【龔成問答信箱】（Q17481-Q17500）

Q17481：

老師，想問下跟進下你80後百萬富翁書中既第103頁
我見到你話一個有資產既人，佢每月會有5萬既生意，租金同埋股息收入。

講到其中一點就係做生意，你明白呢係香港做生意好困難，加上e-commerce係香港發展得比較落後，你會覺得點樣可以係做生意上有D成績呢?你會唔會有D書介紹下?

近排我都問過一D做生意既人，有D人建議就係做番自己擅長既野或者同自己專業學科有關既野，例如讀會計既就去搞會計師樓，中意影相既開攝影studio，做股評人既開投資基金公司，中意煮野食既就開餐廳。

但係我地亦認識到好多人，佢地既成功同自己本身既專業無關，例如馬雲讀英文系就去搞阿里巴巴，李嘉誠穿膠花最後去搞地產，佢地唔止好成功仲可以係癲覆影響緊整個社會既發展。

想問下點樣搵到合適既生意，同埋點樣裝備自己，除左讀多D書有多小小學識，有冇咩技能需要有，並且係對搞生意有幫助?

龔成老師：

做生意，唔單止只做「自己識的」，而是要做「市場要的」。

你上述所講的名人，佢地正是把握到市場機遇，李嘉誠當年已做塑膠做到好強，之後佢大到要自己建大廈去做廠，就因為這動作，令佢發現到市場對「地」的需求，佢最初都是對地產唔識，但當有市場機遇時，就要去學。

你最初可以利用自己熟識的行業去發展，因為會較易，而我相信每個行業都有當中的優勢與機遇，你要學會好好把握。

同時，當你在發展過程中，如果見到有一些機遇出來，無論是你現時的行業或不是，你都要有把握的能力。我認識一些朋友，最初只是做裝修，但之後見到網上有機會，把握時間發展網上業務，取得不少市場，這就是本行與機遇的結合。

其實，做生意的其中一個要點，就是「試」，要「行動」，好多時要試先學到野，要試先找到市場，而大部分人，只是「不斷想不斷計劃」，最後就「乜都唔做」。你加油啦！

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Q17482：

你好龔老師，小弟年初在書局購買了老師的50優質潛力股，閱讀後獲益良多，已實現每月1萬 (823, 2388及2638)的月供分配，並約10萬元購入52, 778, 9988及388作長期持有。

原定計劃股票是月供5年作長線投資，但近日得悉現公司可能於2年內結束，因此很大機會失業。月供金額及年期可能隨著收入及當時工作是否穩定再作調整。

小弟現有問題如下，現時38歲，月薪5萬，持有現金約40萬，太太沒有工作，育有一名6歲兒子。現時每年一家三口的醫療保險費約2萬，另有一份已供多年的儲蓄保，年供3.6萬需要供到42歲才供完。

物業方面，自住兩房單位當年320萬購入，現銀行估值約500萬，經過2次轉按，現時月供約1.4萬，供剩370萬左右

太太收租一房單位當年430萬購入現估值約400萬，租金收入9,800元，月供約9,000元，供剩約235萬；另有2個現契車位自用市值約共250萬，如車位放租租值共約5,500元。

他日轉工，估計收入只能賺取現時約一半即25,000元左右。由於現時自住單位狀況不佳及屋苑即將計劃進行大維修，因此已決定短期內出售自住單位並短暫租樓。

由於前景不明，賣掉自住單位後，應否立即買回自住單位還是長期租樓睇情況比較好?

因怕現時不買回自住樓將來收入減少難做按揭。還是賣掉收租單位和車位，以低成數按揭買自住單位好呢? 想了很久也希望得到老師指點。萬分感謝！

龔成老師：

首先，你所月供的，都是有質素的股票。不過，如果你有收入不確定性況，的確要多留現金，你可能要減金額比例。

至於物業方面，建議你賣出單位並買回另一單位，如果資金不足，可考慮賣出車位，除非你地好睇淡樓市，否則，我較建議你賣出後買翻另一單位，特別是你工作不穩，應該趁現時有穩定收入時進行按揭。

如果將來的收入減少，在「供得起」原則下，你可以考慮買入較細的單位，你這樣能擁有一定的現金，同時風險度會減少。

至於收租單位，見到暫時的收入足以供款，可以暫時唔需要理佢。

另外，建議你多留現金，投資股票不要進取，等你完成物業狀態，以及工作情況更明確，到時先加大力度投資。

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Q17483：

老師，請問點睇香港護老行業？如2189。謝謝

龔成老師：

嘉濤（2189）都不差的，見佢生意穩定，盈利與現金流穩定，現價合理。

香港這行業，長遠有市場的，需求會更多，不過，競爭都大，加上市民對這行的要求、如衛生等，會愈來愈高，這會產生一定的成本。

整體都是正面，但未算最高質之列，這股可投資，長線，但規模唔算大，因此唔建議投資太多。

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Q17484：

你好，感謝你經常無私協助大眾，我希望可作出改變。

我月入10萬已3年，從20歲開始至30歲，平均工資4萬以上，即總收入13年840萬，如每月花3萬，資產應有372萬以上。

但實際情況是，現時現金流小於400K，總資產(減欠債)小於100萬。。。不計房貸更有185萬欠債。現時貸款月供63800，另有一萬月供股票

港鐵，金沙，煤氣，中國銀行，港交所

持有股票54萬
分別為中手游，港鐵，金沙，煤氣，中國銀行，港交所，匯豐，盈富，中國鐵塔，阿里巴巴，ESR，京東，網易，領展

1.我想重新檢討自己的財務情況，有沒有什麼工具可以推薦？

2.依我現在的情況，有什麼最優先應做？

3.月供股票有其他組合建議嗎？

4.持有股票很多，但獲利十分一般，經常出現低價離場的情況，先小小就走-騰訊，美團，中芯等。。。

相反跌極都唔離場，會依你所教導設定好出入策略，長期持有倍升股，以上有沒有那只股票可不適合以上策略？

龔成老師：

1）我相信你是理財方面，未能有效用盡你手上的資源，在發揮上可以做得更好。

第一，你手持股票隻數太多，有點散，這在管理上唔方便，分析較難。

第二，你仍年輕，但現時不少股票都只是收息股類，對你未必最好。如中行（3988）、匯豐（0005）、煤氣（0003）。

當我地進行人生財富累積，會運用「先增值，後現金流」作方法，年輕人應投資較多增值類資產，而較年長的，則應投資較多保守類項目，因為年輕人的財富系統未成形，同時負擔較少，可承受的風險度較高，所以會著重增值為先。

例如初期投資較有潛力的股票，令財富較快增值，當增值到一定金額後，可開始將財富分配至平穩增值型股票，然後到年紀漸長或已累積了相當財富後，才漸漸轉成收息型股票。

2）賣出一些增長力較弱的股，同時重新分析組合內每一隻股，了解佢地的質素與增長力。

之後，就要睇你的現金比例，如果現金唔多，就等機會。較多就可留意下一些高增長股。

另外，我建議你寫翻自己的「個人收支表」「個人資產負債表」，《財務自由行》有教你，你本身情況不錯，但就應該加大力度做好理財，對你長遠財富更有利。

3）你可以考慮盈富（2800），加一些較高增長的股，阿里（9988）、騰訊（0700）、港交所（0388）、舜宇（2382）、比亞迪（1211）、中生製（1177），但就要控制注碼，當佢地有一定回落時，才加大金額。

4）如果是有質素的，如騰訊（0700），其實唔洗賣，至於其餘兩股，就要小注控制注碼。

另外，以你的年齡，財富仍有一定的增值力，建議你多增加投資知識，在選股、企業估值、投資時機上落功夫，對你長遠財富有好大影響。

現時大市處合理區，可以一邊投資一邊留現金，而餘下現金的運用，就是等大跌市時出手，如果你能在這段時間學好選股等技巧，到大跌市時就能把握機會，財富增值會更明顯。

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Q17485：

老師你好！今年31歲月入2萬，pt 3千，現持5萬現金，月儲1萬(當中月供6千)，目標4-5年有100萬然後買樓投資。
現在比例「平穩增值股57%」(003、0027、0823、2388、2800)「潛力股39%」(1177、1211)「收息股4%」(2638)。

股票月供如下：
0027($1500)、0003、0823、1211、2800(各$1000)、2388($500)

現持股票共值17萬左右如下:
0003 平均$15.5@1545股
0027 平均$52.5@361股
0823 平均$79.3@285股
1177 平均$9.7@2000股
1211 平均$47.8@478股
2388 平均$32.6@315股
2638 平均$7.5@1000股
2800 平均勻27@1508股

1）應該幾時賣出股票？當股票賺一倍以上放一半?明白月供係平均成本同我地不應估股票既升跌，1211處於偏高位置，應否停一停月供？

2）每月應該增加月供由6千變供8千，變相儲現金由4千變2千？

3) 以我年紀以上比例應該多少？投資策略應該係點部署？比例幾時要轉一次？謝謝老師

龔成老師：

1）一般來說，優質，有增長力的股，可以長期月供。當然，當股價去到貴的水平，你可以停供，甚至賣部分。比亞迪（1211）如果去到$8X，是進入了貴的水平，你可以停一停，如果你持貨較多，可賣小部分。

如果不懂分析貴，無法掌握幾時賣出，就運用「升一倍，賣一半」作策略。

2）你現時持有現金唔算多，其實唔需要太急進買太多股票。現金的作用，就是「等投資機會」。如果能把握到機會用現金買到平貨，整體組合的回報率就能大幅增加。

3）你現時的方向正確，比例都無問題，選股都是有質素的。你現時4成潛力股適合的，如果你想再進取，就增加到5-6成（潛力股佔股票組合比例）。

至於現金，如果以（股票加現金）的總數計，現時3-5成會適合。

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Q17486：

龔成老師 第一次inbox
想問下 有2手Hsbc @51 @60.3
仲放唔放係度 定忍痛只蝕
應該係1手 @51 3手@60.3
我同家姐都好蠢

龔成老師：

匯豐（0005）並不是完全無質素，不過增長力就不及過往年代，加上經濟與行業因素，你預中短期都會弱，是收息股，長遠的增長力中等。

你要預佢增長方面唔好有太大期望。

如果你地年輕，想組合增長力較強，應該轉其他，另外，如果這股佔組合比例較多，都應該賣出部。

但如果佔比不過多，而你地又接受佢是收息，增長力不強，就可以守住先。

這股不是零質素，過1、2年經濟好轉佢，都股價會上翻D，希望能到時上到$50你先賣部分。

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Q17487：

老師你好 我就快26歲

月供
2800 @2500
823@2000

另外有
435@3手
2138@1手
11@1手

1) 想問你對組合有咩睇法？
2) 想買2手831，ok嗎？幾多錢先算便宜？
謝謝！

龔成老師：

1）月供的無問題，可以保持進行，如果日後資金較多，可以加大盈富（2800）金額。

至於持股方面，陽光（0435）無問題。香港醫思醫療集團（2138）都可持有，但這股唔建議持貨過多。恆生（0011）雖然有質素，但只是收息股，你26歲，年輕，這股未必最適合。

2）利亞零售（0831）有質素的，有長線持有價值，不過增長力就不算強。現價合理，要跌多2成先算平。

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Q17488：

老師，其實我是開公司的，現在扣完同事的糧及開支後，平均有10至15萬贏利

我有點不知道點樣處理，應該是出糧10萬俾自己，還是怎樣呢？

已經37歲，但因為做生意之前沒有什麼積蓄，現在才開始叫順利一點。

我有打算買樓，但因為對上兩年為減少交稅，所以公司報稅賺的不多，以致難以跟銀行借得多。

若你是我會點做呢？
謝謝你的時間

龔成老師：

你應該出糧比自己，無論是為交稅、為買樓、為自己理財，都應該有固定的收入比自己，將自己的數與公司的數分開。

我自己都會這樣，每月會出糧比自己，餘下的資金在公司，可以在公司運用（例如投資、賣廣告、擴大業務）等。

至於出多少糧，則要考慮稅務、買樓等問題，你應該問下會計師的意見，有D錢唔好慳，值得比就要比。

當你出糧比自己後，這些就是你自己可投資，可置業，可消費的資金。這樣理財會較好。

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Q17489：

龔sir，我成日見你講估值，請問你邊本書有講呢樣野？
我只買咗你收息股同值搏股的書。想問下華虹半導體28合理嗎？

龔成老師：

《股票勝經》有講少少，不過課堂會較多。

要計企業的價值，過程比較複雜，好難三言兩語就講到，就算在我的股票班，都要講5小時，裡面會講3種估值方法，有難有易，但同學都用到的。

由於有不少資料，都要較新先講到，所以唔會在書寫，只會在課堂教。

簡單來說，你要考慮企業的生意、盈利、現金流、資產、負債等財務數據，同時要比較行業，考慮這企業的經營情況，之後的環境又會如何。這都是計算的基礎。

如果要深入計算，基本上要好仔細的研究企業，要分析好多財務數據用比率，先至有較完整的答案。

華虹半導體（1347）你預$28仍是略貴的水平，如果回多10%會較好。這股有潛力的，如果想入，要小心控制注碼。

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Q17490：

Hello龔sor 想知你點睇1475日清食品？記得佢幾年前上市好似只是$3.5左右

龔成老師：

日清食品（1475）不差的，都算有質素。

佢由日清日本（於東京證券交易所上市）分拆上市，主要於香港及中國內地從事生產及銷售麵條、蒸煮食品、冷凍食品、飲料產品及零食。

本身有品牌，加上業務穩定，盈利都不差。但比較大的問題，是增長有，但發展潛力未算好強，但市場已假設佢有高增長，所以在股價上，只視為平穩增值類別。

內地市場的確係一個增長動力，但你唔好預佢會好強。現價已唔算平，你可以等佢回調15-20%才入貨會較好。

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Q17491：

老師 可唔可以分析下1099國藥控股？

應月供石藥1093或趁低吸納國藥收益較為理想?
感謝

龔成老師：

國藥控股（1099）的質素不及石藥（1093）。

國藥雖然都有質素，但在增長力，業務發展，以及一些財務數據如股本回報率，都不及石藥。

建議你月供石藥較理想。

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Q17492：

老師你好，想問下1400怎樣？因為家人係幾個月前約0.45買入，不清楚買了幾多手，但一直都在0.1x的位置，請問應否賣出？

龔成老師：

滿地科技股份（1400）年年虧損，見唔到有投資價值。

相信長遠的價值只會向下，賣出是最好的方法，如不想一次過賣，就分段去賣。

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Q17493：

龔sir你好呀。 我宜家讀緊year 4，, 睇左你嘅股票勝經同埋年報分析然後開始學習買股票。多謝你的書讓我學識更多關於價值投資嘅野。

宜家有2手金沙平均29.05買入。 仲有一手深高速8.3 買入， 買入深高速是考慮到佢公路收費業務每年平穩，而且近年開始發展環保業務，就覺得未來應該會有增長。
但係我見到金界控股現價估值好似比較低，而且金界未來也有潛力。

也考慮到你說“”先增值後現金流”，我應不應該把深高速換為金界，但這樣好似又和金沙有版塊衝突。謝謝老師指引

龔成老師：

金沙（1928）與深高速（0548）你都可以長線投資，這都是不差的收息，以及平穩增長股。

至於金界（3918），是較有增長力的股票，新興市場的機遇點都會較多，不同風險亦會高翻少少。

這股可投資，現價合理，你明白風險就得。如果你想組合增長力提高，的確可以換入金界，但就要留意，你這樣會太集中在賭業類，所以合共比重唔應該太高。

如果你加入後比例過多，就暫時唔好增加住。我地投資，「先想風險，後想回報」是重要的。

另外，以你的年齡，財富仍有一定的增值力，建議你多增加投資知識，在選股、企業估值、投資時機上落功夫，對你長遠財富有好大影響。

現時大市處合理區，可以一邊投資一邊留現金，而餘下現金的運用，就是等大跌市時出手，如果你能在這段時間學好選股等技巧，到大跌市時就能把握機會，財富增值會更明顯。

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Q17494：

你好成哥,想請教你而家應該點投資好
本人35歲, 同先生有個初生BB, 住緊自己樓, 尚欠100萬按揭, 每月只供$4000, 與先生月入共$7萬, 完全冇生活壓力

有155萬買左美國債劵基金, 本身只想每個月收幾千蚊息, 但買了2舍月便遇上股市大跌, 現在蝕了約12萬, 應繼續持有嗎??

另外持有股票50萬左右, 分別係2800盈富, 0027銀河,2388中銀香港, 1211比亞廸, 66港鐵, 3煤氣, 12恆基

有現金約60萬, 有打算為左小朋友之後移民, 都怕美國唔再比HKD掛鉤, 按左層樓投資換成USD你認為點?? 請問有其他投資建議嗎?? 唔該!!!

另外每月都有$2萬會月供股票-
$10000盈富
$4000 銀河
$4000 恆基

龔成老師：

你現時有物業，在之後的財富增值上，應該集中股票類別，只要是穩健類型就得。

至於債劵基金，過往都聽到不少網友話出現「賺息蝕價」的情況，這類基金有好有壞，要小心分析，因為並不是單單持有債券，而是會炒賣債券，同時會投資垃圾債券。

你最好睇翻該基金的投資策略，如果是高風險的，可能要賣出部分或全部。

至於股票部分，你持有的都是優質股，不過中短期表現會較一般，要耐心持有，長遠有質素的，只要你資金唔需用就得。

月供股票部分，你可以保持月供，如果想組合更平衡，可以加少少新經濟股，例如加入$2000。

至於港幣，唔需要擔心，聯匯並不是建基於美國政府，而是建基於香港有多少美元，所以不用擔心。所以唔需要按樓轉美元，除非你日後有實際需要，但不用因「擔心聯匯而這樣做」。

現時大市處合理區，可以一邊投資一邊留現金，而餘下現金的運用，就是等大跌市時出手，如果你能在這段時間學好選股等技巧，到大跌市時就能把握機會，財富增值會更明顯。

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Q17495：

老師，我港鐵上年開始買到而家一路都洩緊 現價39 想低位入返一手 這樣正確嗎？

現在仲有12萬現金 可能想將6萬分注入市

另外中生制葯一直keep住供 是否應先停一停呢？ 現時一直高位

龔成老師：

月供股票是一個長期策略，唔好太著重中短期因素，一般都要供5年先有效果。港鐵（0066）是不差的股票，你可以長期進行，這股有基本的股息，同時有D增長力，但不是高增長類型，不過好處是穩健。

你可以將$6萬分注入市，但就唔好太集中在一隻股，要建立一個組合。同時，要留有現金。

至於中生製藥（1177）如果月供金額不多，無問題，如大多就可以減或停。

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Q17496：

老師,我是你上年10月的學生,想請教你一些問題:

1.我現在正進行月供股票已差不多一年，月供需$6000，包括2800, 003, 0066及0823，可惜遇上跌市，現在4隻月供股票都出現虧損

我明白月供股票是一項長期的操作，尤其是003及823都出現大幅下降，這兩股票的優質程度還在嗎？我應該維持月供嗎？

2我在中銀網站查看1128 永利澳門，發現過去兩個年度ROE 都達250%以上

有什麼特別原因導致有這麼高的ＲＯＥ？如果以優質及潛力程度，1128 還是27較好? 謝謝老師!

龔成老師：

1）月供是長期策略，因此唔需要太在意中短期。領展（0823）質素無變，可長。至於煤氣（0003）其實都是優質，不過增長力就比過往略有減少，如果你本身增組合增長力強D，都可以考慮轉其他，原有的貨就持有，這股有得守的。

2）股本回報率是一個很有用的工具，但我地在初班，仍有好多未講，因為當中可以再拆解成幾個部分去分析。由於這些轉深，因此要去到進階先會教。

你見到永利（1128）出現這情況，是由於佢的派息好高，同時拆舊數字大，當中出現了一些情況，令到企業的股東權益部分拉低左，所以當計算股本回報率時，其實會變得好高，無法反映企業的真實情況。因此，當你見到這類過高股本回報率的企業，就要深入分析數字的結構，有可能無法反映企業的真正賺錢能力。

永利有質素，可長線投資的。

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Q17497：

Hello我係新手

我之前高位8.53買入 288
宜家放好無 定係等佢升番
288仲有冇potential升番上去？

龔成老師：

萬洲國際（0288）質素唔算差的，但潛力就不算強，只是平穩增值的類別。

肉價短期上落，都會對佢股價有短期影響，不過，我地分析時，唔好太著重中短期因素，例如短期的肉價格，以及供應等因素，都會對佢中短期有影響，但我地最緊要是分析企業的長期營運模式，發展，而這股正面的，可長線。

這企業過往的生意保持平穩，業務基本上是平穩的，只是因貿易等問題，令股價較為波動，成為這股的風險。投資這股，可說是平穩增長，以及收下息咁，不要對股價太有期望。你可以守住先。

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Q17498：

龔成老師你好，我現在幫家人接手管理投資，發現以下情況，不知應留著收息，還是等回升到甚麼位置止蝕離場，希望您能給予意見，謝謝。

1. 1339 中國人民保險集團 買入價$4.7， 重倉
2. 941 中移動 買入價$113 ， 超重倉
3. 857 中石油 買入價 $11
4. 2628 中人壽 買入價 $41

龔成老師：

我地最重要是睇企業質素、前景。買入價不是分析重點。

中國人民保險集團（1339）質素中等，你預增長力不算強，這股唔議重貨，如果之後上翻D，應該減部分先。

中移動（0941）只是收息股，你預股價好難上翻去，持有收息無問題，但增長真的不強，要睇你的投資目標。同樣，唔建議太集中，可以減部分，轉其他股，組合增長力更好。

中石油（0857），你預經濟好轉時，油價會上翻D，但要上到買入價，好難。

中人壽（2628），這股都有質素，但賺錢能力比過往略減，持有可以，但同樣好難上得翻去。

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Q17499：

龔成老師你好，本人現在22歲，有現金儲蓄約4萬，進入股票市場大約4個月，股票本金為4萬，現總資產約4萬7千。

曾持有阿里巴巴（成本：179）一手
比亞迪（37.9）一手，
但因為目光不遠，很快就放掉了。

現在持有金沙（30）一手
京信（3.36）一手

雖然無蝕錢，但希望能有更好的被動式收入，希望能在兩年內儲夠15萬，本人有兼職但現因疫情不穩定，穩定後可每月約1500收入。請問龔成老師能給予投資建議嗎？

龔成老師：

其實你上述所持有的，都是有質素的股票，只是你用錯了方法，你用了短線投資，所以，如果你之後想有實質的財富增值，就一定要「長線投資」。

現時持有的股，都可以持有，長線就得。

當我地進行人生財富累積，會運用「先增值，後現金流」作方法，年輕人應投資較多增值類資產，而較年長的，則應投資較多保守類項目，因為年輕人的財富系統未成形，同時負擔較少，可承受的風險度較高，所以會著重增值為先。

例如初期投資較有潛力的股票，令財富較快增值，當增值到一定金額後，可開始將財富分配至平穩增值型股票，然後到年紀漸長或已累積了相當財富後，才漸漸轉成收息型股票。

你22歲，這刻應該集中增值。

平穩增長股，及潛力股，都是你的方向，你這刻投資經驗仍未多，平穩增長股可較多，之後就應慢慢增加潛力股。

你可以考慮盈富（2800）、銀娛（0027）、恆基（0012）、中銀（2388）、港鐵（0066）、平安（2318）、粵海（0270）、領展（0823）、希慎（0014）、太古地產（1972）等，你可以了解下這些股票，然後從中選股。

如果想增長力高少少，可考慮：阿里（9988）、騰訊（0700）、港交所（0388）、舜宇光學（2382），但就要明白波動性比上述會高少少，宜股價回落先考慮。

現時大市處合理區，可以一邊投資一邊留現金，暫時你持有$4萬現金，唔建議心急用，等大跌市時出手，如果你能在這段時間學好選股等技巧，到大跌市時就能把握機會，財富增值會更明顯。

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Q17500：

龔成你好，依家手持81，買入後跌咗6%，仲應唔應該hold 住先？你覺得佢會唔會升番上去？

另外月供緊 2318 $1500，2800 $1000，1810 $1000。
想問下呢個組合可以嗎？Thanks

龔成老師：

中國海外宏洋集團（0081）集團之主要業務將維持作房地產發展，及於中國內地進行投資。整體質素算是不過不失，但增長力不算好強，是平穩增長型，持有都可以的，不過佢的負債唔少，唔建議持有太多。

至於月供的股票，都是有質素的，可長線。如果日後有更多資金，可以加大盈富（2800）的金額。

現時大市處合理區，可以一邊投資一邊留現金，而餘下現金的運用，就是等大跌市時出手，如果你能在這段時間學好選股等技巧，到大跌市時就能把握機會，財富增值會更明顯。

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若你有問題想向本人發問，可在龔成的fb專頁中（www.facebook.com/80shing）inbox龔成，但要注意如無特別聲明，有可能將問答放上網，當然，會將發問者的身份，以及有關個人資料的部分刪去。

另外，我所給予的各種意見，只是供大家參考，當中無任何銷售及推介，不涉及任何利益，其實大家應該要有獨立分析的能力，我只是給予一些方向及純參考模式。

由於提問人數眾多，見諒無法即日回覆，如果是普通的提問，預起碼要7天以上才能回覆，若然是較複雜的提問，起碼要10天才能回覆，希望各位能諒解。

200823【凱鈞的專家會客室】房客、房東都要看！挑房秘辛，遠離租屋糾紛不怕踩雷
原刊登網址→http://kaijun.com.tw/master-5/

台灣房價高漲，許多人都會選擇「以租代買」，對租客來說，看房時除了考量居住環境、租金外，最怕的就是遇到惡房東產生糾紛。反之，房東其實也怕遇到惡房客，像是拖欠房租、製造屋內髒亂、隨意轉租等，雙方該如何保障自身權益？如何找到合拍的房東、房客？這次凱鈞的專家會客室特別邀請到有超過十年房仲經驗的陳泰源老師，針對租屋、出租常見的問題提供專業的解說，幫助大家遠離租屋糾紛不怕踩雷。......↓

【陳泰源老師】

現職美商ERA不動產資深經理，擁有超過十年的房屋仲介豐富經驗，曾任華視教育節目《甲上學園》數學科主持人、普釋傳播有限公司專案執行、中華電信MOD頻道旅遊節目《愛上台灣》主持人，也曾於Money錢出版《一眼看穿房仲賣屋手法，讓房仲為你賣命！》，為人真誠熱情，各種房屋問題問他最專業！FACEBOOK：陳泰源-大直專任約房仲/作家/歌手/主持人

【租客注意事項】

Q：租屋簽約的注意事項？

租客在簽約時，通常需要攜帶兩個月押金及第一個月份的租金，而身份證影本及工作名片，則是用來裝釘在房東的租約裡，讓房東覺得放心，找得到人，若為房仲帶看，則還需要房仲服務費，通常是半個月。為了避免假房東詐騙，最好能請房東出示身份證名及房屋權狀，若簽約對象非房東本人，也可請二房東出示「房東授權書」，保障自己的權益。

Q：可自行裝修租屋處嗎？

原則上是不行的，但若是在不破壞房屋結構的前提下並取得房東的同意，是可以的。若租屋後想要進行裝修，建議雙方要以書面為之，以保障彼此的權益。此外，裝修通常是一筆不小的費用，倘若花錢裝修之後，房東突然要提前收回房子，對房客的財損不小，建議可以事先白紙黑字寫明，除了違約金之外，裝修費另計，或者是直接在租約明訂「雙方協議不得提前解除租約」。

Q：房東可提前收回房子？

這就要看當初簽約的內容是否有寫。基本上，制式版本的租約，都會有所謂的「違約條款」，也就是假設房東要提前收回房子，或者是房客要提前退租，罰金是多少？通常是一個月租金作為違約金。如果是房東要提前收回房子，就是退還押金之外，還要倒賠一個月租金給房客。如果是房客要提前退租的話，就是違約金一個月，房東可以直接從押金扣除，剩餘金額再退還房客。

Q：如何避免遇到惡房東？

在看房時，除了觀察房屋周遭的生活機能、房子格局設備外，也得要把房東為人列入考慮。如果實在不安心，建議可以透過仲介租屋，雖然要多花一筆仲介費，但值得。因為，有問題的房東不會找仲介；相反的，有問題的房東，仲介也不願意服務。簽合約時租客也務必仔細看清租約內容，若合約有多張，應要求編上頁碼，並在最後一頁註明合約共有幾頁，最好還要蓋上騎縫章，避免合約內頁被抽換。

Q：房屋修繕責任該歸誰？

假若遇到冷氣、洗衣機、門鎖等屋內設備壞掉時該誰負責？陳泰源老師說明基本上要看壞掉的原因是什麼？只要東西壞掉，通常會請原廠廠商或者是水電師傅過來檢查。假設檢修人員判別「明顯人為使用不當造成損壞」那就是房客要負責。若回覆：「這是自然折舊的耗損，用久了就是會壞掉」則由房東負責。此外，也得要看壞掉的東西大小，如果是小如電燈泡，實務上，通常是房客自行處理，如果是大型諸如冷氣或冰箱，則由維修廠商判斷。

Q：若不提供入戶籍怎辦？

基本上，房東不得拒絕房客遷戶籍，但實務上，如果你有設戶籍的需求，房東不願意，也只能摸摸鼻子找下一間。不然，檢舉房東出出氣，又如何？如果有小孩念學區考量，一定要設戶籍，偏偏房東不願意的話，可以請求里長的協助，看看附近是否有鄰居願意讓你設戶籍，另外，坊間有一些「遊走法律灰色地帶」的「出租門牌」的資訊，或許也可留意，只是相關的合約內容最好看清楚比較有保障。

Q：要不要爭取報稅權益？

1.房客可以申報「租金抵扣額」是以12萬元/年為上限，換句話說，如果你的房租1年加總起來，12萬元抵扣額佔一定明顯的比例，那就很有幫助。相反的，如果你租的是豪宅，月租金1～2個月就超過12萬元了，其實效果就不大了。

2.如果房東明訂「含稅價」假設1.1萬元與「未稅價」假設1萬元，每個月少1千元，那，不報稅換取降租金，房東也因此減少稅費負擔，或許就可考慮不報稅。畢竟羊毛出在羊身上，有報稅的房子通常租金就是比較貴。

3.原則上還是建議要報稅，因為除了1年有12萬元的租金抵扣額之外，現在各地方政府還有額外的租金補貼，每月補貼2～5千元不等；另外對房東而言，政府其實也鼓勵房東報稅，假設月租金1萬元，實際上可以扣除53％的養房必要費用，實際上報稅的金額才4700元/月而已（47％），所以報稅對房東的負擔，其實沒有想像中那麼大。

【房東注意事項】

Q：與房客常有的糾紛？

雖然新聞報導過惡房東張淑晶事件，但實務上惡房客的比例遠遠超過惡房東，畢竟房東是有資產的一方，所以通常來講是比較不會亂來才是，反而是房客沒有資產，隨時可以拍拍屁股走人。惡房客常會有的糾紛如，欠繳房租、退租時屋況受損嚴重或像垃圾堆、房客未經房東同意自行當二房東、房客是罪犯或毒蟲，屋內放槍砲彈藥等違禁物品、房客職業背景關係導致作息日夜顛倒，影響鄰居安寧。

Q：篩選優質房客的方法？

不是只有房客會挑房子，房東也需要挑優質的房客！特別是新手房東，別急著想把房子租出去，若不小心遇到爛房客日後更讓人頭痛！

1.建議看屋時，房東可以親自帶看，房客一邊看屋，同時與他聊天對話，藉機觀察這名租客素質優不優？

2瞭解房客的職業，目前待在哪家公司？判斷收入是否穩定？（是否會定期繳房租？）

3盡量避免「看完當下立刻決定要租」的房客，按照過往經驗，這類租客通常有問題，不是後來反悔太快決定而悔租，不然就是被前任房東趕出去，總之，避免租給「急著要租房」的租客就對了。

Q：準備合約該注意面向？

1.基本上，不要用來源不明的租約，或者是便利商店、書局買的租約，因為那都經過簡化，建議民眾上網搜尋「內政部版本」的「房屋租賃定型化契約」，內容條文記載詳細，保障房東與租客雙方。

2.建議租約做公證，雖然要額外花一筆公證人的費用，但是，如果遇到惡房客，惡意拖欠租金不繳，可以省略曠日廢時的訴訟程序，直接將公證過的租約送去法院的執行處申請「強制執行」，直接從房客的銀行帳戶扣款。

【宅妝】

若要出租或是出售，運用幾點方法，宅妝大出擊，低預算改造房子，吸引好買方好租客。陳泰源老師舉例，可以買漂亮的棉被套、地毯、植栽、木偶或洋娃娃，做「示意圖」廣告，確實可以加分。只是，要注意，刊登廣告時，一開始就要清楚告知那些擺設用品只是裝飾用，實際上出租後哪些東西會撤走，這些要講清楚，別讓房客誤會以免被檢舉廣告不實。

此外，很多投資客確實會買很破、很糟糕屋況的房子，這類房子通常很便宜，只要結構沒有遭到破壞、沒有漏水或者是嚴重壁癌，買完之後大改造，再轉手出租或轉賣，通常都有不錯的獲利，往往投資客都有固定配合的裝修工班，所以常常以較低的成本，把房子弄得美輪美奐的。

而且許多投資客會專門投資套房、小宅，坪數越小、總價越低、負擔較輕鬆、坪效越高，以台北市為例，許多小套房月租金都高達2萬多元，但是如果是三房產品，租金頭報率反而拉低，所以，小宅收租是很受市場青睞的。

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【經濟通】隔山買樓　留意稅務免中伏

近日美元下滑，變相即外幣升值，連帶海外資產亦自然水漲船高。加上移民亦為近期熱門話題，令港人海外置業的意欲大增。不過買外地樓始終隔山買牛，準買家必須留意各地稅務制度，以免買樓收租卻中伏失預算。本欄就介紹最近大熱的英國、不少內地留學生的美國，和經常被媒體與本港經濟相題並論的新加坡的稅務詳情。

英國

在英國，買樓的費用包括稅項(如印花稅及市政稅)、首期、產權轉讓費、測量費、按揭服務費用、保費、地租和服務費等。而賣出物業則要繳付資產增值稅，經紀費用連增值稅等。買賣總費用多少視乎購買的業權種類、買家的身分、物業的所在位置和樓宇狀況等多項因素。

1. 印花稅

英國買樓印花稅以累進稅率收繳，樓價愈貴頂層價值部分採用較高的稅率，首12.5萬鎊免稅。例如一間40萬鎊物業，舊制下印花稅為：2%X12.5萬鎊+5%X15萬=1萬英鎊。

不過，英國財相辛偉誠早前宣布樓市減辣，英格蘭及北愛爾蘭地區的50萬以下物業免印花稅（現時稅階見表），不過措施屬暫時性，只持續至明年3月底。

2. 非首置附加稅 (Surtax)

留意，無論是否英國居民，本身已有物業的非首置買家，需付額外3%附加稅(Surtax)，以上寬免未有將附加稅包括在內。除此以外也要留意，英國是全球徵稅國家，如果業主在本港曾置業並仍持有，在英首次買樓也算是再次買入，都不能享有附加稅豁免優惠。

另外，當明年蜜月期政策結束後，沒有居英簽證或居英權的外國人（包括港人）若買樓，會額外收取海外買家印花稅，類似香港的BSD。英國政府近日公布文件，列明英格蘭和北愛爾蘭徵收海外買家印花稅的細節。政府規定，一年內在英國居住時間少於183日，便會界定為海外買家，須徵收2%的海外買家印花稅。不過，若交易日後一年內，該買家在英國居住時間多於183日，可以申請退稅，有意定居英國的港人要留意相關操作。

3. 市政稅 (Council Tax)

在英國持有物業，每年都需向所屬地方政府繳交市政稅，類似香港的差餉，主要用作當區支付公共服務及設施，每年約1400至1800鎊不等。如果房屋用作出租，這筆費用可由物業合同簽署人，亦即租客支付，業主不用承擔。留意，不同地區會按情況免稅額各有不同，例如部分地區若租客全為全日制學生，業主便可以向當區政府申請豁免。

4. 資產增值稅 (Capital Gains Tax，CGT)

如同不少國家，在英國賣出物業、股票等資產，都要就售出資產時所獲的收益，繳納資產增值稅。若港人投資英國物業放租，日後如要出售物業，便要繳交CGT，而出售自住物業，則毋需繳納。

在英國，針對物業的CGT免稅額為每報稅年度12300鎊(英鎊．下同)。免稅額後首37500鎊以基本稅率計，基本CGT稅率是18%，即最多6750鎊；其後以高稅率計，稅率是28%。

假設物業買入是為30萬鎊，其後以50萬鎊沽出，即增長了20萬鎊，CGT便是約4.88萬鎊。

5. 代理費用需交增值稅 (VAT)

人不在當地，很多時買家都會找租務代理代業主找租客及解決租客的大小問題，例如睇樓或簽約。收費方面沒有特定標準，倫敦一般是每月租金收入的10%至12%（再加20%增值稅VAT），而曼城及列斯的收費大約是每月租金收入8%至10%（再加20%增值稅VAT）。

美國

除了英國，美國亦是港人海外買樓的其中一個熱門地。美國稅制分3層，包括全國性聯邦稅(Federal Tax)、州政府稅(State Tax)和地方政府稅(County Tax)。聯邦稅的稅率是全國劃一，州稅和地方稅則各地不同。全球徵稅適用於美國公民，因此除非是該國公民，否則並非全世界的收入均須向美國政府報稅。

1. 個人所得稅 (Income Tax)

若物業買來出租，業主便需繳稅，稅率平均約10至39.9%。個人所得稅分為聯邦稅和州稅，同樣各地稅率會有不同。留意，各州之中有7個州未有徵收個人所得稅，如華盛頓州(WA)、內華達州(NV)、佛羅里達州(FL)和德州(TX)等。

此稅是針對淨收入徵稅，因此與跟租務有關的費用可扣稅，例如出租廣告費、清潔、維修、保險、按揭利息、水電費及折舊等。海外業主扣稅項目也包括機票、住宿，作為來回美國實地視察物業的開支。至於折舊，根據美國稅例，物業價值隨時間磨損亦會是開支，住宅物業是27年半。

2. 物業稅 (Property Tax)

類似香港差餉，屬於州稅，稅率會按州政府評估物業價值，不會跟市值掛勾，亦會每年有所調整，加上不同州份會有分別，平均每半年繳1次，稅率大約是1%。

3. 資產增值稅

同樣，美國亦有資產增值稅，分聯邦稅和州稅，各地不同。如果是自住物業，每名成人住滿2年，可獲25萬美元的免稅額。

而根據第1031條款(1031 Exchange)，美國政府鼓勵市民資產增值的延後稅務措施，投資者賣出1個原有物業，若在180日或下年度報稅截止日期內，再購入另1個市值一樣或更高價錢的物業，可將應繳的資產增值稅轉移至新買入的物業。不過，若業主在1年內在物業居住超過2星期的話，措施就不適用了。

新加坡

與香港一樣，新加坡同樣受環球資金氾濫帶動，政府擔心樓價飆升，不時會為樓市加辣，年初就將「額外買家印花稅」(ABSD)稅率上調半成。

1. 印花稅

不論公民、永久居民還是海外買家，所有人在新加坡買樓都需繳付買家印花稅 (BSD)，稅款是根據單位市價作計算，稅率為1%至4%不等。

新加坡政府為打壓樓市炒風，另設有額外買家印花稅 (ABSD)。類似香港的辣招稅，外國人買入物業，需額外繳付20%稅款，公司買家則交25%。至於新加坡公民，則在購買第二個單位時，才需要繳ABSD。

至於永久居民，較海外買家置業稅階會稍低，但較公民為高，在購入第一套房時，要交樓價5%ABSD、第二套房以上就交15%ABSD。

以100萬新元（約564萬港元）的單位為例，港人就要先付22.46萬新元（126.58萬港元）印花稅（BSD連ABSD）。

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