【買車位注意／上】內政部拿車道試刀 減少無買車位者分配到不合理公設
房市升溫、房價居高不下，民眾買房當然要計較有無虛坪，有不少民眾質疑房子坪數被灌水，讓建案「公設比」過高問題再受關注。內政部開始研究如何降低虛坪，將先從「車道面積」試刀，要減少「沒買停車位者」分配到不合理的地下室公設，預計下半年推動。

先前瓏山林建設在大台北地區的不少建案，就因在預售屋買賣契約中，並未揭露「車道」屬公共設施的資訊，直到交屋時才把車道面積分給住戶，並要求補交價款，讓沒購買停車位的住戶也要多付錢買公設，後經住戶檢舉，被公平交易委員會裁罰上千萬元。

車道由買車位人還是全體共同分擔？ 買賣契約寫清楚
業界人士說，一般建案的停車場車道，有些由買車位的人共同分擔，也有些由所有住戶共同分擔，重點是看買賣契約有無寫清楚，不能隱匿重要交易資訊。

內政部營建署長吳欣修說，建案公設比過高問題再受關注，民眾最常反映的就是「我又沒買車位，怎還分攤到這麼多車道面積公設」。他認為，地下室兼具防空避難與停車空間，現行多數建商的作法是，扣除掉所有停車位之後，剩下的車道公設面積，就由全體住戶分擔，但依照「使用者付費」原則，有買車位的人，當然要多負擔一些車道面積公設。

建案「公設比」過高問題不斷受關注，有的建案在廣告看板上都會載明公設比，尤以「低公設」的推案更會詳列數字。

不過，內政部地政司則說，雖有人沒車位，但也會用到地下一樓的垃圾間、機電設備室等，怎樣的登記規定比較合理，將繼續研究，但有車位者，確實應多分攤一點公設。吳欣修也說，現已著手檢討「建築技術規則」，會在上半年與業界充分討論，預計下半年推動此制度。

此外，另一個常被詬病的浮濫公設就是「管委會空間」，也是建商最容易作怪之處，常被建商變成圖書室、健身房、KTV、遊戲室等。吳欣修說，管委會使用空間、機電設備空間、安全梯的梯間、緊急升降機的機道、特別安全梯與緊急升降機的排煙室，這五項雖不計入容積，但其面積的總和，也不得超過該基地容積的15%。吳說，現研議兩種「適度限縮」作法，一種是整體降低這15%，另一種是限制管委會空間的比率，像是最多只能有5%。

住展雜誌研發長何世昌指出，車道面積最常被建商灌水，只要地下室車位的面積設定愈少時，地下室其他部分，分攤為全體公設的面積就會愈大。

房市作家SWAY則提醒，地下室車位是最容易動手腳之處，一些看不到的角落、閒置空間，都常遭建商擅自挪用，如當成湯屋或健身房，最終還被檢舉而拆除。他建議官方應表列清楚，哪些設備屬於全體可分攤的公設。

【買車位注意／下】買房被讓價別開心太早 小心是漲在車位
聯合報 ／ 記者何醒邦
大台北地區不只房價貴，車位價格也令人咋舌，自有實價登錄以來，最貴的停車位落在北市信義區豪宅皇翔御琚，一個要價870萬元，近期車位價格也有持續拉高趨勢。專家表示，其實車位一直是用來「喬房價」的好工具，有的銷售人員會故意不漲房價，卻在車位動手腳，消費者一定要留意。

此外，內政部地政司說，為了解決停車位過小的問題，曾在6年前建議建築業界，停車位空間至少要8點多坪才屬正常合理，所以若小於8坪，有可能是被灌入到公設中；而為配合民法規定，今年起預售屋買賣契約中的共有部分停車位，已經無土地持分。

車位價格不太會因屋齡而減損 近年有拉高趨勢

房市作家SWAY說，一般停車位的價格都是固定的，不太會因建物屋齡而減損，但最近車位價格漲價很多，有持續拉高的趨勢。住展雜誌研發長何世昌表示，很多人會殺房價，但停車位鮮少有人殺，常常是「不二價」，現在卻有不少預售建案邊賣邊調高停車位價格，新北市郊區甚至已開出200萬元一格的行情；桃園青埔重劃區竟出現一格要價220萬元，直追雙北市。

何世昌說，車位是調節房價的好工具，尤其是在眾多建案競爭激烈的重劃區，有的銷售人員會故意不漲房價甚至讓價，卻默默在車位上動手腳，消費者要留意；而先前房市大多頭時，很多豪宅的單坪價格不敢超越每坪300萬元的「彭總裁防線」（指央行前總裁彭淮南對房價的最高容許限度為300萬元／坪），就刻意將車位價錢拉高，使每坪房價落在290多萬元、不超過300萬元。

停車位小於8坪 恐是車道被算在公設中

房產專家SWAY表示，最常被建商灌水的公設就是「車道面積」，一般平面停車位約8到15坪，機械則為5到8坪，若登記的車位坪數過小、在8坪以下，很可能是車道被灌入到公設中，等於被扒了兩層皮。

目前停車位大致有三種類型，分別是法定車位、增設車位與獎勵車位；法定車位原本就多計入共有部分內，沒有獨立權狀，必須跟隨房屋買賣而移轉。增設車位與容積獎勵停車位則有獨立權狀，可以登記為專有部份，可以單獨買賣。

修法將車位列入「共有部分」 無土地持分
內政部地政司表示，依現行民法規定，土地持分以「專有部分」，像是客廳、廚房、臥室等主建物，及附屬建物如陽台等面積去計算比例；但修正後、已在今年上路的預售屋買賣契約中，停車位是屬於「約定專用」，並非「專有部分」，所以此次修法將車位列入「共有部分」，未來不管買多少車位，都不會分配到土地持分。

內政部也表示，本次契約修正僅是配合民法規定辦理，不會影響已完成產權登記的原有建物。但業界人士指出，因修法到上路較為倉促，許多賣到一半的預售建案，就出現去年的買方適用舊制、配有土地持分，而今年的買方適用新制、沒有土地持分，這種「一樓兩制」的怪象。

「2020吳晟詩歌3-他還年輕獨立書店巡演」，即將開跑！

小時候住在溪州圳寮，阿媽的古厝三合院，我和哥哥的書房在面三合院的最左邊，我們稱它「五間尾」，父親的書房則在對角靠近巷子的位置，平常吃完飯的晚上，母親會陪我們在五間尾看書、遊戲、彈鋼琴、唱歌，父親則通常在透著昏黃燈光的書房，埋首寫作或是靜靜閱讀。

父親的書房有著整面的木頭書櫃和滿滿的書，就像一間小型圖書館，他常常對我們說：「這裡都是我精挑細選的好書，不怕你看，只怕你看不完」，隨著歲月的累積，父親的書也越來越多，後來甚至因為書實在太多，只好在古厝前院蓋建了一間專為收藏書籍的房子。

這間書屋是由母親設計，將阿媽種的老樟樹保留，與建築融為一體，整間書屋座落在茂密林下，室內動線皆為無障礙坡道，玻璃外牆透著斑駁日光，非常的漂亮，兩老在設計蓋建時，早有與書與屋久久相伴的信念。

如今年近八十的父親，依舊對書痴迷，前陣子我教他用手機和平板看電子書，網路上成千上萬的數位書籍，彈指之間任你選擇，他除了讚嘆科技的發展，卻也不禁感嘆，這時代吸收資訊的模式，看似快速又豐富，但其實失去了更多無法找回的感受，老詩人還是喜歡手掌一頁頁翻閱書本的感覺。

最近有一天，有機會與父親坐在院子林下，一起閱讀了一本村上春樹的新作，兩人靜靜地讀，偶爾喝口咖啡，或起身走動走動，早晨的陽光照耀在書本上，每個文字似乎都在說話和跳舞，沒有藍光干擾，眼睛少了負擔，因此可以一整個早晨，細細地將整本書咀嚼入腦，中餐的時候再和父親邊吃飯邊分享彼此想法，這樣的閱讀方式，比在電腦、手機、平板上更有溫度。

父親說：「我這個年紀，每次有機會靜下來再多閱讀幾本好書，總能獲得莫大的體會與感動，這是最幸福的事」。

其實小時候我雖然不愛當「吳晟的兒子」，但對於吳晟的作品，卻是非常喜愛的，因為吳晟的文字簡單易懂，卻又傳達雋永深刻的生命意涵，我認為這是文學的最高境界，因此這次新專輯的巡演，特別邀請了台灣多間氣質獨特，個人非常欣賞的獨立書店合作，我將帶著音響設備到書店演出，也會介紹吳晟「他還年輕」的詩集，希望用音樂與詩集，將吳晟文字的魅力分享給大家，也歡迎大家來書店看書買書，感受獨立書店的美。

本次巡演我也會分享「他還年輕」這張詩歌專輯的創作故事，現場更將播放明年度即將上映「他們在島嶼寫作」系列紀錄片電影的宣傳花絮，還有宣傳2021年1月15日在台北Legacy舉辦的「吳晟詩歌3-他還年輕/四季歌舞演唱會」，內容非常豐富喔！

獨立書店巡演是吳晟詩歌系列活動的起跑站，很期待見到老朋友與新朋友，因為空間名額有限，歡迎提早報名！

期待見到大家！!

活動頁面：https://reurl.cc/5qaGyG

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《2020吳晟詩歌3-他還年輕獨立書店巡演》

【花蓮 時光二手書店】
日期 | 11/06 (五）19:30-20:30
地點 | 花蓮縣花蓮市建國路8號
時間 | 19:30-20:30
費用 | 一杯飲品低消or購書(120元以上)
➤ 臉書專頁搜尋 『時光二手書店』
➤ 活動報名連結 | https://forms.gle/dzqWy4B7pfEP4jgz6

【宜蘭 moku旅人書店】
日期 | 11/07 (六) 19:30-20:30
地點 | 宜蘭縣羅東鎮文化街55號
時間 | 19:30-20:30
費用 | 150元(採預先匯款或至旅人書店繳交)
➤ 臉書專頁搜尋 『旅人書店』
➤ 活動報名連結 | https://www.surveycake.com/s/RqBXz

【彰化 紅絲線書店 text apartment】
日期 | 11/13 (五) 19:30-20:30
地點 | 彰化縣彰化市城中街20號
時間 | 19:30-20:30
費用 | 200元（其中100元可折抵紅絲線購書或購買周邊）
➤ 臉書專頁搜尋 『紅絲線 text apartment』
➤ 活動報名連結 | https://forms.gle/Fi7VBYoc4D6TEhNq6

【台北 小小書房 Small Idea Bookstore】
日期 | 11/20 (五) 19:30-20:30
地點 | 新北市永和區文化路192巷4弄
時間 | 19:30-20:30
費用 | 150元
➤ 臉書專頁搜尋 『小小書房 Small Idea Bookstore』
➤ 活動報名連結｜https://bit.ly/2T7BrDs

【台中 新手書店】
日期 | 11/27 (五) 19:30-20:30
地點 | 台中市西區向上北路129號
時間 | 19:30-20:30
費用 | 當日飲品低消入場
➤ 臉書專頁搜尋 『新手書店』
➤ 活動報名連結｜ https://reurl.cc/A8pW2Y

【高雄 三餘書店 TakaoBooks】
日期 | 12/04 (五) 19:30-20:30
地點 | 高雄市新興區中正二路214號
時間 | 19:30-20:30
費用 | 每人150元，請於當日現場付款即可
➤ 臉書專頁搜尋 『三餘書店 TakaoBooks』
➤ 活動報名連結｜ https://www.takaobooks.tw/news-info.asp?id=939

【苗栗 苑裡掀海風-掀冊店】
日期 | 12/11 (五) 19:30-20:30
地點 | 苗栗苑裡鎮新興路35巷22弄32號
時間 | 19:30-20:30
費用 | 200元入場費（十二歲以下兒童免費），活動當日現場報名繳費
➤ 臉書專頁搜尋 『苑裡掀海風』
➤ 活動報名連結 ｜ https://forms.gle/sjyeFbRoyqbH9dwM6

【桃園 晴耕雨讀小書院】
日期 | 12/12 (六) 10:30-11:30
地點 | 桃園市龍潭區福龍路二段169巷,181弄30鬨90號
時間 | 10:30-11:30
費用 | 每人100元(國小孩子不計，入場時繳費)
➤ 臉書專頁搜尋 『晴耕雨讀小書院』
➤ 活動報名連結 ｜https://forms.gle/vuPMtTStQQmpwa4Z7

【台南 曬書店x新民市營學堂】
日期 | 12/18 (五) 19:30-20:30
地點 | 台南市新營區中山路93-2號2F
時間 | 19:30-20:30
費用 | 150元 (含飲品)，現場繳交
➤ 臉書專頁搜尋 『曬書店x新民市營學堂』
活動報名連結｜https://forms.gle/1tU57SDescgGpLaj9

吳晟詩歌3實體數位通路 reurl.cc/mdm0vG
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由於被不停的不停地問，現在我們一次把夫妻財產制的相關問題做總整理，希望重複的問題，大家賣擱問啊啦！

首先要特別說明，以下的問答都是以夫妻沒有另行約定夫妻財產制，就是依法定財產制來計算財產的喔！

一、先生（或太太）把賺的錢都供自己花用，讓另一方獨自負擔家庭生活費用，另一方可以請求對方給付嗎？
Ａ：依民法第1003條之一第一項規定：「家庭生活費用，除法律或契約另有約定外，由夫妻各依其經濟能力、家事勞動或其他情事分擔之。」因此，夫妻一方的確可以依雙方的經濟能力比例請求他方給付家庭生活費用喔！而且法律還肯定從事家事勞動的一方所做的貢獻，可以成為抵充給付家庭生活費用的一部分呢！

二、我婚後賺的錢，是我自己的還是夫妻雙方共有的呢？
Ａ：依民法第1005條的規定，夫妻未以契約約定財產制，就是以法定財產制為夫妻財產制，而依民法第1017條之一第一項前段的規定，夫妻財產是各自所有的。因此簡單的說，除了特殊的借名登記關係之外，一般來說，財產在誰名下就是誰的。

三、這麼說我想怎麼處置自己的財產，對方無法過問囉？
Ａ：沒錯！依民法第1018條的規定，夫妻各自管理、使用、收益及處分其財產。

四、那麼，我需要清償先生（或太太）個人婚前或婚後所積欠的債務嗎？
Ａ：依照民法第1023條第一項的規定：「夫妻各自對其債務負清償之責。」因此，萬一遇到配偶是個卡奴或是賭徒，另一方並不需要為他的債務負清償責任喔！只有例外在民法第1003條之一第二項規定，家庭生活費用所生之債務，由夫妻負連帶責任。

五、那麼如果是沒有登記的財產，算誰的呢？
Ａ：依民法第1017條第一項後段的規定，不能證明是夫或妻的，就推定是共有的。

六、可是我是家庭主婦怎麼辦？我的勞力都貢獻給家庭，離婚難道一毛錢都分不到嗎？
Ａ：並不會喔！法定夫妻財產制，最大的特點就是，依民法第1030條之一第一項前段的規定，法定財產制消滅時（譬如離婚或一方死亡等），婚後取得的財產剩餘較少的一方可以跟剩餘較多的一方請求差額的一半，譬如一方婚後財產剩300萬，另一方婚後財產剩100萬，那較少的一方就可以跟另一方請求差額200萬的一半，也就是100萬。

七、只要是婚後取得的財產就可以拿來計算剩餘財產分配嗎？
Ａ：不是喔！依民法第1030條之一第一項但書的規定，因繼承或其他無償取得之財產以及慰撫金，不管是婚前還是婚後取得，都不是剩餘財產分配的範圍。

八、那如果，我的配偶婚前買的房子，都拿婚後賺的錢來付貸款，讓我來付生活費，對我來說不是很不划算嗎？
Ａ：沒關係，民法第1030條之2第一項規定，以婚後財產清償婚前債務的部分，離婚時，一樣要計入婚後財產做計算。

九、可是，如果夫妻共同生活沒算那麼清楚，有的錢已經混在一起分不出是婚前還是婚後財產了怎麼辦？
Ａ：依民法第1017條第一項中段的規定，不能證明是婚前或婚後財產，就推定是婚後財產。建議想要保留著自己婚前收入的人，可以將婚前的收入，存入另外一個帳戶，就是自己的私房錢。

十、那麼如果婚前買的房子或買的股票，在婚後所收的房租或股息，算是是婚前財產還是婚後財產呢？
Ａ：依民法第1017條第二項的規定，是要當作婚後財產計入分配的範圍的喔！

十一、如果是完全是婚前財產買的房子，卻在婚後漲價，漲幅的部分需要拿出來分配嗎？
Ａ：法條上沒有規定，但目前有法院判決是認為不需要。

十二、如果我的配偶故意躲避剩餘財產分配，在離婚前先把財產過戶給別人呢？
Ａ：如果是無償贈與的行為，而會妨礙剩餘財產分配，可以聲請法院撤銷喔！不過例外在履行道德義務的相當贈與，像孝敬父母的零用金，就不可以請求撤銷。至於有償行為，如果行為時明知有害於剩餘財產分配，而受利益的第三人也明知還配合，譬如故意賤賣房子，也是可以聲請法院撤銷，以上情形通常發生在婚姻亮紅燈時，雙方耍的心機。

十三、上面說的這個撤銷權是有時效的嗎？
Ａ：有的，自配偶知情開始六個月後，或脫產行為超過一年而消滅。此外，當時如果未行使撤銷權，在法定財產制消滅前（譬如離婚或一方死亡等）五年故意脫產的財產，一樣要加計回來做剩餘財產分配，但同樣的，履行道德義務的相當贈與不能計算在內。甚至對明知而配合脫產的第三人還可以就其所受利益，請求返還自己分配不足額的部分，但以對價顯不相當為限。這裏的返還請求權，於已知的兩年內，或自法定財產制消滅的五年內未請求，也會罹於消滅時效。

十四、以上所說的財產分配計算，財產的價值是以什麼時間點做計算？畢竟不動產的漲跌幅度太大了。
Ａ：通常是以法定財產制消滅食為準（譬如離婚或一方死亡等。）但如果是判決離婚則是以起訴時為準，不過前一項說到應追加計算的財產則是以對方故意脫產時的價值為準。

十五、如果不想選擇法定財產制有其他選擇嗎？
Ａ：其他財產制還有分別財產制（夫妻財產完全分開，連剩餘財產差額分配請求權都沒有）或共同財產制（夫妻財產完全共有，處分應得他方同意，債務共同承擔）不管是婚前或婚後，都可以用書面契約來選擇財產制，但必須要去法院登記才可以對抗第三者。

十六、我和配偶是法定財產制，但是我的配偶都不讓我知道他的財產狀況，怎麼辦？
Ａ：民法第1022條規定，夫妻對婚後財產互負報告義務，太陽底下無新鮮事，實務上真的有人向法院請求對方報告婚後財產狀況。

十七、婚後財產要拿出來分配，可是萬一對方婚後都不負責任，靠我一個人養家，這樣還要把我賺的錢拿出來分配，不是很不公平嗎？
Ａ：民法第1030條之一第二項規定，平均分配顯失公平時，法院可以調整或免除分配額。

十八、我已經離婚了，現在還可以請求剩餘財產差額分配嗎？
Ａ：依民法第1030條之一第三項的規定，從法定財產制消滅（譬如離婚或一方死亡）起算，已知的財產差額是兩年內，不知的財產差額是五年內，不行使而消滅。

十九、他方不同意，即使尚未離婚，我可以單方請求改用分別財產制來保護自己嗎？
Ａ：依民法第1010條規定，在某些情況下，例如對方不給付家庭生活費用、夫妻一方財產不足清償負債時、不當減少婚後財產可能妨礙剩餘財產分配或夫妻因難以維持同居而分居六個月以上時，的確可以單方聲請改為分別財產制，但記得此時就會產生剩餘財產分配請求權。

（寫著寫著，不小心多了一招）

目前可道律師事務所有提供各縣市的免費法律諮詢（三重、台北東區、基隆、桃園、苗栗、新竹、台中、台南、高雄），大家可以撥0229761611預約，或是加入我們的line@帳號，一對一討論喔！
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140627非凡 逼假豪宅現形 貸款上限緊縮至5成
影片網址→http://youtu.be/Gq4aiZMMZzA

感謝記者 李雯珂 的採訪，關於央行出手打房，豪宅認定更嚴格，從兩點來看。第一：對「即將要交屋的預售屋」比較有影響，因為突然要生出2成的現金，被迫延遲交屋，甚至找買主換手，甚至解約。第二：對有錢人頂級豪宅客來講還是沒差，像最新大直成交單價破200萬的《帝景》，買方現金買，完全不貸款。

以下是新聞報導......↓

走進這間位在大直區65坪的新屋，開價每坪110萬元，總價來到7000萬元，不過央行對豪宅重新定義，北市7千萬元以上的物件，貸款限制也得照豪宅嚴格規範來走，讓賣方擔憂貸款受限，直接衝擊買氣。

房仲業者 陳泰源 表示：在豪宅市場上匯有急凍、縮手、觀望的氣氛產生。

舉例來說，倘若買方買下這間7千萬的住宅，原本自備現金為2100萬貸款7成，但央行限縮房貸成數降到最多只能帶5成，自備款得再多準備1400萬元湊足3500萬元，對買方來說付款壓力更龐大。

房仲業者 陳泰源 表示：現在只要一超過7000萬這個門檻，馬上貸款成數就降了足足兩成，所以就會讓假豪宅現形。

央行打房出重手，不只購買豪宅只能貸5成，還有針對買房超過3戶以上，以及利用公司、法人名義買住宅者，貸款上限都從6成降到5成，另外還有八大行政區，新北市的五股、泰山、八里、鶯歌以及桃園、蘆竹、中壢、龜山，新增到第二戶房貸成數最高六成的管控區內，但資金週轉不靈情況下，買方選擇收手，甚至恐湧現拋售潮。

房仲業者 陳泰源 表示：另外一個就是說，會讓即將交屋的豪宅預售案也會造成很大的衝擊，在交屋之前都已經要買了，我突然要生出兩千萬（兩成），這也不是一般人負擔得起，可能會造成他勢必要被迫解約，或是趕快找別的買主趕快進行換手。

不過房仲也指出投資客恐利用房屋裝潢貸款，補資金調度不足的漏洞。

房仲業者 陳泰源 表示：裝潢費破一千萬也是有可能的啊，這個部分這個名義，買完房子之後，貸款下來之後，你還是可以跟銀行申請以裝潢名義貸一筆錢下來。

房仲也表示，房貸限縮警鐘響起，對於位於次級區域或是價格過高的物件，恐產生極大的殺傷力。

網址→http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/75887367