210622工商 如何讓銀行看得起你？買房新手必看6大重點
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買房除了自身的喜好及挑房哲學，買房之前如何培養財力證明以爭取優惠房貸更是重要！尤其我買的是限制更嚴格、權狀未達15坪的套房，讓我來分享與銀行交手的過程中，究竟有哪些眉角是要特別注意呢？

堅守預算上限

雖說買房是一個妥協的過程，但有些底線不能退讓。以條件設定來說，過去我（房仲）都以「符合客戶需求」找房，預算其次，畢竟出錢的不是我，何況買家通常對房仲也會有所保留，所以剛開始我總會介紹價格超出一點或接近上限的房子。

如今換成我是買家，反而以「預算」為最優先前提。一朝被蛇咬，十年怕草繩，投資是該有壓力，但不該壓得讓人喘不過氣，我曾經高估自己的賺錢能力，買了高額儲蓄險，帶來長達6年的自虐式生活，但我不願再為了置產而影響生活品質。因此我堅持預算不調升，改放寬其他條件後繼續找房，畢竟銀行最後給我「搞什麼花招」我不會預先知道，唯有保守評估才能守住安穩的心。

談到房貸，主要分4大項目：還款年限／年期、貸款成數、房貸利率、只繳利息不繳本金的寬限期／寬緩期。以我從業10年的心得，影響這4個項目的因素，屋況其次，購買人本身才是重中之重！

如何讓銀行看得起你？

還記得2013年「頂新魏家買帝寶貸款99％」的新聞嗎？那時因為還沒有「豪宅限貸令」（台北市總價超過7000萬元以上房貸上限6成），所以再天價的豪宅也能跟普通住宅一樣最高貸款至85成，而頂新魏家的財力已經大到銀行不怕它倒，又渴望賺取客戶的利息，兩情相悅最終取得超優惠貸款成數。

我想表達的是，房子條件再爛或是總價超高，導致銀行不願意放款太多時，如果購買人的財力證明夠雄厚，通常貸款仍不是問題。然而，每個人的工作性質不同，培養財力證明的方法自然也不一樣。

以我為例：我待的公司規模並不大，又是零底薪的業務型態，像我們這種人在買房時，銀行給的條件通常不太好，所以我努力在其他財力上培養證明。除了買房自備款的活存加定存共上百萬元，長達1年以上的時間維持有增無減的趨勢；還有2張在2018年已繳清的6年期高額美元儲蓄險保單，且不解約亦不申請保單質借；以及每月的信用卡帳單都繳清不拖欠，也沒使用過最低應繳金額，維持零負債及良好的信用評比。

我發現，現代銀行普遍已與時俱進，知道許多行業看的是「年收入」而非「固定月薪」，所以在申請貸款時，有的專員甚至不要求看存摺，而是請我簽名授權，讓銀行直接向國稅局調閱我近2年的年度綜合所得稅申報紀錄。

像我接觸的其中一位房貸專員甚至挑明講，縱然我能提供每月穩定且高額的薪資證明，他們也會因為我的職業是業務員而不採信。講更直白點，對於收入不穩定的職業，如果希望爭取好的貸款優惠，財力證明必須在「年度綜合所得稅申報紀錄」且「2年前」就開始培養！

還款年限

目前市面上主要有20年期及30年期兩種，有的銀行為了搶客甚至推出40年期專案，而還款年期的長短，攸關屋齡與購買人的年紀。

以人來說（通則非一定）：銀行會以法定退休年齡為依據（也就是65歲），假設購買人年紀低於25歲，那麼65−25＝40，也就可以爭取到40年房貸。假設購買人年紀已達40歲，那麼買房還款年限最長就是20年了。

以房來說（通則非一定）：銀行會以行政院頒布的「固定資產耐用年數表」為依據判斷房子的壽命。加強磚造為約35～40年，RC（鋼筋混凝土）、SRC（鋼骨鋼筋混凝土）、SC（鋼骨）的耐用年限為約50～65年。算法跟人的退休年齡一樣，簡言之，屋齡越新，貸款年限越長。

以我為例：我買的是SC結構，屋齡約10年的房子（代表建物壽命還有至少40年），雖然我已37歲（距離法定退休年紀尚餘28年），但由於我具備「首購」身分，所以銀行經綜合考量之下仍願意給我30年期。

要注意的是，雖然年限拉長讓每月繳款的負擔變輕，但銀行賺的利息也就越多。所以我的策略是，30年期方案的目的是為了減輕每月的繳款壓力，但不代表真的要繳滿30年，只要有賺到較多的獎金或意外之財就早點繳清。因為時間可以換取金錢，但是再多的金錢也買不回已經消逝的時間。

貸款成數

一開始，我找的是中國信託，才知道原來它們不承作套房，縱然我是VIP客戶，最高也只能貸6成，後來換國泰世華，沒想到它們最高能貸85成，這樣一來一回就差了25％，也就是將近250萬元的自備款！

不過每家銀行的政策都不同，且每年都在變動，今年國泰世華銀行承辦小套房最優惠，並不代表明年也是喔！

房貸利率

每家銀行略不同，甚至同一家銀行會出現2種方案。像我選擇兆豐列為我申貸的銀行之一，核貸下來後竟端出2種方案讓我選擇。

方案1：貸款7成，利率1.48％，無寬限期。

方案2：貸款8成，利率1.31％，3年寬限期，但要加收1筆48600元的房貸型壽險。

起初，兆豐為了引誘我找它們申貸，只講方案2卻絕口不提「房貸型壽險」，直到核貸下來後才說因為我買的是套房，加上我本身是零底薪的業務等因素，因此必須加保才可以啟動方案2。原本我被唬住了，後來問朋友才知道，這筆費用其實在一開始申貸時就該讓客戶知道，當然也有可能是我誤會兆豐了，所以我要苦口婆心勸讀者，不管如何，買房一定至少要找2家銀行，貨比三家不吃虧。

寬限期

還沒有買房經驗的人，或許只知道寬限期的意思是只繳利息不繳本金，但這樣代表你並沒有完全搞懂。

以20年期搭配2年寬限期來說，我發現有人竟誤以為是頭2年只繳利息，等2年過後再啟動20年的本利攤還，也就是2＋20＝總共22年。正解是，頭2年只繳利息，剩餘的18年本利攤還；換句話說，原本可用20年攤還的本金，卻因為寬限期導致剩下的18年都要多繳一點錢，先樂後苦的概念。

我要強調，這並無所謂對或錯，只是偏好使用寬限期的人與我觀念不同罷了。以我朋友為例：他的房子價值1000萬元，月租金行情約2萬元，如果啟動寬限期，每月只需負擔約1萬元利息，只要寬限期一到，就轉貸（換銀行）並持續使用寬限期，就這樣無限循環，他可以永遠不繳本金，每月只付1萬元的利息，就能住在月租行情2萬元的房子裡，如果有閒錢，還可以去享樂或投資。從這個角度看，買房似乎比租房划算，差別只在能否湊出自備款而已。

最後我選哪種方案？

兆豐的方案2：貸款8成，利率1.31％，3年寬限期，房貸型壽險48600元。

國泰世華：貸款85成，利率1.31％，無寬限期。

以上是銀行核貸下來的2個方案，最後我選擇了國泰世華，而我的想法是這樣的。

如果選兆豐，代表未來3年期間我可以光靠月租金2萬元去繳1萬元的利息，每月還有1萬元零用錢可花用，同事也附和說：「3年很長，3年內會發生什麼事不知道，只繳利息，及時享樂，等3年後說不定房價漲了，到時再賣掉，獲利了結，豈不爽快！」聽起來似乎很有道理。

只是，寬限期並不符合我的價值觀。一來我的個性偏好「先苦後樂」；二來這是我人生的第1間房子，算是「起家厝」，我本來就打算長期持有；三是我把買房當存錢，所以沒有不繳本金的打算；四是小套房可以貸款85成，且不需購買房貸型壽險，某個角度也算證明自己的財力被銀行認可的里程碑。

還有1個觀念也很重要：只做自己擅長的投資。我的強項就是不動產，如果我把閒錢拿去轉投資不擅長的股票或其他，反而可能虧錢。寬限期會讓人留下更多的現金在身上，而閒錢越多則越想作怪，這是人性。既然這樣，不如一有閒錢就乖乖提前繳清房貸吧！

省出一棟房：24招易上手的存錢絕技(本文摘自陳泰源著《省出一棟房：24招易上手的存錢絕技》，台灣遊讀會股份有限公司提供)

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桃市府推動航空城計畫，秉持五心態度協助維護居民權益最大化，保障居住正義

桃園市長鄭文燦今（18）日上午主持市政會議，說明桃園航空城計畫地上物補償、安置搬遷等措施。鄭市長表示，在他上任後，桃園航空城計畫大幅轉變，為了透過更透明、民主的方式，讓計畫可以擺脫爭議形成共識，市府在與交通部溝通後，採用全區聽證的方式，辦理30場聽證會，超過2萬人次以上參與，確認航空城計畫對於國家建設的重要性、公益性及必要性，並於107年3月完成都市計畫審議，這是相當重大的里程碑，後續也逐步完成環評、區徵計畫的核定。後續市府同仁將秉持耐心、決心、細心、貼心及暖心的態度協助居民，維護居民權益最大化，保障居住正義。

鄭市長指出，過去桃園國際機場有噪音及禁限建問題，使地方產生交通及環境負擔，為建立機場與地方的共榮關係，市府以新的角度調整桃園航空城計畫，以居民居住正義的角度，提出先建後遷、一里一安置、離村不離鄉等原則，並提出產業發展優先、生態永續優先、文化保存優先等政策，讓航空城計畫在穩定基礎上邁向正軌。

鄭市長提到，目前桃園航空城計畫正處於區段徵收階段，經過徵詢居民選擇補償領地或領錢之意願及土地協議價購過程，約9成以上居民有意願領地，因此有關配地問題，市府規劃平均建地一坪換一坪，農地100坪換41坪建地，大多數土地與比準地地價差約在10%以內，避免全區產生過大的差異。此外，由於安置街廓最小興建面積為100平方公尺，約為30坪土地，若未來居民權利價值不足配回安置街廓最小單位者，不足坪數的補繳差額將按配地後地價8折計算；土地及建物徵收補償費不足購買最小坪數安置住宅者，不足部分的差額，也以8折計算，協助不足30坪的小坪數建物居民重建，達到小房換大房，舊房換新房的目標。另外，市民配地申請過程中，若涉及銀行抵押塗銷，市府也會依分配協議書在補償費額度內代為清償，更加便民。

鄭市長談及，有關地上物補償議題，過去機場捷運A10山鼻站、A20興南站皆按原建物評點補償標準完成拆遷補償，然而對於桃園航空城計畫，桃園於108年重新檢討建物補償標準，使建物評點單價從10.6提高到12.2元，成長15%，而航空城計畫經過複估後，其中合法加強磚造補償平均1坪為9.5萬，鋼筋混凝土1坪為10.2萬，經過評估皆可以滿足重建價格需要。

鄭市長進一步說明，除了居民建物評點單價12.2元外，市府透過優先搬遷獎勵、自願優先搬遷獎勵等方案，分3期搬遷順序先後加發建物補償金或救濟金25%、20%、15%，以加碼25%而言，相當於達到建物評點單價15.2元；又額外追加房租補貼66萬元至80萬元不等，整體加碼後，高於新北市及桃園過往標準，且新北市與台北市有違建不補償之規定，例如新北市對於88年後興建的違建是不補償的，台北市則是84年後興建的違建不補償。然而桃園由於航空城計畫所在地位於大園，曾歷經多項公共工程拆遷，包括桃園機場、機場捷運、國道2號徵收等，不少居民面臨二次拆遷，或是農地違建，因此市府採取新做法，只要居民滿足二次搬遷及程序違建的條件，額外加發特別救濟金，換算後，非合法建物由原有60%提高到90%，再加上50%自拆獎勵金，最高可領到重建價格的135%，也是歷來最優厚的因地制宜方案。

鄭市長強調，在桃園航空城計畫中，有將近6成建築有違章情形，市府不會放棄6成違建居民的權益，目前尚有4,000多件建築正在複估，多是涉及違建認定及拉高補償，因此市府組成認定小組協助認定程序，希望複估在明（110）年1月完成。

鄭市長也指出，桃園航空城預計於113年11月全區動工，市府有4年時間可完成拆遷安置，為加速工程進度，於第一期先取得基本的公共設施、聯外道路、安置區及部分第三跑道及三航廈前期工程所需求的土地，市府規劃第一期優先區搬遷獎勵，讓安置區先行產生，於明（110）年10月取得安置區土地，供興建安置街廓及住宅，以達到先建後遷的目標，工程也相對能夠分階段進展。

鄭市長補充說明，第一期優先搬遷居民必須優先配合搬遷，市府考量居民的權益，加發建物補償金或救濟金25%為優先搬遷獎勵金，房租補助費80萬元（非合法72萬元）及搬遷補助費，作為先行搬遷民眾的安置及補助費用，整體同意率非常高，後續期許地政局、工務局將第一期優先搬遷區同意率提高。而第二期、第三期自願優先搬遷區的認定方式，在尊重居民自願搬遷意願及兼顧可進場施工的效益下，就一定範圍建物自願先遷數量達60%以上，就可先行搬遷，不會產生6成居民與4成居民對立的情形，剩餘4成居民願意等待亦可，市府會再逐步溝通，目前早日期待完成遷建的聲浪愈來愈大，因此市府的優先區政策應更加務實且彈性。

鄭市長說，在安置優先措施上，市府預計興建2,400戶住宅，而桃園航空城計畫區內約有3,000戶，由於部分居民選擇另購房屋，因此統計及調查結果顯示2,400戶住宅足以涵蓋遷建居民需求，保證未來會有剩餘安置住宅；且未來剩餘住宅數，市府則會研議轉型為社會住宅，或進行部分售出等處理方式。針對第一期優先搬遷區者，由於涉及強制性，因此市府優先釋出蘆竹1號、蘆竹2號社會住宅，共530戶作為優先搬遷區的中繼住宅使用；其它第二、三期自願優先搬遷區，市府會透過包租代管方式協助介紹，讓民眾可以無縫接軌，順利搬遷。

鄭市長也說，市府成立安置搬遷服務小組進駐協助重建，以居民權益角度面對面解決問題，同時提供建築設計圖、委託推薦優良營造廠、提供建築師公會駐點免費諮詢及專案加速發照等服務，未來也會協助協調相關管線申請及配置服務，讓欲自行重建的居民有選擇性。

鄭市長提出，有關市府協助興建透天安置住宅的部分，由於興建透天住宅所需土地及建物興建成本相較選購安置住宅費用會大幅增加，然而根據意願調查，具有較高配地權利價值地主皆希望自行重建，不希望集中且標準化，未來高權值居民仍有意願，市府會協助遴選優良的營造廠，協助有意願的民眾自行興建。此外，考量居民重建或購買安置住宅需要辦理貸款，為讓民眾負擔減輕、降低貸款成本，市府與財政部、金管會、銀行合作，未來會成立安置融資服務平台，邀請銀行提供低利貸款方案讓市民選擇，減輕貸款成本負擔。

鄭市長談到，市府辦理航空城計畫經複雜研商後列10大優惠方案，未來居民安置地區皆位於捷運站旁，且擁有良好的公共建設，相信會大幅改善居民的生活環境，達成國家建設兼顧居住環境的目標。

201022房仲買房初體驗（下）：與銀行打交道—零底薪的財力培養法＠文陳泰源

【前言】

買房除了關於自身的喜好以及如何挑好房之外，買房之前如何培養自身的財力證明以爭取優惠房貸更是重要的一環！尤其我買的是限制更嚴格的小套房，而在申請貸款與銀行交手的過程中又有哪些眉角要注意呢？接下來讓我娓娓道來……

【堅守預算上限】

雖說買房是一個妥協的過程，但有些底線是不能退讓的，以條件設定來說，過去我（房仲）都以「符合客戶要的屋況」去找房，預算則其次，畢竟出錢的不是我，何況買家在預算上通常對房仲也會有所保留，所以剛開始我總會介紹價格超出或接近上限的房子給買家。

如今換成我是買家，反而以預算列為最優先前提，一朝被蛇咬，十年怕草繩，投資是該有壓力，但不該壓得讓人喘不過氣，我曾經歷過「高估自己賺錢能力買了高額儲蓄險」所帶來長達6年的自虐式生活，讓我不願再為了置產而大幅影響生活品質。

因此我堅持預算不調升，改放寬其他條件後再繼續找房，畢竟銀行最後給我「閉瞎抹蚊」（台語的搞什麼花招），我不會預先知道，唯有保守再保守才能在買房時守住安穩的心。

【如何取得優惠房貸？】

談到申請房屋貸款，主要分4大項目：還款年限/年期、貸款成數、房貸利率及只繳利息不繳本金的寬限期/寬緩期。以我從業房仲10年的心得是，影響這4個項目的因素裡，屋況其次，購買人本身才是重中之重！

《如何讓銀行看得起你？》

還記得2013年「頂新魏家買帝寶貸款九成九」的新聞嗎？那時因為還沒有「豪宅限貸令」（台北市總價超過7000萬元以上的房子，貸款上限最高六成），所以再天價的豪宅也能跟普通住宅一樣貸款最高至八五成，而頂新魏家之所以可以貸至九成九不外乎是財力已經大到銀行不怕它倒閉又渴望賺取客戶的利息，在兩情相悅的情況下最終取得超優惠貸款成數。

我想表達的是，房子條件再爛或是總價超高導致銀行不敢放款太多時，如果購買人的財富實力夠雄厚，通常貸款仍舊不會是問題。然而，每個人因為工作性質的不同，培養財力證明的方法自然也不一樣。

以我為例：我的公司規模並不大，又是無底薪，像我們這種人在買房子的時候，銀行給的條件通常不會好。

所以，我努力在「其他財力」上培養證明。除了買房自備款的「活存加定存」共OOO萬元長達1年以上的時間維持有增無減的趨勢之外，另外還有2張在2018年已繳清的6年期（累計共8年）高額美元儲蓄險保單並且不解約亦不申請保單貸款，以及每個月的信用卡帳單也都繳清不拖欠也沒使用過「最低應繳金額」，維持零負債及良好的信用評比。

不過，我後來發現銀行普遍都已與時俱進了，知道許多行業看的是「年收入」而非「固定月薪」，所以我在申請貸款時，有的專員甚至不要求看存摺，而是請我簽名授權讓銀行直接向國稅局調閱我「近兩年」的年度綜合所得稅申報紀錄。像我接觸的其中一位房貸專員甚至挑明講，縱然我能提供每月穩定且高額的薪資證明，他們也會因為我的職業是房仲業務而不採信，好在我去年跟前年的所得紀錄都還算亮眼。

講更直白一點，對於收入不穩定的職業，如果希望銀行給你好的貸款條件，財力證明必須在「年度綜合所得稅申報紀錄」且「兩年前」就得開始培養起了！

《還款年限》

目前市面上的貸款年限主要有20年期及30年期兩種，有的銀行為了搶客甚至推出40年的專案，而還款年期的長短攸關屋齡與購買人的年紀。

以人來說：通則非一定，銀行會以法定退休年齡為依據（也就是65歲），假設購買人年紀低於25歲，那麼65—25＝40也就可以爭取到40年房貸。假設購買人年紀已達40歲，那麼買房年限最長就是20年了。

以房來說：通則非一定，銀行會以行政院頒布的「固定資產耐用年數表」為依據，判斷房子的壽命。加強磚造為約35～40年，RC（鋼筋混凝土）、SRC（鋼骨鋼筋混凝土）、SC（鋼骨）建築耐用年限則為約50～65年。算法跟人的退休年齡一樣，簡言之，屋齡越新，貸款年限越久。

以我為例：我買的是SC結構，屋齡約10年的房子（代表建物壽命還有至少40年），雖然我已37歲（距離法定退休年紀尚餘28年），但因為我具備首購身份，銀行經綜合考量下願意給我30年期。

要注意的是，雖然年限拉長讓每月繳款的負擔變輕，但銀行賺你的利息也就越多，所以我的策略是，30年期方案的目的是為了減輕每月的繳款壓力但不代表我要繳滿30年為止。只要有賺到較多的獎金或意外之財，能提早還款就早點繳清。

因為，時間可以換取金錢，但是再多的金錢也買不回已經消逝的時間。

《貸款成數》

由於我買的是套房，銀行的限制比較多。通則來說貸款成數會落在6～7成。

以我為例：我一開始找的是中國信託，才知道原來它們不承作套房，除非我是VIP級客戶，縱然如此最高也只能六成，真是氣死倫！可後來我換國泰世華，最高卻能給我至85成，來回就差了25％將近250萬元的自備款！是不是差非常多？

強調，每家銀行的政策不同且每年都在變動，今年國泰世華銀行承辦小套房的貸款成數最高，不代表明年也是喔！

《房貸利率》

每家銀行略有不同，甚至同一家銀行會出現兩種方案。以我為例：我選擇兆豐列為我申貸的銀行之一，核貸下來後竟端出2個方案讓我選。

方案1：貸款七成，利率1.48％，無寬限期。

方案2：貸款八成，利率1.31％，3年寬限期，但要加1筆48600元的房貸型壽險。

一開始兆豐為了吸引我，直接拿方案2引誘，絕口不提「房貸型壽險」，直到核貸下來後才說因為我買的是「套房」加上「我本身是業務工作」收入不穩定等因素必須加保方可啟動方案2。

一開始我被唬住了，後來問了許多朋友才知道這筆費用早該在一開始申貸時就要讓客戶知道，有點讓人「奇摩歹」，當然也有可能是我誤會兆豐了，所以我要苦口婆心勸大家，不管如何，買房一定要至少找兩家銀行，貨比三家不吃虧。

《寬限期》

還沒有買房經驗的人，或許只知道寬限期的意思是只繳利息不繳本金，但光知道這樣代表你「並沒有真正搞懂」寬限期。

以20年期搭配2年寬限期來說，我發現有人竟誤以為是頭2年只繳利息，等2年過後再啟動20年的本利攤還也就是2+20＝總共22年。其正解是頭2年只繳利息，剩餘的18年本利攤還。換句話說，原本可用20年攤還的本金卻因為寬限期導致剩下的18年都要多繳一點，這是先樂後苦的概念。

偏好使用寬限期的人，只能說觀念與我不同，強調，無所謂對錯喔！以我朋友為例：

他的房子價值1000萬元，月租金行情約2萬元，如果啟動寬限期，每月只需負擔約1萬元利息，而只要寬限期一到就立刻轉貸（換銀行）並持續使用寬限期，就這樣，他可以永遠每月只付1萬元的利息就能住在月租行情2萬元的房子裡，如果有閒錢還可以拿去享樂或轉投資。從這個角度看，買房似乎比租房划算？

【我最後選擇哪個方案？】

兆豐的方案2：貸款八成，利率1.31%，3年寬限期，房貸型壽險48600元。

國泰世華：貸款八五成，利率1.31%，無寬限期。

以上是銀行核貸下來的兩個方案，最後我選擇了國泰世華，想法如下，……↓

如果選擇兆豐，代表未來3年期間我光靠月租金2萬元去繳1萬元的利息，每月還有1萬元零用錢可以花用，同事也附和說「3年很長，3年內會發生什麼事都不知道，只繳利息及時享樂，等3年後說不定房價漲了，到時再賣掉獲利了結，豈不爽快。」好像很有道理？

當我與自己對話後，發現「寬限期」並不符合我的價值觀，一來是我個性偏好先苦後樂，二來這是我人生的第一間房子算是「起家厝」，我本來就打算長期持有，三是我把買房當存錢，沒打算不繳本金，第四個原因是，小套房可以貸款八五成且不需購買房貸型壽險，某個角度也算是證明自己多年的努力被銀行認可的里程碑。

還有一個觀念也很重要：只做自己擅長的投資。

理性思考，我的強項就是不動產，如果我把閒錢拿去轉投資不擅長的股票或基金，萬一虧錢怎麼辦？寬限期只會讓人留下更多的現金在身上，而「閒錢越多越想作怪」是人性，既然這樣不如一有閒錢就乖乖提前繳清房貸吧！

【原來，房貸是個好壓力】

租房子好比與人交往，住不慣（相處不來）就換一個，挺自在也蠻自我的；買房子，感覺像是生小孩，背房貸就如同背負著孩子的吃喝等生活開銷，花費變大了，壓力也隨之而來，這也許是有些人罹患所謂「產後憂鬱症」的原因吧？

其實，我自己也察覺到，無債一身輕並有了閒錢之後，我的情緒管理變差了，做業務開始有些隨興，我知道這並不利於我的事業，這也是我想藉著揹房貸重回「負債狀態」的動機之一。然而從交屋的那一刻起，我意識到責任感無形中提升了，遇到奧客時也變得比較有耐心，為人處事漸漸圓融了起來。

一直以來我常常被問：到底租房好？還是買房好？

過去沒買過房子的我會客觀地分析兩者的利弊讓民眾自行判斷，因為這不過就是每個人的「選擇」而已。如今，若你再問我同樣的問題，我的答案肯定是買比租好，因為我體悟到：「適度的」房貸壓力可以成為更好的人。

【後記】

對於買房經驗不足的首購族來說，預算拿捏過份樂觀讓自己深陷極大經濟壓力是常犯的毛病，而買房除了自備款之外還有哪些其他費用呢？以我買的房子權狀14.39坪、總價約1000萬元來說，……↓

契稅：29574元
印花稅：3957元
實價登錄費：1500元
地政規費（過戶）：5961元
地政規費（貸款）：10008元
貸款設定費1筆1棟：5000元
申請銀行貸款的開辦費：3000～5000元
代書費（土地所有權過戶）1筆：7000元
代書費（建物所有權過戶）1棟：7000元

上述這些稅費加起來大約7萬元，如果再把交屋後的屋況整理（非裝修）費用算進去，差不多就是買房總價的1～2％。因此請記得，除了自備款及2％買方服務費之外，至少還要預留2％的費用喔～

希望我的買房經驗能幫助到你一點點，只要能幫助到你一點點，就不枉費我打那麼落落長的文章啦！

部落格→https://taiyuanchen1223.blogspot.com/2020/10/201022.html

141005中天 公寓貸款較困難 建材 地點 門牌 屋齡有眉角
影片網址→http://youtu.be/Ujy_ABRaPxo

感謝記者 林昕潔 的採訪，很多首購族因為預算有限，低公設的公寓產品往往是年輕夫妻的熱門選項。但是買老舊公寓該注意哪些？貸款成數、利率會比較好呢？

1.地段/地點必須菁華(ex：近捷運)。
2.門牌號碼避免「弄」(窄小巷弄盡量避免)。
3.盡量挑選街道寬到至少「8米」，才有潛在都更題材。
4.盡量挑30年以內的公寓，構造為「鋼筋混凝土」，至少還有機會爭取到20年房貸；避免購買屋齡超過40年以上的，特別避免「加強磚造」，因為銀行認定房屋壽命只有50年，超過40年以上屋齡，貸款年限會縮短，每月繳交的房貸壓力較大。

以下是新聞報導……↓

房仲業者 陳泰源：因為它是公寓，所以預算比較符合您的需求。

年輕人買不起貴鬆鬆的新成屋，專挑老公寓，總價低，公設低，感覺比較好入手，不過卻有個隱藏問題。

房仲業者 陳泰源 表示：因為這邊是公寓，行情比較便宜，一坪大概是50萬左右。

客戶：那貸款可以貸幾成？

沒錯，近來房貸緊縮，老公寓貸款更加的困難，銀行鑑價低，常常老公寓的貸款成數只剩5~6成，自備款不足的民眾又想要買老公寓該怎麼辦？

記者 林昕潔：想買老公寓又擔心貸款成數的話，地點很重要，像這樣走出來沒多久就可以看到捷運站的話，那貸款成數就容易談得高。

鄰近捷運地段好，老屋也有增值的空間，專家就分析，不管屋齡幾年也有貸到八成的機會。此外連門牌地址的長短也是貸款關鍵，通常門牌地址短代表鄰近大馬路，交通便利之外未來還有都更的話題，但門牌地址落落長，從巷到甚至出現幾弄幾號，銀行恐怕第一輪審核就刷掉。

房仲業者 陳泰源 表示：盡量不要看到門牌號碼有「弄」的，因為通常像有「弄」的話，我們都知道要符合都更條件，至少那個巷弄至少要8米巷，像這種未來增值空間比較小。

此外老公寓的建築結構也是貸款的關鍵，如果是「加強磚造」那至少是40年以上的老房子，比較難貸款，鋼筋混凝土代表不僅建物年輕一點，使用年限也比較長，專家建議幾個小撇步抓準，就算是老公寓，也能夠談到漂亮的貸款成數。

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