【判例字號】42_台上_1186　【裁判日期】42/11/20 【案由】返還房屋
不定期之房屋租賃，承租人積欠租金除擔保金抵償外達二個月以上時，依
土地法第一百條第三款之規定，出租人固得收回房屋。惟該條款所謂因承
租人積欠租金之事由收回房屋，應仍依民法第四百四十條第一項規定，對
於支付租金遲延之承租人，定相當期限催告其支付，承租人於其期限內不
為支付者，始得終止租賃契約。在租賃契約得為終止前，尚難謂出租人有
收回房屋請求權存在。

資料來源：最高法院判例要旨上冊（民國 16-87 年民事部分）
第 263、797 頁


【判例字號】43_台上_1143【裁判日期】43/12/17【案由】返還房屋及賠償損害
出租人基於土地法第一百條第三款承租人欠租之事由，並依民法第四百四
十條第一項規定，對於支付租金遲延之承租人，定相當期限催告其支付，
承租人於其期限內不為支付者，固得終止契約，惟承租人曾於出租人所定
之期限內，依債務本旨提出支付之租金，而因出租人或其他有代為受領權
限之人拒絕受領，致未能如期完成時，尚難謂與上開條項所定情形相當。
依民法第二百十九條關於行使債權，應依誠實及信用方法之規定，出租人
自不得執是為終止契約之理由。

參考法條：民法 第 148 條 (71.01.04)
民法 第 219 條 (88.04.21)
民法 第 440 條 (18.11.22)
土地法 第 100 條 (35.04.29)

資料來源：最高法院判例要旨上冊（民國 16-87 年民事部分）
第 73、263、797 頁


會議次別： 最高法院 48 年度第 1 次民、刑庭總會會議決議 (一)
會議日期： 民國 48 年 03 月 24 日
資料來源： 最高法院民刑事庭會議決議彙編 (上冊) 第 86、570 頁
相關法條： 民法 第 442 條 ( 19.12.26 版 )
提　　案：民三庭提案：房屋或土地出租人依民法第四百四十二條提起請求增加租金
　　　　　之訴，如起訴前之租金並未按原約定租額付清，法院判決准許增加時，是
　　　　　否必須自起訴之日始方得增加，抑得溯及自起訴以前某日起增加 ?本院有
　　　　　兩種不同之判決，究應如何辦理？
　　　　　特為提案，請公決

決　　議：房屋或土地出租人依民法第四百四十二條提起請求增加租金之訴，如起訴
　　　　　前之租金並未按原約定租額付清，法院判決准許增加時，得自出租人為調
　　　　　整租金之意思表示時起算。

資料來源：最高法院民刑事庭會議決議暨全文彙編 (90年9月版) 上冊
第 685 頁
最高法院民刑事庭會議決議暨全文彙編 (92年9月版) 上冊
第 730 頁

發文字號： 司法院 (73) 廳民一字第 0673 號
發文日期： 民國 73 年 08 月 29 日
座談機關： 臺灣高等法院
資料來源： 民事法律問題研究彙編 第 3 輯 76 頁
相關法條： 民法 第 442 條 ( 71.01.04 版 ) 土地法 第 97、105 條 ( 64.07.24 版 )
法律問題：某甲以不定期租約向某乙承租基地建屋，事隔多年，地價高漲，而租金均
未調整，某乙遂逕向法院起訴請求調整租金，並主張自起訴日起以土地公
　　　　　告現值為調整租金計算標準，某乙此項主張有無理由 ?
討論意見：子、調整租金應自何時起算，有兩說：
　　　　　甲說：應自起訴日起算。
　　　　　　　　因調整租金依法應向法院聲請，某乙所為調整租金之意思表示於起
　　　　　　　　訴日，即已送達法院，是自起訴日起即發生調整租金之效力，自應
　　　　　　　　自該日起算。
　　　　　乙說：應自訴狀繕本送達某甲之日起算。按民法第九十五條第一項規定，
　　　　　　　　非對話而為意思表示者，其意思表示以通知達到相對人時，發生效
　　　　　　　　力。本件某甲為承租人，對方係出租人某乙所為調整租金意思表示
　　　　　　　　之相對人，法院並非相對人，依前開規定，某乙調整租金之意思表
　　　　　　　　示，應於訴狀繕本送達某甲之日，始發生效力，是應自該日起算。
　　　　　丑、可否以「公告現值」為調整租金計算標準，亦有兩說：
　　　　　甲說：不得以「公告現值」為調整租金計算標準。
　　　　　　　　依最高法院四十七年台上字第一八二七號判例，法院斟酌實情後認
　　　　　　　　「公告地價」較諸「申報地價」為準確時，得以「公告地價」為調
　　　　　　　　整租金計算標準。而「公告地價」係指直轄市及縣市主管機關每三
　　　　　　　　年辦理規定地價或重新規定地價時，依平均地權條例第十五條第三
　　　　　　　　款公告之地價，至「公告現值」則指同法第四十六條所定直轄市及
　　　　　　　　縣市政府每年一次編製土地現值表經地價評議委員評定後分區公告
　　　　　　　　之地價，兩者性質不同，法律上效果亦異。是法院斟酌實情後，認
　　　　　　　　「公告地價」較諸「申報地價」為準確時，揆諸上開判例，僅得以
　　　　　　　　「公告地價」為調整租金計算標準，不得以「公告現值」為標準。
　　　　　乙說：可以「公告現值」為調整租金計算標準。最高法院四十七年台上字
　　　　　　　　第一八二七號判例，謂法院斟酌實情後，認「公告地價」較諸「申
　　　　　　　　報地價」為準確時，得以「公告地價」為調整租金計算標準，揆其
　　　　　　　　真意，應是法院斟酌實情後，認何者更能準確地反映土地實際價值
　　　　　　　　時，即得以之為調整租金計算標準。況最高法院著成該判例時，尚
　　　　　　　　無「公告現值」之名稱與規定， (該規定係於五十三年二月六日修
　　　　　　　　正實施都市平均地權條例時始增訂，見五十三年一月十七日立法院
　　　　　　　　公報第八十五頁) 則「公告地價」與「公告現值」兩者性質及法律
　　　　　　　　上效果固屬不同，然法院斟酌實情後，如認「公告現值」較諸「申
　　　　　　　　報地價」及「公告地價」更能準確地反映土地實際價值時，以「公
　　　　　　　　告現值」為調整租金計算標準，顯不違反前開判例本旨，且更符合
　　　　　　　　公平原則。　　　　　　　　　　　　　
　　　　　結論：採甲說。
司法院第二廳研究意見：
　　　　　一、關於調整租金應自何時起算部分：因調整租金依民法第四百四十二條
　　　　　　　規定，應向法院聲請，某乙起訴請求增高租金，既未於起訴前向某甲
　　　　　　　為增高租金之意思表示，法院如認其訴為有理由，即應判決宣示自原
　　　　　　　告起訴時增高租金。研討結論採甲說，核無不合。 (參見最高法院七
　　　　　　　十三年八月廿一日七十三年度第九次民事庭會議決議)
　　　　　二、關於可否以「公告現值」為調整租金計算標準部分：租用基地建築房
　　　　　　　屋租金之限制，依土地法第一百零五條準用第九十七條之規定，以不
　　　　　　　超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限，所謂土地及建築
　　　　　　　物之總價額，土地法施行法第二十五條規定，土地價額，依法定地價
　　　　　　　建築物價額，依該管縣市地政機關估定之價額。而法定地價，依土地
　　　　　　　法第一百四十八條規定，係土地所有人依該法規定所申報之地價。在
　　　　　　　在平均地權條例行區域，當係指土地所有人於地政機關舉辦規定地價
　　　　　　　或重新規定地價之時，其公告申報地價期間自行申報之地價，未於該
　　　　　　　該期間內申報者，地政機關公告之地價而言 (參見該條例第十六條)
　　　　　　　，至於土地公告現值，乃為直轄市及縣市地政機關就轄區內土地，分
　　　　　　　別區段、地目、地價等級，經常調查地價動態及市價每年編製之土地
　　　　　　　現值表，經地價評議委員會評定後，分區公告者。 (參見同條例第四
　　　　　　　十六條) ，與前述因規定地價或重新規定地價所公告之地價，顯有不
　　　　　　　同。最高法院四十七年台上字第一八二七號判例雖有法院斟酌實情，
　　　　　　　認公告地價較諸自行報價為準確，而依公告地價為調整租金之計算標
　　　　　　　準，乃以實施都市平均地權條例實施後，舉辦規定地價及重新規定地
　　　　　　　價，土地所有權人申報之地價與公告之地價，不得有百分之二十之差
　　　　　　　額， (參見該條例第九條) ，故法院得斟酌實情認公告地價較申報地
　　　　　　　價為準確，為調整租金命為給付之判決 ?與公告現值作為土地權利變
　　　　　　　更登記時，申報土地移轉現值之參考，尚屬有別，研討結論採甲說，
　　　　　　　核無不合。


解釋字號： 院解 字第 3489 號
解釋日期： 民國 36 年 06 月 11 日
解 釋 文：
(一)土地法第一百條之規定於施行前未終止契約之不定期租賃亦適用之，
　　至定期租賃契約無論其訂約係在施行前抑在施行後均無同條之適用，
　　院解字第三二三八號解釋應予變更。
(二)收回出租之房屋，以供自己營業之使用，亦屬土地法第一百條第一款
　　所謂收回自住。
(三)出租人基於土地法第一百條第三款承租人欠租之事由收回房屋，應依
　　民法第四百四十條第一項規定，對於支付租金遲延之承租人定相當期
　　限催告其支付，承租人於其期限內不為支付者，其租賃契約始得終止
　　，至租賃契約成立後因情事變更租金額增為若干者，同條第三款抵償
　　租金之擔保金係契約成立時支付者，亦應依同一比例增加之。
(四)土地法第一百條之規定非禁止房屋租賃契約之附有解除條件或定有租
　　賃期限，亦不排除民法所定解除條件成就或租賃期屆滿之效果，出租
　　人某甲與承租人某乙約定如第三人某丙需用租賃之房屋時，租賃契約
　　當然終止者，應解為附有解除條件，條件成就時某甲自得收回房屋，
　　至約定承租人某乙死亡時租賃契約當然終止者，應解為以某乙死亡時
　　為其租賃期限屆滿之時，期限屆滿時某甲亦得收回房屋。



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