為什麼這篇預售屋轉賣鄉民發文收入到精華區：因為在預售屋轉賣這個討論話題中，有許多相關的文章在討論，這篇最有參考價值！作者lonsterno (TNCwuu)看板home-sale標題Re: [請益] 房地合一稅2.0...
※ 引述《ATF91 (風風兒)》之銘言：
: 之前轉約或專賣預售屋，聽到的絕大部分做法都是合約寫平轉，實際價差給現金。
: 那問題來了，這次新的房地合一稅為什麼炒的沸沸揚揚，預售屋實價登錄就登錄啊，轉
手
: 繼續登記平轉，價差拿現金不就課不到稅了嗎？
: 我是買家我也同意這樣做啊，不然被課稅買賣二方一定都要多負擔（或少賺）
: 請益板上大大們，以上想法有bug嗎？
大家好 小弟不才任職於南部中小型建設公司的開發部門
上次打房政策期間有發過文來分享政策對建商的影響
這次剛好遇到實價登錄2.0及預售申報問題 忙到人仰馬翻
總算在今天告一個段落 剛好看到這串來分享一下建商看法及有一些要注意的事情
首先 預售屋轉讓是個讓建商、代書、銷售方又愛又恨的話題
先聲明一下，我們的建案目前都還是推透天為主
透天在預售轉讓上遇到的狀況跟小坪數大樓會稍有不同
不過因為後續有推案大樓的規劃所以也多少有去學習了解相關的流程順序
也針對稅制的考量跟老闆、主管有過非常深度的探討研究
*嚴格說起來 在建設公司這邊的角度:所有預售屋轉讓 其實都是平轉
建設公司為了不想負擔相關的責任，大部分都會限制轉讓以一次為限
並且要轉讓的話要知會建設公司作合約的增補，在後面補上一張讓渡書
聲明原買方，將此筆預售屋的'權利'移轉與新買方
請注意 在這邊合約都不會重簽，你們等於是用增補的方式修改合約
尤其在預售屋必須申報做實價登錄之後，更不可能去修正價金
那這樣對建設公司來說:他們申報的買賣，就是以原合約的價金為主
你們轉讓權利金的多寡、後續稅費的負擔...等都是轉讓雙方的事，建設公司不會過問
因此對新買方來說:第一個問題就是稅金的問題
實價登錄的稅基是房地收入-成本-費用
轉讓雙方之間簽署的讓渡書，這時候就很重要
7/1的新制度－納管進預售屋的買賣登錄...其實還是只做半套
建商移轉給原買方，買賣雙方都需透過代銷進行申報
但原買方透過轉讓權利方式轉予新買方，卻完全不需申報
只需要在日後辦理移轉登記的時候說明轉讓價金是多少
如果轉讓雙方簽署的讓渡書有載明價差金額、相關權利義務
這個價差日後新買方賣掉'應該'也能算是成本，這是對新買方最有保障的狀況
沒有標明金額或是標明平轉的話也不用想了
自始自尾這戶就是用原價金由原買方轉給你新買方
而且沒有載明金額也不會有偽造文書、登載不實的問題，除非你去舉證金流打訴訟
何況投資客原買方一定要你搬現金...這金流無從考證
弄下去會不會也是查無不法謝謝指教?
再來是比較沒人提到:銀行貸款的問題
為什麼會有空間可以套利?因為有兩種狀況
一種是案子價格會根據銷售成數持續調高
首批便宜買的 只要賣的比後續建商調高後的價格低 就有空間可以賺取價差
另一種是案子地點太好太熱賣 一兩周內搶購一空
那後續就是全看投資客表演 建設公司退場
兩種情況阿 你買轉讓戶都會遇到銀行貸款的問題
簽預售只要付自備款1-2成 貸款會等蓋完交屋才申請
這時候房子的市價雖然是調整後的價格 但銀行貸款是買賣與估價孰低
配合有去做預售申報的讓渡書 銀行都不一定認帳了 何況是登記平轉
合約上只出現原本的買賣價金 銀行就只就你們買賣金額去評估成數
那就等於你前面交出去的讓渡金是100%的自備款 差距有多大大家可以根據各案計算一下
綜上所述
其實站在建商的角度 投資客真的是一個迷人的反派角色
你需要他們的炒作維持熱度，又不希望過多投資客破壞建案名聲
以透天的移轉來說...說真的有時候建商賺的還沒有投資客多
價差一戶有時候到兩三百萬，這種價差一定要寫清楚，誠實報稅
打著健全房市交易制度的名義下去課重稅
當然立意良善建設公司沒有意見 畢竟這次稅制改動對建商沒有影響
像ceca大所說，買方一般人不懂，不敢跟你做這種有風險的事情
但個人的看法，在大樓價差幾十萬的前提下
只要能買便宜，一定有願意冒這些風險的客群
投資客大可以用你自住一定會住超過五年，來折價誘拐自住客做undertable交易
那課了45%的重稅...會不會根本像原PO說的 在變相鼓勵預售買賣做假平轉約?
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推 mfcke: 我覺得現在要合法 就是把價差放租金 分五年來收 租金就個人06/30 17:56
→ mfcke: 所得稅去處理 五年後再去正常交易06/30 17:56
→ mfcke: 當然有些人要是不想房子五年後才過戶 那只好undertable一下06/30 17:57
→ mfcke: 不然我要賠錢賣？06/30 17:57
→ mfcke: 很多人腦子壞了 真的是賠錢賣我沒亂嘴喔06/30 17:58
→ mfcke: 你想看看 成本2000 你賣市價3000 建商買餘屋3100 這種是合06/30 17:59
→ mfcke: 理狀況06/30 17:59
→ mfcke: 我要是跟你登記3000 馬上被政府收走45006/30 17:59
→ mfcke: 我當下捧著2550去跟建商買 就算3000賣我 我還要再貼450給06/30 18:00
→ mfcke: 建商 哇靠 持有一樣的資產 我馬上損失450萬06/30 18:00
推 william78811: 很棒的回應 謝謝你06/30 18:13
推 jump0517: 推 感謝說明06/30 19:03
推 nqj: 租金記得在奢侈稅時代有被重罰補稅判例哦，怎麼認定法官都是06/30 19:32
→ nqj: 讓國稅局說的算06/30 19:32
→ nqj: 稅罰完大賺變大賠 06/30 19:34
推 we147121: 投資客有時賺得比建商多，讓我想到最近惠宇敦北的新聞，06/30 20:26
→ we147121: 惠宇應該是當初定價錯誤 06/30 20:26
其實如果放在近期的台南…應該大部分投資客都賺的比建商多漲價速度太快了，建商調的速度跟不上投資客掃的速度
只能說預售買盤真的各路菁英都有，才會出現排隊搶房亂象
推 myheartest: 這問題我之前就po過了 實情就像這篇講的 這才是真的06/30 20:53
→ myheartest: 普遍現象(至少幾個熱門重劃區都如此) 結果一堆不懂裝06/30 20:53
→ myheartest: 懂的出來說 “不可能, 假平轉很難, 不怕被追稅嗎”06/30 20:53
→ myheartest: 笑死 買方都買不到了 怎麼可能不配合假平轉06/30 20:53
推 AccGuest: 請去看實價登錄規則，轉約價也是要登錄的，你們公司怎麼 06/30 21:06
→ AccGuest: 做我不知道，前陣子才剛完成轉約，建商有特地問我們有沒06/30 21:06
→ AccGuest: 有另外簽買賣合約，有的話要以此去申報實價登錄，沒有的06/30 21:06
→ AccGuest: 話要寫切結書，建商不承擔申報責任，另外轉約價也是能貸06/30 21:06
→ AccGuest: 款，銀行給我的鑑價只比成交價低一點，成數還給85成06/30 21:06
您好 讓您誤解不好意思我這邊討論的是7/1上路的新制，跟您之前所做轉讓應該稍有出入
另外，我們是在台南市的建商，台南市的地政機關有針對新的法案，製作一系列教學跟公
文
當然，明天才上路的法案我們還沒有實際操作過的經驗
目前的判斷依據都還是公文的一篇Q&A
預售屋實價登錄，主要登陸責任還是在銷售方身上
而預售的轉讓情況分成兩種
其一是退約重簽，這狀況重簽必須重新申報
而登錄新價格問題會更多，光是你的價差建商要配合把錢轉出來就不太可能
實務上我相信沒有建商願意冒這種風險配合作價
其二就是如我所言：買賣合約平轉，轉讓方另立私契
這種狀況是不必再次做’預售屋’實價登錄的
而是你在買賣過戶的移轉時申報，要在備註一併寫上轉讓價格
這個算是第一次移轉的申報 是屬於’成屋‘的申報
這就是我所謂的 半套 預售屋實價登錄
因為實務上真的還有很多細節沒辦法確定
例如：預售轉讓的價差現行制度要課徵房地合一稅
但如果轉讓不用申報預售屋實價登錄
課徵的時間點會是什麼時候？
另外 其實建設公司是不必知道您轉讓價格的
幫您寫在合約中其實是對轉讓雙方的保障
建商都會簽一個免責，避免後面有爭議的時候搬建設公司出來當見證人
而銀行貸款就真的因人而異，可能您的往來信用條件相當優秀，銀行才會從寬認定您的買
賣
以上經驗供您參考 謝謝您的分享
推 mfcke: 正常出租 哪有什麼認定問題 那應該是假出租 一次給足06/30 21:54
→ mfcke: 五年月月繳 哪有問題06/30 21:55
→ mfcke: 那不就每個都假實登06/30 21:55
m大，就我方實務：租金方式其實可行性相對較低。對新買方幾乎沒有保障，雙方簽訂的合約就算有磋商已出租形式
日後出了差錯對簿公堂 也會被認定是刻意避稅
而如果買賣合約沒有寫上出租的部分
你們雙方的協議就只剩下出租的條約
這時候原買方五年內有一天翻臉不認人的話…
新的買方等於白交了錢還沒拿到所有權兩頭空
這種方法在買賣雙方都很熟悉的情況下才可能發生
畢竟新買方也沒辦法完全保證這房子他會住五年
萬一有換屋需求也一樣 根本沒有所有權
不動產還是以登記為權利認定 這做法我相信應該很少出現
※ 編輯: lonsterno (27.52.227.111 臺灣), 07/01/2021 00:53:34
推 mfcke: 我這不是針對預售 是說建商交屋完 屋主要如何處理這間綁五 07/01 01:09
→ mfcke: 年房子 07/01 01:09
推 mfcke: 說白了 就兩條路 要真實交易價格 就綁五年 不然其他檯面下 07/01 01:11
→ mfcke: 招式很多 給現金 海外帳戶匯款 慢慢分期給 反正都只是一種 07/01 01:11
→ mfcke: 變化形式 07/01 01:11
推 paul76318: 政府的目的就是讓投資客覺得麻煩，希望預售市場降溫。 07/01 04:04
→ paul76318: 至於到底會成功還是反效果，看了就知道啦 07/01 04:04
推 chushengjen: 請問，如果新買家堅持要重報預售屋實登，你們會怎麼 07/01 09:00
→ chushengjen: 處理？ 會強制只能平轉嗎 07/01 09:00
堅持要預售實登，就是要循退約重簽的形式退約重簽，價格要訂定新的買賣價，那前手買方的價差就拿不到了
原買方是不可能會答應這個做法的
否則對建商來說，價格還賣高，沒有不配合的理由
推 mfcke: 不賣啊 07/01 09:48
※ 編輯: lonsterno (59.127.184.47 臺灣), 07/01/2021 10:02:01推 chushengjen: 這樣好怪，如果制度會強迫全體一起造假違約避房地稅 07/01 12:50
→ chushengjen: ，應該很快會被調整 07/01 12:50
推 mfcke: 一定會調整啊 壓低交易量並不會改變市場 07/01 12:51
→ mfcke: 反而無法真實反應市場 07/01 12:51
→ mfcke: 漲跌幅限制 只是多花幾天到市場價格而已 07/01 12:52
→ mfcke: 我舉例已經說得很清楚了 07/01 12:52
→ mfcke: 這稅出來 就是賣不掉 買不到 07/01 12:52
推 chushengjen: 一般成屋實登，AB約應該是少數，如果預售實登AB約是 07/01 12:53
→ chushengjen: 多數，大莊家收不到錢還被媒體罵，應該會很生氣 07/01 12:53
→ mfcke: 我只是做了一個交易 結果還變更窮 那誰還交易 07/01 12:53
→ mfcke: 建材漲 土地漲 人工漲 是要怎樣平轉 07/01 12:54
→ mfcke: 事實上就是持有稅才能把房價打下去 07/01 12:55
推 paunch: 推樓上，可是漲持有稅，政府就準備換人當 07/01 13:08
推 paul76318: 沒有成交就不會堆疊房價，政府這樣可以宣稱打房成功了 07/01 17:10
推 gsw1728: 不錯耶，清楚 07/02 02:21