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住戶積欠管理費 在 黃靖芸律師 Instagram 的最佳貼文
2020-05-03 00:44:04
好鄰居真的很重要!! 因為目前擔任3個公寓大廈管理委員會的法律顧問,才發現住戶糾紛其實無奇不有😂,之前看過美劇 #惡鄰纏身,還想說怎麼這麼誇張!現實生活中的確實也可能上演。 - 尤其是台北市房價高,如果有惡鄰居造成ㄧ些社區糾紛或是影響公設、租客流動率大、租給 ㄧ些商用場所使出入複雜,這些都是屋主非常...
住戶積欠管理費 在 黑白告狀俠律師 Facebook 的最佳解答
存證信函對方故意不收可不可以?
MIT公寓大廈的管理委員會發現住戶雷雷積欠三期管理費拒不繳納,MIT的管委會打算要以法律程序追討雷雷的管理費,經詢問律師後了解需要透過書面催告的方式,請雷雷在一定期間內繳納管理費用,於是寫了一封存證信函寄給雷雷,但雷雷不在家,郵差先生便將招領通知按照規定貼好,但雷雷始終採取選擇性視覺官能障礙症(簡單說就是故意裝沒看到),請問雷雷故意不收存證信函,MIT管委會的催繳通知是不是就不算到達給雷雷呢?
Q:我們要先問,為什麼管理委員會要先寄存證信函給雷雷呢?
A:因為MIT管委會要先以『書面』定期間向雷雷『催告』,請雷雷給付積欠的管理費。 依公寓大廈管理條例第21條規定,當住戶雷雷積欠應繳管理費已經超過二期時,管理委員會要定相當期間催告雷雷給付,又依寓大廈管理條例第54條有規定,關於公寓大廈管理條例所定應行催告事項,由管理委員會以書面為之。若雷雷仍置之不理時,MIT管委會就可以訴請法院命雷雷給付應繳之金額及遲延利息(一般多以向法院聲請核發支命令的方式為之)。
所以,MIT管委會才要以寄存證信函(書面),存證信函內容要定期間要求雷雷給付積欠管理費(催告)
Q:存證信函的功用是甚麼?
A:套句老牌香港電影「笑傲江湖」裏的對話:「只要有人,就有恩怨!有恩怨,就有江湖!」,也正是本於江湖在走,防身要有的概念下,當我們在社會生活上,和他人有發生糾紛時,就可以用存證信函表達我們的意思及立場,它的功用如下:
1.意思表示(通知),或立場表達的功能。
例如:房地買賣,買受人不依契約約定給付買賣價金時,出賣人先以存證信函『催告』買受人給付價金,買受人逾期仍不予理會,則再以存證信函表達解除買賣契約之意思。
2.文書證據的功能。
Q:那這樣雷雷故意不領,小英不就很難將催繳通知的意思表示(非對話意思表示)到達雷雷嗎?
A:我們必須先理解民法上對於有相對人意思表的表達方式區分『對話意思表示』、『非對話意思』二種,簡單理解如下:
1.『對話意思表示』:直接表達方式(如面對面對話、利用電話通話)
2.『非對話意思表』:間接表達方式(如傳送簡訊、存證信函、傳真)
這樣我們知道寄送存證信函就是一種『非對話意思表』,那『非對話意思表』什麼時候發生效力呢?
法律是採『達到主義』(民法第95條第1項),在實務的適用上,會以例如,信件已經投入相對人的信箱裏時,發生效力。
......
在本案中如果雷雷實際上有看到郵差按規定貼好的招領通知,但故意不去領取,則依照目前的實務見解,在雷雷受到郵局貼招領通知的時候,該郵件實際上就已進入雷雷實力可能支配範圍內,而相對人處於隨時可了解其內容之地位的客觀狀態下,所以MIT管委會催繳通知的意思表示就已經到達雷雷,並發生效力。
實務見解參考:
※按最高法院 109 年度台上大字第 908 號大法庭裁定「表意人將其意思表示以書面郵寄掛號寄送至相對人之住所地,郵務機關因不獲會晤相對人,而製作招領通知單通知相對人領取者,除相對人能證明其客觀上有不能領取之正當事由外,應認相對人受招領通知時,表意人之意思表示已到達相對人而發生效力,不以相對人實際領取為必要。」
各位朋友,要注意蛤,這號大法庭裁定有提到「除相對人能證明其客觀上有不能領取之正當事由」;所以,如果相對人可以證明有客觀上有不能領取之正當事由,就例外不發生效力哦。
住戶積欠管理費 在 法律白話文運動 Plain Law Movement Facebook 的最讚貼文
【住戶就是不繳管理費,誰能幫幫忙?】
▌ 事情是這樣的
依據新聞報導,中天主播王又正傳出已經有五個月未繳交居住社區的管理費,總共 17080 元,如果新聞是真的,像這樣遇到住戶不繳管理費的情況,該怎麼辦呢?
▌ 你有沒有想過,你住的社區到底是誰的?
我們先來釐清一件事。理論上一個物品就只會有一個 #所有權,因此一棟建築照理說會被視為一物而由某人所有,但在土地有限,生物繁殖卻無窮無盡的情況下怎麼可能一棟房屋只住一戶人家?為了能在建築物中容納更多人,#公寓 跟 #大樓 誕生了,不過,實際上這還是「一」棟建築啊,如果有這麼多住戶,到底誰擁有建築物的所有權呢?
這時候法律就把一棟建築拆成很多份,去「區分」所有權的情況。
首先它把一棟建築物切成很多戶,讓住戶分別「單獨」擁有某一戶的所有權,我們稱為 #專有部分,例如同樣是 3 樓,門牌上卻有 9 號之 1、之 2、之 3 的區別,而像樓梯間、電梯、中庭這種大家都要使用的空間,則由所有住戶「共同」擁有所有權,稱為 #共有部分。
▌ 社區和平的守護者 ─ 管理委員會
俗話說人聚在一起就會有紛爭,為了加強公寓大廈的管理維護,我們制訂出 #公寓大廈管理條例 去處理各種事務,當中大家最熟悉的 #管理委員會 就是主要負責執行的組織喔~
想要有人管理維護,就要繳管理費,沒錢有組織也沒搞頭啊,很難懂嗎?
公寓大廈管理條例第 21 條說:「區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額,經定相當期間催告仍不給付者,管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息。」
有點長,簡單講就是如果超過兩期沒繳管理費,#催告 後還不繳可以告住戶。
通常管委會會先把未繳住戶名單貼出、口頭詢問,真的太誇張才會寄 #存證信函 限住戶在合理的期間內繳費,否則法院見。除了提起訴訟外,管委會也可以選擇向法院聲請 #支付命令 或向各地區的調解委員會聲請 #調解。
▌ 這些都是居住不要分的那麼細
莊佳叡|人性真的本善?從古亭小作所事件觀察身心障礙者的困境
https://buff.ly/2O99IPL
陳玠宇|居住正義呼聲下,「 囤房稅 」可能面臨的現實問題
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雅豊斯|《國際橋牌社》的黑名單與拉麵:那些回不了家的臺灣人
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附上截圖新聞連結:https://buff.ly/33ZwzVi
住戶積欠管理費 在 我是業務(阿崙) Facebook 的精選貼文
對房地產有點概念的人都知道,房屋的「價值」除了地段以外,再來就是住戶素質及社區管理。
分享一個社區大樓的真實情況,也許這個情況在很多社區大樓也會常遇到。
先簡單說明這社區目前的狀況,這個社區大約4-5百戶,共10棟。每一棟都會有一位由住戶選出來的「委員」來簡單管理該棟樓的公共雜事,這10個委員裡面再投票選出一位「主任委員」管理這社區的大事(例如:外包管理公司、水電、泥作等社區工程。)
這社區地點不算差,但房價一直不好。房價低的原因之一是住戶太雜,社區管理員僅供參考,完全不會管制出入大樓的人。(所以電梯外有菸頭、檳榔汁是常有的事情。)
這社區的地下停車位沒有私人的,全部都是用租的。所以社區的主要財源,除了每個月的管理費以外,再來就是停車位的租金。但是該社區住戶太多,因此地下停車位不足,每次只能用連夜排隊的抽籤方式決定是否有車位可停。而當委員的「福利」就是保證有車位,不需要排隊跟別人搶。
故事主角「阿成」(化名),也是為了保證車位所以決定選「委員」。所以每次回家都會跟一起搭電梯的住戶拜票。結果就真的被他選上了(其實住戶投票率極低,大部分住戶都事不關己,一棟約15票,只要拿3-4票就有機會選上)。
阿成當了幾個月以後,發現社區問題很多。例如:管理公司永遠是同一家、公共水電問題反覆修也修不好、很多住戶惡意拒繳管理費已養成惡習、財務支出不夠透明,甚至還有其他委員把車位租給外面的人「賺價差」,再叫自己家人下去排隊跟住戶搶車位...等。
再來是社區的騎樓公共空間(公設),全部被承租人或屋主私自搭蓋鐵皮當自己停車場或泡茶區,嚴重影響住戶權益。
阿成有了想「改造社區的念頭」。他的想法很簡單,只要社區管理好,房價自然會提高,對大家都有很大幫助。而不是像現在這樣公共品質低落,住戶自然不會珍惜。環境差、房價低,當然只會引來更多素質低落的鄰居,然後惡性循環下去。
於是阿成提出了幾個想法:
1.追回住戶惡意積欠的管理費
2.所有社區外包工程全部「公開」招標而不是壟斷
3.地下停車位禁止外租
4.跟騎樓住戶協調,將私自搭建的鐵皮拆除歸還公共空間或至少需每個月繳「使用費」充實社區財務...等
不過當委員只能報修電燈、磁卡門等小事,主任委員才有辦法處理社區大事,於是阿成決定出來選「主委」。
消息一傳開,不僅現任主委大反彈(不確定有沒有特定廠商回扣),連有些大樓委員也不爽(怕車位無法外租),騎樓住戶更是跳腳(因為要多繳錢)。不出幾天,於是開始有謠言傳出阿成自己是做工程的想「自己賺」。阿成想欺壓「貧苦」繳不出管理費的長輩...等流言蜚語。
其實社區住戶有很多人不太參與自己社區的事情,都只是想過好自己的生活而已。但是謠言一傳十十傳百,連平時漠不關心社區的人都認為「阿成」只想收回扣和欺壓貧苦的長輩。他想開住戶大會說明,也沒什麼人願意參加。
最後阿成連「委員」都沒有連任,名聲臭了,繼續當回「禁聲」的社區住戶。這個社區到現在當然沒有任何改變,佔「便宜」得到「利益」的人一樣持續霸佔公共資源,住戶素質依然低落、環境一樣糟糕,騎樓一樣被侵占,重點是房價一樣低落。但是大家好像也就習慣了...持續過自己的生活。
以下是我自己加的感想...
如果社區改變成功,無疑是對大家都好。沒有改變就只有「他們」好,但可惜的是「住戶」不了解。
一個社區大樓的現象不就是真實社會的縮影嗎?
坦白說,我覺得有點像一個我們常聽到的人...
「住戶們」!他們想光復的不過是他們原本自己的利益而已...