#裁判時報第109期 📌從東海翰林苑案談「營業行為」的涵攝／李惠宗（中興大學法律系教授）
　　
本文評析最高行政法院108年度判字第116號判決，分析案例事實之爭點，涉及預計以多數套房「出租」可否視為「營業行為」，最後「出售該房屋」的一次性行為，應如何認定為「營業行為」的問題。就此，涉及營業稅法及所得稅法如何涵攝的問題。李惠宗老師逐一分析法律爭議，精準說明營業稅法以及所得稅法規範內容之適用與涵攝，就具體個案以及判決內容進行分析，執得一讀。
　
✏關鍵詞：稅疑惟輕原則、反面解釋、信賴保護、一時貿易所得、法律不強人所難、稅捐適用選擇權、特種營業人
　
✏摘要：
本案事實徵、納雙方並不爭執，乃納稅義務人於民國（下同）95年1月1日購買位於臺中東海大學附近土地及地上物，嗣改建為8層樓之建物，其內設有45間套房，於96年1月19日取得該建物之所有權後，持續出租收取租金（下稱「東海翰林苑」）；復於99年8月31日將系爭房地以總價新臺幣（下同）50,000,000元出售與訴外人梁○○。納稅義務人就租屋收取租金行為，於97至99年申報綜合所得稅，並經國稅局核定在案，其後出售該房屋，亦申報個人綜合所得稅。
　　
✏試讀
🟧「租屋」與「售屋」行為認定為營業行為之理由
　
私人以出租營利之目的而斥資購建房屋，於購建之後，又長期出租，收取鉅額租金，即屬事實上經營租賃業務，為營業行為，自屬經營租賃業務之營業人。另營業人銷售其非經常買進、賣出而持有之固定資產，亦屬整體營業行為之一部分，除屬於依營業稅法第4章第2節規定計算稅籍之營業人，免徵營業稅外，仍應課徵營業稅，此稽之營業稅法第8條第1項第22款規定自明。且參酌行為時商業會計處理準則第17條亦規定：「固定資產，指為供營業上使用，非以出售為目的，且使用年限在1年以上之有形資產；其科目分類與評價及應加註釋事項如下：……二房屋及建物：指營業上使用之自有房屋建築及其他附屬設備……。」
以上判決，就長期租屋構成營業行為，應可贊同。再者，營業人」，故其「銷售其非經常買進、賣出而持有之固定資產」……
　
🟧就經核定綜所稅是否構成信賴保護之理由
　
就納稅義務人針對「租屋所得」，已先行報繳個人綜合所得稅及針對售屋行為報繳「財產交易所得」，是否構成「信賴保護」而言，最高行政法院認為：
（四）次查，上訴人購地建屋出租及出售系爭房屋，符合以營利為目的，且持續性從事一定經濟活動之營業行為，亦不符合免辦營業登記，免課營業稅及營利事業所得稅之情形，自應辦理營業登記，課徵營業稅。縱其出租套房租賃所得部分，上訴人雖自行申報綜合所得稅，惟因營業稅與綜合所得稅屬不同稅目，尚不得因本件課稅事實已先受有綜合所得稅之核定，就認為出售系爭房屋非營業行為，而可免除其就該銷售行為負有申報繳納營業稅義務等情，經原判決論述甚明（參見原判決第22頁2）。是依上訴人經營模式以觀，乃該當於營業稅法第2條第1款所稱之銷售行為，上訴人依規定負有開始營業前辦妥營業記，並申報銷售額之義務，並不能因其自行申報年度綜合所得稅，將出租系爭套房之租金收入列為租賃所得，經被上訴人誤依其申報而核定，而免除其法定義務。
　
🗒全文請見：從東海翰林苑案談「營業行為」的涵攝／李惠宗（中興大學法律系教授），裁判時報第109期
　
📕本期目錄：http://www.angle.com.tw/magazine/m_single.asp?BKID=2793　
　
　
📢訂閱　＃月旦雜誌，最新優惠：http://qr.angle.tw/gyj
　
📢#月旦知識庫 最新購點優惠：http://qr.angle.tw/dzl
　
📚＃元照新書：http://qr.angle.tw/pp8
　
📚8/31前，教科書滿2,000元贈好書一本：http://qr.angle.tw/svu

#包租公 #包租婆
比起買股票、領股息，有些人喜歡買房出租
讓自己每個月都有穩定的租金收入 💵💵💵💵
但你知道…收房租也要 #報稅 嗎？😮🤔

租賃所得稅額怎麼計算哩？？
其實，房東將房子出租所獲得的租金收入
必須先扣除必要費用後， 剩下的才算所得

由於每位房東的年收入、免稅額與扣除額都不同，所得稅率也會不同
將租賃所得乘上所得稅率後，才是租賃所得稅額喔 🧐

至於房東該怎麼申報哩？房客們想了解房東如何繳稅嗎？一起來看看這篇 👇👇👇

昨天看到新聞評論破口為「傳統市場」，老實說這件事應該是原本就知道的事實，但我覺得這件事並不需要過度去批判，傳統市場的問題是政府需要解決，不要全部都怪罪到攤販上面，這樣的做法只是將所有的錯誤擠壓在弱勢身上。

我不喜歡多去評論除了金融交易以外的事情，但這樣的角度去評論我無法接受，站在攤販的立場來說，要他們從早到晚戴口罩是非常辛苦的，不是每個人都在市場工作過，但不管是炎熱的夏天，還是下著雨濕黏的此刻，臉上帶口罩對他們來說很辛苦，在傳統市場工作並不是在辦公室吹冷氣這麼舒服，幾乎是工作時間幾個小時身體都是濕黏的，有些攤販甚至臉上會起疹子，但是因為疫情的關係他們多數也願意配合，至少我看到的都有戴，但你要他們完全不去擺攤，這不是你我能決定的，這是政府的政策。

-

以前的傳統市場的攤販是採先佔先贏的方式，你只要在這邊擺久了自然而然這位置就是你的，所以搶位置是要靠智慧跟人脈，後來的市場改要加入工會繳租金，政府真的要讓傳統市場不成為真正的破口，把各大傳統市場的工會名冊拿出來，一一輔助並嚴格規定禁止擺攤，可以每個月輔助20000元，但只要偷擺攤被抓到罰25000元，我相信多數攤販都願意配合，這樣的輔助方式真的會比政府發給企業幾千萬幾億還夠防疫，我很樂見這件事的發生，讓市場一些為了養家活口的叔叔阿姨們都在家裡吹冷氣打電動看Neflix一起耍廢救台灣。

-

至於紓困金主要民眾能接觸為兩類，10萬與50萬的紓困方案但都是「貸款」，你給這些攤販也沒用，只要理性的民眾都不會去借，因為這個錢是要還的，在第二年開始都有利息，到時候只是讓八大官股銀行端認列更多的呆帳，最後還是全民買單，那如果企業呢？

我很幸運剛好有認識公司的高層，因為是高階主管去年他原本要減薪，後來政府給了有條件的輔助紓困金，結果公司並沒有減薪，獎金也照拿，而該公司去年營收創新高，股價創新高，輔助金也創新高，這樣的輔助就有那麼一點怪怪的，下禮拜紓困特別預算4.0總額預計提列至6300億，在過去幾次的發放之中給企業的比例比民眾高，但去年很多公司的訂單都是供不應求，那這紓困金的意義好像就比較不大了，如果真的要追究將過去一年拿到這些紓困金的企業都一一公開，讓民眾們去查去年的財報去比對稅後淨利以及公司股價，如果都是上升或者創新高的話，把這些去年的輔助金等比吐回並改發給傳統市場攤販，我相信這些叔叔阿姨肯定拿到輔助金就不會去市場擺攤了，中間的差額請用公司的法定盈餘公積以及保留盈餘去補，這樣可能比較合情合理。
-

回到銀行業來說，剛好八大官股行庫都有朋友在裡面，去年的10萬紓困金讓一堆奇奇怪怪的人都去借款，有些民眾還問這個錢要不要還，也有民眾要把這個錢拿去買摩托車、買手機、戴牙套等等，銀行櫃檯明明覺得不妥但又怕被民眾客訴，只好依照辦法讓貸款通過，另外這50萬的貸款更匪夷所思，當時搞得像是在賣金融商品一樣，這所謂的「紓困金」不是要給有需要的人嗎？怎麼變成好像銀行基層要扛業績一樣，可能銀行業主管不小心讓員工誤以為這是「業績」。

-

回到金融市場，昨天公布景氣信號連續第三個紅燈，綜合判斷分數為41分，創下1987年五月以來近34年的新高紀錄，表示多數國內的企業在營收獲利以及進出口都有相當不錯的表現，以國發會景氣燈號內主要的九項指標七項為紅燈分數為38-45過熱，出口為黃紅燈分數為32-37，而特別注意的是非農業就業人數為藍燈分數為9-16低迷，非農就業人數為就業報告中的一個項目，該項目能反映出製造行業和服務行業的發展及其增長，數字減少便代表企業減低生產，經濟步入蕭條，該數據是觀察社會經濟和金融發展程度和狀況的一項重要指標，每個人對經濟指標的解讀不太一樣，以我個人主觀解讀這樣的景氣指標的差異會是，貧富差距可能會越來越大，但其實非農就業指數從2019年9月開始已經連續20個月低迷了。

-

回到股票市場一年不到的時間景氣循環股之一的海運股翻了10倍，而台股加權指數還原後加權指數為33311點創了歷史新高，今年5月份的台股月成交量為5235億，而2016年市場熱度較差時月成交均量為776億，這樣的景氣是投資人樂見的，我喜歡那種大家都好大家一起賺的感覺，當然更希望台灣越來越好，在國際間能見度越來越高，但請不要用自己網路的優勢去攻擊那些社群發聲力較弱的傳統市場攤販。

-

這紓困金的好意好像變成另外一個使用的方式，老實說這樣的情況本來不想評論什麼，因為要得罪的人太多了，甚至會換來更多的爭論與批評，但是這次講的傳統市場我覺得用片面之詞去轉載、分享、挑動別人的情緒我無法接受，只希望能更多元的站在別人立場去想，在網絡世界之中不得不說「傳統市場」這群人比較弱勢他們不懂網路行銷、不懂廣告、不懂經營媒體、甚至很多人都不識字、但並不代表他們的聲音不重要，我很幸運還可以發文，但傳統市場攤販們的手都是拿來搬貨，並不是拿來滑手機的。

我相信紓困金一定也有用在好的和對的地方，把事情搞得越複雜一定會越多漏洞，政策越簡單越好，也能減少銀行端的業務麻煩以及傳染的風險，真的最乾脆又最有用的方式就是像美國跟日本一樣條件式齊頭式發放，沒必要經過企業再轉入發薪至民眾手中，但老實說我對於紓困金要怎麼發或者發放到哪裡我沒有太多意見，因為這些都不是我能決定的，背後可能有更多細節或不一樣的立場，我很尊重每個人的想法，但如果要用一張圖片來評論傳統市場的不是，我認為沒在傳統市場工作的人沒有資格，真的要評論攤販的話等疫情結束跟我從凌晨四點到傳統市場戴口罩工作到傍晚維持一個月後再來評論，我也樂見主管機關下令三個月不讓攤販營業，這樣可以更有效控管疫情，但一定要有相對應的措施輔助，不要每四年才會在傳統市場見上一面，這時候卻都消失不見。

-

真的要針對民生用品的破口，關於賣場、超市還有宮廟也足夠去討論，或許也可以讓所有的公務人員、銀行櫃檯都休息，讓整個金融業、公司企業都停擺，但這樣做是相當不妥的，因為所有的事情都不能只看一面，不管是民生必需、經濟環境、以及封城後可能的人性暴動，有相當多事情的事情要考量，並不是這麼的容易，但真的要評論的話，如果沒辦法到傳統市場體驗別人的辛苦，也可以用客觀的角度跑1000個傳統市場拍照當母體再用隨機抽樣去計算疫情前跟疫情後的流量差異再來評論，我知道並不會真的這樣做，因為噴口水，還是比噴汗水簡單。

自己從四歲開始就在傳統市場長大，後來在交易市場時常看到聽眾說，因為沒賺到錢或者賠錢開玩笑說去公園睡紙箱，老實說我小時後在菜市場真的都睡在紙箱，所以每次看到這段我都覺得很貼切。

市場的攤販們都是用淚水、汗水換薪水
並不是像我現在室內裡面吹冷氣噴口水

面對疫情我們能做的就是少出門、戴口罩，配合政府的所有防疫措施，少一點批評、少一點煽動、多一點體諒，疫情才是共同敵人

這是今天早上八點傳統市場的照片
我來幫這些辛苦的叔叔阿姨發個聲

200216中視 買房要搭車位嗎？轉手房價就鍍金！
影片網址→https://youtu.be/rFqNLJHZqbI

主播/蕭惠文：「車位是票房毒藥還是價值選項，在買房預算有限的情況之下是不是該把牙一咬，車位也給買了呢？」

主播/蕭惠文、攝影/張召朋 採訪報導……↓

買房要不要一起買車位，用租的會比較划算嗎？105年的調查，台北市平面車位一個平均要價275萬，機械車位206萬，新北市在189到138萬之間，桃園市平面135萬機械103萬。

以100萬來計算，車位一個月租金3000元，可以租到27到28年，用100萬也可以多買一個小房間，在預算有限的情況下，要不要買車位，可以評估居住地點，看停車方不方便。

房仲業者/陳泰源 表示：「你在買房之前你要先確定說，這個社區或是它附近走路幾分鐘內、妳可以接受的這個距離，有容易租得到車位的地方。」

住家附近交通方便，捷運、公車都有，房子是小坪數，不買車位或許是聰明選擇。

房仲業者/陳泰源 表示：「小套房因為它總價已經就很低了，所以如果你再加車位墊上去的話，整個總價就會被拉高，總價拉高將來其實也不好脫手，其實像這樣的房子也比較不好賣。」

兩房以上較大坪數，建議要買車位，而且車位貸款和房子綁在一起用的是房貸低利率，如果未來再決定單獨買車位就必須用現金交易，貸款利率可能5%起跳。

主播/蕭惠文：「車位還有分法定車位、增設車位以及獎勵車位，你要買的時候還是要先了解一下，到底車位的屬性是屬於哪一種。」

法定車位屬於公設，買賣和使用上限制最多。增設車位或獎勵車位如果有獨立產權，使用上比較便利，有些甚至可以賣給非同社區住戶，買房要不要一起買車位。

房市萬年題可以先評估，住家附近停車位好不好找，大眾運輸方不方便，如果是捷運共構宅或是小套房，從專家角度評估，沒有車位可能比較加分。

部落格網址→https://taiyuanchen1223.blogspot.com/2020/02/200216.html

190131基湖路 鋼骨泳池樹河雙景樓中樓 巴黎花園151-38-9+10
地址─台北市中山區金泰里13鄰基湖路151巷36~38號
影片網址→https://youtu.be/sh6cg4z1h0M

【九+十樓】
售價─2e5468萬；單價─124萬/坪
降價1─2e4498萬；單價─119萬/坪
降價2─2e3526萬；單價─114萬/坪；車位─1400萬
格局─7房/4廳/6衛/1廚房/8陽台/1內梯直達專用超大頂樓平台
房屋權狀─246.37坪；不含車位─194.14坪；車位─52.23坪
主建物─101.01坪(9F-46.51坪+10F-54.5坪)
附屬建物─26.81坪(9F-13.36坪+10F-13.45坪)
公設─66.31坪34%(9F-28.21坪+10F-38.1坪)……↓

【九樓】
格局─2房/2廳/2衛/1室
房屋權狀─114.2坪；不含車位─88.08坪；車位─26.12坪
主建物─46.51坪
附屬建物─13.36坪(陽台6.4坪+雨遮6.96坪)
公設─28.21坪/32%

【十樓】
權狀計算單價─134.7萬/坪；頂樓平台納入計算單價─119.8萬/坪
格局─4房/1廳/2衛/2室
房屋權狀─132.17坪；不含車位─106.05坪；車位─26.12坪
主建物─54.5坪
附屬建物─13.45坪(陽台8.07坪+雨遮5.38坪)
公設─38.1坪/36%

【車位說明】
坡道平面X4/B2/10F-21號、22號、23號、9F-25號

【其他說明】
白紙黑字，約定專用「頂樓平台」約39.52坪，採1/3計價=13.17坪，頂樓平台13.17坪+建物坪數106.05坪=119.22坪。

【共同資料】
發照日期─98年09月02日
建案名稱─巴黎花園；建設公司─良茂建設
樓層規劃─地上10樓/地下3層；總戶數─18戶
構造─SRC，鋼骨鋼筋混凝土造；外飾建材─二丁掛
土地使用分區─住宅區；建物法定用途─住家用；路寬─8米
月管理費─建物120元/坪+車位500元/個=共約25297元/月
大樓外觀朝向─北；室內客廳採光朝向─南；邊間─是；採光─3面
出售樓層─9F+10F+頂樓平台；挑高─3.35米；該層戶數─2戶；共用電梯─2部

【公設說明】
健身房、游泳池、交誼廳(使用每次限3小時)、公設廚房(使用一次3000元)

【生活機能】
商圈─美麗華、西湖
學區─濱江國中/國小
公車─金泰公園、堤頂大道口
公園─中431號公園、河濱公園
捷運─西湖站，google說步行12分鐘、劍南路站

【特色說明】
鋼骨制震樓中樓，室內使用破百坪。
另附內梯可達，約定專用約39.52坪私人頂樓平台！

--
【美商ERA易而安不動產】
知見不動產仲介經紀股份有限公司
經紀人─彭彥祥；證號─(95)01183號
接案人─陳泰源資深經理；營業員證號─(99)148-643
==
1.看屋請至少提前一天預約。
2.服務專線→0986-289-679；line ID→chentaiyuan1223
3.房仲服務報酬之計收，合計不得超過實際成交價金6%或1.5個月租金。

部落格網址→http://taiyuanchen1223.blogspot.tw/2011/01/110121.html