210913蘋果 大直漲起來2「台北市鄉下」晉升豪宅區 中古屋也變貴
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20多年光陰，大直從質樸鄉村、搖身變為豪宅林立的繁華商圈，在地人感慨環境劇變，房仲坦言，大直不斷顛覆市場預期，從生活機能、房價到物件搶手熱度，皆極具話題性，而成形的豪宅聚落、也順勢拉抬中古屋行情，「不單越買越貴，且一釋出、很快就售罄」。

（施智齡／台北報導）……↓

從小在大直生活、30初歲的黃小姐受訪表示，「國小走路去上學、旁邊是農田，美麗華一帶被鐵皮圍起、連建設都沒個影，當時無捷運、對外聯繫就是公車，我們都笑稱大直是台北市的鄉下」。

伴隨大直橋開通、捷運內湖線通車，「農田、綠地也一塊塊消失，大樓紛紛蹦出，好多外地人搬進來」，她說，從區塊可以看出本地、外地人的聚落，北安路及大直街周遭屬於舊大直（大直舊市區），住戶以本地人為主；而明水路到堤頂大道二段，就是豪宅聚落、大多為外地客，當然也有一些是零星在地人換屋、升級搬過去的。

見證大直從北市鄉下蛻變為豪宅、商辦、百貨商場匯聚地，黃小姐感慨地說「雖然少了以前的純樸，但在地人也習慣大直這樣的繁榮了」。

「大直不斷顛覆市場預期」，21世紀不動產大直美麗華加盟店店東高壯雄指出，以前外界都說大直偏北邊、發展沒那麼快，但真相是人口數成長、又近內湖科學園區，消費力夠、區域機能益加完善，房價也節節走高。

他舉基河國宅第2期「大直美堤花園」為例，該案多達2250戶，2001年甫推出、賣600多萬，現在同樣坪數產品，已漲到3千多萬元，且通常有釋出、很快就售罄；而豪宅的部分，尤其是面河第一排的「達麗花園」、「輕井澤」、「西華富邦」、「代官山」…等物件，亦面臨相同的量縮、買不到貨狀況。

東龍不動產資深經理陳泰源分析，高端物件價格不斷走高，連帶拉抬大直中古屋行情，像是「大直美堤花園」跟「力行新城」今年單價都再進階，分別來到破6字頭跟5字頭。

他提醒，區域內的大彎北段長年存在商業宅問題，相關的「繳納回饋金、就地合法化」方案仍卡在內政部審議中，一切未定案；未來一旦商業宅合法化，勢必會出現「住商混合型態」，可能住宅的左右鄰居是事務所、辦公室，此特質對房價也許會造成些許影響，進而讓購屋族卻步。

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【無可奉告】

＃沒經過我的同意嚴禁拿我的聲明回應來報導否則必告

有人覺得這個新聞是我爆料的，是我出賣了隋棠姊姊，但我必須說，是「她跟我」一起被出賣的，為了自清，我想藉機爆個料：

我的至親好友、有深交的房仲同業，都知道，兩年前（2019年）我曾成交過一個高總價的物件，客戶是一名縱橫演藝圈30年以上的大哥大級人物，為何當時新聞沒有報導？？？？因為我就不是這種人！

而且，這種新聞出來是兩面刃，我是賣方經紀人，我如何對賣方（前屋主）交代呢？

總之，清者自清。

==以下是新聞報導==

210723蘋果 搶到最便宜價格 隋棠貸款4500萬買明水路8千萬豪宅
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最新實價登錄揭露一筆北市豪宅交易，位於中山區明水路上、屋齡28年的社區「大直傑座」8～9樓的樓中樓戶，總坪數138坪、含2車位，在4月間以總價8250萬元成交，新屋主正是知名女藝人隋棠，根據謄本資料，該屋貸款約4500萬元；《蘋果新聞網》調查，該屋6年前開價1.4億元掛賣，同時以逾10萬出租，直到今年初房客退租，原屋主降價求售，才讓隋棠撿到大便宜，比原始開價便宜5700萬元；拆算車位後，每坪低於67萬元，也創下社區單價新低紀錄。

（林佩萱／連線報導）......↓

對此，隋棠經紀人表示：「不太清楚，藝人的私事也不方便代為回應。」

經查，大直傑座屋齡28年，共分為A、B、C棟，總樓高分別為9樓、10樓、15樓，總住戶68戶，公設比僅14％；隋棠購入的A棟8~9樓戶，為頂樓的樓中樓格局，規劃5房3廳3衛浴，總面積138.81坪、含2車位，以總價8250萬元成交，拆算車位後，單價約66.8萬元，為社區最低單價交易。

值得一提的是，由於該房包含15坪的大露臺，即便精算露臺價格是房屋單價的三分之一，購屋單價也落在73萬，但也比社區平均單價79萬要便宜。

另根據謄本資料，該房有向銀行申請貸款，依照最高限額抵押貸款5440萬元推算，該房購屋貸款約4500萬。

知情人士透露，隋棠「準備要裝潢了」，且該房為邊間，座北朝南，採光通風良好，規劃雙主臥，光是內部的使用空間就有近百坪，還有大露臺，親子在家就能享受戶外空間。

據了解，該房已掛賣6年，原始開價1.4億元，期間有房客以每月逾10萬元承租，研判屋主不急著賣出，直到今年租客退租，屋主才積極銷售，降價到9938萬；獨賣權約簽給美商ERA不動產資深經理陳泰源。

後隋棠釋出購買意願，價格一路再談到8250萬元成交，相較於最初開價，等於大降5700萬，對買方來說，相當划算。但對於交易過程，《蘋果》致電陳泰源僅低調表示，「無可奉告」。

《蘋果》走訪現場，附近住戶陳小姐透露，不知道隋棠在這裡買房，不過「大直的豪宅環境很好，值得擁有。」

隋棠接受媒體專訪時曾透露，自己理財態度保守，認為「有土斯有財」，與其投資股票，不如買房；2004年，她在關渡買下20坪小宅，因距離市區稍遠，2010年又在大安區通化街附近，買下中古屋；去年3月，她與老公、3名子女移居恆春。

《蘋果》追查，隋棠目前仍持有通化街的房產，從她3次購屋經驗來看，買房重視交通和採買等實用機能，且眼光精準，在大直買下百坪豪宅，讓一家五口擁有寬敞的生活空間。

屋比房屋總監陳傑鳴表示，鄰近通化夜市的通化街門牌，即便房價較低，近一年每坪成交行情也有65~70萬；他估計，以30坪左右來算，現值行情超過2000萬是行情價，依所在路段不同，價值可能高達近3000萬，若藝人還有其他房產或豪宅，坐擁上億身家並非不可能。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，「大直傑座」屋齡雖然已28年，但該社區鄰近捷運大直站、明水公園，純住宅區的環境清幽，讓屋主惜售，實價揭露至目前為止只有7筆交易，而這筆最新揭露是頂樓的樓中樓戶，但因樓高僅9層樓，所以視野略微受限，拆除車位後單價低於67萬元，「買得相當划算。」

瑞普萊坊市場研究部總監／黃舒衛：大直傑座基本上是位於明水路以西的這個區塊，因為開發時間比較早，在大直重劃區出來以前的一個高級住宅區，休閒、消費跟教育有很大的優勢，例如知名的雙語學校永安國小，的確吸引了很多的小家庭，甚至是國外回來的富二代、ABC或是藝人來這邊居住。（明水路東側）向知名的豪宅西華富邦、帝景水花園等這些名人或是企業加入住的這些產品，目前即使是中古屋，單價都是百萬元以上。

部落格→https://taiyuanchen1223.blogspot.com/2021/07/210723-45008.html

【大直新聞週五報】

1.台北市美麗大直發展協會、許明非顧問、林哲弘董事長及薇閣文教公益基金會李傳洪董事長的熱心公益慷慨解囊，促成這批防疫物資捐獻。→https://www.peopo.org/news/544157

2.更新面積逾2千平方公尺，大直區重要幹道翻新完工。→https://news.housefun.com.tw/news/article/173991304233.html

3.大直的江濱國中為全台灣公立國中唯一有「國際文憑課程」（IB課程）的學校，吸引不少外地家長設籍入學。→https://cnews.com.tw/195210717a01/

4.大直生活圈，豪宅群聚。→https://money.udn.com/money/story/5930/5590907

5.點閱率第二名的「大直美堤花園」前身為基河國宅二期。該案位於大直重劃區內，不僅擁有大直商圈的生活機能，更具有舒適的水岸環境，近一年該案每坪成交均價為55.1萬元，「5字頭」的親民房價搭配自然水岸環境，因此獲得民眾青睞。→https://money.udn.com/money/story/5930/5592820

6.中山區的北安路是大直地區重要的東西幹道，西側起點承接從中山北路四段及新生高架橋下來的車流，往東連結明水路，續行再有大直橋匯接，然後貫穿大直的中心地帶。→https://www.tcnews.com.tw/news/item/10000.html

7.容量5公升「莫凡比冰淇淋5折」春大直正式開賣，冰淇淋控先衝大直搶快閃冰淇淋。→https://www.walkerland.com.tw/subject/view/303120

8.莫凡彼 7/19～7/28 春大直 5 折快閃「重量裝 5L 冰淇淋 」一球只要 25 元。→https://www.upmedia.mg/news_info.php?SerialNo=118857

9.除了烤鴨三吃之外，大直典華也同步推出「多國料理，自由選配」的訂閱制組合餐，包括泰式、港式、西式、烤鴨、辦桌等5種料理，5菜1湯加上每日贈送的菜色，每套990元起。→https://udn.com/news/story/7193/5596429

10.匙碗湯大直門市：台北市樂群二路210-1號。五星級空廚推出「減糖20%」月餅禮盒，金沙奶黃酥、蘭姆蛋黃酥等送禮自用兩相宜。→https://www.harpersbazaar.com/tw/culture/lifestyle/g37059785/moon-festival-moon-cake/

11.台北大直英迪格酒店中秋禮盒開賣 8／6前早鳥優惠85折。→https://www.chinatimes.com/realtimenews/20210709003395-260405?chdtv

12.大直英迪格酒店，「金面岄光」中秋月餅禮盒。→https://www.taiwannews.com.tw/ch/news/4245070

13.台北大直英迪格酒店推出「金面岄（音同「月」或「月」）光」中秋禮盒，內含蓮蓉蛋黃、棗泥核桃、滷肉豆沙、翡翠香蘭、XO干貝與鐵觀音等六種口味的廣式月餅。→https://www.cosmopolitan.com/tw/lifestyle/food-and-drink/g37007326/moon-cake-2021/

14.大直英迪格酒店今年的廣式月餅中秋禮盒，外觀設計以北市知名登山步道，同時也是熱門拍照景點的「金面山」為發想，結合疏落有致，象徵基隆河蜿蜒水岸的曲線，在皎潔月光的映照下，散發具有獨特美感的意象。→https://ctee.com.tw/lohas/food/487837.html

15.美食外賣拚澎湃，大直英迪格美國頂級帶骨牛小排四人分享餐開賣。→https://www.chinatimes.com/realtimenews/20210714001288-260405?chdtv

210125中天財經【房市普拉斯】揭富豪大直置產 保值抗跌秘密
中天原影→https://youtu.be/b0s3yvt3VXQ

大直現有的房產優勢以及未來規劃的加分點。大直是有錢人置產的地點為何這麼說？有怎樣的優勢？

記者/賴正鎧、林意欽 採訪報導……↓

A.大直是重劃區，所以是棋盤式街道，比較整齊，房子的屋齡比較新也比較一致性，跟市區相比，豪宅旁邊是老舊公寓的情況，在大直看不太到。

B.大直由於與松山機場僅一橋之隔，礙於法規限制，房子不能蓋高（除了西華富邦特例核准），也因此，社區總戶數不多，整個大直地區的人口密度較低。

C.大直目前有兩個捷運站：大直站（海基會）、劍南路站（美麗華），與松山機場僅一橋之隔，交通機能便利，這是環境類似的天母，所沒有的優勢。

D.政商名流集中區，對房價也是加分。

E.部分明水路以及樂群一路的河景第一排景觀豪宅，也是市區及天母區所沒有的。

未來台北大直有怎樣的規劃，是對房產有更大的加分？

A.除了既有的美麗華百樂園、大直ATT、家樂福，西元2020年9月，大直又迎來全新複合式商場「春大直」，還沒完，忠泰建設也即將在大直設立「NOKE 忠泰樂生活」商場，預計於 2022 年春季開幕！

B.大直除了既有了兩個捷運站（文湖線大直與劍南路）之外，還有一個未來捷運線，汐止民生線也會在大直設立一站，未來的大直，將會是兩線交會處。

陳泰源youtube→https://youtu.be/DaiPeF2dD9c
部落格→https://taiyuanchen1223.blogspot.com/2021/01/210125.html

190713TVBS 大直違規豪宅合法化 房價估漲1-2成近1700戶復活
影片網址→https://youtu.be/NzowMGK6bRQ

吵了這麼久終於有機會就地合法的大彎北段，近1700戶的豪宅漲幅會很大嗎，有房仲看法就不同，主要因為大直本來就有合法住宅區，如今商業區豪宅合法後，原本的商業辦公室依然在隔壁，對很多追求居住品質的民眾反而沒了吸引力，因此就算大直機能好，但預估漲幅頂多2成。

記者 林旼叡 / 攝影 楊清波 報導……↓

記者/林旼叡：「過去中山大直這邊(商業地)蓋豪宅爭議不斷，其中唯一合法的是張忠謀住的萬豪酒店，現在其他立委藝人住的像美福酒店或艾菲爾豪宅等等，被說有機會就地合法，也被房仲認為是大直房地產的強心針。」

吵了10年的議題，這些蓋在娛樂、商業區的豪宅，當中範圍從，樂群二路以北，堤頂大道以西，北安路南邊跟明水路以東都是，這整塊將近1700戶中。王永慶家族、藝人歐弟、外貿協會副董莊碩漢、還有時任立委張顯耀都有置產，但未來是否更吸引人拉抬房價，房仲看法不同。

資深經理房仲陳泰源：「房價會回升，但不至於暴漲，大概可能漲個1到2成，其實整個大直重劃區，他依舊有合法住宅可以選，他沒有非得要選商業區房子，而且商業區，有可能前面是百貨公司，後面是MOTEL。」

夾雜酒店、賣場、百貨，大直雖然地段佳機能好，但出入人士種類多，加上過去商業地合法化後，豪宅變住商混合，追求品質的民眾，不見得會希望家門口是別人的辦公室。 未來北市府除了放寬空地限制，屋主合法條件，需繳交的回饋金也從原本17萬，降到6萬左右，換來漲1成多的房價，大直長年的房產冰霜終於破除。

新聞網址→https://news.tvbs.com.tw/life/1165626

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180717東森財經+GTV八大 豪宅兩樣情 信義案熱銷 大直6年賣不掉
影片網址→https://youtu.be/skWUV-NimqE

【東財：記者陳郃頻、楊釗】

台北市豪宅市場出現截然不同的銷售狀況，信義區豪宅陶朱隱園，使用執照入手，外傳入門價格10億起跳，另外總銷將近600億的信義聯勤也很熱門，傳出已經有10多組客戶下訂；不過位在大直整棟出售的豪宅明水靜卻出現滯銷狀況，六年仍沒賣掉，究竟怎麼一回事呢？

S型腰身，地上21樓地下4層的信義區超級豪宅陶朱隱園，使用執照16號正式到手。全案40戶總銷超過400億，儘管外型搶眼高調，但價格和銷量確是低調保密到家，不對外公開，外界就預估入門價10億起跳。

信義房屋專案經理曾敬德：「還沒有做到說預售的成交，即時揭露的這樣一個狀況，所以對於這種訊息的話，其實外界也是霧裡看花啦。」

另外也是信義區豪宅，元利信義聯勤總銷量將近600億，根據了解已經超過10組客戶下訂。

信義房屋專案經理曾敬德：「那對於的一個住宅，大概以現在的景氣來看的話，不太容易產生所謂的一個比價的效應，因為現在消費者其實對於價格看起來是蠻理性的。」

同樣是豪宅，命運卻大不同，位在大直明水路的明水靜，從新成屋賣到變中古屋，一賣就是6年。

美商ERA不動產資深經理陳泰源：「它一開始是打算說，用一個整棟的透天厝的一個方式來賣，那大概有八億多，然後再加上它房屋權狀可能接近快500坪，所以這樣的客層，買得起的人真的是很少。」

明水靜地上共6樓，一層一戶，最小坪數從100坪起，2012年每坪開價170萬元，隨後改名兩次，平均單價也比原本開價打了至少65折。

美商ERA不動產資深經理陳泰源：「它有部分的戶數是配到機械車位，那對於這種高價的高資產客戶來講，都買得起這樣房子的人，他還是會比較偏好平面車位，因此他的公設比真的會比較高，高達接近38%的公設比。」

豪宅比地段比造型，買氣不夠，現在也能成為另類熱話題。

新聞網址→https://fnc.ebc.net.tw/FncNews/Content/45054

【GTV八大：李世宸、黃鴻宇】

台北市大直水岸一帶豪宅林立，風景佳又相對隱密，每坪房價動輒突破百萬，但明水路這一處高掛廣告牌的豪宅卻6年找不到買家，房仲指出公設比就是一大關鍵。

房仲業者 陳泰源 表示：「它的公設比高達了38%，可是問題是它卻沒有其他的你想像得到的公設，游泳池、健身房、KTV通通都沒有。」

根據資料，這棟豪宅分為AB兩基地，面積合計364坪，其中A基地3+4樓成交甚至不到百萬，樓中樓戶型不到120萬，等於原價打65折賣出。B基地則是一次要整棟賣，結果就是一等6年。

記者 李世宸：「從新成屋賣成中古屋，銷售期間還不斷改名字，但整棟樓依然乏人問津，因此業者決定改變作法。」

房仲業者 陳泰源 表示：「它現在有分層出售，1+2樓中樓、3樓一戶、4樓一戶、5+6樓中樓，那這樣的話把總價壓低，就會比較好賣一些。」

降價換成交儼然成為趨勢，也因此傳出越來越多不動產破盤價成交新聞，許多建商賣得辛苦，最後也不得不讓利，希望提升買氣。

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