210307蘋果 存一百萬全台500間房任買 還能挑北市3房透天厝
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雖然房價貴森森，但總價不到百萬元內的房子，恐怕也有「便宜沒好貨」的疑慮！統計全台網路待售總價不到100萬元的物件，竟有超過500間，以屏東有118間最多、台東93間居次、高雄市有73間名列第3，而台北市竟也有零星百萬元內待售物件，讓人十分驚訝！進一步追查，多數是套房物件，且部分無土地產權。全台最便宜、總價40萬元的物件是位於高雄市塩埕區的「城中城」，有高雄「鬼樓」之稱，當地房仲透露，該房是地上權，１層50戶空房很多，從電梯走出來要繞一個很長的U字型，「會比較恐怖」。

記者 / 林佩萱 高雄報導......↓

原來該社區是赫赫有名的「城中城」，屋齡40年，建築為地上12樓、地下2樓的住商混合大樓，早期大樓曾經有商場、餐廳、電影院、證券，現在只剩7~11樓的住家，總戶數208戶。房仲坦言，該房不建議自住，因為該棟樓大部分是空的，整棟沒有多少人居住，多屬經濟較弱勢的住戶，若真的要住，１層有50戶，從電梯走出來要繞一個很長的U字型，才會走到自己房門口，「會比較恐怖」。而且該物件也屬於地上權，雖然免繳租金，但也沒有產權。

此外，台北市文山區也出現總價只有100萬元的透天厝，鄰近萬芳醫院捷運站，屋齡50年，格局規劃3房2廳1衛，主打「比車位還便宜」，不過也是沒有產權，只有建物使用權。

屋比房屋總監陳傑鳴表示，在如今高房價環境下，許多首購民眾因薪資成長不易，只能先從「低總價」產品入手，而目前中南部或北部偏遠地區確實還有總價只要100萬元左右的產品，但這類產品常有坪數過小、屋齡老舊或是地處偏遠的問題，多數銀行貸款限制較多，而且這類房屋所在地區往往年輕人口持續外移，未來的轉手性與保值性也會較差，購屋者購買前仍須多留意。

美商ERA不動產資深經理陳泰源表示，基本上便宜沒好貨，一定有原因。地上權物件隨著持有時間快到殘值也愈來愈低，加上可能無法貸款，因此要拿出幾乎是百分之百的現金，相較之下，不如拿現金買更好的有產權的物件。陳泰源過去也曾經成交位於新竹的百萬元套房，通常要注意屋況是否陽春，買方可能要多負擔一筆房屋整修費，因此要仔細看屋況說明書，是否有凶宅、海砂屋、輻射屋等問題。

陳泰源補充，地上權除了免繳地價稅，其他中南部低於百萬元的房子，房屋稅與地價稅皆趨近於零，通常租金投報率也不錯，假設月租金保守估計3000元，100萬元入手的話，換算投報率3.6％，「比台北市正常的房子2％好多了」。

部落格→https://taiyuanchen1223.blogspot.com/2021/03/210307-40.html

文長慎入，不想趁疫情賺錢的不要看。
🙏🙏我有五個讀書會，都是上過我一天的課的學生朋友，都跟理財有關的（不好意思本人已經負擔太大，不會再增加新成員）。
成員大概都寫了一年到兩年多的讀書報告，從理財智慧到文筆都進步很大。
摘錄兩位，如果不想看一本書可以看看他們整理的讀書報告和❤️得。
🌹🌹書名：只買4支股，年賺18% 全新加強版 心得（施老爹昇輝，台大商學系的學長，退休閑閑沒什麼事，還在攻讀藝術碩士，也可以賺18 %的達人）

1. 認命才能賺到錢
今年年初也抱著想要賺價差的心態買了個股的股票，然後眼睜睜的看著它遇到黑天鵝腰斬，當然也是認賠殺出做停損的動作，要說心痛那是當然的，然而正確的心態應該是我在這個中間學到了什麼東西。在看完這本書我才了解到認命是多麼的重要。一開始「認命」的買0056賺幾%，長期的「認命」投資才是適合我的投資方法，千萬記得要慢慢有錢，於是就在3月中實際買了0056，目前也持續緩慢收集中，這才是適合自己小資族的投資方法。
「認命」：認識自己才能掌握命運(這是我對認命的解讀)。

2.要消除恐懼 紀律比判斷重要
K<20買，K>80賣，這是0050基本的操作方式，但這是在多頭行情才可以，若遇到股市轉為空頭就變成K<10買，K>70賣，當然書中也有說明很多彈性的做法，包括自己的資金大小、採取分批買賣。
0056更簡單：1.存夠錢就買。2.買了就忘了它。
我認為要消除恐懼是勇敢的跨出第一步買第一張股票，這對我來說有兩個層面一.心理掙扎敢不敢已經突破了。二.下坡時肩膀上沒有麥子的人，上坡的時候也不會有，買到了我就有麥子了。
接著另一個考驗就是紀律，自己的做法是把紀律寫下來掛在自己每天都看的到的地方達成就繼續往下個月前進，沒有達成就要檢查錢都花去那裡了。

3.套牢切忌攤平，也不宜融資買進
這邊介紹的正2反1作者也不建議大家操作，若要玩這衍生類的投機商品也不建議長期持有，就當日進出偶而為之，滿足一下貪婪的心理。
再說期貨、選擇權的商品還有到期日的壓力，這類槓桿的商品能放大數倍獲利但同時也伴隨著數倍的損失及高度風險，對於投資人來說更是雙面刃。
都已經知道會陷入萬劫不復的地方，那我就選擇避開它，這對我這個尚未二轉還在初心者階段的新手，還是一步步從投資開始。

結論：把這些基本功(認命+紀律+耐心)做好就能得到『安心』和『報酬』。（蔣震弘）
🌹🌹另外這一篇非常高階。這位同學的理財修養比我好👍👍
這本書我看的心得是 物極必反 否極泰來， 也就是在股價低的時候買進，然後再股價高的時候賣出， 那什麼時候是股價低什麼時候又是股價高呢 那就是用 K值來當為評斷， K小於20(超賣)時買進K大於80(超買)時賣出。也就是別人恐懼時我貪婪，別人貪婪時我恐懼，股市賭的是人性，而不是技術。
2， 前提是你所買進的個股不能低至於破產下市股票變壁紙， 這才可能有扳回一城的機會， 有人買的股票從1990年股市最高點12682點買進後就一直套牢到現在，已經長達30年之久，但還在痴心妄想有一天會解套， 就有如有在20年前在金山海邊買了一間渡假屋，而自己也已經10年沒去過了，還想有一天房價漲起來要解套一樣， 所以才選擇0050與0056 因為這麼多公司不可能同時破產下市，而也比較像是台北市區的房子，即使當時買高價，房屋老舊還是有保值功能，甚至解套獲利。

上面大概已經說完 這本書 最重要的部份，再來我想說一說 延伸閱讀的部分

1， 0050是否有缺點?
a. 例如在2018年10月9日0050收盤價位是83.25元，但是在11月7日大盤K值突破80的這一天0050的收盤却是78.4元， 也就是說，如果按照紀律，跌破20買，漲破80賣的紀律，這筆投資竟是賠5.8%啊~ 這就是遇到低檔鈍化， 還好歷史上 這樣的狀況 並不算太多 而且 時間也不會 太長，不過如果是先了解這種狀況 真的碰上了心理上會比較踏實 穩定， 也就是作者說的套牢也無妨。

b, 每次出現書上這種說法時 總是在9000點甚至一萬點以上 ，如果今天大盤跌到7000點一下你可以回推看看年平均報酬率會是多少? 也就是說無論你之前進場點在哪，最後一年出場會決定你這筆交易的每年均投報率， 所以你絕對不可以在市場低點時出場。

2, 0050和0056哪個好?
0056每年內扣費用在0.7到0.9 %之間比0050在0.4到0.5 %之間的內扣費用要高， 年年50像是全自動車， 0056像似半自動車 有請一位司機幫你開車尋找高殖利率 順便搭載一些客人， 每年給你一些分紅 那個會比較好呢？ 那就看你請到的這位司機技術，還有當時的經濟環境是好還是不好呢?⋯這中間就是有司機費用和服務細節的不一樣而已（chaopei ⋯另外一位同學）

許多人會問我買房投資的問題，我買房是不會壓縮到我的生活品質為前提。如果買房排擠到其他生活預算，變成屋奴，幫銀行打工20年以上，就得不償失了。因為我買房是自住，不以投資為目的。

舉一個實際的例子來概略說明：假設朋友8年前在三重置產，投入800萬本金，貸款5百萬，年利率2%，期限20年。趕在明年元旦房價合一稅日出之前，也就是今年年底賣掉，開價1500萬，心裡價1400萬。我用最直覺、最簡單的方式和單利來計算。如果要精算，當然要拿出實際的數字。

我們來算一算投資買屋的報酬率是多少？假設夫妻目前所得稅率20%，房地比40%，財產交易所得核實認定為240萬 【(1400-800)*40%=240】，明年報所得稅時有機會為30%。所以房屋的8年獲利為528萬【1400-800-240*0.3=528】，每年獲利率為66萬，投入本金為800萬，每年投報率為8.25%。

表面上看起來還不錯，這是不考慮其他成本費用。如果考慮其他成本：當年買房需付房仲2%仲介費(800*2%=16萬)加契稅(公告6%，算3萬就好)，賣房需付房仲4%仲介費(1400*4%=56萬)，每年的房屋稅加地價稅算1萬好了(8萬)，土地增值稅算10萬好了，成本共93萬。貸款利息第一年10萬，因為還掉本利，所以估算8年利息支出算35萬就好。8年獲利變成400萬，每年獲利50萬，每年投報率為6.25%，也還可以。

這裡才只談到稅和買賣成本和貸款利息，還沒談到裝潢費用，房屋維修費用，每個月的管理費。加上這些全部算80萬就好，8年獲利變成320萬，每年獲利40萬，每年投報率為5%，也還可以。如有額外購買傢具的錢和其他支出，報酬率恐怕不到4.5%吧。以上這些假設數字很有可能低估稅額和費用支出，這時你還會認為買屋投資報酬率高嗎？

每個例子獲利程度不盡相同，至少要考慮到這些因素。時空不同，政策不同，當然會造成不同的結果。以前買房可以獲利，不代表現在也可以獲利，要量力而為。若以投資的觀點來看，買賣房在2年內還外額外負擔奢侈稅。最近房價在相對高點，投資買屋賠錢的機會增加許多。

實際上這個房屋已經委託房仲賣了半年，心裡價1400萬一直無法成交，所以成交價只會往下調。如果今年沒有賣出而適用明年新制，賦稅會更高，投報率會進一步下降。

7%以上投報率的商品很多，只要投資心理素質好和抗壓性夠，投入高收債或股票，長期高獲利率7%是有機會的。道瓊指數過去100年來，年化投資報酬率15%，就是最好的例子。而且台灣房地產歷經最近二十年大多頭，才有如此漲幅，股票和高收債無論在多頭或空頭都有機會。房屋如果自住，長期持有就另當別論了。

180712民視 亞洲廣場7個機車停車位 開價400萬
影片網址→https://youtu.be/4UDcIBKR_Dw

一個機車位價值多少錢，您認為比較合理呢？在台北車站對面的亞洲廣場，地下停車場有一個車位，劃分車7個機車車格，下個月即將遭到法拍，價格竟然開價400萬，等於一個就要價57萬，換算租金得47年才能回本，也讓民眾直呼，天龍國竟然連法拍車位都要這麼貴。

民視新聞／張育睿、王富民 台北報導......↓

來到台北車站周遭，想停機車卻是一位難求。

記者王富民：「來到台北車站對面的亞洲廣場，總算找到機車車位，而這個地方傳出下個月即將法拍，開價竟然高達400萬元。」

權狀面積14.79坪的停車格，被劃分成7個機車車位，等於平均一格要價57萬天價，明顯高出行情的30─50萬元，堪稱是全台最貴的機車格。

售價高的嚇人，加上這個停車格採月租計價，一個月收費1000元，還得7格都租出去，一個月才能有7000元收入，等於買家要將近47年才能回本，收租不穩、管理困難，加上銀行不願貸款給車位，2016年就曾經流標。

房仲業者 陳泰源 表示：「7個機車格同時滿租的情況之下，你換算它的租金投報率才會比較划算，法拍市場對於很多投資人來講，要有投資、獲利的空間在，目前看起來是沒有。」

業者推估這天價車位，恐怕得等三拍後才有機會脫手，而所有人正是欠稅大戶，環亞購物前董事長荊皋，被追繳房稅，共有9個車位遭到法拍，也意外引發外界關注。

新聞網址→https://news.ftv.com.tw/AMP/News_Amp.aspx?id=2018712L04M1

部落格網址→http://taiyuanchen1223.blogspot.com/2018/07/180712-7-400.html

180422TVBS 東區店面退燒 房東降租 拍賣會「日租」增
影片網址→https://youtu.be/hm7WrWbqt4Y

台北市大安路、忠孝東路的頂好名店城附近最近出現一整排招租的景象，房仲解釋，過去東區商圈是人潮指標，但最近因為很多店面空置租不出去，房東乾脆調降租金或用短租形式以「日」計算租給特賣會。

記者 陳韻涵 採訪報導……↓

台北市東區熱鬧街頭以往是人潮指標，但如今街道上租下店面短期承租的拍賣會場不只一家，往巷子裡走，室內大坪數的店面閒置，大安路附近一整排小坪數的店面也跟著空下來，房仲透露東區店面租金逐年下降。

房仲陳泰源：「現在確實東區店面，它整個產生一個質變，所以東區確實店面有在沒落的狀況。」

擔心空置期過長影響租金收入，部分東區房東不僅願意降租金，過去可能以3年長租為優先，現在對於3個月到6個月的短約也都可以談，甚至配合短期特賣會以「日」租方式，期待降低空置問題。

房仲表示，對比東區、通化夜市二級商圈，投報率反而看俏，因為鄰近信義安和站，也有服飾、藥妝、電信商家進駐，帶動年租金投報率2.15%，是目前各商圈中平均最高，店面總價約落在3000萬元至6000萬元之間，至於師大商圈、南西商圈也因為人潮聚集，投報率也有2%以上。

陳泰源：「因為我們東區來講動不動就是破百坪，百來坪這種大坪數其實多少人租得起，沒有，但是你在師大商圈或者是通化商圈，小坪數總價也比較低。」

至於其他商圈，西門町投報率落在1.90%，民權西路商圈則是1.66%，都比東區還要高，以往炙手可熱的東區金店面，房東心態逐漸放軟，就怕空置期過長影響租金收入。

新聞網址→https://news.tvbs.com.tw/life/906487

部落格網址→http://taiyuanchen1223.blogspot.tw/2018/04/180422tvbs.html

180104中天 迪化街大帳房李銘松 砸12億買西門舊大樓
影片網址→https://youtu.be/VuN48om9OuE

記者 徐尚方：「這一棟白色建築物就是位於西門町的英雄廣場之前，據傳它被李方集團以12.1億的天價買下，用來作為產品線的擴增。」

記者─王富民、楊格、徐尚方、李英瑋 採訪報導……↓

鄰近西門捷運2號出口旁，在這棟大樓的一樓還有幾家攤位賣軍旅用品，但平日晚上生意冷清，人潮也不多，大樓被買下，攤商也樂觀其成。

原為總統大戲院的這棟大樓，由李方集團酒店分層購買，可能將規劃成四星級的商旅，1~5樓作為活動設施空間，九樓以上規劃商旅使用，再加上地下室總共近1900坪。

房仲業者 陳泰源 表示：「一個房間預計的出租效益是多少，用這樣子來反推說它的租金投報率可能2~3%，比銀行定存划算太多了，現在不動產的主流，就是這種收益型的商用不動產。」

李方酒店集團是被譽為迪化街大帳房的李銘松和方素蝶夫婦共同經營，因為投資眼光精準，在不動產業界頗負盛名，在2010年就以9億元買下南京東路上的和成大樓，2008年則是以12億收購台中中興百貨，現在已經營李方艾美酒店，這次又逢低買進西門町大樓，在旅館業紛紛求售之際，李方集團大膽投資，看來也是經過一番精密的計算。

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出租公告貼滿外牆，泛黃磁磚不難看出歷史痕跡，在西門町的這棟大樓，過去是總統大戲院如今將要改建。

記者 王富民：「這棟英雄廣場，最近有三分之二的樓層被用12億買下，未來將改建飯店，而就在隔壁，這棟壽險業大樓也在八年前被同一個買主買下，轉手之後賺了18億，而這神秘買主就是有迪化街大帳房之稱的李銘松。」

神秘大亨李銘松，會計師起家專做迪化街生意，全盛時期客戶超過千家，獵樓眼光精準，專買舊大樓翻新，2008年就以12億元收購的中興百貨，為了整合產權甚至砸下了40萬元只為了買兩個電影為座位。

房仲業者 陳泰源 表示：「飯店普遍都經營不善但是他為什麼要特別在這個時機點進軍，我覺得就是還蠻符合所謂的危機入市，他買的單價是相對便宜的。」

比照飛機頭等艙打造，外觀和內裝都讓房客宛如機艙感受，李銘松後期跨足飯店業也是話題不斷，成立酒店集團，旗下共有5個品牌在台北高雄等地都有插旗設點，近年來更是栽培兒子李奇璋布局飯店事業。

和國際飯店集團合作，買下台中車站前舊大樓改建，李家人每每出手，都讓人看見他們獨到的投資眼光和雄厚財力。

部落格網址→http://taiyuanchen1223.blogspot.tw/2018/01/180104-12.html