【看屋筆記】首購族人生第一間房怎麼買？
#新手村的看屋筆記全攻略
#下班女子的買房心得

去年全球籠罩在疫情中，但台灣房市卻很熱絡，裝潢的檔期搶手，缺工也缺料。即使房地合一稅新制上路，但國人「有土斯有財」的概念根深蒂固，加上利率極低，而下班女子身邊的朋友也工作一陣子了，所以幾乎人人都開始準備要來買房。

不過，房子要怎麼買啊？第一屋，又要怎麼看呢？

對下班女子在看超過三百間房子的毅力與決心修煉之下，終於在高雄買下第一間自食其力小屋，成為「房貸少年團」的一員。

在這段看屋的日子裡，累積不少看房心得，鑑於受惠於網路他人，決定也寫成一篇 #新手看屋全攻略 ，希望能幫助到有需要的人！

在這篇文章中，會跟大家聊聊 #看屋前要思考的3件事，包括：
1⃣看屋首重地點！
怎麼說都是「location! location! location! 」尤其是有轉賣考量的人。
2⃣思考看屋買房目的需求
要自住？還是投資？物件都不一樣。
3⃣個人預算與貸款能力
對於買房規費和稅的認識，要 #怎麼評估自己可以買多貴的房子？

也會談 #看屋看房要注意的5重點：
除了十字口訣「#風火水電光，#天地牆柱窗」外，我最主要會注意：

1⃣採光
沒有採光的房子，不管條件有多好，我都會忍痛割愛，因為下班女子租過沒有採光的房子多年，深知不見天日的痛苦。

2⃣通風
同上，另外下班女子還會特別找「單層排氣」的房子，否則可能要忍受鄰居家的煙味或裝潢油漆味。

3⃣建商口碑
最基本的功課，網路上有各大建商的評價，也可到mobile論壇看，但要注意是不是代銷本人吹捧自己或攻擊同業。還有各建商不同時期的工班也不一樣，下班女子還會直接在樓下閒晃跟住戶聊天，瞭解該社區。

4⃣從風水與科學看格局好壞
風水不純然是迷信，有些科學根據，比如床壓樑，會帶給人睡眠上的壓迫等等，下班女子比較在意。而且，風水很好拿來談價格，若是中古屋，風水瑕疵也可成為談判籌碼。

5⃣車位
除了台北市以外，中南部三房以上的購屋，最好都能帶車位。而車位又以平面坡道為優先考量，若真的只有機械或停車塔可選擇時，要多留意。機械車位有其年限限制，未來的維修費用也要一併考量。下班女子以前曾租過有三層違建停車車位，聽鄰居說還有發生過上層機械故障滑落的事，所幸沒有傷亡。

關於看屋買房可以聊的事情很多，詳細內容請見下班女子的部落格：
👉https://luchiphoto.com/house-buying-tips/

雖然現在疫情嚴峻不適合看屋，但若剛好有買房看屋需求，或是想要建立看屋習慣的，不妨先把要點記起來，待疫情好轉再開始。

祝大家都能順利找到屬於自己的好房！

#房事真心話 #低利率 #薪資所得
#後疫情時代房事停看聽
買房知識家 https://reurl.cc/K6QkEy

隨者疫情趨緩，
台灣漸漸邁入新冠肺炎後疫情時代，百業因疫情蕭條，原本在市場上停滯流動的資金逐漸復甦，是否會流向房地產市場？

#阿明看到很多人討論，
房地產市場似乎是這波新冠肺炎疫情肆虐當中，最不受到影響的產業，但事實真如表面上樂觀嗎？
這次疫情不僅導致全球經濟崩壞，甚至在疫苗尚未有效被研發出來之前，阿明認為未來經濟前景和生活型態勢仍然受影響。
雖然目前疫情已逐漸和緩，但疫後不動產市場的挑戰也許才剛剛開始。

從新聞上知道，目前各國央行競相QE大撒銀彈救市，資金錢滿為患，利率卻創歷史新低。
疫情延燒數月來目前已見和緩，政府政策也從先前的防疫為重，開始進入紓困、振興經濟階段，但房市卻隱隱浮現憂患。
怎麼說呢？
阿明認為，近年來國內房市是由剛性需求所撐起來，除非疫情長期延燒一年半載，而且股市出現恐慌性崩盤，但這些憂患並沒有發生在台灣。

#那麼現在適不適合買房呢？
阿明真心覺得有必要的話，買房來自住就好，不要跟風炒房。
以自住來說，因為房子自用，所以照理說會持有一段時間。
而目前的房貸利率已經不到1.8%，未來若央行繼續寬鬆降息，還有往下的機會，因此買房所負擔的利息成本，會再降低。

聽起來是不是很適合買房了？
沒錯，房貸利率的跌勢走向目前看不見底，銀行放貸款成數不變的情況下，確實很適合買房，更何況又有長貸款年限40年的選擇…。

是不是很誘人？#其實要小心陷阱。
想想看，雖然利率降低了，房價有降低嗎？其實沒有～
而且平民百姓的薪資似乎沒有調漲，阿明相信絕大多人的薪資目前處在凍漲階段，在薪資不漲的情形下，買房本身就是風險，更不用說受疫情影響，反而很多人的工作、生計都面臨到一些困難。

因為目前房貸利率低，所以日後利率上漲的可能性偏高，假若你初期又貸了高成數，當薪資發生cover不了利息的狀況就會非常危險。
所以阿明提醒，買房前要做好理財規劃，不要讓房貸影響生活，甚至搞到吃土司喝白開水度日子，這樣嗯湯哦~~

但是只租不買也並非唯一選擇，有剛需住房的朋友還是可以計劃為自己打理一個安全的窩，但要慎選房仲業者就是了，阿明請你務必遠離有投資客經營的房仲業者。

#怎麼判斷是有投資客經營的房仲業者？
常看房子的朋友，你們是不是有一種感覺，常常看到老屋翻新的房子，而且裝潢的漂漂亮亮的，其實你仔細看，這種有很大比例的裝潢材料都…。

投資客為了控制成本，通常會把裝潢的錢優先用在掩飾房子本身的缺點上，多數人買房只看表面，進住後才發現房子瑕疵不少，往往糾紛就是這樣來的。

尤其老舊的中古屋最常出問題的地方在水電管線還有漏水問題，但不負責任的投資客根本不去碰這個燙手山芋，只刻意用裝潢掩蓋房子的缺陷，讓被表象迷惑的購屋人變成冤大頭。

有鑑於投資客的爭議性大，有良心的房仲業會採取嚴格控管，更嚴謹的好業者還會對投資客建檔列管，也會主動告知看屋人，看的房子是否為投資客的房子。

#為什麼阿明不建議買房當投資呢？
因為投資的目標就是為了獲利，以現下台灣房地產市場來看，人口老化、下一代人口少，未來對於房地產的實質需求沒有過去那麼大。
既然房地產需求沒這麼大，價格漲幅相對較為保守。

阿明認識一位李先生，幾年前他聽從朋友的建議買房。
當初的想法是先出租，然後用租金付貸款利息，等房價上漲時賺價差，或者等退休後可以自己住。
BUT，人生往往就是會遇到BUT，李先生買房的區域，空屋供過於求，在出租過程中發現租金不如預期，高額房貸讓李先生倍感壓力，想脫手又不甘心，因為這時房價下跌，想收回自住，離上班地點又不方便。
結果因為這次買房，反而讓他的情緒及生活品質大受影響。

結論：
#阿明對買方說中肯；
如果你剛好看見適合房子，貸款+上生活支出在能力範圍內，喜歡，價格OK就出價談吧~

#阿明對賣方說中肯；
如果你缺錢，有人出價，就誠意跟買方談談，賣吧!
如果你不缺錢，那就慢~慢~賣~到...你真的想賣的那天~

後記：
阿明真心認為，房子，是買來住的，不要那麼炒阿...
您覺得呢？

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富豪偏好新加坡 吉隆坡前景吸睛

摘自富比士地產王月刊014期
文/林蘭芬

台灣高房價與政府打房迫使熱錢紛紛出走，承接2013年的海外置產熱潮，亞太地區呼聲最高的城市，除了申奧成功的日本東京，另一個便是快速發展中、位於東南亞的馬來西亞首都吉隆坡，在房價基期低、預期投報率高等多重誘因吸引下，在台灣掀起一波赴馬購屋的熱潮，就連鄰近的新加坡，也加入這波馬國置產熱。

2014年的海外置產熱火絲毫沒有冷卻，反而有愈演愈烈的傾向。2014年恰逢馬來西亞的觀光年，近來大馬政府積極推動觀光旅遊奏效，旅遊業帶來的商機也是馬國GDP逐年提升的一大支撐，加上擁有石油、橡膠、棕櫚油、錫礦等天然資源，皆為馬國外匯收入的主要來源。

在國家帶頭作多下，馬國政府在首都圈推動的「大吉隆坡計劃」，讓這個在東協快速崛起的重點城市，訂下了2020年躋身全球前20大最佳城市的目標，也為當地房產帶來無窮願景。璽朵國際執行董事呂安淇表示，現在的吉隆坡宛如20年前的台灣，正大張旗鼓地興建開發中，並以交通建設為首，奠定經濟發展的根基。

除了吉隆坡市中心原有的輕軌，現在更加強推動縝密的捷運網絡計劃，預估將在2018年完工。當地最受矚目的重大交通建設，當屬泛亞鐵路的興建，將串連土耳其、伊朗、巴基斯坦、印度、孟加拉、緬甸、泰國等國，北抵中國雲南，南至新加坡，完工後將成為東南亞、中東與中國大陸之間的重要交通幹線。

1.7兆建設經費 打造大吉隆坡計劃

除了泛亞鐵路，另有直接串連吉隆坡與新加坡的馬新高鐵，或稱隆新高鐵。

該交通建設已於2011動工、預計2020年完工通車，在馬國境內分別在麻六甲及葇佛（新山）設置有停靠站，因此近期也受到海外投資人的關注，並逐漸接觸、接受吉隆坡市中心以外的房產。

馬國政府還撥出1.7兆新台幣的資金積極建設吉隆坡，目的在以國際大城市的姿態，吸引全球前100大的外商進駐，並釋出170萬個工作機會，以最原始、最單純的居住需求，帶動房地產市場蓬勃發展。

然而，馬國政府為保護本國人的權益，設有外國人購買當地房產的最低總價門檻，外人在檳城置產，總價門檻為100萬令吉，約合新台幣1000萬元，其他州則為50萬令吉（約新台幣500萬元）。

此外，跨境投資人還須支付不少稅費，除了購屋須繳納印花稅、門牌稅、地價稅、分層地契印花稅，將房屋出租與出售時，則須再分別支付租賃所得稅與售屋利得稅。

呂安淇表示，跨境置產前應該先考量幾個層面：若是以移民、工作、退休生活、為子女未來留學居住為前提，做為自住使用的投資人，建議優先考量物件的環境、購物與交通機能，也可考慮利用馬來西亞政府推出的第二家園計劃辦理移民，10年可享有等同於馬國人民的福利，可享受購屋優惠與貸款利率折扣。

若是以投資置產為出發點，呂安淇則建議選擇位在市中心，或緊鄰市中心的物件，且無論是精裝修的套房產品、SOHO族類型的辦公室，最好都要選擇附有物業管理的物件，從承租到管理、收益都有透明、簡便的流程，才能輕輕鬆鬆當個國際包租公、包租婆。

新加坡政經情勢穩定 強吸外資

相較於近2年才迅速竄紅的吉隆坡，與馬來西亞僅「一橋之隔」的新加坡，則早在亞太地區的房地產市場佔有一席之地，甚至成為區域房市指標，先進的城市規劃、生活環境與居民素質，加上對境外投資人基本上沒有特殊限制，多年來對於高端的境外置產者，擁有強大磁吸力。

新加坡氣候溫暖，地理位置與交通位居樞紐，是亞洲重要的經濟重鎮，境內人口密度高，有許多外來的讀書、就業人口，住宅的剛性需求穩定。

根據統計，新加坡2013人口總數已達540萬人，年成長率1.6%。新加坡貿易部門公布的2013年第4季國內生產毛額（GDP）季增率則高達6.1%，經濟與人口的長期穩定增長，替新加坡帶來可觀的房地產物業增值回報。

21世紀不動產亞太區總部董事長王福漲表示，東協經濟發展快速、人民消費力道強勁，加上新加坡政府對外國人置產沒有特殊的限制，無論在購買房屋價格、稅收、貸款利息，皆與本國人相當，因此，具領頭羊地位的新加坡房產，已成富豪們海外置產的亮點。

此外，完善規範的市場，以及透明的法律、稅制、無貨幣管制等條件，也是新加坡房產能吸引跨境置產族群的重要誘因；新加坡貸款額度高達70%，利率卻僅1.2%，同時，在新加坡置產免遺產稅、免課徵海外所得，且匯率穩定，對於投資人而言，是相當良好、健全的環境。

不過，新加坡與香港同為亞太地區首屈一指的國際級城市，房價也遠非吉隆坡或台灣所能比擬。

2008年金融海嘯之前，新加坡房價便已超過每坪200萬元新台幣，金融海嘯過後又快速翻漲，因此，大多數前往新加坡買房的台灣人，多是因做生意時常往來，或考慮讓小孩在地就學的高端置產族群，而新加坡政府鼓勵海外資金投資，只要在新加坡擁有不動產、存款4700萬元，就可申請入籍。

外人置產無身分限制 惟不得買組屋

然而，為了保障新加坡人的權益，新加坡政府規定，外國人不可購買「組屋」，且除了聖淘沙以外，外國人在其它27個區皆不能持有土地；新加坡的組屋就如同台灣的國宅，且這樣類型的住宅約佔新加坡房市8成左右，此外的一般住宅或房產則可供境外人士自由買賣。

王福漲指出，目前新加坡的推案型態也有預售、新成屋之分，但房市交易仍以中古屋為主。預售屋的交屋日有2種，先有完工交屋日，約1~3年後為法訂交屋日，期間等同房屋保固期，開發商須負責所有修繕問題。

值得住意的是，因新加坡無代書制度，買賣房屋流程須委由律師處理，律師費約新加坡幣3000~8000元（約新台幣7~18萬元），多數人會透過房屋經紀買賣房屋，服務費為房屋總價的1~2%，普遍由賣方吸收，除非買方有特別指定的房屋經紀才須負擔服務費。

另在房屋貸款的部份，外國人可在當地任何銀行申貸，一般貸款成數可達6~7成，房貸利率1.2~1.7%，但自今年6月底起，新加坡政府將推出「總償債率」，即限制貸款，買房買車的貸款金額不可超過薪資6成。

王福漲提醒投資人，須注意新加坡政府雖然並未限制境外人士的置產資格，但近年推出的賣家印花稅，即類似台灣的奢侈稅；該政策當地人與外國人皆適用，課稅持有年限為4年，持有1~12個月內售出，課稅16%，持有12~25個月售出，課稅12%，持有25~36個月售出，課稅8%，持有37~48個月售出，稅率為4%，以避免房市的投機炒作。

150514TVBS 自住客也遭殃 獲利逾400萬課10%
影片網址→https://youtu.be/v2cwH88pP_w

記者：黃宇潔、周育鋒

財政部的房地合一稅制公布後引發大爭論，就是因為內容限制自用住宅獲利超過400萬，就得課10%稅負，比起日本有810萬的門檻限制，甚至法國規定一戶自用住宅免稅的規定而言，台灣相對相對台嚴苛，房仲說這就像把自住客全面都成了投資客，尤其持有期間的土增稅、房屋稅等不能扣抵，如果稅制真的過關上路，對自住客來說賣屋壓力也成了課稅壓力。......↓房仲業務員陳泰源：「過去這5年來平均的漲幅1年就有1成的漲幅。」

20年老大樓地點好，所以漲幅驚人，但套上財政部房地合一稅制版本，未來如果要賣屋，連自住客都得多繳稅。

房仲業務員陳泰源：「如果以過去5年這樣正常的漲幅(估算)，持有1年就已經賺了將近400萬了，好像連自住客都是投資客一樣，變相的就是誤傷了，你連一般的自住客、長期持有的你(政府)全部都打到了。」

因為舊版本規劃交易總金額在4000萬以下就不課稅，現在改成以獲利400萬當基準，超過的都要課10%，以這間中古屋來說，就算是自住沒有出租，持有超過6年，照樣得掏出10%稅負。

房產專家田大權：「賦稅署是用一個2千萬的房子為例，每年漲3%，也就是60萬，連續持有6年，是不是360萬，算一個整數400萬這樣子算出來的，這一個計算的方式，它是以房價持續上漲為前提，但是財政部認為房價不會上漲了，這時候可能出現一個邏輯上的問題，就是說如果房價不會上漲，房地合一實價課稅又是所得稅的話，那收得到稅嗎？」

稅制結果與立法初衷不只出現大矛盾，更大爭議是太過嚴苛，因為在法國出售住宅，可以享有1戶免稅優惠，至於在德國，持有3年以上的自用住宅也不用繳稅，日本自用住宅的免稅額是訂在台幣810萬。

房產專家田大權：「400萬這種絕對數字一出來之後，其實它已經無所謂高低的問題，反而市場會找到另外一個空隙，也許會炒作中低總價或是低總價，因為我們看到其實像現在南部或者其他非大台北地區之外，從800萬漲到1200萬的房子非常非常多，如果1千萬賣到1500萬，獲利是5成耶，5千萬的房子賣了5500萬，獲利只有1成，獲利率完全天差地別，但是稅制是一樣，這到底哪裏有問題。」

不同的獲利率卻課同樣的稅，讓專家看了都納悶，再加上對自住客而言，好不容易攢錢買了房，想不到在財政部眼中也是炒房投資客。

房仲業董事長王應傑：「現在房子賣了要繳土增稅，一定要繳土地增值稅，還有持有年限裡面，繳的房屋稅和地價稅，甚至你銀行貸款利息都應該列入你的成本扣除，這樣再來課，譬如說10%，那我會覺得說很合理，我所有的成本政府(如果)不承認，你要怎麼說什麼是房地合一制。」

雖然財政部版本還得經過立院三讀通過，但課稅的不確定性肯定讓房市交易更慘淡。

新聞網址→http://news.tvbs.com.tw/entry/580096

部落格網址→http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/91615827