你們想當 ＃房東 嗎？
以為當房東輕鬆爽賺錢嗎？
別傻了 🤭 ＃房東 沒那麼好當啦～
　　　
首先想要先釐清 到底是要 ＃自住
還是你會想要 ＃投資 呢？🤔
之後再去計算🧮 那些＃報酬率 等等的
真的這麼容易嗎？ 其實可能比你想的難
點開文章，看看我們的分享吧！
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#房屋知識 #包租公婆真的沒那麼容易

因為囤房稅在南韓的實施，台灣的左派青年又高潮了。「打房」永遠都是假議題，因為講打房很大聲的政治人物，經常都不顧基本的供給與需求分析，只是講來讓自己站在「反對富人」的左派民粹高點，並沒有實質增進社會福祉的效果。

房價高，只能是需求高或是供給少的結果。囤房稅壓制了需求，還是增加了供給？沒有，都沒有，一點打房的效果都沒有。

住房需求來自兩個方面，自住及投資。自住的需求相對穩定，比較不受政策影響。政策可以影響的是投資需求。比較先進的國家，有健全的股市、債市及各式投資標的，所以房屋住宅的投資，只是眾多選擇之一。房市的投資需求，取決於景氣興旺(影響收入及財富)以及利率政策。金融市場還在發展中的台灣，股票投資被很多人視為投機，因此投資人偏好房地產。這個投資需求，永遠都會在，不會因為實價登錄，或是囤房稅的政策而有影響。只要賣出的時候，一樣有囤房稅，在投資人的投資報酬率計算裡，回報是一樣的。現在實施囤房稅，不但不會壓下需求，反而拉高房價，更讓年輕人買不起。而且因為台灣投資標的相對少，就連央行的利率政策，都沒辦法打房。

真正要打壓高房價，很簡單，就是提高供給。這個不是講政府建社會住宅的那種提高供給，台灣的政府沒有多少預算，社會住宅杯水車薪，最後只是圖利特定人士。政府想要自己增加供給，那得向新加坡學習，把地和建築，通通管起來，人為地控制總量。但那不可能在台灣發生，台灣是個自由的社會，不是社會主義國家，政府手上沒有那麼多地，更沒有錢。

但自由的國家，還是有增加供給的方法。學東京。所有台灣的房市供給，都受限於都市計畫，尤其是容積率和建蔽率，只要像東京一樣，大手一放開，放鬆分區管制，廢除容積率和建蔽率，自由市場馬上就會產生巨量的供給，像東京一樣，又新又漂亮又便宜的住宅，就會如雨後春筍一樣冒出來。

讓我告訴你一個驚人的事實，所謂的容積率和建蔽率的規定，沒有任何科學科據。沒有，什麼都沒有，全部都是編出來的。不信，你算一算紐約、芝加哥這些大城，通通違反了台北的規定，曼哈頓的公寓大樓，一個接著一個，誰在弄台北的白痴建蔽率？但有比較不宜人居嗎？紐約如果像台北一樣搞這種沒道理的都市計畫，房價大概還要高個一百倍。台灣的都市，長期被搞都市計畫、地政管理的公務員綁架，所以又醜又貴，還動彈不得，談什麼打房？

而說實話，沒有人認真想打房的。台灣自有房屋率八成以上，打房，就是打到自己腿上，誰要讓自己的財富縮水？自己有好幾棟房的政治人物，講打房，我才不信敢真打。真要打，請通過法案，廢除容積率和建蔽率的管制，台北馬上就有東京的房屋品質和價格，你覺得他們敢嗎？不敢，那就不要在那邊裝模作樣，自以為道德高人一等，假扮以蒼生為念的噁心姿態。

這篇「好時價」新聞稿是透過相同社區相同個案交易個戶的價格，類似國外的「重複交易」方式，計算房屋買賣的報酬（資本利得），相對較可以控制相同的區位、面積、樓層、方位、公設比、社區管理、建材品質、隔局。還包括建商、營造廠、建築師等。當然難免還是會有些屋齡折舊的差異（這部份可以簡單折舊估算）這已是目前最佳的估算結果，非常值得大家參考！

從這些大量個案分析，我們看到近年來各地區的房屋報酬率並不想像的高，如果我們再進一步考慮這些報酬要扣除入交易及持久成本，其投資報酬值得再想想！

一般房屋的交易及持有成本平均約有10%，其中包括仲介費用6%（買2%賣4%），增值稅、搜尋成本（有形交通及無形的看屋時間等）。然後再考慮借貸成本（如非全部自有資金），再考慮貨幣價值（今天一元不等於明天一元）！

因此以台南為例扣除10%，只剩下5～6%，再除上持有時間，年化報酬率應該沒有想像中的高！更別提台北賠售遠比想像中的高！

尤其房子最近新冠疫情，目前是否是好投資標的？個人的資產配置宜再想想！

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好時價
3 月份新聞稿
2020 年 3 月 26 日 上午 10 時發布
聯絡人:
丁肇毅 產品總監
02-23979993
0907-014422 [email protected]
你買對了嗎?台南平均賺 15.7%，台北賠售比例最高!
房地產投資中，持有期間的「現金流」很重要，最後脫手的「資 本利得」一樣重要。好時價分析過去 7 年多的實價登錄資料，透 過模型比對，找出 7 年內「有 2 筆以上交易紀錄的房屋」(以下 稱「重複交易」)，檢視價格變動狀況，也就是資本利得，發現六 都之中，台南市平均每次出售賺 15.7%，而台北市則最慘澹。
實價登錄資料庫從 2012 年 8 月上線以來，至今已累積了近 300 萬筆成交資料，其中「重複交易」亦逐漸增加，因此除了觀察整 體區域的房價漲跌幅，也可以詳細檢視每一筆重複交易，例如平 均持有多久、平均賺或賠了多少、哪裡最多重複交易，用更直觀、 更細緻的方式掌握資料內容。
從六都來看，近幾年「北冷中南熱」的房市氛圍下，台南市成為 獲利最高的城市，平均每次交易賺 15.7%，同時平均持有期間亦 最短，僅 2.3 年;台中房市則最熱，重複交易屋數居六都之冠， 且高達 9 成的屋主有獲利;而房價最高的首善之都台北市表現最 慘澹，每次交易平均獲利最低，持有期間亦最長，達 3.0 年，更 有近 3 成的屋主賠售出場。(這裡的獲利狀況僅單純比較兩次交 易時的價格變動，沒有將持有時間、貸款利息、交易成本如仲介 費及稅費等納入考量，一般而言這些成本約占房屋總價的 6~10%，計入後獲利狀況將向下修正。)
簡單來說，整體房市熱絡的地方，獲利情況相對較佳，映證了「區 位、區位、區位」以及「有量才有價」的投資口訣，尤其是 2015 年以來的房價盤整期間，北部區域的房市閉鎖，讓想透過不動產 累積財富的投資者們吃了悶棍，反觀進入門檻較低的中南部區域， 多數屋主們在此嚐到甜頭。
最後，除了透過這些「重複交易」檢視價格變動狀況，在國際上， 當重複交易的樣本數累積夠多時，還可以透過「重複交易法
(Repeat Sales)」模型，編製房價指數， 以科學化的方式觀察房市狀況。目前，台 灣運用此方法編製的房價指數，有好時價 與清大安富金融工程研究中心合編的「清 華安富房價指數」(前身為好時價房價指 數)，以及內政部委託好時價團隊編製的 「住宅價格指數」，供社會大眾了解房市。

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如果你之前在我們的被動收入類型免費測驗中，得到「實體型」的測驗結果，那麼你可能就是適合認識包租代管、代租代管這種被動收入方式的人喔！這一集我們邀請到瘋理財創辦人 Debby 來跟我們分享這個位在台北市 3 房 2 廳 1 衛的物件，同時詢問他關於二房東的問題，當然也會揭曉大家最關心的投資報酬率啦！還有下集，敬請期待！

0:00 開場
0:25 歡迎 Debby
2:15 Room tour
3:06 這樣的物件通常租給什麼樣的客戶？
4:10 二房東的裝修成本怎麼抓？
5:16 二房東是合法行業嗎？
5:38 一般人如何開始做二房東？
6:14 花多久時間整理物件？
7:12 打造二房東物件時，會改動格局嗎？
8:28 這個物件用多少錢承租以及出租？
9:45 如何入門學習包租代管？

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哈囉 我是Selena
我目前擁有許多斜槓的身份
是一位生活理財YouTuber / 房地產投資者 / S $chool 創辦人 / 作家 / 斜槓研究室音頻節目主持人

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130609民視 地上權住宅 房價6折 報酬率高
影片網址→http://youtu.be/1dqpOR2qaNw

感謝記者 于凡 的採訪，祝福于凡身體健康早日康復唷！說到這個地上權住宅阿，其實可能還蠻適合我的。因為本人的個性是極端保守型，所以就算我有錢，我也不太敢冒險為了賺房屋差價，而進場短近短出。

我也是比較以中長期、租金投報率角度切入買房的人，像這樣的產品對而言就很適合啦！投報率至少2.7%根本就是小case，如果以周邊房價行情約6折來計算，至少4%以上，穩定，又比把錢放在銀行利息高！

更重要的是，因為沒有土地所有權，也無須負擔地價稅，無論在任何時候出售，即使房屋折舊幅度較一般住宅高，亦無須負擔土地增值稅，只須負擔房屋稅及向地主或建商繳納土地租賃權的費用，大部分仍比地價稅低！

所以，聽完我這樣解釋後，是不是也很心動呢？

錯！！！其實它缺點很多！1.因為沒有所有權，難保住個過程中發生產權糾紛，縱使土地所有權是政府的。2.只有建物所有權，房屋會折舊，因此屋齡越老，越不容易申請房貸，買的時候自備款超高。3.地上權使用滿50年期滿..........然後呢？然後沒有人知道接下來會發生什麼事？只知道最後可能會發生的狀況是，土地增值了！但歸政府所有，房屋僅剩零星殘值，賣不出去沒價值，最後才恍然驚覺50年來出租給房客的「租金高投報」全貼給了「建物貶值」，正負相抵財產歸零。

結論，除非自住需求，否則還是別買吧！喔~不！就算是自住需求，還是別買！

以下是新聞報導......↓

大台北房價居高不下，讓許多無殼鍋牛望屋興嘆，不過地上權住宅，因為沒有土地產權，房價是周邊行情的6到7折，而且租金投報率高於2%，是不少投資客的最愛，但對想要擁有房產的民眾來說，使用期限50年，非常沒有保障。

磚紅色的建築，就在小公園正對面，還擁有保全，以及獨立車道，儘管屋齡17年，在台北市中山區，擁有這樣一戶房產，必定價格不斐，但這裡房價，是周邊的6折價。

原來這是地上權住宅，因為沒有土地產權，所以每坪行情約35到40萬，比周邊60到70萬元，便宜約4成，至於今年脫標的景美財訓所地上權，得標的建設公司，將規劃4棟住宅大樓，和1棟住商混和大樓，預計開坪開價40萬元，和附近的60萬到65萬相比，也相當打了7折。

房仲業者 陳泰源 表示：土地「所有權」還是土地「使用權」，房客不介意這個，這個對房客來講沒有意義，所以相對投報率就很高，因此對於一些比較中長期持有的，以租金投報率角度切入的買方的話，是可以進場的。

對投資客來說，地上權住宅總價低，投報率高成為搶手貨，反觀50年使用年限的限制，對想要置產的民眾來說，卻是得納入考慮因素之一。

新聞網址→http://news.ftv.com.tw/NewsContent.aspx?ntype=class&sno=2013609F01M1#

部落格網址→http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/64462861

130526台視 台北忠孝商圈 每坪租金破3萬稱冠
影片網址→http://youtu.be/P3acThfnBk4

感謝記者楷元的採訪，為什麼買比租划算呢？因為......租金80萬/月=960萬/年投報率3%=3億2000萬投報率2%=4億8000萬(一般投資客進場買台北市的店面，至少希望獲得的報酬率)

我們再以25.25坪，單價1000萬來計算，(新聞報導都說那一帶店面一坪都破千萬)等於2億5250萬，換算投報率=3.8%

結論1.黃金地段(房子增值速度快，保值抗跌)2.高投報率(付房貸約莫2%還有剩餘零用錢，養房輕鬆無負擔)3.所以........買比租更划算，假設你有那麼多現金的話。

以下是新聞報導......↓

記者 黃楷元：從台北忠孝敦化站出來，這一帶是全台灣店面最貴的地方，假設你一個月薪水是3萬元，告訴你，你很可能一坪都租不起。

用寸土寸金來形容台北市忠孝東路四段一點不為過，附近有捷運站，交通便利，而在統領、明曜百貨、微風忠孝館三大包圍下，這個地點就出現了全台的店王，月租金每坪高達31679元。

整間店王月租金80萬元，以租金占營業額最多1/4計算，每個月營業額得衝破300萬左右，也就是每天得賣到10萬元的衣服。

台中的店王則出現在大墩商圈，月租金每坪接近1.3萬，高雄的裕誠路則是因為有捷運巨蛋站還有瑞豐夜市加持，每坪也衝破一萬。租金高的嚇嚇叫，但房產專家建議，如果口袋深，買比租更划算！

房仲業者 陳泰源 表示：收這1個月80萬的房租，繳完房貸之後還有剩，還有零用錢。

不過這樣的金額也不是小本生意負擔得起，這些店王的投資報酬率都還有增值的空間，有興趣的投資客，或許可以多觀察一陣子，再下手。

網址→http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/63660503