#房事真心話 #低利率 #薪資所得
#後疫情時代房事停看聽
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隨者疫情趨緩，
台灣漸漸邁入新冠肺炎後疫情時代，百業因疫情蕭條，原本在市場上停滯流動的資金逐漸復甦，是否會流向房地產市場？

#阿明看到很多人討論，
房地產市場似乎是這波新冠肺炎疫情肆虐當中，最不受到影響的產業，但事實真如表面上樂觀嗎？
這次疫情不僅導致全球經濟崩壞，甚至在疫苗尚未有效被研發出來之前，阿明認為未來經濟前景和生活型態勢仍然受影響。
雖然目前疫情已逐漸和緩，但疫後不動產市場的挑戰也許才剛剛開始。

從新聞上知道，目前各國央行競相QE大撒銀彈救市，資金錢滿為患，利率卻創歷史新低。
疫情延燒數月來目前已見和緩，政府政策也從先前的防疫為重，開始進入紓困、振興經濟階段，但房市卻隱隱浮現憂患。
怎麼說呢？
阿明認為，近年來國內房市是由剛性需求所撐起來，除非疫情長期延燒一年半載，而且股市出現恐慌性崩盤，但這些憂患並沒有發生在台灣。

#那麼現在適不適合買房呢？
阿明真心覺得有必要的話，買房來自住就好，不要跟風炒房。
以自住來說，因為房子自用，所以照理說會持有一段時間。
而目前的房貸利率已經不到1.8%，未來若央行繼續寬鬆降息，還有往下的機會，因此買房所負擔的利息成本，會再降低。

聽起來是不是很適合買房了？
沒錯，房貸利率的跌勢走向目前看不見底，銀行放貸款成數不變的情況下，確實很適合買房，更何況又有長貸款年限40年的選擇…。

是不是很誘人？#其實要小心陷阱。
想想看，雖然利率降低了，房價有降低嗎？其實沒有～
而且平民百姓的薪資似乎沒有調漲，阿明相信絕大多人的薪資目前處在凍漲階段，在薪資不漲的情形下，買房本身就是風險，更不用說受疫情影響，反而很多人的工作、生計都面臨到一些困難。

因為目前房貸利率低，所以日後利率上漲的可能性偏高，假若你初期又貸了高成數，當薪資發生cover不了利息的狀況就會非常危險。
所以阿明提醒，買房前要做好理財規劃，不要讓房貸影響生活，甚至搞到吃土司喝白開水度日子，這樣嗯湯哦~~

但是只租不買也並非唯一選擇，有剛需住房的朋友還是可以計劃為自己打理一個安全的窩，但要慎選房仲業者就是了，阿明請你務必遠離有投資客經營的房仲業者。

#怎麼判斷是有投資客經營的房仲業者？
常看房子的朋友，你們是不是有一種感覺，常常看到老屋翻新的房子，而且裝潢的漂漂亮亮的，其實你仔細看，這種有很大比例的裝潢材料都…。

投資客為了控制成本，通常會把裝潢的錢優先用在掩飾房子本身的缺點上，多數人買房只看表面，進住後才發現房子瑕疵不少，往往糾紛就是這樣來的。

尤其老舊的中古屋最常出問題的地方在水電管線還有漏水問題，但不負責任的投資客根本不去碰這個燙手山芋，只刻意用裝潢掩蓋房子的缺陷，讓被表象迷惑的購屋人變成冤大頭。

有鑑於投資客的爭議性大，有良心的房仲業會採取嚴格控管，更嚴謹的好業者還會對投資客建檔列管，也會主動告知看屋人，看的房子是否為投資客的房子。

#為什麼阿明不建議買房當投資呢？
因為投資的目標就是為了獲利，以現下台灣房地產市場來看，人口老化、下一代人口少，未來對於房地產的實質需求沒有過去那麼大。
既然房地產需求沒這麼大，價格漲幅相對較為保守。

阿明認識一位李先生，幾年前他聽從朋友的建議買房。
當初的想法是先出租，然後用租金付貸款利息，等房價上漲時賺價差，或者等退休後可以自己住。
BUT，人生往往就是會遇到BUT，李先生買房的區域，空屋供過於求，在出租過程中發現租金不如預期，高額房貸讓李先生倍感壓力，想脫手又不甘心，因為這時房價下跌，想收回自住，離上班地點又不方便。
結果因為這次買房，反而讓他的情緒及生活品質大受影響。

結論：
#阿明對買方說中肯；
如果你剛好看見適合房子，貸款+上生活支出在能力範圍內，喜歡，價格OK就出價談吧~

#阿明對賣方說中肯；
如果你缺錢，有人出價，就誠意跟買方談談，賣吧!
如果你不缺錢，那就慢~慢~賣~到...你真的想賣的那天~

後記：
阿明真心認為，房子，是買來住的，不要那麼炒阿...
您覺得呢？

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#阿明小教室 #買老屋注意事項
#您想買老房的擔心阿明攏災
這次整理六個重點+2個PS讓您一次看清楚!!

❶ 確認建築結構：
二手屋有很多是20年、30的老屋，
整體結構可能存在著不少危機，
像是立柱處裂縫、鋼筋外露等等，
要先確認整體建物的結構安全，
沒問題再購入。

❷ 確認漏水問題：
看屋時可以選擇在陰雨天再次拜訪，
這樣才能確認房屋是否存在漏水的疑慮。
如果屋主已經誠實告知漏水問題，
也要記得做這個步驟，
才能真正了解到漏水的嚴重程度。

❸ 確認水電管線：
只要是15年以上房子，
管線老舊容易藏汙納垢，
所以阿明建議全面更換管線，
投資就看自己囉。
水管材質要選擇全段式不鏽鋼壓接管，
可以避免地震導致崩裂漏水。

❹ 銀行貸款成數
老屋在銀行眼中，可是有等級之分的喔。
一般銀行的估算標準是「貸款年限+屋齡」
不得超過50年例如：屋齡30年的房屋，
貸款年限最長為二十年；
屋齡40年的房屋，貸款年限最長為十年。
屋齡越長，貸款年限越短，
購屋人要好好衡量自己的荷包喔。

PS1
要增加老屋貸款成數，
借款人年齡與信用狀態是重要因素，
如果借款人年齡不是太大，工作狀況良好，
信用沒有瑕疵...
貸款額度7成甚至再多一點都可能OK

PS2
有些銀行規定借款人年齡加起來不能超過75年
(例如:60歲的人貸款只能15年)

❺ 確認非輻射與海砂屋
口說無憑，一定要請賣方寫清楚。
在買賣合約中註明，
本建物絕非海砂屋或輻射屋，
若附近為輻射屋地帶，
可以請賣方提出實體檢驗報告，
或者也可以自己向工會提出安全鑑定的需求。

❻ 確認違建問題
如果不確定有無違建，
可以透過仲介或向建管單位查詢，
確認買賣契約書是否加註違建項目，
最快的方法，是現場看屋時詢問鄰居頂樓狀況。

一起分享這擇PO文，讓更多人得到幫助吧~

阿明線上 line.me/R/ti/p/%4054aming
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190702蘋果【靠房不靠兒】以房養老 滿足基本需求 獨寡老人最適宜

影片1→https://tw.appledaily.com/new/realtime/20190701/1588560/

影片2→http://home.appledaily.com.tw/article/index/20190702/38380359/search/滿足基本需求%20獨寡老人最適宜

把房子抵押給銀行，每月領取固定生活費，養老靠房不靠兒的「以房養老貸款」，上路迄今逾3年，目前累計申辦3362件、核貸金額184億元；《蘋果新聞網》調查，有銀髮族以位在北市精華地段、屋齡30年以上的老屋申貸，最高月領10萬元，且屋主並非孤苦無依老人，而是在基本生活需求無虞、無須擔心子女經濟狀況下，為提升生活品質而辦。

黃政嘉／台北報導......↓

目前全國有13家銀行承作以房養老貸款業務，核貸件數逾千件的，分別是合庫的1331件、土銀的1082件。土銀指出，迄今承辦額度最高的物件，總值8千萬元，是台北市31年的公寓，月付金達10萬元。
合庫承辦最高筆價的物件，市值為5300萬元，位在北市大安區忠孝敦化捷運站附近，屋齡30年的華廈，屋主貸款6成、共3200萬元，申貸26年，月付金4萬元。

《以房養老是什麼》

「以房養老」又稱「逆向抵押貸款」，由擁有房子的老人，將居住的房子拿去向銀行抵押貸款，而銀行每月支付生活費用，讓銀髮族在晚年能有一筆資金照顧生活。

最早由內政部於2013年試辦的「以房養老」方案，限定超過65歲，無法定遺產繼承人的近貧老人，可將房產抵押給政府，按月領取生活費到往生，身故後後，不動產所有權歸國家所有，但因資格甚嚴，試辦未久喊停。

金管會銀行局副局長莊琇媛表示，當時的「以房養老」方案是作公益，申辦限制多，2015年金管會鼓勵各銀行承做，現今商業型的「以房養老」貸款，只要有房，年齡約在60至65歲以上，都可向銀行申請。

莊琇媛說，因《民法》抵押權有最長30年限制，所以銀行會希望申辦者別太早申請，假設40歲申請，可能70歲又會面臨重新換約等問題，各銀行規定略有不同。

商業型以房養老，是將房子抵押給銀行，所有權和使用權還是借款人的，貸款屆期時，只要所有人或繼承人清償貸款，房子還是屬所有人或繼承人擁有。

《最高貸市價7成》

金管會統計，目前核貸件數含金額最多的前3名銀行，依序為合庫的1331件、79.26億元，土銀的1082件、52.63億，與華南銀的620件、28.39億。3家核貸金額達160.28億，在全部13家申辦銀行中，占比達8成7。

土銀表示，2016年1月開辦「以房養老」業務，每戶平均核貸額金額約600萬元，其中一半客戶貸款5成、「利息採全數掛帳」，即貸款到期時，本息才一併清償。該行放款員表示，「全數掛帳」的計息方式是目前土銀獨有；另一種則為貸款7成，利息按月扣繳。

土銀指出，截至今年5月，土銀承辦額度最高的物件，擔保品總值8千萬元，是台北市31年的公寓，月付金達10萬元，其餘不透露；據了解，該物件應在蛋黃區，坪數逾百坪，也可能是多戶合併一筆承做。台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰表示，銀行可估價到8千萬元的公寓物件，可能原因是地段很好，一樓店面，坪數大，另外也把土地價值算進去。

土銀估算貸款額度的方式，物件在雙北市距捷運站1千公尺內，貸款成數最高達市價七成，其他區域者為六成。土銀指出，貸款額度取決於借款人的不動產價值，視擔保品坐落區位、屋齡狀況等；屋齡逾30年老舊建物查估時，土地部份需扣除土地增值稅，建物部分需考量折舊。

《為生活品質而辦》

合庫銀行從2015年11月開辦，統計到今年5月，承辦最高筆價的物件市值為5300萬元，位在北市大安區忠孝敦化捷運站附近，12層住宅大樓的8樓戶，屋齡30年，貸款額度約6成，共3200萬元，申辦人年紀約70歲，申貸26年，月付金4萬元。合庫銀行個人金融部協理林文理表示，該屋主是在基本生活需求無虞，但無須擔心小孩經濟狀況下，為提升生活品質而辦。

林文理解釋，該筆擔保品總值5300萬元的物件，土地價值4936萬，扣掉土地增值稅1717萬，放款率以9成計，約2897萬，另加上折舊後的建物估值約419萬，放款率以8成計約335萬，兩者合計，即約貸款額度的3200萬元。

林文理表示，合庫開辦以房養老貸款業務至今，全國累計有1369件申請，平均每戶貸款額度為595萬，平均每月月付金達2.7萬元。其中，雙北市各約有300多件，佔全國47%，其中不乏北市精華區，如大安、信義、中正區的大樓物件。

《子女反對貸不成》

林文理說，申辦人多分2種，1種為滿足晚年生活基本需求，需有每月固定金生活養老，過有尊嚴生活，另1種為基本生活無虞下，想提升生活品質，包括有旅遊娛樂、朋友聚會、打高爾夫運動，發紅包給孫子等需求。「這2種需求皆不少，但滿足生活基本的需求比例還是較多些」，而僅有少數作投資用。

林文理表示，申請以房養老失敗的原因，一個是申辦人未跟子女溝通好，在申辦需有直系親屬或配偶做緊急聯絡人的條件下，導致無法順利申請。另外是申請人因覺得每月支付金額，不如想像般高，故不想承辦。

《尊嚴活著的選項》

據金管會最新公布的「商業型不動產逆向抵押貸款統計資料」顯示，以房養老最早由合庫於2015年11月開辦，到2016年3月的核貸案件僅125件，不過至2016年12月底，快速成長至1241件，近幾年也穩定成長，截至今年3月已累計3362件，13家銀行核貸金額共184億元。

推動房養老政策的行政院前政務委員、台大社會學系教授的薛承泰表示，以房養老需求還在慢慢成長，估計明年後，接受度就會較高，因1951年至1966年出生的嬰兒潮，現陸續已為約55至65歲的老人，和過去老輩人的不變賣祖產觀念不同，嬰兒潮的老人因為財產多是自己賺來，且孩子少，加上年金改革因素，這些人對以房養老貸款的接受度會比較高。

薛承泰說，以房養老適合僅有一個房子，存款不多，又不想將房子留給子女的老人申辦，「當子女靠不住，政府又不可信任時，這是活著有尊嚴的選項。」

《無力償還不考慮》

儘管政府利益良善，但民眾接受度不高，《蘋果》隨機詢問路人，王先生認為貸款繳那麼久，之後還要把房收回去，「我覺得有點不太ok」至於以後會不會以房養老，「退休後才能決定」。曾從事過銀行業的邱小姐覺得有風險，因為銀行會額外收利息或費用，而且若是繳不到30年就離世了，「房子歸誰？」

今年58歲的竺先生，任職保全業，住新北市樹林區，目前居住在市值約600萬元的老公寓，對以房養老看法，他表示「絕不考慮」，因顧及老婆與2個大學畢業剛出社會的孩子，房子留著對家人較有保障。如果是單身退休族，每月勞退1萬多，加上以房養老每月如拿1.6萬，他覺得這是「可過得很舒服的金額」，只是貸款到期，若無力償還貸款，該何去何從是一大問題。

房產專家Sway直言，「以房養老並不划算」，因房子會折舊，銀行估的價格，也會比起當初買房還要縮水，「有能力買房、又有退休金的人，通常都不需再把房子抵押貸款」，真正需要的，可能是真的很窮的人，所以申辦人數向來不多。

美商ERA不動產資深經理陳泰源說，申貸以房養老，須評估每月金額夠不夠生活開銷，以貸30年、600萬計算，每月可領1.6萬元，「其實只夠溫飽，不夠出國旅遊。」但即便無力償還貸款，銀行拍賣金額如高過原先的承貸本金與利息，仍會將超逾價值返還給屋主或繼承人，就這點來看是划算的。陳泰源表示，以房養老是一個好的政策，個性如果守不住財、子女不孝順，或是孤獨老人，建議以房養老。

部落格網址→https://taiyuanchen1223.blogspot.com/2019/07/190702-1httpstw.html

141005中天 公寓貸款較困難 建材 地點 門牌 屋齡有眉角
影片網址→http://youtu.be/Ujy_ABRaPxo

感謝記者 林昕潔 的採訪，很多首購族因為預算有限，低公設的公寓產品往往是年輕夫妻的熱門選項。但是買老舊公寓該注意哪些？貸款成數、利率會比較好呢？

1.地段/地點必須菁華(ex：近捷運)。
2.門牌號碼避免「弄」(窄小巷弄盡量避免)。
3.盡量挑選街道寬到至少「8米」，才有潛在都更題材。
4.盡量挑30年以內的公寓，構造為「鋼筋混凝土」，至少還有機會爭取到20年房貸；避免購買屋齡超過40年以上的，特別避免「加強磚造」，因為銀行認定房屋壽命只有50年，超過40年以上屋齡，貸款年限會縮短，每月繳交的房貸壓力較大。

以下是新聞報導……↓

房仲業者 陳泰源：因為它是公寓，所以預算比較符合您的需求。

年輕人買不起貴鬆鬆的新成屋，專挑老公寓，總價低，公設低，感覺比較好入手，不過卻有個隱藏問題。

房仲業者 陳泰源 表示：因為這邊是公寓，行情比較便宜，一坪大概是50萬左右。

客戶：那貸款可以貸幾成？

沒錯，近來房貸緊縮，老公寓貸款更加的困難，銀行鑑價低，常常老公寓的貸款成數只剩5~6成，自備款不足的民眾又想要買老公寓該怎麼辦？

記者 林昕潔：想買老公寓又擔心貸款成數的話，地點很重要，像這樣走出來沒多久就可以看到捷運站的話，那貸款成數就容易談得高。

鄰近捷運地段好，老屋也有增值的空間，專家就分析，不管屋齡幾年也有貸到八成的機會。此外連門牌地址的長短也是貸款關鍵，通常門牌地址短代表鄰近大馬路，交通便利之外未來還有都更的話題，但門牌地址落落長，從巷到甚至出現幾弄幾號，銀行恐怕第一輪審核就刷掉。

房仲業者 陳泰源 表示：盡量不要看到門牌號碼有「弄」的，因為通常像有「弄」的話，我們都知道要符合都更條件，至少那個巷弄至少要8米巷，像這種未來增值空間比較小。

此外老公寓的建築結構也是貸款的關鍵，如果是「加強磚造」那至少是40年以上的老房子，比較難貸款，鋼筋混凝土代表不僅建物年輕一點，使用年限也比較長，專家建議幾個小撇步抓準，就算是老公寓，也能夠談到漂亮的貸款成數。

網址→http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/79844951