為什麼這篇店面投報率計算鄉民發文收入到精華區：因為在店面投報率計算這個討論話題中，有許多相關的文章在討論，這篇最有參考價值！作者ceca (生活藝術大師 N)看板home-sale標題Re: [請益] 出租投報率的...
做投資,基本投報率和現金投報率都要看.
600萬月出租2萬.年收租24萬.
我們簡化一下,不包含裝潢費用和其他支出雜費和稅金.
然後貸款8成+1.3%利息.
這樣基本投報率4%.
現金投報率14.8%.
為啥兩個都要看呢.
基本投報率是基礎,並且如果你都不轉增貸,你的現金投報率會向這個數字逼近.
然後這牽扯到,例如如果這是改套房物件.但因為槓桿無法開五倍,現金投報率會變化很大.
進而,改套房物件你就很難判斷他到底現金投報率是多少.
因此改套房物件都是用基本投報率去講.
商用不動產也是,例如辦公室或是店面.用現金投報率會很混亂.
但是對你一個投資者而言.
你到最後實際拿進口袋的還是現金投報率.
所以你還是要清楚你的現金投報率多少.
不然你用兩倍槓桿買了基本投報率6%的改套房好了.
結果算下來你的投報率才10.7%..
比原PO的4%開五倍槓桿,現金投報率還低30%...XD
這樣你不就少賺很多....
因此,基本投報率和現金投報率,都要看都要算.
並且要搞清楚你現在在甚麼情況,所以用的是哪一個投報率.
例如賣屋廣告講的大多都是基本投報率,因為仲介無法判斷你貸款會幾成.
可是你如果去台北甲山林的總部,你看到牆上的廣告甚麼坐享包租,那個是現金投報率..XD
你如果都看你就不會搞混..
並且還可以自己回推另外一個投報率是多少,然後做投資規畫和比較.
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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 1.175.176.62 (臺灣)
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推 kusomanfcu: *5/2 就好 09/05 19:16
推 kuanhunter: 寫得不錯，讚讚 09/05 19:23
推 rabinson: 很清楚 讚 09/05 19:44
推 darkelecy: 非常感謝分享 09/05 19:51
推 lwuanma: 感謝 09/05 19:54
推 ayumiray: 推 09/05 20:04
→ IBIZA: 這個算法不行 前一篇文章比較好 09/05 20:15
→ aloness: I大寫的IRR就很正確了…不要再亂扯了 09/05 20:23
前面那個是回家算的.
你今天出門買房子.看到就要決定要不要下斡旋.
投報率幾秒鐘心算一下就有了..XD
※ 編輯: ceca (1.175.176.62 臺灣), 09/05/2021 20:57:40
推 yuliyuli: 不懂文中30%怎麼算出來的，有大大能說明嗎~~ 謝謝 09/05 20:59
其實應該是3x%.
14.8和10.7.
寫少一點免得讓別人覺得我誇示過頭.
※ 編輯: ceca (1.175.176.62 臺灣), 09/05/2021 21:03:19
※ 編輯: ceca (1.175.176.62 臺灣), 09/05/2021 21:03:32
推 yuliyuli: 14.8和10.7能理解，但五倍槓桿之後現金投報為什麼差3x% 09/05 21:14
→ yuliyuli: c大能說明怎麼計算的嗎 大感謝 09/05 21:14
你是借錢來滾錢,你借得多,當然空手套白羊套的多.
推 jimrogers: 推 不過要做到高投報就要多套房 可是多套房銀行估不高 09/05 21:20
這就是改套房無法精算的主因.
尤其自己改.
你去買銀行有機率用六成去放給你.
但你自己改你的工程款可能不會到40%.
所以你槓桿很不一定.
或是你自己改了之後過幾年再去增貸.
這時候槓桿就更不一定多少.
所以改套房無法用現金投報當廣告.
他一定用基本投報率去廣告.
※ 編輯: ceca (1.175.176.62 臺灣), 09/05/2021 21:22:33
→ jimrogers: 樓上 就 (14.8-10.7)/10.7=0.38 =38% 09/05 21:22
→ jimrogers: 樓上 是指y板友xd 09/05 21:25
推 we147121: 有什麼是你不懂的嗎？ 09/05 21:42
→ abyssa1: 就資產報酬率跟股東權益報酬率的差異 09/05 22:00
→ abyssa1: 槓桿開起來 股東權益報酬率就高 09/05 22:00
推 ilysien: 一樣的租金，你拿出來的錢越少現金投報率越高 09/05 23:11
推 miu4570: 舉手發問 600萬房屋 貸8成+30年+1.3% 出租2萬 09/05 23:12
→ miu4570: 每個月利息約5000 2萬-5000=15000 15000x12/120萬=15% 09/05 23:13
→ miu4570: 這樣的現金投報率算法正確嗎?(只還利息 幾年後轉增貸) 09/05 23:14
→ miu4570: 自己的算法比樓主多了0.2 不曉得有沒算對 上來求證一下XD 09/05 23:15
推 lovemost: 不正確 09/05 23:22
→ lovemost: 本息攤還你也要還本，所以120萬的地方要加你每月還本*12 09/05 23:23
→ lovemost: 不知道怎麼算網路上都有公式和計算機 09/05 23:24
推 miu4570: 本息合計是每個月約16000 出租兩萬-16000 = 4000 09/05 23:28
→ miu4570: 4000x12個月=48000 那麼48000/120萬頭期款 = 4% 09/05 23:28
→ miu4570: 我在想說樓主寫的現金投報14.8算式要列 09/05 23:29
→ miu4570: 待學習的小白 詢問大家 09/05 23:30
→ miu4570: 要怎麼列 09/05 23:30
→ lovemost: 我沒有列式子，但你很明顯最後少算，假如本息合15000息 09/05 23:31
→ lovemost: 5000本10000，那應該是15000*12/(1200000+10000*12) 09/05 23:32
→ lovemost: 你還本的時候投入的現金增加了呀，現金投報率會越來越低 09/05 23:32
推 miu4570: 15000*12/(1200000+10000*12)這條就是現金投報率嗎? 09/05 23:36
→ miu4570: 我還以為要把租金的2萬減去每個月的本利和 再除以本金 09/05 23:36
算法就兩種.
你用總金額,總月租,總利息去算.
另一個算法,你用基本投報率放大五倍槓桿後扣除利息的投報率.
第二種比較好算,幾秒鐘心算就算出來了.
第一種妳要精確你還要把尾數都算出來.
例如你600萬貸款八成等同貸款金額480萬.
年利息就6.24萬.
收租24萬扣利息後17.76萬.
再除上本金120萬.
得到1.48...
這樣心算很痛苦..XD
你如果用,基本投報率4%.
所以槓桿五倍=20%.
利息1.3%但是貸款只有本金的四倍,所以利息是5.2%
20-5.2=14.8.
五秒鐘搞定...
※ 編輯: ceca (1.175.176.62 臺灣), 09/05/2021 23:45:52
推 Trams: (24-480x1.3%)/120=14.8% 09/05 23:44
※ 編輯: ceca (1.175.176.62 臺灣), 09/05/2021 23:46:27推 miu4570: 謝謝樓主解惑 現金投報率的的現金兩個字 讓我有誤解 09/05 23:53
→ miu4570: 會想說 貸款的本利和約16000 我們的租金扣掉本利和也才 09/05 23:53
→ miu4570: 實拿約4000元零用錢 所以在這想法下我就算歪了XD 09/05 23:54
→ miu4570: 會以為是扣完後每個月實拿的4000去x12再除以120萬 09/05 23:55
→ miu4570: 之後我會照樓主和推文板友的方法去計算 09/05 23:56
推 miu4570: 想了一下 如果使用寬限期 幾年後再轉增貸 那每個月不還 09/06 00:02
→ miu4570: 本金只還利息 實拿的錢好多呀 可以再把這筆錢拿去玩別的 09/06 00:03
→ miu4570: 本金只還利息 實拿的錢好多呀 可以再把這筆錢拿去玩 09/06 00:03
→ miu4570: 其他有的沒的 09/06 00:03
推 mobinyu: 推 09/06 02:01
一般來講,你如果收入很強大,你要用寬限期我沒啥意見.
但是通常寬限期我是建議拿來當緊急狀況使用比較好.
賺錢不要逼太緊,要留空間.
逼太緊會把贏的玩成輸的.
很多人玩股票為啥會輸.
因為他拿她生活費在玩.
一旦有一個狀況..
例如本來水晶好了,水晶都在漲一直漲你很開心.
所以你就把生活費all in.
結果突然間,習近平說"水晶玩物喪志"...
結果水晶股票突然冷盤,一冷2個月.
阿你把生活費都壓在你認為穩漲的水晶股票上.
你下個月的房貸,奶粉錢,便當錢怎麼辦?
那你是不是只能忍痛殺出...還賠了一些.
結果兩個月鋒頭過去後,水晶又報復性大漲.
你就只能賣在阿呆谷看著他繼續大漲而捶心肝.
但如果你是用閒錢.
那看看那只是一個暫時性的言論,並沒有實質上的改變或是他上漲的原因並沒有消失.
那你就可以抱,抱到他報復性大漲...之後你就穩穩地賺錢出脫.
so...投資就是這樣.
不要逼太緊,逼太緊一個黑天鵝你就炸了.
寬限期就是給你拿來應付黑天鵝事件的空間.
※ 編輯: ceca (1.175.176.62 臺灣), 09/06/2021 03:18:04
推 kagaya: 那可以先用不開寬限期去估算投資預算，然後實際跟銀行談 09/06 08:54
→ kagaya: 開寬限期嗎? 因為覺得開寬限期多留現金在手上 彈性比較高 09/06 08:55
→ kagaya: 還是說寬限期隨時要去請都很方便 所以不用這樣先開? 09/06 08:56
寬限期給你你不一定要立刻開,哪時候開你可以自己決定.
※ 編輯: ceca (1.175.176.62 臺灣), 09/06/2021 13:37:13
推 abcxyz123: 原來寬限期可以之後開,我還以為只能轉貸時才開, 謝C大 09/06 14:06
→ abcxyz123: 啊我搞錯~ 還是要先談好寬限期, 只是可以延後開 09/06 14:07
推 miu4570: 原來如此 感謝樓主補充 09/06 18:03
推 idee26: 請問Ceca大如果是全額貸款買房的話，投報率要怎麼計算 09/07 13:12
推 cms23: +1 11/02 23:54
推 chen831030: 3/25 03/28 22:05
→ chen831030: 3/26 03/28 22:05
推 chen831030: 謝謝 08/14 00:15
→ chen831030: 謝謝 09/30 23:00