被政府遺棄的市民們............

政府主動推出的「不可分割地上權宅」(也就是一般認知的使用權)，政策更動恐將拖垮無數個家庭的生計！？

日前，接近百位「華固新天地」的準住戶來議會陳情，他們在去年房屋稅與公告地價暴漲，輿論開始關心地上權、使用權宅議題的時候，才赫然發現自己即將成為「使用權宅」的「受災戶」！又因為政府政策反覆的變更與適法性，更讓他們陷入三不管地帶且孤立無援的慘狀！尤其當初多位買者多為受薪階級，考量台北的房價與自己經濟狀況，認為較便宜的房屋價格加上當時的公告地價，或許是個可以負擔的商品。然而，在陸續繳交各期款項即將交屋之際，卻發現暴漲5成的公告地價導致地租成為天價，讓未來六百多戶的老百姓身陷困境……

你能想像，當你花了一生積蓄、兩三千萬，自以為買到一個安身立命的家，最終卻淪為「地上權宅70年使用權」的租屋戶！？未來這70年中，沒有房屋所有權、只有使用權，卻須負擔所有房屋稅、地租、管理費、火險及地震險保費；因為沒有擔保功能所以無法向銀行貸款、只能透過建商分期付款，不能自由買賣、只能透過建商交易；想成立與一般公寓大廈一樣「管委會」卻被政府宣告不符「公寓大廈管理條例」；但最令人憂心的，自從去年房屋稅與公告地價暴漲，但去年房屋稅與公告地價暴漲，且未來每3年將調一次，使用權人將面對未來不可預期、節節高升的龐大賦稅與地租支出，但房屋價值卻逐年遞減至歸零，這樣下去七十年使用權付出的總金額將反比一般購屋花費的還多，卻還沒有所有權。

因財政部發現可分割地上權住宅管理複雜，於是在90年政策改變為「地上權不可分割轉移」(僅有使用權)，只要單純面對單一建商就好；爾後又發現這樣的產品民眾難以貸款引發爭議，於是又在102年改回可分割地上權，只是附加得標商須負管理之責，且地租計算改為「部份固定、部分浮動｣，減少連動性。然而就因政策反覆、不溯及既往，且舊建案與新政策時間重疊的狀況，導致市場訊息混亂，民眾可能在資訊錯誤下買錯產品，造成難以想像的傷害！

坐落在羅斯福路六段、即將交屋的「華固新天地」建案，由財政部國產署為籌建辦公大樓所標出的案件，就是屬於「不可分割地上權」的個案之一！房屋雖美，房價也較周邊便宜約6成，但是因為是公有地且為大型開發案，所以去年公告地價漲幅高達5成，遠超過周邊一般住宅的3成漲幅，而3.5%的地租更是遠比0.2%地價稅高出25倍。以一戶43.05坪(包括附屬建物及共有面積共142.35平方公尺)的房子來比較，華固新天地住戶依據地租的計算方式地上權權利範圍39.9平方公尺，要繳交等同地價稅的地租從每年64,518元大漲至96,219元(公告地價X3.5%)；但附近相同條件的一般住戶的地價稅，卻只有從2,949元調漲至3,843元(申報地價[公告地價X80%] X 0.2%)。而面對未來每三年調漲一次的公告地價，住戶們根本無法想像未來要繳交多少近乎天價的地租？！

北市府前天舉辦論壇，高喊「居住正義」，甚至財政局長自己都公開表示，未來台北市不會再推出「地上權住宅」這類的開發案；對照已深陷泥沼難以脫身的「受災戶」，我真的感到十分不捨與無奈！尤其因為政府官員為求自己方便而便宜行事的政策變更過程，讓無數老百姓身陷困境，更是覺得生氣。身為民代，我和賴士葆委員辦公室只能盡力從法令上尋找各種可能來幫助這些「政策受災戶」，讓傷害能降到最低。但是，我認為還是應該從中央政府修改地上權相關政策做起，包括修正現行地租部分固定部分浮動，讓公告地價與地租完全脫鉤；重新檢討地方政府公告地價調整方式與幅度，避免自有住宅卻需承擔公有地或大型開發的高額漲幅；研究使用權宅可以貸款，同時讓相關政策修改可以溯及既往，才能真正解決問題。

為何臺灣和全球住宅社區願意付費，來使用雲端會議的新平臺？

雲端會議的新平臺，不只是住宅社區可以使用，企業、政府機構也可以使用，人民團體同樣可以使用，產官學都可以用。所以雲端會議新平臺的市場極為寬廣，可以做為小英政府的重要管理工具。沒有新工具，改造就不能持續。

智庫是設計、生產新工具的地方。1980年非洲奈及利亞的國會就已經有專用的電視臺，直播進行的會議。臺灣最近才開始，落後37年。現在我們可以設計製造新工具，雲端會議，藉以領先非洲和歐美的管理科技，範圍涵蓋產官學，會成為影響人類歷史的偉大創舉。

雲端會議可以和實體會議同步進行，因為還有人不善用電腦、手機。只要有開會的場合，都可以使用雲端會議。參加會議不受時間、空間的限制，增加出席率，降低開會成本，會議的召集變得容易，減少與會者的體力和精神負擔。一個人可以同時參加若干個會議。會議時間可以延長。產官學，尤其是跨國連鎖店，都能改善管理，運作順暢。

目前最急迫需要雲端會議新平臺的國家，是實行直接民主的瑞士。因為召開大型會議的難度愈來愈大，出席率和開會成本都是很重的負擔。當局者迷，旁觀者清。我們可以和瑞士臺商或臺灣的瑞士公司，合作開發瑞士市場。

臺灣大部分的住宅社區由物業公司管理，住戶每個月要支付管理費。在新北市每坪要50元到80元。在臺北市要付90到120元。如果以含公設面積為40坪計算，每戶每個月大約要付物業管理費2,000元到4,800元，視地區而不同。

臺灣的東京都物業管理公司目前管理10萬戶住宅，約合400萬坪。每戶3,000元計算，每個月的管理費收入有3億元，每年36億元。

我們簡單的來比喻：買便當的人習慣吃3菜1湯70元。如果加一個菜，就有了4菜1湯80元的便當，照樣會有人會買。如果新加的菜色，口味好，能夠增加食慾，幫助消化，有益健康，大多數的人就會買4菜1湯80元的便當。

物業管理的服務項目增加，雖然多收費用，也是會有社區願意接受。新增加的服務項目，如果証明物有所值，就會逐漸變成固定服務項目。東京都物業管理公司管理400萬坪住宅，一坪增加1元管理費，一個月增加400萬元的收入，一年增收4,800萬元。東京都物業公司只是該行業中的冰山一角。可見設立一個全臺灣，乃至於全球住宅社區通用的雲端新平臺，果然有其可行性和必要性。

現在有些社區使用Line，因為無法開會，並不方便。有的使用Facebook，也是同樣不具備會議功能。視訊會議缺乏voting的功能。所以社區會樂於採用雲端會議的新平臺，方便住戶長期協調溝通，營造出社區和諧融洽的氣氛。很多人喬不出時間參加社區大會，投資客不住在社區內，更不方便參加。有雲端會議，人在國外也可以參加。隨時可以召開區分所有權人大會，非常方便。開會時能夠出聲，表達自己的意見，住戶每個月交管理費，也會比較心甘情願。

臺灣的公寓大廈管理條例中，規定區權會的紀錄要送區公所報備。過程會有一些障礙。但是我有獨家秘方，可以利用社區管理的規約，打擦邊球來寰轉。日後政府修改條例，就會更為方便。外國的社區開會紀錄並不需向區公所報備。

建設公司是住宅社區的起造人，也是我們的合作夥伴。雲端會議平臺可以作為售屋時的宣傳。很多住戶買屋時，常會擔心未來社區的物業管理狀況。有了雲端會議平臺，方便社區的住戶深化溝通協調機制，自然就會安心買房。建設公司可以制訂規約和贈送6個月雲端會議的使用費給社區，在交接時轉交給新選出的區權會委員去運作。

有人潮就有錢潮。我們將各國住宅社區整合在新的平臺上。平臺使用者是可靠的社區住戶，可以發展新的社區觀光業，民宿業。我們可以舉辦國內外社區間的聯誼會，鼓勵建立國內外的姊妹社區關係。全球社區的背包客能夠拜訪各國的社區友人，使觀光業的人情味增加，因而維持續發展，歷久彌堅。更可以提升臺灣的觀光業，改善臺灣的實質外交。

瑞士實行直接民主，產官學的管理進步，人民團結。國家的意志力堅定，希特勒也不敢攻打，因而富強。人均年收入近8萬美元，值得我們學習效法。雲端會議可協助瑞士持續發展，超越8萬美元。更可協助各國建立直接民主的管理機制，增加年產值和人均收入。

如果全球實行直接民主，達到瑞士的水準，70億全球人類的總收入就是560兆美元，比目前的70兆美元多太多了。這才是真正吸引人的大數據。

大家要重視並且宣傳這個大數據，可以堅定人類對於未來世界的信心和美好憧憬，並且去努力去實現，總有一天會成功。千里之行，始於足下。每個人就像laptop，原本有相同的配備和性能。但是輸入不同的軟件和資訊以後，每個人就會有差異性，城市、國家也會變得不相同。我們可以將其逆轉回來，各歸其位，同居勝境。

宏達、華碩、宏碁過去都是代工廠，條件差不多。智慧手機的出貨量，去年大不相同，分別是2000萬、1000萬、500萬。因為管理方式不同，績效就會不一樣。如果採用雲端會議，必可改善差異性。

機器人有生死嗎？如果我們將人類視為機器人，那麼就可以解決生老病死的問題了。因為宇宙原本就是一個大雲端！這個問題只有臺灣技術可以解決，所以不能小看臺灣，其未來或將會成為最富強的國家。

商朝的中國人能夠經商，而稱為商人，是依靠臺灣生產的貝幣進行交易。各國古代遺跡中，常會發現臺灣貝幣。觀音山腳的工廠，日夜趕工生產黑耀石的青銅刀，鋒利無比，風行世界。澳洲離島的住民仍在使用。宜蘭外海下面有世界最古老的巨型金字塔。臺灣是古代強國Atlantis，世界的金融和工業中心。以前中國、日本和歐洲都不是臺灣的對手。我的生死秘方可以使臺灣再現風華，領先世界各國的科技與經濟。這些另外再寫一篇。

110704年代看屋費？！房仲喊苦帶客戶看屋得自掏腰包
影片網址→http://youtu.be/D5SWPsMA9kE

目前為止，再大直地區，收費最高的就是300元，良茂建設蓋的「巴黎花園」，其次是「大直逸廊」200元，最後就是「JOJO紐約寓所」的50元，真討厭，收什麼錢阿！怎麼可以無法可管阿！民意代表都死哪去啦！哪位立委立法不准收費，我就號召我的朋友一起支持她！

豪宅帶看費 房仲吃不消 管委會恐觸法
豪宅帶看費 最貴1戶千元「繳上萬元 卻沒成交」房仲吃不消

什麼？看房子要付錢？台北市豪宅社區近幾個月向房仲經紀人收「帶看費」，有房仲經紀人吐露，近3個多月豪宅帶看收費在市場迅速蔓延，「6個月已繳1萬多元的帶看費，卻沒成交1戶。」經查訪，最貴的「豪宅帶看費」是敦化南路「元大栢悅」社區，帶看一次1000元。......↓

社區管委會向房屋仲介業索取進入社區看屋費用，早已是產業行規，不過最早象徵性收取50~100元清潔費，現在被豪宅社區拉高行情。台北市仲介公會理事長黃鵬指出，近期已接獲10餘件收費案件，不少仲介敢怒不敢言，默默繳交高額費用。

目前帶看費最貴的是大安區敦化南路、安和路口的「元大栢悅」，帶看一次1000元，國民黨榮譽主席連戰的夫人連方瑀，今年年初才買下1戶。藝人周杰倫居住的「元大一品苑」一次也要價500元，並限時看屋時間僅30分鐘。

比101觀景台貴至於正對大安森林公園的豪宅「勤美璞真」，因地段及綠海視野佳，每坪市場行情200~220萬元，帶看費是以「戶」計算，看一戶的代價是800元，限制每次的總看屋人數不能超過5人。帶看仲介因此揶揄，「看一次大安森林公園鳥瞰，比台北101觀景台貴上1倍。」台北101觀景台收費，每名成人是400元。

批社區巧立名目此外，非豪宅的一般大樓社區帶看收費，也悄悄地調漲，仲介直指內湖區收費情形最為嚴重。內湖區「琉森花園」一次收費100元，「捷年新東方」200~300元不等，星雲街的「榮耀四季」一次200元，即便沒有像豪宅社區高價收費，但帶看次數一多，也足夠讓仲介吃不消。

黃鵬指出，這已經超越過去50~100元的「清潔費」，社區巧立名目收費，相當不合理。

內湖地區的仲介則說，可以接受月繳1000元，當作回饋社區的費用，但金額一旦拉高，加上目前房市成交量縮，負擔也變重。

「無法源可管理」面對這種情形，台北市地政處地權及不動產交易科科長蕭子慧指出，若社區管委會人員有「帶看介紹」的情形，才違背《不動產仲介管理條例》非法執業，依法可罰10~30萬元。

台北市建築管理處副總工程司邱英哲表示，建管處讓各個社區管委會獨立經營，此收費行為屬於民間交易，現在並無法源可援引管理。意即目前屬於社區管委會訂立收費規矩，公權力不能介入。 【蔡佩蓉╱台北報導】

豪宅管委索帶看費 恐觸法針對台北市有豪宅社區向房仲經紀人收取「帶看費」，台北市房仲公會理事長黃鵬(言希)指出，管委會不應要求房仲業者付費才能放行，若管委會堅持收取帶看費，可能觸犯刑法第325條的強盜罪。

黃鵬(言希)說，管委會收取帶看費的法源，不外公寓大廈管理條例第36條第1款規定的「區分所有權人會議決議」；但公寓大廈管理條例並未規定區分所有權人會議得決議房仲業者進入社區時須支付帶看費或其他名目費用。

黃鵬(言希)指出，房仲業者與委賣方簽訂委賣契約，存有「委任」關係，依民法第546條第1項規定：「受任人因處理委任事務，支出之必要費用，委任人應償還之，並付自支出時起之利息。」

他表示，可見管委會要求房仲業者支付帶看費是「搞錯對象」，依法應該向委賣的社區住戶收取，但賣方已經按時支付「管理費」，以分攤社區清潔或其他事務的支出，所以除非雙方另有約定，否則也不能要求賣方另行負擔帶看費。

黃鵬(言希)強調，房仲業者為達成銷售使命，可能忍痛支付帶看費，但管委會這種以「通行」為要脅的收費方式，已觸犯刑法第325條強盜罪第1項規定，「意圖為自己或第3人不法之所有，而搶奪他人之動產者，處6月以上5年以下有期徒刑。」

工商時報【記者馬婉珍／台北報導】2011/07/07

新聞網址→http://ea0033692468811.blogspot.com/2011/07/blog-post_854.html

部落格網址→http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/41893795