合夥事業合夥人將自有房屋借與合夥事業使用，應設算租賃收入
財政部北區國稅局表示，執行業務者或合夥人將其所有之房屋借與聯合事務所或合夥事業使用，依照所得稅法相關規定，應先減除其自用部分後，就該房屋供其他執行業務者或其他合夥人使用部分，參照當地一般租金標準計算房屋所有人之租賃收入，併入綜合所得總額課稅。
該局舉例說明，轄內納稅義務人甲君與他人合夥經營A合夥事業，並將其自有房屋借與A事業使用，未列報租賃所得，經該局參照當地一般租金標準，核定甲君租賃所得600,000元，歸課綜合所得稅。甲君主張該自有房屋雖供A事業使用，實際上並未收取租金無租賃事實，申請復查。案經該局以系爭房屋有設籍營業，依查得房屋稅課稅資料所載非自住用面積，衡酌房屋坪數大小及所處樓層情形，按當地一般租金標準計算系爭房屋租賃收入，減除申請人按約定分配盈餘比例暨43%必要損耗及費用，核定租賃所得600,000元無誤，遂駁回其復查申請。
該局特別提醒民眾，合夥事業合夥人將自有房屋供合夥事業使用，縱未收取租金，仍應就該自有房屋供其他合夥人使用部分計算租金收入，繳納綜合所得稅。如尚有疑問，請撥打免付費電話0800-000321洽詢，該局將竭誠提供詳細之諮詢服務。
新聞稿聯絡人：法務二科 賴股長
聯絡電話：(03)3396789轉1671

#裁判時報第109期 📌從東海翰林苑案談「營業行為」的涵攝／李惠宗（中興大學法律系教授）
　　
本文評析最高行政法院108年度判字第116號判決，分析案例事實之爭點，涉及預計以多數套房「出租」可否視為「營業行為」，最後「出售該房屋」的一次性行為，應如何認定為「營業行為」的問題。就此，涉及營業稅法及所得稅法如何涵攝的問題。李惠宗老師逐一分析法律爭議，精準說明營業稅法以及所得稅法規範內容之適用與涵攝，就具體個案以及判決內容進行分析，執得一讀。
　
✏關鍵詞：稅疑惟輕原則、反面解釋、信賴保護、一時貿易所得、法律不強人所難、稅捐適用選擇權、特種營業人
　
✏摘要：
本案事實徵、納雙方並不爭執，乃納稅義務人於民國（下同）95年1月1日購買位於臺中東海大學附近土地及地上物，嗣改建為8層樓之建物，其內設有45間套房，於96年1月19日取得該建物之所有權後，持續出租收取租金（下稱「東海翰林苑」）；復於99年8月31日將系爭房地以總價新臺幣（下同）50,000,000元出售與訴外人梁○○。納稅義務人就租屋收取租金行為，於97至99年申報綜合所得稅，並經國稅局核定在案，其後出售該房屋，亦申報個人綜合所得稅。
　　
✏試讀
🟧「租屋」與「售屋」行為認定為營業行為之理由
　
私人以出租營利之目的而斥資購建房屋，於購建之後，又長期出租，收取鉅額租金，即屬事實上經營租賃業務，為營業行為，自屬經營租賃業務之營業人。另營業人銷售其非經常買進、賣出而持有之固定資產，亦屬整體營業行為之一部分，除屬於依營業稅法第4章第2節規定計算稅籍之營業人，免徵營業稅外，仍應課徵營業稅，此稽之營業稅法第8條第1項第22款規定自明。且參酌行為時商業會計處理準則第17條亦規定：「固定資產，指為供營業上使用，非以出售為目的，且使用年限在1年以上之有形資產；其科目分類與評價及應加註釋事項如下：……二房屋及建物：指營業上使用之自有房屋建築及其他附屬設備……。」
以上判決，就長期租屋構成營業行為，應可贊同。再者，營業人」，故其「銷售其非經常買進、賣出而持有之固定資產」……
　
🟧就經核定綜所稅是否構成信賴保護之理由
　
就納稅義務人針對「租屋所得」，已先行報繳個人綜合所得稅及針對售屋行為報繳「財產交易所得」，是否構成「信賴保護」而言，最高行政法院認為：
（四）次查，上訴人購地建屋出租及出售系爭房屋，符合以營利為目的，且持續性從事一定經濟活動之營業行為，亦不符合免辦營業登記，免課營業稅及營利事業所得稅之情形，自應辦理營業登記，課徵營業稅。縱其出租套房租賃所得部分，上訴人雖自行申報綜合所得稅，惟因營業稅與綜合所得稅屬不同稅目，尚不得因本件課稅事實已先受有綜合所得稅之核定，就認為出售系爭房屋非營業行為，而可免除其就該銷售行為負有申報繳納營業稅義務等情，經原判決論述甚明（參見原判決第22頁2）。是依上訴人經營模式以觀，乃該當於營業稅法第2條第1款所稱之銷售行為，上訴人依規定負有開始營業前辦妥營業記，並申報銷售額之義務，並不能因其自行申報年度綜合所得稅，將出租系爭套房之租金收入列為租賃所得，經被上訴人誤依其申報而核定，而免除其法定義務。
　
🗒全文請見：從東海翰林苑案談「營業行為」的涵攝／李惠宗（中興大學法律系教授），裁判時報第109期
　
📕本期目錄：http://www.angle.com.tw/magazine/m_single.asp?BKID=2793　
　
　
📢訂閱　＃月旦雜誌，最新優惠：http://qr.angle.tw/gyj
　
📢#月旦知識庫 最新購點優惠：http://qr.angle.tw/dzl
　
📚＃元照新書：http://qr.angle.tw/pp8
　
📚8/31前，教科書滿2,000元贈好書一本：http://qr.angle.tw/svu

在這段疫情期間，相信很多租屋族都被租金壓力壓得喘不過氣。
-
被停無薪假了、被減班了、薪水變少了、失業了...在疫情的衝擊之下，很多人的收入來源連帶受到巨大影響，但仍須咬緊牙關、吃力地擠出房租，甚至要苦惱著，如果疫情遲遲未趨緩，以後的房租又該如何是好？
-
我們理解租屋族群的壓力，一直以來，時代力量也都不斷設法替租屋族群找尋協助。6月初我們曾和其他立委、住盟共同召開記者會，呼籲政府將租屋協助納入紓困預算；之後在審查紓困預算時，也正式提案要求內政部納入租屋紓困補貼，最終提案也順利通過了。
但是...
-
❓遠水救不了近火，明年才給租金補貼會不會太晚了？
-
行政院在 6 月 16 日公告了住宅補貼方案，但是，公告的竟然是每年原本就有的租屋補助，針對現實中受疫情影響的租屋族而言，仍無法真正幫助到他們；更扯的是，還要等到８月才開放申請，明年才會發放補助！
-
被停無薪假、薪水變少、失業的租屋族，等得到那時候嗎？甚至，我們也擔心，房價隨著疫情微解封之後，可能會「報復性」上漲，未來更會讓租屋族處於苦不堪言的狀況。
-
明年才發給的租金補貼，根本遠水救不了近火！
-
我想問的是，這當中的決策以及實際執行過程中，到底出了什麼問題？內政部營建署請說清楚、講明白。
-
❓租屋黑市問題不解決，租屋補貼根本看得到吃不到！
-
我國的消費者租屋指數，已經連續 132 個月不斷攀升了，也就是說，房租在過去11年來，不斷上漲。即便政府推動租屋補貼，仍讓許多承租人仍看得到、吃不到。
-
時代力量長期以來一直不斷呼籲租屋黑市的問題，許多房客，因為房東不願意申報租賃所得，導致他們無法，也不敢向內政部申請租金補貼，但是這樣的租屋黑市，至今內政部仍不願意面對，甚至還要藉由這樣看得到吃不到的租金補貼，來解決疫情紓困。
-
面對以上種種不合理的現況，都顯示出內政部所推出的租金補貼，根本無法幫助在本次疫情下受困的租屋族群。
-
我們認為，內政部不應該寄望於租屋補助，而應該明確將「疫情紓困租屋補助」制定出來，並且要與原有的租屋補貼脫鉤，將只要是因為疫情而導致生活陷入困境的租屋者，只要檢附房屋租賃契約，並符合「存款新台幣 10 萬元以下」、「平均每人每月生活費為當地每人每月生活費 2 倍以下」的條件，就給予租屋補助。
-
同時，我們也理解這樣的租屋補助，可能會造成房東與房客關係上的緊張，因此我們也提議，「租賃契約資料除作為租金補貼使用外，不得作為查核該住宅所有權人課稅之依據」，才能有效落實紓困！
我們要再次嚴正呼籲內政部，如果要實現居住正義，就應該要正視租屋族的困境，積極回應當前疫情衝擊下他們所面臨的困難與需求，而不是像這樣視而不見，甚至用原有的租金補貼，來呼嚨、搪塞被疫情影響的租屋族群。
-
針對紓困的種種疏漏，時代力量支持、也強烈呼籲加開臨時會來一起補足，但，很遺憾這部分並未獲得朝野支持。但是，未來我們仍會持續關注，並且努力幫助租屋族群度過這次疫情難關！

180627TVBS 租賃法上路！租屋族憂：難防房東亂喊電價
影片網址→https://youtu.be/EepsSdqlUfU

租賃專法今天上路，預計會有300萬租屋族受惠，內政部次長花敬群更喊出往後房東向房客收電價不得超過台電夏季最高電費，只是現在租屋族就非常憂心新法沒有罰則，就怕無法嚇阻房東亂抬電價，此外租屋族也怕新法強制房東繳稅，結果會意外造成房租上漲。

記者 劉家耀 / 攝影 許猛捷 報導......↓

開冷氣、電風扇，眼前學生很感嘆，好不容易找到電價低的房間。

租屋學生：「之前房東用很模稜兩可的方式說其實電費不太會很貴啦，那時候結算電費的時候大概是1度6.3元到6.4元。」

上班族：「之前房東到現場簽約的時候，再跟我講說電費一度是6元，還要再繳150元水費。」

一度電7.5元，房東根本獅子大開口，現在租賃專法上路，內政部次長花敬群強調電價不得超過台電夏季最高電費，也就是每度電將落在3.52元到6.41元之間，但新法可沒定罰則，就算房東真的亂抬高電價被抓包，房客仍得拿契約跟消保官談。

租屋學生：「這樣不受到任何懲罰的話，應該對房東而言沒差吧，沒有罰則那當然是沒有效，因為房東一定也不會遵守。」

現在也有人憂心租賃專法上路將連帶影響當地租金上漲，就因新法規範，房東不得拒絕房客遷入戶籍還有申報租金折抵所得稅。換句話說，房東多繳的稅有可能變相漲租金。

房仲業者陳泰源：「房東他租出房子要報稅，所以他這個養房的成本就增加了，一般租賃所得稅我們就抓10%，所以這起跳一定是1成以上。」

內政部強調房東將房屋交給專業經營，可額外享租稅優惠，但這福利只限房東月收6000元到2萬元租金者才會有，現在專法上路，雖讓租屋族更有保障，但引發的後續效應看似不小。

新聞網址→https://news.tvbs.com.tw/life/945794
部落格網址→http://taiyuanchen1223.blogspot.com/2018/06/180627tvbs.html

180627年代 租賃專法要報稅 報復漲租恐達一成
影片網址→https://youtu.be/iTDTvXHvApU

談起報稅，當起二、三十年的房東胡小姐很有想法。

記者 謝丹慈、吳正宇 採訪報導……↓

因為最新的租賃住宅市場發展及管理條例，簡稱租賃專法在27號正式實施，其中租賃契約將全面納管，強調房東和房客間的權益及義務等等，也包含房東不得拒絕房客入戶籍以及報稅。

房仲業者 陳泰源 表示：「如果說被迫一定要去申報這個租賃所得稅的話，等於是房東他會覺得說，他實質上的收入感覺是有減少的，那他是不是會轉嫁這個成本到房客身上。」

就有業者發現，最近有房東報復性漲房租，因為房客一年有12萬的租金支出可以扣抵所得，因此房客要入戶報稅，金額調漲房租10%左右，目前已經有一到兩成的租屋案件要漲價，而這10%就是一般房東要報稅的公定價。

漲不漲房租，房東也擔憂漲價後房客租不起，成了反效果。

政府推動的條例是否真的能有所保障，而房東如果因為不願報稅而不出租，恐怕房客也沒轍，這個條例也將影響全台300萬的租屋人口，上路對租賃關係是好是壞，恐怕還有得觀察。

新聞網址→http://www.nexttv.com.tw/news/realtime/lifestyle/12118053/%E7%A7%9F%E8%B3%83%E5%B0%88%E6%B3%95%E8%A6%81%E5%A0%B1%E7%A8%85%EF%BC%81%E3%80%80%E3%80%8C%E5%A0%B1%E5%BE%A9%E6%BC%B2%E7%A7%9F%E3%80%8D%E6%81%90%E9%81%94%E4%B8%80%E6%88%90

部落格網址→http://taiyuanchen1223.blogspot.com/2018/06/180627.html

180127明水路 捷運高樓公設優 忠泰風格397-18-8-7
地址─台北市中山區永安里33鄰明水路397巷18弄2~22號
影片網址→https://youtu.be/ms5A5IKg8js

【物件資料】
月租金─12.8萬，含租賃所得稅，含2車位，不含管理費
格局─2房/2廳/2衛/1和室/1儲藏室
權狀登記，不含車位─54.86坪
主建物─35.26坪
附屬建物─3.7坪（陽台2.74坪+雨遮0.96坪）
公設─15.9坪/29%

月管理費─9000元
室內客廳採光朝向─北；邊間─否；採光─2面
出租樓層─7樓；該層戶數2戶；共用電梯─2部

【社區資料】
使用分區─住3
大樓外觀朝向─北
發照日期─96年9月19日
建築結構─RC，鋼筋混凝土；外飾建材─山型磚
建設公司─萬勝建設（忠泰）；設計人─王克誠建築師
建築規劃─4棟，地上15樓/地下2層；總戶數─123戶

【公設說明】
1F─氣派大廳、水池景觀步道、兒童娛樂區、會議室、視聽室
2F─泳池、SPA、蒸氣室、烤箱

【車位說明】
坡道平面X2/B2-278+279號

【生活機能】
市場─大直市場、全聯
公園─明水公園、北安公園
學區─永安國小、濱江/北安國中
交通─捷運大直站，google說步行3分鐘

【特色說明】
高樓棟距遼闊景觀讚！
住戶素質高，生活機能成熟！
公設一流！忠泰建設好口碑！

--
美商ERA易而安不動產-大安營業處
知見不動產仲介經紀股份有限公司
經紀人─彭彥祥；證號─(95)01183號
營業員─陳泰源0986-289-679；證號─(99)148-643

部落格網址→http://taiyuanchen1223.blogspot.tw/2018/01/180127-397-18-8-7.html