加上特別是小坪數，不到5坪，一坪+10萬，總價看來感覺也還好，所以單價才能衝那麼高，因此，結論心得就是，要投資店面，盡量鎖定小坪數，好脫手，單價又容易拉高。

以下是新聞報導......↓

房價居高不下，根據最新實價登錄顯示，台北市租賃比率達到24.04%高於五都近五倍，顯示房價高，民眾轉買為租，而最新資料中，有多筆迷你土地和店面成交，其中士林夜市有間只有4.52坪店面以2035萬成交，每坪450萬，擠進北市前五名店面。

人潮絡繹不絕的士林夜市，即使是平常日店家生意依舊不錯，根據內政部新公布的實價資料，其中有個迷你店面相當引人注目，就是士林夜市大東路上有間4.52坪店面，以2035萬成交，每坪450萬創士林夜市每坪單價新高，也擠進台北市前五名店面，前三名都位在中正區，像是開封街和忠孝西路，而第四名就是士林夜市的迷你店面。

房仲業者陳泰源：「近幾年這個陸客他有大幅度，觀光客有大幅度成長，再加上說它其實離故宮很近，那其實觀光客去故宮那邊逛完，就一定勢必他會去士林夜市，所以等於是說觀光客的加持，導致它會有一個這樣的新高價。」

房仲表示士林夜市觀光區位好，而台北市單價前五高，之所以落在站前商圈、士林夜市，主要是因為這兩個商圈低總價店面多，釋出量也多，容易寫下天價，不過台北市房價太好，讓很多民眾「轉買為租」，根據最新一波實價登錄資料，台北市租賃比率達到24.04%，和新北市、台中、高雄等五都大都在2%~5%左右相比，高出近五倍。

房仲業者陳泰源：「大家會判斷說，未來房價可能有下跌的趨勢，因此就算有錢買房子的人，他都會想觀望。」

房價高讓人吃不消，不少民眾等待房價好時機再出手，只好退而求其次，轉買為租。

新聞網址→http://news.tvbs.com.tw/entry/535538

部落格網址→http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/75631624