190702蘋果【靠房不靠兒】以房養老 滿足基本需求 獨寡老人最適宜

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把房子抵押給銀行，每月領取固定生活費，養老靠房不靠兒的「以房養老貸款」，上路迄今逾3年，目前累計申辦3362件、核貸金額184億元；《蘋果新聞網》調查，有銀髮族以位在北市精華地段、屋齡30年以上的老屋申貸，最高月領10萬元，且屋主並非孤苦無依老人，而是在基本生活需求無虞、無須擔心子女經濟狀況下，為提升生活品質而辦。

黃政嘉／台北報導......↓

目前全國有13家銀行承作以房養老貸款業務，核貸件數逾千件的，分別是合庫的1331件、土銀的1082件。土銀指出，迄今承辦額度最高的物件，總值8千萬元，是台北市31年的公寓，月付金達10萬元。
合庫承辦最高筆價的物件，市值為5300萬元，位在北市大安區忠孝敦化捷運站附近，屋齡30年的華廈，屋主貸款6成、共3200萬元，申貸26年，月付金4萬元。

《以房養老是什麼》

「以房養老」又稱「逆向抵押貸款」，由擁有房子的老人，將居住的房子拿去向銀行抵押貸款，而銀行每月支付生活費用，讓銀髮族在晚年能有一筆資金照顧生活。

最早由內政部於2013年試辦的「以房養老」方案，限定超過65歲，無法定遺產繼承人的近貧老人，可將房產抵押給政府，按月領取生活費到往生，身故後後，不動產所有權歸國家所有，但因資格甚嚴，試辦未久喊停。

金管會銀行局副局長莊琇媛表示，當時的「以房養老」方案是作公益，申辦限制多，2015年金管會鼓勵各銀行承做，現今商業型的「以房養老」貸款，只要有房，年齡約在60至65歲以上，都可向銀行申請。

莊琇媛說，因《民法》抵押權有最長30年限制，所以銀行會希望申辦者別太早申請，假設40歲申請，可能70歲又會面臨重新換約等問題，各銀行規定略有不同。

商業型以房養老，是將房子抵押給銀行，所有權和使用權還是借款人的，貸款屆期時，只要所有人或繼承人清償貸款，房子還是屬所有人或繼承人擁有。

《最高貸市價7成》

金管會統計，目前核貸件數含金額最多的前3名銀行，依序為合庫的1331件、79.26億元，土銀的1082件、52.63億，與華南銀的620件、28.39億。3家核貸金額達160.28億，在全部13家申辦銀行中，占比達8成7。

土銀表示，2016年1月開辦「以房養老」業務，每戶平均核貸額金額約600萬元，其中一半客戶貸款5成、「利息採全數掛帳」，即貸款到期時，本息才一併清償。該行放款員表示，「全數掛帳」的計息方式是目前土銀獨有；另一種則為貸款7成，利息按月扣繳。

土銀指出，截至今年5月，土銀承辦額度最高的物件，擔保品總值8千萬元，是台北市31年的公寓，月付金達10萬元，其餘不透露；據了解，該物件應在蛋黃區，坪數逾百坪，也可能是多戶合併一筆承做。台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰表示，銀行可估價到8千萬元的公寓物件，可能原因是地段很好，一樓店面，坪數大，另外也把土地價值算進去。

土銀估算貸款額度的方式，物件在雙北市距捷運站1千公尺內，貸款成數最高達市價七成，其他區域者為六成。土銀指出，貸款額度取決於借款人的不動產價值，視擔保品坐落區位、屋齡狀況等；屋齡逾30年老舊建物查估時，土地部份需扣除土地增值稅，建物部分需考量折舊。

《為生活品質而辦》

合庫銀行從2015年11月開辦，統計到今年5月，承辦最高筆價的物件市值為5300萬元，位在北市大安區忠孝敦化捷運站附近，12層住宅大樓的8樓戶，屋齡30年，貸款額度約6成，共3200萬元，申辦人年紀約70歲，申貸26年，月付金4萬元。合庫銀行個人金融部協理林文理表示，該屋主是在基本生活需求無虞，但無須擔心小孩經濟狀況下，為提升生活品質而辦。

林文理解釋，該筆擔保品總值5300萬元的物件，土地價值4936萬，扣掉土地增值稅1717萬，放款率以9成計，約2897萬，另加上折舊後的建物估值約419萬，放款率以8成計約335萬，兩者合計，即約貸款額度的3200萬元。

林文理表示，合庫開辦以房養老貸款業務至今，全國累計有1369件申請，平均每戶貸款額度為595萬，平均每月月付金達2.7萬元。其中，雙北市各約有300多件，佔全國47%，其中不乏北市精華區，如大安、信義、中正區的大樓物件。

《子女反對貸不成》

林文理說，申辦人多分2種，1種為滿足晚年生活基本需求，需有每月固定金生活養老，過有尊嚴生活，另1種為基本生活無虞下，想提升生活品質，包括有旅遊娛樂、朋友聚會、打高爾夫運動，發紅包給孫子等需求。「這2種需求皆不少，但滿足生活基本的需求比例還是較多些」，而僅有少數作投資用。

林文理表示，申請以房養老失敗的原因，一個是申辦人未跟子女溝通好，在申辦需有直系親屬或配偶做緊急聯絡人的條件下，導致無法順利申請。另外是申請人因覺得每月支付金額，不如想像般高，故不想承辦。

《尊嚴活著的選項》

據金管會最新公布的「商業型不動產逆向抵押貸款統計資料」顯示，以房養老最早由合庫於2015年11月開辦，到2016年3月的核貸案件僅125件，不過至2016年12月底，快速成長至1241件，近幾年也穩定成長，截至今年3月已累計3362件，13家銀行核貸金額共184億元。

推動房養老政策的行政院前政務委員、台大社會學系教授的薛承泰表示，以房養老需求還在慢慢成長，估計明年後，接受度就會較高，因1951年至1966年出生的嬰兒潮，現陸續已為約55至65歲的老人，和過去老輩人的不變賣祖產觀念不同，嬰兒潮的老人因為財產多是自己賺來，且孩子少，加上年金改革因素，這些人對以房養老貸款的接受度會比較高。

薛承泰說，以房養老適合僅有一個房子，存款不多，又不想將房子留給子女的老人申辦，「當子女靠不住，政府又不可信任時，這是活著有尊嚴的選項。」

《無力償還不考慮》

儘管政府利益良善，但民眾接受度不高，《蘋果》隨機詢問路人，王先生認為貸款繳那麼久，之後還要把房收回去，「我覺得有點不太ok」至於以後會不會以房養老，「退休後才能決定」。曾從事過銀行業的邱小姐覺得有風險，因為銀行會額外收利息或費用，而且若是繳不到30年就離世了，「房子歸誰？」

今年58歲的竺先生，任職保全業，住新北市樹林區，目前居住在市值約600萬元的老公寓，對以房養老看法，他表示「絕不考慮」，因顧及老婆與2個大學畢業剛出社會的孩子，房子留著對家人較有保障。如果是單身退休族，每月勞退1萬多，加上以房養老每月如拿1.6萬，他覺得這是「可過得很舒服的金額」，只是貸款到期，若無力償還貸款，該何去何從是一大問題。

房產專家Sway直言，「以房養老並不划算」，因房子會折舊，銀行估的價格，也會比起當初買房還要縮水，「有能力買房、又有退休金的人，通常都不需再把房子抵押貸款」，真正需要的，可能是真的很窮的人，所以申辦人數向來不多。

美商ERA不動產資深經理陳泰源說，申貸以房養老，須評估每月金額夠不夠生活開銷，以貸30年、600萬計算，每月可領1.6萬元，「其實只夠溫飽，不夠出國旅遊。」但即便無力償還貸款，銀行拍賣金額如高過原先的承貸本金與利息，仍會將超逾價值返還給屋主或繼承人，就這點來看是划算的。陳泰源表示，以房養老是一個好的政策，個性如果守不住財、子女不孝順，或是孤獨老人，建議以房養老。

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以目前的房價，下手之前真的要三思。

[PS多慎入]如果你30歲而且想買一間房子的話...
#Linbaga
這是我給你的一點小建議只限台灣阿
.
一.就精打細算而言

台灣目前的房價租金比是64倍 (房屋總價/年租金)
PS. 如果你是房東，這間房子要收租64年才回本
如果你是租客，你買房子的錢可以讓你租房64年
.
台灣人平均壽命是79年(男75女82)
如果你現在30歲而且是男性
(那你還有50年可以活，PS.我的讀者幫你多加5歲)
.
如果你打算花2000萬買一間房子的話
表示你每個月有3.3萬可以花房屋的租金上
(是這樣算的-->2000萬/50年/12個月=3.3萬)
.
若你租房子
實際上你住在價值2534萬的房子裡
(是這樣算的-->3.3萬*12月*64年=2534萬)
多賺534萬代表的意義是?你可以這樣看
(一個月存3萬，534萬要存14年，你可以提早享受人生14年)
.
而台灣5萬元租金以上的房子的房價租金比是95倍
(我自己的經驗所以比政府的數據平均值還準)
如果你跟老婆願意花超過5萬元來租一間房子的話，
那表示只要你願意付出每個月8.7萬的租金
你就可以住在價值1億的豪宅裡
而每個月付8.7萬付50年不過5263萬而已
我個人覺得是非常划算的!
.
二.就更精打細算來看

以我個人經驗
房屋的屋齡其實是非常重要的
一間房子最棒的使用年限大概是5年到15年之間
如果你開心的話，未來這50年都可以住5到10年的新房
(PS最值得的就是這一點了!很重要但不說三便了!)
.
房屋再貴，以台灣大部分房屋的品質
30年還是多多少少會開始出現問題
如果管理不好，那問題就更多了
再來30年的變化真的很大
原本的精華區變成沒落的亂亂區都是非常常見的
.
所以
如果你辛辛苦苦付完20年貸款
(恭喜老爺賀喜夫人您50歲了)
60歲時，屋子開始漏水，公設不堪使用，還有屁孩塗鴉你的牆
那....當然是不一定會發生的，我完全同意 。
.
因此..我給您的建議是
對付無法預知的未來最好的方法就是保持彈性
租房子的好處，五個字
"不爽就搬家!"
.
三.就個人生涯規劃而言

我今年35歲，24歲才開始不跟家裡拿錢
33歲前我對房子的要求，方便乾淨有張床有台電腦就好
.
現在我35歲，喜歡大一點的空間，偶爾也喜歡自己煮東西，不喜歡太吵，喜歡有規劃的，高一點，VIEW好一點的，不用近捷運但是要有車位，最好有兩個。
我不知道我40歲會想住哪，更不用說以後了
所以保持彈性
假設你都要花3000萬買房了
那表示你每個月，會有5萬塊可以花在"住"的上面
(3000萬/50年/12個月=5萬)
你可以airbnb隨便住，連家具都不用買了
.
四. 就跟過不去的迷思來看

在我30歲以前，我一直想買房子，至於為什麼?
老實說，應該是我一直沒有仔細思考為什麼吧!
.
很多人覺得有一個房子比較有安全感
老了以後至少有地方住
(前提是貸款也得繳的完才算SAVE)
有一天賺多了點錢
想換一個房子，把房子賣了就好
房地產的前10年我們就不說了
但未來的三五十年，以基本面來說，為何房子價值會增值呢?
.
PS又來了
台灣目前空屋率全世界著名城市前2，生育率全世界最低。
以實際例子來看
目前5歲以下人口約100萬人，65歲以上人口約289萬人。
25年後
5歲變30歲的100萬人，65歲能活到90歲以上約36萬人
假設每2個人需要一間房子
新增需求50萬間房子，卻空出125萬間房子(少了250萬人口)
如果房價還會漲，這絕對是泡沫中的泡沫
.
房子賣不出去就算了，反正發達了沒差。
但如果今天經濟不好，失業了，生病了，付不出房貸的話該怎麼辦呢?
.
我想房子唯一唯一不可取代的好處就是
留給下一代吧!
但...這真的是好處嗎?
.
五. 結論:
大家都說鬼島台灣
房子貴得買不起
但大家都沒發現台灣租金便宜的要死
換個角度想台灣簡直是天堂!

#Linbaga看台灣

附圖
前陣子有個新聞標題聳動
"人口銳減！　日本殭屍屋激增"
日本每7戶房屋就有一間是空無一人的殭尸屋（zombie house），凸顯人口萎縮的問題。（截取自維基百科）

台灣現在是每5戶就1戶，居然還沒被維基百科發現!!!