為什麼這篇預售屋議價技巧鄉民發文收入到精華區：因為在預售屋議價技巧這個討論話題中，有許多相關的文章在討論，這篇最有參考價值！作者rudium (pp)看板home-sale標題[請益] 預售屋議價空間時間Fri Apr 14...
最近看上一間預售屋，近期實登及議價紀錄如下:
5F 49.1/坪(111/12)
4F 49.49/坪下定(112/4)
3F 48.3/坪(111/2)
2F 48.7/坪(112/4)無露臺
下訂前是根據5F的實登議價(3F紀錄尚未出來)
代銷經理說法
(1) 5F是去年12月的購價，需有時間價差
(2) 4F底價就是49.49/坪，是回報建商的底價-死豬價，少1千都無法。
(3) 再減只能折讓代銷的介紹費2萬(現金且須入所得稅)
下訂後，3F實登出來，3F跟4F總價差約38萬
覺得買貴，再次議價
代銷經理說法
(1) 3F及5F是同期調價前價格，112/2後已重新調價
(2) 4F 49.49/坪是調價後的價格，調價前是48.5/坪
(調價平均2/坪提報給建商，低樓層約1/坪、中樓層約2/坪、高樓層約2.5/坪)
(3) 2F調價後的底價48.7/坪也比3F(111/2)貴0.5/坪
最後說法是
若我們確定要買，底價無法變動 (是調價後回報給建商的底價)
但經理願意跟代銷公司爭取從介紹費或佣金再折讓約3萬(也可能沒有)
故想請問 各位先進
(1) 是否還有其他的突破口或方法可以議價?
磨了幾個小時，感覺很難再降
(2) 代銷經理的說法可信度有多少?
經理口才很好說服力強，強調4F 49.49/坪是很實在的價格
也跟我們保證再過1~2月，可以看到實登高樓層調價是約2.5/坪
只是我們對他說法仍持保留態度
謝謝
PS:有遇過別家建案1週後調漲48萬，約1.多/坪(不二價)，所以沒買
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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 140.96.14.137 (臺灣)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1681436658.A.4A2.html
※ 編輯: rudium (140.96.14.137 臺灣), 04/14/2023 09:46:16
→ DwyaneWade: 七折開始談 04/14 09:48
這難度太高
→ cl3bp6: 價格殺不了 就多凹點東西看看 家電之類的 04/14 09:49
已有談到介紹費2萬折讓，後續3萬還沒譜
→ danielyoung: 有時間差是調價是正常 能夠拿折讓就算賺到吧 04/14 09:50
→ VSshow: 你這麼喜歡這間喔？ 看你這麼想要幹嘛讓利給你.... 04/14 09:51
代銷感覺很想成交，很有誠意在跟我們議價
→ danielyoung: 有需求覺得OK就買 日後平均攤下來就覺得根本沒差 04/14 09:51
推 wseedw: 抱著不買也沒關係的心情回家等電話 04/14 09:52
→ danielyoung: 但是要投資的話 就踩硬一點 沒買到沒差 04/14 09:52
推 kiii210: 過去半年看過的預售都是不二價,沒空間,頂多有早鳥優惠 04/14 09:56
→ shena30335: 自住的話不用算太細，投資客有時都沒辦法算那麼細了 04/14 09:57
→ sdhpipt: 預售屋一般來說空間不大 現在不二價的很多 04/14 09:58
→ sdhpipt: 不過銷售很冷 也許你可以打九折去撞撞看? 04/14 09:58
推 celtics52034: 晚點再買 多一台賓士 04/14 09:59
推 freekid: 地點？ 04/14 10:02
市中心，附近推案量少，距離3公里內的建案開價皆>60/坪
此建案從56.6/坪開始議價至49.49/坪(約86折)
看房至今約1個月退訂了2家，這是第3家覺得不錯的
是投資，沒買沒差(但猶豫會錯失一個好的標的)
推 wakaura: 不怕爛尾樓嗎 04/14 10:08
甲級建商，已開始在蓋，這倒不至於
推 sinomin: 實登上線後，預售屋價格很難殺。不過你四樓還要比其他樓 04/14 10:20
→ sinomin: 層貴就...光那個感覺我就吞不下了 04/14 10:20
比人家晚買，有時間價差，但還是希望價格只高一點點
現在4F已越來越少人介意，一切都是價格取向
推 iamneptune: 現在崩盤中 建議用力砍 04/14 10:20
推 Robben: 是之前房市熱才在那段跟你不二價 04/14 10:28
→ Robben: 當房市走下坡我才不信不能議價 04/14 10:28
最近看預售屋，代銷開價自己就先降9.2折至9折
感覺是量縮價微漲
※ 編輯: rudium (140.96.14.137 臺灣), 04/14/2023 10:40:27
※ 編輯: rudium (140.96.14.137 臺灣), 04/14/2023 10:45:23
噓 EggD: 砍 房價都被FOMO的人追上去 04/14 10:50
→ Sonian: 主要是現在建商還是硬氣 等到沒人買就願意讓利了 04/14 10:55
推 lycer: 現在成交大概都是開價88折 04/14 10:56
→ lycer: 半年調一次價都是固定玩法 想議價 就會跟你說 下個月要漲 04/14 10:57
→ lycer: 了 04/14 10:57
推 splendidpoem: 預售屋的房價都有風險貼水，且會隨著時間而逐漸收 04/14 10:57
→ splendidpoem: 斂，最後和新成屋的價格一致。因此代銷說得並沒有 04/14 10:57
→ splendidpoem: 錯，價格確實會在指定的時間後階梯式調漲。 04/14 10:57
→ splendidpoem: 至於調漲後還想用前面的價格買進？先不提你的風險 04/14 10:57
→ splendidpoem: 降低，貼水本來就應該減少；成交的價格都清清楚楚 04/14 10:57
→ splendidpoem: ，現在給你降價，那同時期的其它買家是不是也要跟 04/14 10:57
→ splendidpoem: 進？ 04/14 10:57
→ splendidpoem: 建商在價格上很難退讓，因為一退讓就沒完沒了了。 04/14 10:57
→ splendidpoem: 但你可以嘗試拗一些裝潢或家電。這種不會出現在實 04/14 10:57
→ splendidpoem: 登上的項目，比較有可能讓利。 04/14 10:57
推 Best5566: 四樓比較貴我不會考慮，不過這市況還可以漲價我比較好 04/14 10:58
→ Best5566: 奇是六都哪一區 04/14 10:58
推 jc761128: 四樓還比較貴XDD 04/14 11:05
→ roudolf: 這個時間點…上調我不信，基本去年年底是高價了，除非這 04/14 11:09
→ roudolf: 個建案比附近便宜，才有上調可能性 04/14 11:09
噓 kiii210: 去年年底最高價?沒在看房吧 板橋的預售一個開得比一個高 04/14 11:26
→ kiii210: 去年年底還有5,6字頭,今年全部開7x 04/14 11:27
推 louis903: 3樓還沒出來跟你說5樓是去年價格，3樓出來跟你說2月才 04/14 11:34
→ louis903: 調價格，看圖說故事誰不會。反正不買最大 04/14 11:34
推 AoShenFengYu: 分享一下我的經驗，首次看房建商開52，說這是定價， 04/14 11:45
→ AoShenFengYu: 是可以再談的價。第二次談到49。第三次靠長輩的人脈 04/14 11:45
→ AoShenFengYu: 跟建商談，說48不能再低了，不能低於實價登錄。結果 04/14 11:46
→ AoShenFengYu: 談到48 + 一些贈品（全國電子券、機票...）+ 完美車 04/14 11:46
→ AoShenFengYu: 位。 04/14 11:46
感謝A大的經驗分享，您真厲害
推 Morphee: 代銷是哪一家啊？有的代銷真的會讓你滿意的 04/14 12:11
推 Robben: 可以談都好說 04/14 12:16
→ Best5566: 板橋都開7X?可以再唬爛一點 04/14 12:36
噓 kiii210: 講別人唬爛也不做功課一下 04/14 12:42
→ kiii210: 上面貼三間我看過兩間,到現場就是7x,唬爛在哪? 04/14 12:43
→ kiii210: 講別人唬爛怎麼不自己到現場看看 看是誰在唬爛 04/14 12:45
→ kiii210: 也是開價7x 也有部分實登了 到底唬爛在哪? 04/14 12:46
噓 Best5566: 591要不要看一下，講一堆有的沒有就是唬爛帶風向啦，被 04/14 12:51
→ Best5566: 電還氣噗噗 04/14 12:51
→ Best5566: 跟案場代銷一樣只提貴的啊 04/14 12:53
噓 kiii210: 三小？我上面貼的不就是591？ 04/14 12:53
→ kiii210: 被打臉還不承認 笑死 04/14 12:53
→ kiii210: 貼了至少三間開價都7x 還裝看不到喔？ 04/14 12:54
→ kiii210: 我帶風向幹嘛？我只買一間自住 沒興趣帶風向 我只是講出 04/14 12:54
→ kiii210: 事實罷了 04/14 12:54
噓 kiii210: 貼了一堆證據打臉還不承認 04/14 12:55
→ kiii210: 有啦 帝景6開價6x啦 是有差很多？ 04/14 12:56
噓 kiii210: 事實就是板橋今年新案越開越誇張 我只是講出事實 叫我看 04/14 12:58
→ kiii210: 591你自己看了嗎？貼了一堆圖你有看嗎？ 04/14 12:58
推 kiii210: 上面我貼了6間今年開案的新建案,都7x 04/14 13:02
→ kiii210: 你要反駁至少也貼出證據吧?今年開案的建案至少貼個3間低 04/14 13:02
→ kiii210: 於70的吧? 04/14 13:02
→ kiii210: 被打臉的是誰? 04/14 13:02
→ kiii210: 被電的是誰? 04/14 13:02
→ kiii210: 我買了一間自住,持續在看有沒有更適合的,但越看越絕望 04/14 13:03
→ kiii210: 我帶風向幹嘛? 04/14 13:03
推 Sonian: 這幾間開價7x然後進去說優惠早鳥一坪減4萬 未來不知道 04/14 13:07
→ Best5566: 被打臉還氣啊，不要在別人文章下面帶風向，模糊樓主焦 04/14 13:08
→ Best5566: 點 04/14 13:08
噓 kiii210: 可悲 我貼了六間證據 你一間都貼不出來 被打臉的是誰啊 04/14 13:09
→ kiii210: ？天啊 04/14 13:09
→ kiii210: 你貼了什麼證據打我臉了？ 04/14 13:10
→ kiii210: 回s大 這幾間都有早鳥折扣 但折完還是都在70以上 04/14 13:11
→ Best5566: 你吃飽太閒跟你戰，有興趣的人除了591外自己去案場看就 04/14 13:11
→ Best5566: 知道 04/14 13:11
推 Sonian: 確實 可以找找去年開案的也許還有6x的能撿 不然就要找中古 04/14 13:12
噓 kiii210: 上面6間我看過4間，你看過幾間？還是要我貼價目表再打臉 04/14 13:12
→ kiii210: 你一次？ 04/14 13:12
→ Sonian: 但這幾間都是靠江子翠新補的區域 04/14 13:13
→ Best5566: 便宜的我自己吃還告訴你，真的吃飽太閒 04/14 13:13
推 Sonian: 也是有抗性高的後面有一間廟開6x啊 只要你看的上 04/14 13:16
推 kiii210: 好了啦我知道你被打臉打到沒台階下了 04/14 13:18
→ kiii210: 乖 趕快去買板橋今年開案低於70的預售喔 04/14 13:18
→ kiii210: s大是說新版xx嗎 不知道有沒有記錯 04/14 13:19
推 diablojonn: 殯儀館附近也有比較便宜的 04/14 13:22
每個地區狀況不同，就目前看房的感覺
房市真的有比較冷，代銷願意花很多時間跟你聊
推 daniel9527: 不買最大 04/14 14:04
推 Francix: 預售屋實登不準,建商可能用折讓來控制實登價格 04/14 14:10
所以成交價應該會比實登還低，對嗎?
最近的經驗是實登是地板價，很難談到低於實登
※ 編輯: rudium (140.96.14.137 臺灣), 04/14/2023 16:01:53
→ lescholar: 你是不是表現的太非買不可了？ 04/14 17:12
推 ztdxqa: 原Po沒有非買不可吧。代銷有說這個價錢lock住多久要決定 04/14 17:22
→ ztdxqa: 嗎？ 04/14 17:22
→ fatb: 預售屋實登很多花招可以玩, 我是認為投資取向也未必要碰的話 04/14 18:04
→ fatb: 就不用堅持太錯過甚麼的 投資機會一直都有 04/14 18:04
→ fatb: 尤其是賣一段時間還沒賣掉的 通常是有抗性 04/14 18:05
→ fatb: 你說現代人不在乎4樓 那是資金不足才不在乎 04/14 18:05
推 Robben: 就便宜治百病啊 04/14 18:27
推 obeyxxxx: 對價格有疑慮就是覺得貴啊 他不降你就不買啊 04/14 21:25
→ obeyxxxx: 但你又放不下 就是想買啊 建商看到你這樣誰會降 04/14 21:26
最後48.6/坪沒有談下來，已退訂
所以又要開始重新看房子~~囧
※ 編輯: rudium (123.195.46.160 臺灣), 04/14/2023 22:02:50
→ MTKer5566: 我朋友買到48.2耶 04/14 22:05
請問是哪個地區?那個建案?
※ 編輯: rudium (123.195.46.160 臺灣), 04/14/2023 22:12:09
推 nicemood: 有實價登錄可參考嗎？我遇到的情況是直接拿早鳥實價卡在 04/14 22:31
→ nicemood: 那不給殺，最後以早鳥總價加10萬成交，除非實價登錄都 04/14 22:31
→ nicemood: 假的，不然比其他人多10萬還可接受。 04/14 22:31
推 kklarinet: 既然是投資 那價格夠低就是要出手了 因為你錯失這次機 04/15 13:36
→ kklarinet: 會損失的機會成本更大 04/15 13:36
→ kklarinet: 每一次晚半年買，就是少吃1~2%左右的漲幅，以總價1500 04/15 13:38
→ kklarinet: 萬來說就是每拖半年等於少賺20萬 04/15 13:38
→ MiniArse: 48.6 不是想買比2F 還低? XD 04/16 23:00
推 kaws0430: 不二價，但是可以漲 04/18 12:46