【買車位注意／上】內政部拿車道試刀 減少無買車位者分配到不合理公設
房市升溫、房價居高不下，民眾買房當然要計較有無虛坪，有不少民眾質疑房子坪數被灌水，讓建案「公設比」過高問題再受關注。內政部開始研究如何降低虛坪，將先從「車道面積」試刀，要減少「沒買停車位者」分配到不合理的地下室公設，預計下半年推動。

先前瓏山林建設在大台北地區的不少建案，就因在預售屋買賣契約中，並未揭露「車道」屬公共設施的資訊，直到交屋時才把車道面積分給住戶，並要求補交價款，讓沒購買停車位的住戶也要多付錢買公設，後經住戶檢舉，被公平交易委員會裁罰上千萬元。

車道由買車位人還是全體共同分擔？ 買賣契約寫清楚
業界人士說，一般建案的停車場車道，有些由買車位的人共同分擔，也有些由所有住戶共同分擔，重點是看買賣契約有無寫清楚，不能隱匿重要交易資訊。

內政部營建署長吳欣修說，建案公設比過高問題再受關注，民眾最常反映的就是「我又沒買車位，怎還分攤到這麼多車道面積公設」。他認為，地下室兼具防空避難與停車空間，現行多數建商的作法是，扣除掉所有停車位之後，剩下的車道公設面積，就由全體住戶分擔，但依照「使用者付費」原則，有買車位的人，當然要多負擔一些車道面積公設。

建案「公設比」過高問題不斷受關注，有的建案在廣告看板上都會載明公設比，尤以「低公設」的推案更會詳列數字。

不過，內政部地政司則說，雖有人沒車位，但也會用到地下一樓的垃圾間、機電設備室等，怎樣的登記規定比較合理，將繼續研究，但有車位者，確實應多分攤一點公設。吳欣修也說，現已著手檢討「建築技術規則」，會在上半年與業界充分討論，預計下半年推動此制度。

此外，另一個常被詬病的浮濫公設就是「管委會空間」，也是建商最容易作怪之處，常被建商變成圖書室、健身房、KTV、遊戲室等。吳欣修說，管委會使用空間、機電設備空間、安全梯的梯間、緊急升降機的機道、特別安全梯與緊急升降機的排煙室，這五項雖不計入容積，但其面積的總和，也不得超過該基地容積的15%。吳說，現研議兩種「適度限縮」作法，一種是整體降低這15%，另一種是限制管委會空間的比率，像是最多只能有5%。

住展雜誌研發長何世昌指出，車道面積最常被建商灌水，只要地下室車位的面積設定愈少時，地下室其他部分，分攤為全體公設的面積就會愈大。

房市作家SWAY則提醒，地下室車位是最容易動手腳之處，一些看不到的角落、閒置空間，都常遭建商擅自挪用，如當成湯屋或健身房，最終還被檢舉而拆除。他建議官方應表列清楚，哪些設備屬於全體可分攤的公設。

【買車位注意／下】買房被讓價別開心太早 小心是漲在車位
聯合報 ／ 記者何醒邦
大台北地區不只房價貴，車位價格也令人咋舌，自有實價登錄以來，最貴的停車位落在北市信義區豪宅皇翔御琚，一個要價870萬元，近期車位價格也有持續拉高趨勢。專家表示，其實車位一直是用來「喬房價」的好工具，有的銷售人員會故意不漲房價，卻在車位動手腳，消費者一定要留意。

此外，內政部地政司說，為了解決停車位過小的問題，曾在6年前建議建築業界，停車位空間至少要8點多坪才屬正常合理，所以若小於8坪，有可能是被灌入到公設中；而為配合民法規定，今年起預售屋買賣契約中的共有部分停車位，已經無土地持分。

車位價格不太會因屋齡而減損 近年有拉高趨勢

房市作家SWAY說，一般停車位的價格都是固定的，不太會因建物屋齡而減損，但最近車位價格漲價很多，有持續拉高的趨勢。住展雜誌研發長何世昌表示，很多人會殺房價，但停車位鮮少有人殺，常常是「不二價」，現在卻有不少預售建案邊賣邊調高停車位價格，新北市郊區甚至已開出200萬元一格的行情；桃園青埔重劃區竟出現一格要價220萬元，直追雙北市。

何世昌說，車位是調節房價的好工具，尤其是在眾多建案競爭激烈的重劃區，有的銷售人員會故意不漲房價甚至讓價，卻默默在車位上動手腳，消費者要留意；而先前房市大多頭時，很多豪宅的單坪價格不敢超越每坪300萬元的「彭總裁防線」（指央行前總裁彭淮南對房價的最高容許限度為300萬元／坪），就刻意將車位價錢拉高，使每坪房價落在290多萬元、不超過300萬元。

停車位小於8坪 恐是車道被算在公設中

房產專家SWAY表示，最常被建商灌水的公設就是「車道面積」，一般平面停車位約8到15坪，機械則為5到8坪，若登記的車位坪數過小、在8坪以下，很可能是車道被灌入到公設中，等於被扒了兩層皮。

目前停車位大致有三種類型，分別是法定車位、增設車位與獎勵車位；法定車位原本就多計入共有部分內，沒有獨立權狀，必須跟隨房屋買賣而移轉。增設車位與容積獎勵停車位則有獨立權狀，可以登記為專有部份，可以單獨買賣。

修法將車位列入「共有部分」 無土地持分
內政部地政司表示，依現行民法規定，土地持分以「專有部分」，像是客廳、廚房、臥室等主建物，及附屬建物如陽台等面積去計算比例；但修正後、已在今年上路的預售屋買賣契約中，停車位是屬於「約定專用」，並非「專有部分」，所以此次修法將車位列入「共有部分」，未來不管買多少車位，都不會分配到土地持分。

內政部也表示，本次契約修正僅是配合民法規定辦理，不會影響已完成產權登記的原有建物。但業界人士指出，因修法到上路較為倉促，許多賣到一半的預售建案，就出現去年的買方適用舊制、配有土地持分，而今年的買方適用新制、沒有土地持分，這種「一樓兩制」的怪象。

【龔成問答信箱】（Q18441-Q18460）

Q18441：

龔sir你好! 股票班後獲益良多非常感謝!
不過最近想請教一下以下問題

1. 新意網對於將來大數據普及等因素我相信會表現會持續向上, 但系龔sir講過公司發展要睇派息率,留幾多盈利再作投資,而新意網息率將近80%, 是否可以判斷已經成熟吾會再高速增長?

而且系「有地就可以放server」既情況下, 數據中心業務相較下好似難以有獨特性, 好似現時香港既迷你倉甘, 普及後未來競爭會吾會好大?

2. 以市盈率評估企業價值個陣要加上預測比率走向, 而潛力股既預測比率不單難以判斷而且各差距都好大,

好似我而家用過往比亞迪既PE & 盈利然後預測佢要上升100%先可以去到先前估值既$100為合理頂

請問有咩方法可以驗證或者更準確甘評估行業,環境, 或者公司政策改變會對企業有咩程度既影響?

感謝龔sir!

龔成老師：

1）佢的派息比率的確較高，所以，管理層的定位，未必是高增長，而是平穩增長類，睇翻佢近年的情況，都會有發展的，建立新的數據中心，不過，就未必是全力發展的狀態。

至於大環境方面，其實要建一個數據中心，要合符一些要求的，近年香港政府批出這方面的土地並不多，但需求大，令已有地者如新意網（1686），的產品有加價能力。

就算要將工廈改建也不易，因為不少工廈有些要求不合，例如特定的結構及負重要求，所以令供應仍是不足。當這行業發展，就會對原有企業有利。

這股可定義為水桶1至2之間的類別。

2）對於一些潛力行業，估值會較難，就算是專業的分析報告，也經常出錯，市場對該股的估值往往有好多的分歧。你可以盡量用不同的方法去進行參考，令估值更加立體。

利用市盈率估值率估值法，要分析一能「推算出來的EPS」，能反映到將來的盈利情況，可能是2、3年後的數目，而不能只用過往平均數。

同時，可以利用市盈增長率作為參考。

而DCF估值，就要有較強的「預估往後現金流」的能力，要設定合理的增長率，但不能假設永遠增長，要用二段折現，或三段折現模式。由於這方面較量計錯，因此計算後，都只能參考，不能盡信。

無論上述那一個方法，例如市盈率，其實最重要是一價個「預測」概念，你要自行預測，往後的EPS，利用這個數去分析估值基礎，從而得出平貴。

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Q18442：

龔sir，對於抽居屋我有擬問。假設抽中咗，買居屋係咪一個增加自己資產嘅做法？

因為居屋冇得出租，唔可以做收租樓，定還是我需要補地價之後先至真係成為資產？如果我依一刻其實未有需要置業，其實係咪唔應該抽居屋？謝謝龔sir

龔成老師：

居屋在投資的角度，不算是很好的投資項目，因為限制多，同時市地都會認為，居屋的質素不及私樓，因此投資價值會低左。

一般來說，居屋的自住價值較高，而投資價值則較一般。

如果你長遠都要自住，都有實質需要，就可以考慮居屋，始終佢可以幫你用較少的資金與現金流，就能解決到「住」的問題，你就可以留更多資金去出面作其他投資。

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Q18443：

龔sir，你所以嘅書我都買晒來看了！

你本優質潛力股內的股票，我有跟住買(823,2388,548 )但我因為貪利息，所以無買其他少利息股(2382,1211,285)，其實我是否行錯策略?

其實是否應有心水的優質股在合理價內都入一手，咁就唔會錯過?謝謝

龔成老師：

好呀！你一定要睇晒，同埋「用」！

你在配置上有少少問題，我地決定買那些股票，要基於：1）自身情況，2）質素，3）平貴。

第一，你要了解翻自己的年齡與風險承受程度，如果你較年輕，就應該投資潛力股與平穩增長股，而唔應該投資收息股。

另外，你唔能夠只夠股息，而是要計算平貴。

這刻你先要睇了解翻自己的年齡與風險承受程度，決定財富組合的配置方向，如果是適合你的優質股，其實你都可以買少少先，只要合理價就得，當然，你買入之後，仍要有現金剩。

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Q18444：

我今年25歲，本身人工不算太高，想進取時又怕蝕好多，所以往往買股票每隻都係投資幾萬數內...見九龍建業1送2.67保利達就諗住收到股後售出，覺得賺少少都叫好好了。咁我而家有兩手，係咪就已經夠了？

同埋其實仲有咩好買？見美團阿里都貴......

龔成老師：

你犯了一般散戶都會犯的錯，就是「賺少少就放」。

我地投資，決定幾時賣出，並不是基於「現金數目」，而是企業質素、前景、平貴，資金運用等。

如果你未能掌握，最簡單的做法，就是升一倍，賣一半。

投資是好需要你的「理性」，你要克服心理問題。

九龍建業（0034）都有質素的，可以長線持有，質素不差，但就不是高增長類。

至於是否足夠，要睇翻你本身的財富組合，長遠目標與配置方法。我地買股票，並不是炒賣，而是建立長期的財富配置。

現時你可以考慮盈富（2800），以及恆生科技ETF（3088）（但這股這刻唔算平，要分注，或月供，慢慢買入）。這兩隻基金都是適合長期儲貨的。

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Q18445：

老師，你好，我29歲，我看了你第一本百萬富翁，現在打多左份工，我現在每月可存$26000，$18000做月供會太多嗎？

現在只在看你的書，而知識不是太多所以先月供，之後再報你的課堂，希望先儲一點現金等市下跌試再入手。

可以幫我睇睇月供組合，需如何調整？感謝。
2800 盈富基金 $6000
0823 領展房地產 $2000
1177 中生製藥 $2000
2382 舜宇光學 $2000
3033 南方恒生科技ETF $2000
0788 中國鐵塔 $2000
1211 比亞迪$2000

打算現在入市以下:
2382 舜宇光學 1手
0788 中國鐵塔 4手
0590 六福 2手
0175 吉利汽車 2手
適合嗎？感謝

補充一下，我睇你本書愈睇愈有衝勁，好大反思，感謝你，好期待之後再開星期六班

龔成老師：

如果你本身有一定的投資實力，就可以減少月供金額，留多少少現金，令你有更多資金，自行以把握買賣時機的做法去運作。

如果你投資實力不算高，同時無太多時間去研究股票，你現時的月供金額。適合。

而你現時月供的，都是優質股，比例無問題，你只需要長期進行就得。

至於打算入市的幾隻，都是有質素的，現價唔算貴，你可以分注投資。要留意，這刻大市未算平，你要同時留有一定的現金，等機會先用。

我間中都會開星期六班的，通常一年開1、2次，星期六下午時間。

下次可能在下年。

你或者可以預早留位，只要whatsapp 55457212我同事，打「留位星期六班」就得。我地有具體資料就會 whatsapp。

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Q18446：

呀sir, 想問下有邊幾隻股，現價合理值博率高ge潛力股可以買入？

舜宇光學，比亞迪電子，吉利汽車，中國鐵路前景如何？

龔成老師：

上述的幾隻股，都有一定的質素，比亞迪電子（0285）現價唔平，可以等回翻D先。

至於另外3隻，你都可以考慮，前景正面。現時都在合理價，都可以進行投資。

舜宇光學（2382）長遠仍有增長力，不過中短期相信會比較波動。

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Q18447：

多謝你花寶貴時間嘅建議
我較早之前係3662反彈減持咗一小部份
開始分注買入2382並長線持有
因為即使華為影響 我仍然睇好未來電話如ar對鏡頭技術持續需求同埋假設未來無人駕駛開始普及對車載鏡頭需求

目前手持仲有阿里巴巴 領展 九龍倉置業 金沙
希望開始改變自己投資習慣
將大部份投資資金用作長線投資

你嘅分析對好多人都有好大啟發 多謝你無私嘅分享

龔成老師：

你的方向正確。

我地分析時，應該睇企業長遠的發展，投資者要有長遠眼光，而不是只集中這刻。舜宇光學科技（2382）的確有長線投資價值。

至於其他股票，都是有質素的，你都可以長線持有。

方向正確！保持進步！

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Q18448：

龔成老師，多謝你！我現在每月收入大約3.4萬, 2022年就會達4.3萬左右。現在資產（股票加現金）約35萬。

我家住公屋，由於最近房協有新居屋，我有考慮用綠表申請，購買大約4-4.5百萬的房子，首期20萬，每月往後約供1.7萬。

所以想請問老師你認為我應該把現在的資金投資到買居屋嗎？（假設成功抽到）還是應該用這幾年時間透過股票滾大資金？謝謝你！

龔成老師：

如果有合適的資助房屋可以購買，你的確可以買入。

長遠來說，擁有自己的物業始終較好，你的目的是自住，因此只要你喜歡該物業，認為自己會住得舒服，就可以買入。

當然，你都要睇翻自己的負擔能力，買樓「供得起」是最大的原則，比分析樓價升跌更重要。

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Q18449：

老師，我在約2年前開始分段買3988 均價約3.5
其實追post見到老師對內銀既解讀係 “增長力不高 所以買入心態只以收息為主”

但股價自幾年前開始持續陰跌到而家 請問您點睇3988 應趁現價低殘繼續溝貨嗎？ 長線是否有可能“返回家鄉”？ 謝謝

龔成老師：

中行（3988）在本質上，是收息股，因此唔好對股價有太大期望。

另外，近年銀行業的賺錢能力有所減弱，壞賬增加，令股價下跌，相信要過1、2年，經濟好轉後，股價就會有增長（不過都唔好太大期望）。

我地決定加注與否，要睇幾個因素，記住，並不是「拉低平均買入價」為目的。

第一，要分析這股的質素，如果無質素，就再跌都唔加。中行都可以。

第二，這股的類別，如潛力或增長或收息類等，是否與你的財富組合匹配，比例是否適合。

第三，你要先計算加注後，這股佔你股票組合的比例會否太多，因為同一行業，同一股票。不能佔股票組合的比例太多。

第四，你要在加注後，仍有現金剩。

記住，重點不是「拉低平均價」，而是組合比例與配置。

你想「返回家鄉」是一個錯誤的投資觀念。

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Q18450：

你好 想問AIa 長線投資好嗎？73入左

龔成老師：

友邦保險（1299）不差的，企業有一定的質素，有品牌、有規模，生意雖然做到較大，但仍有增長力，不過就不是高增長，只是平穩增長。

不過盈利就有少少波動，但這都正常，因為保險公司有投資相關收益，所以這亦會令股價略為波動。

前景方面，正面的，佢保持不同市場的發展，利用本身的品牌去加強新市場業務，而長遠的市場仍有增長潛力。

這股有長線投資價值，現價就處合理區，你長線持有無問題。

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Q18451：

可以介紹下香港既旅遊 酒店 零售股？

龔成老師：

酒店可留意下富豪產業信託（1881）。

富豪產業信託其實都有質素的，是不錯的收息股。但佢地其他房託，會波動少少。加上酒店中短期的風險較大，不過，現時以投資值博率的角度分析，其實都有投資價值。

睇翻佢持有酒店物業投資組合，持有8間酒店以收取當中的租金收入，4間在香港島，2間在九龍，1間在沙田，1間在香港國際機場。整體來說不過不失，位置與質素都不算差。

雖然酒店業務有波動，但由於富豪產業的收入模式是收取較穩定的協定租金，因此波動較少，令過往的可分派收入保持平穩上升狀態，過往股息大致穩定，但到近期，當然會好波動。

因此，預佢中短期弱，長期則無問題。

至於零售，可以留意下六福（0590）。

我地當分析企業時，要從長期角度分析，自由行對六褔有很大影響，中短期一定好弱，不過從長期來看，自由行點都會慢慢好轉，這只是時間問題，這企業亦會因此而回勇。

當然，最重要是企業「捱得過」這關，而六福是無問題的。

現時投資，等到自由行好轉，長線。都有投資值博率。

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Q18452：

龔成Sir你好，想請教下，我36歲早兩年朋友介紹我睇龔sir既書，兩年前開始月供股票。以前因一向無投資，希望可以40歲頭得到人生第一個一百萬，我這年紀遲嗎？

每月供1398工商5000元，3煤氣4000元，剛入三手1810小米，現另每月可儲蓄5000元。

希望龔sir可以比d方向及意見，謝謝。

龔成老師：

有心唔怕遲，不過，你最好調整一下投資方向。工行（1398）是收息股，未必適合你，因為現時你應該要「增值」，煤氣（0003）原有的貨可持有，但由於增長力比過往略有減少，因此你可以轉其他股去進行月供。

至於小米（1810），可以持有。

你之後的投資方向，應該投資「平穩增長股」+「潛力股」。

你可以考慮盈富（2800）、銀娛（0027）、港鐵（0066）、平安（2318）、粵海（0270）、領展（0823）等，你可以了解下這些股票，然後從中選股。

如果想增長力高少少，可考慮：阿里（9988）、騰訊（0700）、港交所（0388）、舜宇光學（2382）、小米（1810）、比亞迪（1211）、中生製藥（1177），但就要明白波動性比上述會高左，同時風險大左，你要自己平衡。

現時大市處合理區，可以一邊投資一邊留現金，而餘下現金的運用，就是等大跌市時出手，如果你能在這段時間學好選股等技巧，到大跌市時就能把握機會，財富增值會更明顯。

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Q18453：

龔sir你好！本人31歲，有穩定收入，有家庭，有一間自住物業，價值900萬，仲有400萬要供，現可每月儲2萬蚊，現金30萬，股票2x萬。我有兩個問題想請教你。

1. 因家庭需要（換大少少）我想五年內更換物業，即使賣左現時物業，可能要補多200百萬先夠做首期，以現時狀況，可以嗎？

但本人另一想法是利用儲到的錢作投資增值，到底那策略較合適？

2.這是我的股票組合，可否給我一點建議：

0788 10000股 1.61入
1038 500股 47.15入
1177 2000股 9.96入
1211 439股 46.1入（供2000/月）
1800 4000股 5.41入

1810 2000股 12.94入
1829 10000股 2.95入
2342 4000股 3.1入
3800 30000股 0.39入
9988 100股 215入
2800 1000股 25.32入

Thank you

龔成老師：

1）由於自住樓不會產生現金流，雖然物業本身都有增值能力，但比起你投資其他工具（能得到增值與現金流），你較遲先轉到較大的物業會較好。

當然，如果你有實際需要，都可以轉。

你可以現時，利用你手上的現金、股票，盡力滾大資金，到了5年後，就賣出現有物業，以及利用增值後的資金，買較大的物業。

2）至於你的股票組合，大致上無乜問題，都是有質素的股票。

中國機械工程（1829）、保利協鑫能源（3800）質素一般般。長遠最好賣出。另外，你可以增加多少少盈富（2800）。

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Q18454：

龔sir，你好，想請教一下儲蓄保，圖中呢隻我喺2017年買(25歲)，每年3243USD，現已交左4次錢，為12972USD，此產品係供10年，總數32430USD。
　
我初初係全無投資知識，純粹想儲錢之用，但呢幾年開始睇多左報章／書／你嘅facebook平台等等，開始吸收到少少理財嘅知識，再睇返呢隻產品，內心有少少不安同不爽，想請問下你到底我該如何自處？
　
1) 本金32430USD，供10年，但要第25年時間左右先拎得返本金(保證金)。
　
2) 當初投保時，agent的確有講解最悲觀和最樂觀情況，但我被佢樂觀情況偏好影響左，心中計法係(保證金+非保證金)除2得到中位數。
　
3) 我深信就算環球經濟再好，最樂觀情況都唔會出現，我好大機會係喺最悲觀情況下得到保證金，假設我70歲時想退保，我將得到50525USD嘅保證金，但我嘅代價係用45年時間去得到總回報50%左右呢個結果，值得嗎？
　
4) 現在處於兩難局面，我已供4年，還有6年需要供，目前保單面值只有4324USD，但我已付出12972本金，假設退保，將蒙受66%左右嘅損失，假設不退保，我還需要繳付19458USD嘅本金，到底我應該點作出決定？
　
請教你了龔老師

龔成老師：

1）這類產品其實回報一向都不高，你可以視為財富組合中，防守的部分，但你預佢回報不會高。

我地理財，可以攻守兼備，部分防守是可以的，但就不用太多，因為應該集中資金進攻。

2）你而家反而應該問題，較差、最差的情況會點，用這個作為參考。考慮不同情況下，該資金回報是否合自己的投資目標。

3）值博率只是一般。

當然，佢的角色是一些較為防守性產品，這特別就是回報不高。因此，你唔應該持有太多，但如果在財富組合中佔一小部分，都可以的。

4）我相信這產品並不是零價值的，你要從長遠的角度，以及配置的角度分析。如果只佔你組合少少，其實都可以。

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Q18455：

龔成你好，我係來自澳門既後生仔。睇完你本五年買樓開始計劃。

最近睇到一個係皇朝區（類似中環）的樓盤，6年樓，環境都好符合書中所講，但有個點係對面就有兩間賭場。呢個點想知點分析

樓下有當鋪 珠寶店，酒店等等

龔成老師：

近商業地區、交通方便的地方，一定有投資價值，當然，你要同時考慮人口密度、嘈音等問題。

如果長遠的定位不變，基本上有長遠投資價值的。之後就是睇租金回報率，比較同區同類的物業，以了解這刻的平貴度。

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Q18456：

你好，老師。 關於投資方面，我是新手，想問多少少
請問月供最低嘅入場費係幾多?

始終只係學生，想問問如果幾百蚊可唔可以買到盈富基金?

龔成老師：

一般的銀行，月供金額最少是$1000，另外，你要問清楚手續費，如果手續費佔比太高，就唔值得做。

如果真的資金不足，就不要供，儲多少少現金先。

你新手，較適合投資ETF，盈富（2800）是其中之一，另外，恆生科技ETF（3088）都可考慮（不過這基金現價唔平，宜等，或分注慢慢入。

3088的入場費約$2000，相信你都可以考慮，但同樣要留意手續費佔比。

另外3088的風險比2800高，因此，在組合的配置，應該要比2800少。

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Q18457：

龔成老師，本人現時持有1398及少量2822，其實想有收息回報，本人月入3萬，想儲多d錢，因手上現金只有6萬元。

1. 想每月6000月供股票，邊隻好，2800？

2. 1398及2822想長線持有，可以嗎？1398平均價$5.6,賬面蝕緊錢。謝謝

龔成老師：

1）盈富（2800）是最好的選擇，如果你想增加組合增長力，可加少少恆生科技ETF（3088）（但你都要明白會將風險度增加左）。

2）工行（1398）都有質素，但佢就只是收息股，增長力不強。你長線投資可以的，不過股價要慢慢先上翻去。

至於南方Ａ５０（2822），中短期會較為波動，不過長遠仍是正面，都有長線持有的價值，可以守。

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Q18458：

你好! 近日開始見到你嘅文章，想請教，問題如下:

1. 本人仲有10年退休，根據個人現時情況，你有乜建議?

2. 手上滙豐是否值得繼續持有? 還是止蝕換馬? 月供滙豐要停止嗎?

3. 如何分配改善目前月供股票組合? 有意增加月供港交所金額及新增月供盈富，有其他建議嗎?

--持有現金約180萬，大部分儲蓄在公司福利社，年利率有2-3厘

--2015年起月供滙豐，現持有大概6000股

--現每月儲約2萬在公司福利社，另月供$5000滙豐，近月開始加上$2000港交所，$2000港鐵
先多謝回覆賜教!

龔成老師：

1）以你的年齡，其實已開始為退休做準備，但同時，財富仍有增長力（但不是進取），因此，你可以投資「平穩增值股」+「收息股」。

現時的$180萬，其實可以動用$50萬-$100萬去投資股票（當然要睇翻你的風險承受程度）。

你要分注投資，同時留下一半資金（例如，你打算入$80萬股票，暫時只能將$40萬分注投資，餘下$40萬等機會）。

同時，你可以做月供股票，供「平穩增值股」+「收息股」，但就隨著年齡增加，慢慢增加收息股的比例。

你可以考慮盈富（2800）、銀娛（0027）、恆基（0012）、港鐵（0066）、平安（2318）、粵海（0270）、領展（0823）、希慎（0014）、太古地產（1972）等，你可以了解下這些股票，然後從中選股。

同時，可以建立一個收息股的組合，目標是5%、6%的股息率的收息股，例如港燈（2638）、深高速（0548）、香港電訊（6823）、工行（1398）、恆生（0005）、置富（0778）、陽光（0435）都可以。

另外在5年後，可以停止買入平穩增長股，並慢慢將資金集中在收息類股。

2）如果你現時匯豐（0005）佔你組合比例太多，就應該停，同時，將部分股轉去工行及恆生，等你有平衡的組合，這會較好。

3）你月供港交所（0388）、港鐵（0066）無問題，可長線。你可以可考慮我上述所講的平穩增長股。

現時大市處合理區，可以一邊投資一邊留現金，而餘下現金的運用，就是等大跌市時出手，如果你能在這段時間學好選股等技巧，到大跌市時就能把握機會，財富增值會更明顯。

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Q18459：

老師，想請問1608偉能，係唔係可以繼續 keep 住持有？

同埋睇完你寫既80後百萬富翁，應該跟住睇邊本
真係多謝你回覆！睇你既書真係學到野！

龔成老師：

偉能集團（1608）利用自主系統設計及集成能力去設計、集成及銷售燃氣及燃柴油發動機式發電機組與發電系統。

睇翻佢的資料，客戶包括工業級及電力級分佈式發電站、政府、住宅及商業樓宇、數據中心、酒店、建築工程、採礦業、鐵路項目及電訊項目等。

大部分來自中國內地、新加坡、香港、阿聯酋、南韓及菲律賓等地。發展能力都有的，見佢過往的生意與盈利增長理想。

不過，股價上落大，同時現時估值唔算平，都是當中的風險。

如果你持貨不過多，勉強可持有。

理財要不斷學習的，保持進步啦！

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Q18460：

你好龔成老師，想請教一下1057 浙江世寶，因見佢最近一次業績由虧轉盈，所以買入此股。

但買入後股價不斷下跌，想請教此股份可否繼續持有?

龔成老師：

浙江世寶（1057）近年的確有虧轉盈，這是利好因素。

不過，從整體企業的業務上，過往發展上分析，唔見有好大的獨特優勢，賺錢能力不強。加上規模不大，整體上唔能夠稱為優質股。

長遠的投資價值，暫時睇，唔見得好好。

你最好等佢反彈時賣出，策略上會較好。

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若你有問題想向本人發問，可在龔成的fb專頁中（www.facebook.com/80shing）inbox龔成，但要注意如無特別聲明，有可能將問答放上網，當然，會將發問者的身份，以及有關個人資料的部分刪去。

另外，我所給予的各種意見，只是供大家參考，當中無任何銷售及推介，不涉及任何利益，其實大家應該要有獨立分析的能力，我只是給予一些方向及純參考模式。

由於提問人數眾多，見諒無法即日回覆，如果是普通的提問，預起碼要7天以上才能回覆，若然是較複雜的提問，起碼要10天才能回覆，希望各位能諒解。

【讓我們繼續看下去】

李組長眉頭一皺，覺得案情不單純。

是事出有因 ? 是非善惡的因果循環, 還是天意作弄?

到底是情愛的糾葛 ; 命運的糾纏 , 金錢的誘惑 ; 還是利益的衝突？

在冥冥之中,自有安排...

Ｗetalk高雄

#高雄二階輕軌
#貓膩

二階輕軌重啟，案情不單純？
#請看漾新聞精闢報導

19日市民剛聚集抗議二階輕軌使大順路成為「暗黑賽道」，市長陳其邁20日就說「3周內宣布高雄輕軌二階復工」。緊緊緊，這是為誰而緊?為何而緊?

就在我們不知其邁在緊啥毀時，突然看到漾新聞「二階輕軌堅持走原路線，事有蹊翹」的報導，剎那間，我們似乎…..略懂略懂了。

------------------以下轉錄漾新聞------------------

記者陳雯萍／高雄報導
大順路、美術館路住戶抗議二階輕軌原路線經過，除了在馬路牆上掛出抗議布條，動員數百人到市議會陳情抗議，最近更頻頻在網路上製播影片，表達他們心中的憤怒與訴求，因為影片圖文並茂又簡潔有力，在網路上瘋傳。而住戶們也態度強硬的表示，反對二階輕軌原路線興建「誓死捍衛到底」！

在住戶自製第二支不到4分鐘的影片中，其中一段，也引起許多人的關注，文中寫道「他(指政府)告訴你輕軌很好，他沒告訴你的，輕軌沿線容積率可增額，是你有好處？還是財團有好處？蓋房子是他的事；已經住了，就是你的事。」

整段文章文字看起來「事有蹊翹」，「輕軌沿線容積率可增額」，經查，原來高雄市政府在2017年3月時(前前朝)，即修改變更二階輕軌計劃，訂出容積的獎勵辦法，辦法中規定，二階輕軌沿線通過的土地，可以獎勵容積，以環狀輕軌捷運車站半徑為主，距離0至400公尺內的新建建物，獎勵容積率百分之30；400至800公尺的，則獎勵容積率百分之15。

換句話說，距離輕軌400公尺內的新建物，原本容積率規定換算只能蓋10層樓的，因為容積率獎勵增加百分之30，變成可以增蓋到13層樓；而400到800公尺土地上的新建物，原本要蓋10層樓的，則可以增加到11樓半。

經探訪當地住戶後，發現許多住戶都對這個變更計畫相當的敏感，有許多住戶甚至對此議論紛紛，並表示，「真的有獎勵到住戶，那是普天同慶的事！」但事實上，已經購買並居住的住戶，「沒有好處，只有壞處」，「因為獎勵不到我家」！

就像影片中所言「輕軌沿線容積率可增額，是你有好處？還是財團有好處？」原來是在變更計畫公告實施之後提出申請的新建物，即可獲得以上的獎勵，住戶們即說，原本容積率規定只能蓋10層的，現在獎勵成為13樓，多出的3層樓，建商會把這個利益分給要購買的住戶？還是留給自己來賣？不言可喻！而「政府獎勵的美意，卻落入建商的口袋」，住戶們都氣憤難平！

也難怪，在大順路與美術館路沿線居民，最近盛傳一句話「輕軌獎勵容積，是你有好處？還是財團有好處？」也有人說，一直以來，百思不解的，「明明大順、美術館路這麼狹窄，沿線醫院、學校、老樹這麼多，不利興建，但政府為何偏偏屬意？」不少人愰然大悟的說：「真是一語驚醒夢中人！」還有人自嘲「原來哦！小老百姓，如何對抗那些大鯨魚們？」

而最近，大順路與美術館路的住戶也紛紛注意到，大順路上有許多塊大型土地，最近紛紛整地完成，準備進軍大高雄二階輕軌的房市，房地產的媒體也紛紛注意到這個現象，並加以報導，這些報導內容並在住戶之間引起熱烈的討論。

除了以上之外，整支影片中也寫道：「二階輕軌擦撞事件頻傳，全世界200多條輕軌，沒有告訴你，他們不成圓形，而且沒有蓋在市區；沒有一條蓋在16到30米小馬路上。」

「大順路離住家只有3米，每天輕軌行駛130次，隨時都在噹噹噹，隔音費用、冷氣費誰來付？(中華藝校)學生如何上課？離病房(聯合醫院)六米， 病人怎麼休息？這是什麼建設？」

影片中也寫道：「你嘲笑我們是第三世界，大順路就很塞嘛！不會走別條哦！」、「輕軌來了 叫我們跟汽車爭道，取消機車專用道，只有汽機車混合車道，我的行車安全誰來顧？」

「左轉P轉不會轉，每天成千上萬的車子，大家在這邊轉，怎麼轉？我轉這邊危險，那轉這邊(P轉)安全，可是汽車不用排放廢氣嗎？能源不用消耗嗎？輕軌的節能換來汽機車的耗能污染。」(美術館路住戶代表黃弘毅上第四台發聲)。

「路寬不足，消防救災怎麼進行？大樓不用維修？都市不需更新嗎？一旦維修就得封路，C型路權，下雨天在濕滑軌道上，來場摔跤大賽。這段路路寬不到六米，C型共用路權，店家生意受影響誰來關心. 」

「雨豆樹，你乖乖長直直，你不可以長歪歪，長歪了，當心砍了你。美術園區的樹木，也請長長眼，幾百顆樹，在這裡。」

「看看輕軌一階的營運績效，非假日一般時段，永遠坐不滿10人，一班168(公車)都比你強。高雄新移動時尚，來去大順路觀光(水中輕軌)。」

「你(政府)可以編100個理由，告訴我輕軌有多好，我只想問：輕軌有這麼好，紅黃線為啥不搞輕軌，基隆、內湖都放棄輕軌，五甲人不要地上小『火』車」、「大順、 農16、美術館是塑膠做的嗎？」

最後，住戶在影片中也說：「誰說不能走地下？地下化最好；更改路線，可以接受；原線興建，誓死捍衛到底！」並署名：「正義的公民，溫和而不基進」。20201017#

漾新聞【版權所有】
https://a3631.pixnet.net/blog/post/327741071

＃二階輕軌
＃大順路 ＃高美館路
＃漾新聞 ＃陳雯萍

＃二階輕軌堅持走原路線事有蹊翘住戶質疑獎勵容積是對你有好處還是對財團有好處無奈小老百姓對那些大鯨魚們

131126三立 中油燒公帑 總部沒人要租養蚊子
影片網址→http://youtu.be/c5UMtldKtPM

感謝記者 薛文豪 的採訪，中油的評價如何不甘我的事，但關於中油大樓本身，辦公室租不掉有幾個原因。

第一：中油辦公大樓一坪要出租2800元，可是附近的商辦比較新也才剛好租28xx元/坪，相較屋齡、警衛管理完善、設備新舊，都比這半國營事業的中油好，所以，2800元/坪，真的是租貴了！

第二：就拿以7樓來講好了，一次就要承租1002坪，等於每個月租金破280萬元，月租金總價太高，要找到這樣的承租方，真的很難。

第三：相較101大樓來講，101緊鄰捷運信義線，中油走路到最近的捷運站也要花約10分鐘，儘管中油大樓頗具知名度，地址在哪？沒去過的民眾還是得是先上網google搜尋，可是101大樓確是具有國際知名度的地標，相較之下，中油大樓所在地點算是B級商辦，所以一坪2800元，真的是貴了，難怪租不掉，因為同樣預算，可以選擇的太多了，例如內科(還有群聚效應呢)。

以下是新聞內容......↓
閃爍的五彩燈光，外觀猶如混元油桶，中油大樓一度被選為台北市大地標，中油老說沒錢，但總部卻設在寸土寸金的信義計畫區，推估土地市值200億，建物260億，總價喊到460億元，根本是自相矛盾。

民眾罵中油浪費，就因為中油大樓賣出，立即就能填補中油一年336億的虧損，可中油堅持只租不賣，效果呢？還奇差無比。

大大的招租廣告就放在一樓大廳，原來中油大樓除了八樓、九樓租給政府單位外，其他樓層四樓、七樓、十一樓將近1400坪全都租不出去，放著養蚊子。以一坪2800元來算，中油一個月少賺398萬，一年就是4784萬。

我們再拿鄰近的101大樓相比，中油儘管價錢較低，空屋率卻高，101雖然每坪喊到3500~4000元，出租率卻高達9成，中油打出土地活化，明顯效果不彰。

房仲業者 陳泰源 表示：他一租就要租破千坪的房子，供需市場嘛，大台北市大部分都是中小企業為主。

中油經營不善，辦公室卻落在精華地段，也讓民眾想問，中油想賺錢，老從全民口袋撈，卻不先動動腦從活化自家土地做起。

網址→http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/71383503