為什麼這篇預售屋估價鄉民發文收入到精華區：因為在預售屋估價這個討論話題中，有許多相關的文章在討論，這篇最有參考價值！作者kakarrot (上床寶貝 用完報廢)看板home-sale標題[請益] 預售屋估價時間Thu...
預售屋估價 在 Abbie.HH♡ Instagram 的最佳解答
2021-05-09 11:04:39
#MA裝潢日記 ☑️【拆除篇】 拆除最重要的部分是我們把一間隔間打掉變成書房 還有廁所整間打掉重作 最重要的防水施工、重新配水電管線 ⭐️這時期的重點可以參考 ★很討厭找不到地方充電的感覺所以管線上插座有強調要多一點 ★喜歡不壓迫的感覺 所以做簡單天花板保留原本的高度 ★地板磁磚沒拆除...
因為家庭需求
我打算在住家附近購買一間預售屋
該建案為華廈產品
一共有三樓
在重劃區內
每層樓有五戶
基地面積大概220坪
當初是建商向政府標地
所以價格比較便宜
每坪大概十五萬
一百公尺範圍之內近三年內有兩筆土地標售紀錄
都是小坪數土地(幾十坪左右)
每坪大概23，28萬
在標的附近(七百公尺左右)有一個住宅大樓建案
開賣了一陣子
土地取得每坪28萬
銷售率(以實登查詢)大概五成多快六成
公設率33%
以室內22坪左右
底價大概從930-980左右
在標的附近(五百公尺左右)有一個華廈建案
土地取得不詳
公設率十來%
室內坪大概28
含車位底價900左右
貼近鐵路
建商風評差(有上過新聞)
銷售率不詳
中古屋來說附近只有一個case
該案屋齡4.X年
最近一筆(今年一月)
室內31坪
含車位1100萬
目前建商開26萬/坪
我看中其中一個
室內18.6
加一車位720萬不二價
土地12-13坪左右
三面採光
格局二房一衛有對外窗
有view
以投資來說
這個價格如何？
-----
Sent from JPTT on my Samsung SM-F900U.
--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 45.56.86.53 (美國)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1588221904.A.1EF.html
推 ceca: 投資為啥要買新屋..XD 04/30 12:49
→ ceca: 預售屋價格跟老屋沒關係. 04/30 12:49
→ ceca: 預售屋價格看土地. 04/30 12:49
→ ceca: 老屋則是看你新屋賣多少,他在跟上去. 04/30 12:50
→ ceca: 所以通常是老屋看新屋,沒人在新屋看老屋的. 04/30 12:50
→ ceca: 然後土地要看最新成交價. 04/30 12:50
→ ceca: 不看建商成本. 04/30 12:50
→ ceca: 也就是就算建商買10,現在剛成交30,那就要用30去計算. 04/30 12:51
→ ceca: 土地除上他的坪效等於單建坪價格. 04/30 12:51
→ ceca: 再加上建築成本,之後在算上15%管銷和25%利潤=建商底價 04/30 12:52
→ ceca: 建商底價送給代銷,底價在加1~2等於銷售底價. 04/30 12:52
→ ceca: 至於開價就隨代銷開心...沒有定植. 04/30 12:52
→ ceca: 大概這樣就是簡易的建案價格算法. 04/30 12:52
→ ceca: 算出來的建商底價,只要開賣是永遠不破..XD 04/30 12:53
→ kakarrot: 因為該區塊有斷層，要不然新房，要不然屋齡二十多以上， 04/30 12:53
→ kakarrot: 而差不多室內坪數，新舊屋的差價大概只有兩百萬左右 04/30 12:53
→ ceca: 並且你除非一次定很多間,或是是建商的股東. 04/30 12:53
→ ceca: 不然一般人也買不到那個底價..XD 04/30 12:53
→ ceca: 不能用室內坪數去看,要直接用建坪去看. 04/30 12:54
→ ceca: 建商蓋公設也要錢...他怎麼可能自己吞,所以建坪多少去算 04/30 12:54
→ ceca: 但是你要對比同樣的馬路大小,同樣的樓高,同樣的等級. 04/30 12:54
→ ceca: 不可以拿20米路比12米路,15樓比29樓. 04/30 12:55
→ ceca: 或是拿國泰比寶咖咖. 04/30 12:55
→ kakarrot: 土地是住二，不算容積率獎勵坪數開發銷售成本等，以每建 04/30 12:57
→ kakarrot: 坪十萬算，利潤大概29%左右 04/30 12:57
→ ceca: 另外,新古屋有裝潢你要算上裝潢價格. 04/30 12:57
→ kakarrot: 感謝C大回文 04/30 12:57
→ ceca: 管銷15%要計算,那個是剛性支出. 04/30 12:57
→ ceca: 建築成本和建商營運以及銷售廣告之類的支出是沒關係的. 04/30 12:58
→ ceca: 15%是粗略抓價,指標型建案和陽春型建案的管銷成本有落差. 04/30 12:58
→ ceca: 15%是大概一般15F中規中矩的大樓案的支出比率. 04/30 12:58
→ ceca: 當然超大土地的案子管銷就可以壓縮,豪宅管銷就會拉高. 04/30 12:59
→ ceca: 但是粗略計算大概就好..XD 04/30 12:59
→ ceca: 新古屋一定要記住要加入裝潢成本. 04/30 12:59
→ ceca: 一間大樓40平好了,買800萬假設. 04/30 13:00
→ ceca: 但是如果他裝潢好,通常會有一百到一百五的成本. 04/30 13:00
→ ceca: 所以他的成本會變成900~950. 04/30 13:00
→ ceca: 所以當下一個新建案賣850... 04/30 13:00
→ ceca: 這並不代表新古屋比較貴.. 04/30 13:00
→ ceca: 你自己買了新屋,你還是要花一筆錢去裝潢. 04/30 13:00
→ ceca: 新古屋的裝潢不可能不回灌價格給你..一定算在賣價裡面. 04/30 13:01
→ ceca: 裝潢大概要再10年後才明顯開始失去價值. 04/30 13:01
→ ceca: 你要知道,新屋光天花板和冷氣管線,就要花6位數. 04/30 13:02
→ ceca: 並且三房的字頭可能還不是1. 04/30 13:02
推 Zodelyst: 3樓是公寓或 電梯公寓不是華廈 04/30 13:45
→ Zodelyst: 220坪 然後蓋3樓每樓5戶也很奇葩 04/30 13:46
推 Zodelyst: 住一也不會這樣搞吧 04/30 13:48
→ kakarrot: 因為建商他們打算塑造小豪宅 fu，陽台全部內縮增加棟距 04/30 13:59
→ kakarrot: ，外圍全部做綠化 04/30 13:59
推 Zodelyst: 會有人想住一層5戶的豪宅嗎= = 04/30 14:08
→ derekjao: 華廈蓋3樓是什麼鬼?我還以為是寫錯 真的只有3樓? 04/30 14:12
→ derekjao: 以前公寓也至少4樓或5樓 沒看過3樓的 04/30 14:17
→ kakarrot: 一樓是停車場，會客室時，二三四樓是住家，因為重劃區有 04/30 14:35
→ kakarrot: 規定，所以沒辦法蓋大樓 04/30 14:35
→ kakarrot: 會客室等 04/30 14:35
→ kakarrot: 建物高度有規範 所以該重劃區只有電梯公寓和透天別墅 04/30 14:41
推 chair209: 這種地方應該還是普遍存在喜歡住透天的觀念吧，你投資公 04/30 15:42
→ chair209: 寓形式本身就是一個風險 04/30 15:42
推 shawncarter: 買預售屋投資喔 你是活在2010嗎 05/01 00:03