[爆卦]預售屋議價技巧是什麼?優點缺點精華區懶人包

為什麼這篇預售屋議價技巧鄉民發文收入到精華區:因為在預售屋議價技巧這個討論話題中,有許多相關的文章在討論,這篇最有參考價值!作者rudium (pp)看板home-sale標題[請益] 預售屋議價空間時間Fri Apr 14...


最近看上一間預售屋,近期實登及議價紀錄如下:
5F 49.1/坪(111/12)
4F 49.49/坪下定(112/4)
3F 48.3/坪(111/2)
2F 48.7/坪(112/4)無露臺

下訂前是根據5F的實登議價(3F紀錄尚未出來)
代銷經理說法
(1) 5F是去年12月的購價,需有時間價差
(2) 4F底價就是49.49/坪,是回報建商的底價-死豬價,少1千都無法。
(3) 再減只能折讓代銷的介紹費2萬(現金且須入所得稅)

下訂後,3F實登出來,3F跟4F總價差約38萬
覺得買貴,再次議價
代銷經理說法
(1) 3F及5F是同期調價前價格,112/2後已重新調價
(2) 4F 49.49/坪是調價後的價格,調價前是48.5/坪
(調價平均2/坪提報給建商,低樓層約1/坪、中樓層約2/坪、高樓層約2.5/坪)
(3) 2F調價後的底價48.7/坪也比3F(111/2)貴0.5/坪

最後說法是
若我們確定要買,底價無法變動 (是調價後回報給建商的底價)
但經理願意跟代銷公司爭取從介紹費或佣金再折讓約3萬(也可能沒有)

故想請問 各位先進
(1) 是否還有其他的突破口或方法可以議價?
磨了幾個小時,感覺很難再降

(2) 代銷經理的說法可信度有多少?
經理口才很好說服力強,強調4F 49.49/坪是很實在的價格
也跟我們保證再過1~2月,可以看到實登高樓層調價是約2.5/坪
只是我們對他說法仍持保留態度

謝謝

PS:有遇過別家建案1週後調漲48萬,約1.多/坪(不二價),所以沒買

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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 140.96.14.137 (臺灣)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1681436658.A.4A2.html
※ 編輯: rudium (140.96.14.137 臺灣), 04/14/2023 09:46:16
DwyaneWade: 七折開始談 04/14 09:48

這難度太高

cl3bp6: 價格殺不了 就多凹點東西看看 家電之類的 04/14 09:49

已有談到介紹費2萬折讓,後續3萬還沒譜

danielyoung: 有時間差是調價是正常 能夠拿折讓就算賺到吧 04/14 09:50
VSshow: 你這麼喜歡這間喔? 看你這麼想要幹嘛讓利給你.... 04/14 09:51

代銷感覺很想成交,很有誠意在跟我們議價

danielyoung: 有需求覺得OK就買 日後平均攤下來就覺得根本沒差 04/14 09:51
wseedw: 抱著不買也沒關係的心情回家等電話 04/14 09:52
danielyoung: 但是要投資的話 就踩硬一點 沒買到沒差 04/14 09:52
kiii210: 過去半年看過的預售都是不二價,沒空間,頂多有早鳥優惠 04/14 09:56
shena30335: 自住的話不用算太細,投資客有時都沒辦法算那麼細了 04/14 09:57
sdhpipt: 預售屋一般來說空間不大 現在不二價的很多 04/14 09:58
sdhpipt: 不過銷售很冷 也許你可以打九折去撞撞看? 04/14 09:58
celtics52034: 晚點再買 多一台賓士 04/14 09:59
freekid: 地點? 04/14 10:02

市中心,附近推案量少,距離3公里內的建案開價皆>60/坪
此建案從56.6/坪開始議價至49.49/坪(約86折)

看房至今約1個月退訂了2家,這是第3家覺得不錯的
是投資,沒買沒差(但猶豫會錯失一個好的標的)


wakaura: 不怕爛尾樓嗎 04/14 10:08

甲級建商,已開始在蓋,這倒不至於

sinomin: 實登上線後,預售屋價格很難殺。不過你四樓還要比其他樓 04/14 10:20
sinomin: 層貴就...光那個感覺我就吞不下了 04/14 10:20

比人家晚買,有時間價差,但還是希望價格只高一點點
現在4F已越來越少人介意,一切都是價格取向

iamneptune: 現在崩盤中 建議用力砍 04/14 10:20
Robben: 是之前房市熱才在那段跟你不二價 04/14 10:28
Robben: 當房市走下坡我才不信不能議價 04/14 10:28

最近看預售屋,代銷開價自己就先降9.2折至9折
感覺是量縮價微漲

※ 編輯: rudium (140.96.14.137 臺灣), 04/14/2023 10:40:27
※ 編輯: rudium (140.96.14.137 臺灣), 04/14/2023 10:45:23
EggD: 砍 房價都被FOMO的人追上去 04/14 10:50
Sonian: 主要是現在建商還是硬氣 等到沒人買就願意讓利了 04/14 10:55
lycer: 現在成交大概都是開價88折 04/14 10:56
lycer: 半年調一次價都是固定玩法 想議價 就會跟你說 下個月要漲 04/14 10:57
lycer: 了 04/14 10:57
splendidpoem: 預售屋的房價都有風險貼水,且會隨著時間而逐漸收 04/14 10:57
splendidpoem: 斂,最後和新成屋的價格一致。因此代銷說得並沒有 04/14 10:57
splendidpoem: 錯,價格確實會在指定的時間後階梯式調漲。 04/14 10:57
splendidpoem: 至於調漲後還想用前面的價格買進?先不提你的風險 04/14 10:57
splendidpoem: 降低,貼水本來就應該減少;成交的價格都清清楚楚 04/14 10:57
splendidpoem: ,現在給你降價,那同時期的其它買家是不是也要跟 04/14 10:57
splendidpoem: 進? 04/14 10:57
splendidpoem: 建商在價格上很難退讓,因為一退讓就沒完沒了了。 04/14 10:57
splendidpoem: 但你可以嘗試拗一些裝潢或家電。這種不會出現在實 04/14 10:57
splendidpoem: 登上的項目,比較有可能讓利。 04/14 10:57
Best5566: 四樓比較貴我不會考慮,不過這市況還可以漲價我比較好 04/14 10:58
Best5566: 奇是六都哪一區 04/14 10:58
jc761128: 四樓還比較貴XDD 04/14 11:05
roudolf: 這個時間點…上調我不信,基本去年年底是高價了,除非這 04/14 11:09
roudolf: 個建案比附近便宜,才有上調可能性 04/14 11:09
kiii210: 去年年底最高價?沒在看房吧 板橋的預售一個開得比一個高 04/14 11:26
kiii210: 去年年底還有5,6字頭,今年全部開7x 04/14 11:27
louis903: 3樓還沒出來跟你說5樓是去年價格,3樓出來跟你說2月才 04/14 11:34
louis903: 調價格,看圖說故事誰不會。反正不買最大 04/14 11:34
AoShenFengYu: 分享一下我的經驗,首次看房建商開52,說這是定價, 04/14 11:45
AoShenFengYu: 是可以再談的價。第二次談到49。第三次靠長輩的人脈 04/14 11:45
AoShenFengYu: 跟建商談,說48不能再低了,不能低於實價登錄。結果 04/14 11:46
AoShenFengYu: 談到48 + 一些贈品(全國電子券、機票...)+ 完美車 04/14 11:46
AoShenFengYu: 位。 04/14 11:46

感謝A大的經驗分享,您真厲害

Morphee: 代銷是哪一家啊?有的代銷真的會讓你滿意的 04/14 12:11
Robben: 可以談都好說 04/14 12:16
Best5566: 板橋都開7X?可以再唬爛一點 04/14 12:36
kiii210: 講別人唬爛也不做功課一下 04/14 12:42
kiii210: https://i.imgur.com/NnLUoSw.png 04/14 12:42
kiii210: https://i.imgur.com/SHXsBMU.png 04/14 12:42
kiii210: 上面貼三間我看過兩間,到現場就是7x,唬爛在哪? 04/14 12:43
kiii210: https://i.imgur.com/kEhEajI.png 這間也是開價7x 04/14 12:44
kiii210: 講別人唬爛怎麼不自己到現場看看 看是誰在唬爛 04/14 12:45
kiii210: https://newhouse.591.com.tw/131508 佳元植我也看過 04/14 12:46
kiii210: 也是開價7x 也有部分實登了 到底唬爛在哪? 04/14 12:46
kiii210: 不要說7x了,還有8x的哩 https://i.imgur.com/wKTC3lo.png 04/14 12:48
Best5566: 591要不要看一下,講一堆有的沒有就是唬爛帶風向啦,被 04/14 12:51
Best5566: 電還氣噗噗 04/14 12:51
Best5566: 跟案場代銷一樣只提貴的啊 04/14 12:53
kiii210: 三小?我上面貼的不就是591? 04/14 12:53
kiii210: 被打臉還不承認 笑死 04/14 12:53
kiii210: 貼了至少三間開價都7x 還裝看不到喔? 04/14 12:54
kiii210: 我帶風向幹嘛?我只買一間自住 沒興趣帶風向 我只是講出 04/14 12:54
kiii210: 事實罷了 04/14 12:54
kiii210: 貼了一堆證據打臉還不承認 04/14 12:55
kiii210: 有啦 帝景6開價6x啦 是有差很多? 04/14 12:56
kiii210: 事實就是板橋今年新案越開越誇張 我只是講出事實 叫我看 04/14 12:58
kiii210: 591你自己看了嗎?貼了一堆圖你有看嗎? 04/14 12:58
kiii210: 上面我貼了6間今年開案的新建案,都7x 04/14 13:02
kiii210: 你要反駁至少也貼出證據吧?今年開案的建案至少貼個3間低 04/14 13:02
kiii210: 於70的吧? 04/14 13:02
kiii210: 被打臉的是誰? 04/14 13:02
kiii210: 被電的是誰? 04/14 13:02
kiii210: 我買了一間自住,持續在看有沒有更適合的,但越看越絕望 04/14 13:03
kiii210: 我帶風向幹嘛? 04/14 13:03
Sonian: 這幾間開價7x然後進去說優惠早鳥一坪減4萬 未來不知道 04/14 13:07
Best5566: 被打臉還氣啊,不要在別人文章下面帶風向,模糊樓主焦 04/14 13:08
Best5566: 點 04/14 13:08
kiii210: 可悲 我貼了六間證據 你一間都貼不出來 被打臉的是誰啊 04/14 13:09
kiii210: ?天啊 04/14 13:09
kiii210: 你貼了什麼證據打我臉了? 04/14 13:10
kiii210: 回s大 這幾間都有早鳥折扣 但折完還是都在70以上 04/14 13:11
Best5566: 你吃飽太閒跟你戰,有興趣的人除了591外自己去案場看就 04/14 13:11
Best5566: 知道 04/14 13:11
Sonian: 確實 可以找找去年開案的也許還有6x的能撿 不然就要找中古 04/14 13:12
kiii210: 上面6間我看過4間,你看過幾間?還是要我貼價目表再打臉 04/14 13:12
kiii210: 你一次? 04/14 13:12
Sonian: 但這幾間都是靠江子翠新補的區域 04/14 13:13
Best5566: 便宜的我自己吃還告訴你,真的吃飽太閒 04/14 13:13
Sonian: 也是有抗性高的後面有一間廟開6x啊 只要你看的上 04/14 13:16
kiii210: 好了啦我知道你被打臉打到沒台階下了 04/14 13:18
kiii210: 乖 趕快去買板橋今年開案低於70的預售喔 04/14 13:18
kiii210: s大是說新版xx嗎 不知道有沒有記錯 04/14 13:19
diablojonn: 殯儀館附近也有比較便宜的 04/14 13:22

每個地區狀況不同,就目前看房的感覺
房市真的有比較冷,代銷願意花很多時間跟你聊

daniel9527: 不買最大 04/14 14:04
Francix: 預售屋實登不準,建商可能用折讓來控制實登價格 04/14 14:10

所以成交價應該會比實登還低,對嗎?
最近的經驗是實登是地板價,很難談到低於實登
※ 編輯: rudium (140.96.14.137 臺灣), 04/14/2023 16:01:53
lescholar: 你是不是表現的太非買不可了? 04/14 17:12
ztdxqa: 原Po沒有非買不可吧。代銷有說這個價錢lock住多久要決定 04/14 17:22
ztdxqa: 嗎? 04/14 17:22
fatb: 預售屋實登很多花招可以玩, 我是認為投資取向也未必要碰的話 04/14 18:04
fatb: 就不用堅持太錯過甚麼的 投資機會一直都有 04/14 18:04
fatb: 尤其是賣一段時間還沒賣掉的 通常是有抗性 04/14 18:05
fatb: 你說現代人不在乎4樓 那是資金不足才不在乎 04/14 18:05
Robben: 就便宜治百病啊 04/14 18:27
obeyxxxx: 對價格有疑慮就是覺得貴啊 他不降你就不買啊 04/14 21:25
obeyxxxx: 但你又放不下 就是想買啊 建商看到你這樣誰會降 04/14 21:26

最後48.6/坪沒有談下來,已退訂
所以又要開始重新看房子~~囧

※ 編輯: rudium (123.195.46.160 臺灣), 04/14/2023 22:02:50
MTKer5566: 我朋友買到48.2耶 04/14 22:05

請問是哪個地區?那個建案?
※ 編輯: rudium (123.195.46.160 臺灣), 04/14/2023 22:12:09
nicemood: 有實價登錄可參考嗎?我遇到的情況是直接拿早鳥實價卡在 04/14 22:31
nicemood: 那不給殺,最後以早鳥總價加10萬成交,除非實價登錄都 04/14 22:31
nicemood: 假的,不然比其他人多10萬還可接受。 04/14 22:31
kklarinet: 既然是投資 那價格夠低就是要出手了 因為你錯失這次機 04/15 13:36
kklarinet: 會損失的機會成本更大 04/15 13:36
kklarinet: 每一次晚半年買,就是少吃1~2%左右的漲幅,以總價1500 04/15 13:38
kklarinet: 萬來說就是每拖半年等於少賺20萬 04/15 13:38
MiniArse: 48.6 不是想買比2F 還低? XD 04/16 23:00
kaws0430: 不二價,但是可以漲 04/18 12:46

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