話說救護哥哥個page分享他對不負責任的COVID病人或反疫苗的人不滿，認為他們沒有考慮過醫療系統，只在乎自己，沒有想過對社會其他人的影響。之後被瘋狂圍攻，更甚指控他其實想做少點個案才這樣說。

真心，不用對這種大放厥詞的人太上心，往往無事是講說話最大聲，覺得自己有交稅就有資格有權利盡情使用醫療服務，認為醫護well paid for it，即使工作期間感染都是”You made your own informed decision”，打得份工就預咗。

我不知道謝婉雯醫生泉下有知，仍在生的家屬們聽到自己寶貴的親人，為了治療照顧病人而不幸殉職，卻被說成是「打得份工就預咗」，到底會有何感想。大概沒想到才過了18年，竟然做醫護要立下「預咗會感染」的決心，而新一代一些市民更進化成

Oh sorry，我有交稅我要自由，I couldn’t care less about your or other people’s safety

這種心態大概解釋了為什麼每年打風暴雨都總有人要去行山看海被困，而要消防救護冒險去救人。

But you know what？有人有交稅嘛，應份享有緊急服務的權利，前線緊急服務說要「預咗」。

這些「應份」享用醫療服務的人總是覺得自己可大安旨意透過「交稅」理所當然地換取醫療服務。但醫療服務和資源是有限的，世界各地都向世人展示了當醫療系統崩潰時，影響的不單止是感染的人，其他病人如癌症、外科疾病需要手術治療、突發性疾病如中風/心肌梗塞、慢性肺阻塞/肺炎/肺栓塞等等，都會受到影響。

澳洲自爆發後已將所有non emergent and non urgent surgeries/procedures延後。這代表什麼？就是很多不會死或嚴重影響生活的疾病並無法「享有」被治療的權利，因為資源有限而COVID卻佔了大部分寶貴的ICU資源。

很多術後要去ICU的手術因為無床而要延期，例如器官切除的手術、開腦手術、心臟手術等等；一些原本應該去ICU處理的嚴重疾病因為無床而要在一般病房處理。

一些非緊急但對生活質素有影響的治療或手術要被延期，例如腎石、割膽、照腸胃鏡、換關節等等，結果就是其他病人要繼續承受疾病的徵狀影響。

就是因為有人有交稅，覺得自己應份享有醫療服務的權利，認為戴口罩或打疫苗是侵犯自由，如果不同意就是歧視，質疑為何糖尿病或痴肥的病人不需要遵守Public Health的指引或要求，他們一樣佔用醫療服務。

講得出這種說話的人對醫療系統接近零知識，糖尿病和痴肥的人並不會一夜間爆發再逼爆ICU和呼吸機和氧氣需要。在糖尿病或痴肥病人身邊的人不會因為在相處超過15分鐘而被定義為close contact而要隔離，在旁邊的人不會因此要擔心感染，感染後day 7-12會不會出現嚴重併發症或需要ICU。

The magnitude of implication is not the same

你知道嗎？在爆發國家中，如果你肚痛盲腸炎去急症，剛好遇著旁邊的人是感染者，你便可能需要被隔離14天，在醫院內如果你是close contact，差不多大部分重要的檢查都會被延期，特別是入侵性的檢查或手術。你想照個transesophageal echo？你想照scopes？如果不是生與死的分別，會等到14日後clearance後再照。會不會有臨床影響？大概不會令你死，但多少延誤了治療和outcome not as optimal

你知道嗎？在爆發國家中，每日都有人因感染或醫院因太多感染者而令醫療服務延遲。急性血栓塞性中風，黃金4.5小時大家都知道，但當COVID爆發時會怎樣？就是照掃描會好麻煩，中風病人想照CT Angio 放射科要做precaution、運送感染者時要清走廊、照照完後要進行深度清潔，當中涉及的人力物力和因種種特殊需求而延遲的檢查都令一些本身可能可以有更好的outcome的病人miss個黃金window而無法接受治療。

如果中風的是你親人，因為太多人受感染而延遲照CT到最後即使有血塞都無法用溶血針，你又會不會可以大放厥詞話自己有交稅，「應份享有」醫療資源的權利？

的確，你有權享用醫療資源

But you can only access what is available

當醫療系統爆煲時，很多日常我們視為理所當然的醫療服務都會變成奢侈品。

另一個有趣的地方是，很多人會說疫苗只研究了一年多，不夠臨床數據，一般藥物需時幾年。的確，一般藥物研究時間較長，但這次疫苗的研發亦是史無前例的多資源和人口數量的數據。

的確如果你不相信疫苗可以自行決定不打，但如果你的理由是疫苗太新的話，那麼感染後為什麼又突然不擔心新藥的潛在副作用？為什麼又可以接受類固醇、新的抗病毒藥、免疫療法和monoclonal antibodies？

人總是這樣，無事無幹就話你玩弄恐懼，just a weak flu，有事就第一個跪地要用最新治療和藥物。

And yes, we are well paid
But not paid to entertain your selfishness

【日本人的賞月習俗】

今年的中秋節雖然是明天連假的最後一天，但街上還是很有氣氛的。

由於農曆將7～9月定義為秋天，「中秋節」剛好位於「秋」天的「中」間，所以華人將它稱為「中秋」，日本人則將它稱為「中秋（ちゅうしゅう）の名月（めいげつ）」，在這一天，日本人會進行「お月見（つきみ）」的傳統活動。
他們會在房子的走廊上擺飾著

※ 芒草（ススキ）：
日本人認為「月亮神」就寄宿在「稻穗」上，但由於此時「稻穗」尚未成熟，所以使用芒草代替。

※ 月見団子（つきみだんご）：
由於8月15日又被日本人稱為「十五夜（じゅうごや）」，所以日本人會準備15個或5個白色團子，跟芒草一起放在被稱為「三方（さんぼう）」的架子上供奉神明。

除此之外，日本人還會擺飾「里芋（さといも）」及秋天的各種「果物（くだもの）」等，在感謝秋天豐收的同時，觀賞月亮之美。

由於此時恰逢是芋頭的收割時期，因此8月15日晚上的月亮也被稱為「芋名月（いもめいげつ）」。

☀ N5～N1 跟我學日文，看看學員變的多厲害！
https://colanekojp.com.tw/witness/1

照片引用自；http://puti-chiebukuro.com/903.html

110年9月11日星期六9點45到10點30西市場正門口開直播，政府即將迫拆西市場第25次關心258攤商何去何從？；
開直播

https://www.facebook.com/1415047975474831/videos/602997934403404/
相片
https://m.facebook.com/story.php?story_fbid=4616544605062680&id=100001215589335
110年9月11日星期六9點45到10點30西市場正門口開直播，政府即將迫拆西市場第25次關心258攤商何去何從？；
開直播

https://www.facebook.com/1415047975474831/videos/602997934403404/
相片
https://m.facebook.com/story.php?story_fbid=4616544605062680&id=100001215589335
110年8月14日星期六9點45到10點15西市場正門口開直播，政府即將迫拆西市場第24次關心258攤商何去何從？；
開始播

相片/
https://m.facebook.com/story.php?story_fbid=4529915177058957&id=100001215589335
110/8/13蔣月惠9點質詢縣長:建議39年歷史西市場地點佳納入傳統市場文化美食觀光之景點.活絡屏東經濟.穩定弱勢者生計.西市場要拆?何時計劃拆除?申請拆建向經濟部申請?經費多少?何時下來?經費未下來之前.先不要拆地圍起.當停車場.維持現況讓原攤商持續做生意.若政府真要拆建前盼與原攤商談好.以保障原攤商權益.並立契約.勿流落財團的手中.以b0T的方式進行?
110年5月1日政府即將迫拆西市場第23次
開直播
https://www.facebook.com/watch/?v=525296842175348
相片
https://m.facebook.com/story.php?story_fbid=4220491474667997&id=100001215589335
蔣月惠質詢:屏東西市場建築設計.在當時全台灣少數先進摩登市場.台灣市場發展史.早年規劃地下室等分層設計.融合新型態市場樣貌.刷新當時台灣菜市場刻板印象與建築想像.現在更是台灣菜市場歷史中少見的特色
蔣月惠質詢: 2021年建築界的諾貝爾獎普利茲克獎是由傑伊·普利茲克（Jay A. Pritzker）和妻子辛蒂獲獎
蔣月惠質詢:真正當代建築思潮脈絡是什麼？老子道德經.埏埴以為器.當其無.有器之用.鑿戶牖以為室.當其無.有室之用.故有之以為利.無之以為用.建築之美.是建築構造出之空間.那些空間給置身其中之人美好感受.而這體現的正是建築的民主精神
蔣月惠質詢:走向新建築.通過建築表達一種思潮.反對簡單的拆除和擴建.反對全世界正在狂飆突進城市化程序.反對形式主義.致力於綠色.環保.成本低的舊房改造.致力於優化更多人的居住條件
蔣月惠質詢:安妮·拉卡頓和讓-菲利普·瓦薩爾對建築專業定義提出調整看法.建築師不一定去設計巨集偉的新建築“永不拆毀”、“尊重舊建築”、“設計給人以美好體驗的空間”也可以成為一種美好的設計追求
蔣月惠質詢: 西市場72/1/15正式營運.已屆39年.共258攤位.市場用地約3300坪.目前縣府計劃之前徵收私有地為市場用地變更為商業用地公有地目前維持不變?
蔣月惠質詢: 110年2月20日收到屏東縣政府來文要拆除西市場.係因耐震力不足
蔣月惠質詢:西市場用地約3300坪258攤位. A棟沒有耐震力不足只有B棟但縣府全拆除
蔣月惠質詢:恆春公有市場係因耐震不足,縣府向中央申請3佰多萬補耐震力不足,耐震力不足西市場拆除, 西市場臨榮總,高鐵士地增值.縣政府擬圖利財團圈地?
蔣月惠質詢:靠路邊西市場的生意非常的好. 有些人在這裡做了近40年生意.客源非常的穩固.有些青年人租了幾年.打好基礎 .生意做得 有聲有色.政府不出租.要拆除
蔣月惠質詢:西市場地點佳.透過建物耐震補強勝利路青創.縣府向國有財產署一年租金324萬.邁入第7年效果不彰.節省縣庫支出應引進青創攤商.不僅能節省公帑.也避免工程進行中的空窗期.會影響攤商生計。 
蔣月惠質詢:建議納入傳統市場文化美食觀光之景點.活絡屏東經濟.穩定弱勢者生計
110年4月3日政府即將迫拆西市場第22次開直播
110年2月20日收到屏東縣政府來文要拆除西市場係因耐震力不足,恆春公有市場係因耐震不足,屏東縣政府向中央申請3有多萬補耐震力不足,同樣耐震力不足西市場就拆除,恆春市場就申請經費補足,係因西市場臨榮總,高鐵士地增值四正方3300坪縣政府擬圖利財團圈地?趕走258弱勢攤位,勝利路青創向國有財產署一年租金324萬,邁入第七年的青創攤位生意不好紛紛離開,為省縣庫支出
建議青創與西市場聯結,
保障弱勢攤位的生存權
https://m.facebook.com/story.php?story_fbid=4017725394944607&id=100001215589335&sfnsn=mo
110年3月6日 政府將要迫遷西市場 在這裡開第21次直播
110年2月6日西市場開直播第20次2月5號縣政府已三百多萬開標1月29號縣議會通過保留西市場傳統文化與效果不彰的青創攤位做連結節省324萬的租金加強西市場的耐震力不足
110年1月21日星期四上午10點蔣月惠辦公室要求縣政府10點到西市場說明有關迫遷溝通交流會，1月26日縣政府以六千多萬要招標。縣政府明天不到西市場開交流會。縣政府漠視議員的監督權。明天10點我依然會到西市場開直播。
瑞光夜市係因私有土地被收回,西市場係因公有土地被收回,青創聚落一年租金324萬攤商生意不好,紛紛離開,屏東人口下滑,就業機會低落,青年北漂,政府政策是殺手
101年 1月9日 星期六上午 10點西市場正門囗 開直播討論縣政府即將要拆除西市場
第18次會議
110年1月11日星期一下午2點至縣政府正門口抗議政府不顧底層百姓攤商決議拆除西市場並遞陳情書
我會製作連署書
1月21日星期四上午10點分邀請縣政府相關單位到西市場正門口攤商一邊做生意大家輪流說意見政府官員
傾聽攤商心聲交流會
12月第四個禮拜中午第17會議
11月第三個禮拜中午11點第16次會議
10月第三個禮拜中午11點第15次會議
9月27日 中午11點半 正門口開會 第14次開會
9月13日星期日11點半開會第13次討論 下次開會9月26日星期六11點半
8月29日星期六11點半開會第12次討論到縣政府抗議的事情
8月14日10點45分第11次會議
7月19日11點半公里第10次會議
7月5日 11點半 開會在西市場正門口
第八次 會議 建議夜市商展 還有 跳蚤市場
107年6月 21日第七次會議 上午9點半開會 有關於6月23號 到行政院的陳情書內容 7月30日 如果沒有收到 縣政府要開會的內容 要派有決定權的人來開會如果沒有我們就拒絕開會
我們打算就來辦個跳蚤市場 11月底
7月5日 星期日 上午10點15 開會
109年6月7號上午9點半 開第6次會議在a棟跟B棟的走廊
109年6月7日上午10點半在a棟的西市場正門口 開會
第六次會議 有關於6月23日北上陳情早上5點45分在自由路玉皇宮停車場前集合 去台北陳情 有10個名額 可以向會長登記而滿為止
下次開會 日期是6月21日星期日 上午9點半
109年5月19日星期二下午 1點半開會在a棟跟B棟之間的走廊 第五次會議 討論內容有關於辦跳蚤市場 日期是 9月19日星期六上午10點至下午2點先試辦一場看效果如何從今天起可以開始收集二手物資 放到自治會的辦公室 可以跟我們鄭會長聯絡0937575324
主辦單位西市場自治會
協辦單位羅騰園殘障協會蔣月惠 議員辦公室 以物易物的方式 自由樂捐基金當自治會的辦活動的開銷
109年 5月6日星期三下午2點在西市場的A棟跟B棟的走廊
開 第四次會議
討論活化西市場進度，核對名冊
結論我先擬稿陳情書 內容記經濟部 屏東縣政府屏東市公所
109年4月20日上午10點半 開西市場第三次會議結論 由自救會自救活化西市場的景氣
第一由自救會 主導，勸導有租約但沒有開店的店主，請他們能夠釋放店面給年輕人來創業。 第二由 自救會 公告 目前 停業的店面門口 ，告知由自救會 替他們來出租店面， 關於租金的部分 由自救會 出面協調。
西市場第4次會議 時間定於 109年5月6日星期三下午2點在a棟跟B棟的中間走廊請大家踴躍參加。 討論西市場的進度
109年4月 20日上午10點半 邀請縣政府，市公所會勘，有關關閉 西市場，因耐震力不足，今天政府官員都沒有到場，有來文說，這不是他們的專業，所以不來會勘了。
依據經濟部中部辦公室公有零售市場耐震補強 第十二次核定清單 有屏東市中央公有零售市場 第二商場 之1與 第二場 之2
屏東市西區公有零售市場Ｂ棟
目前市公所已經停止 西市場 的租約 ，打算 圍起來， 等待b o t。
西市場的弱勢攤商，覺得不公平，為什麼中央市場也是耐震力不足 ，他們就可不迫拆 ，一定要來拆西市場 ，讓這些弱勢攤商，不知道要往何處 去討生活？
109年4月6日下午3點半 開第二次西市場會議
109年3月 21日 下午一點
第一次 開 西市場迫遷自救會'

走在牛頭角熙來攘往的街頭，不難發現有一群建築物依山而建，它們數幢密度不高，只有矮矮的十數層，與工業區密密麻麻的工廠大廈群在區內形成兩個折然不同的世界，而走進那群舊群矮小建築物的懷內，即可感覺到鬧市中難得一見的清幽，這地方就是「觀塘花園大廈」。

花園大廈是觀塘區首個廉租屋邨，第一期於上世紀八十年代拆卸重建成現時的玉蓮臺，而現存矮小的建築群則是第二期，它們均有超過50年歷史，第二期預計將於5年後展開重建計劃，屆時數幢大廈將會分階段拆卸，居民在工程完成後將原區安置。

因應花園大廈的重建，社工Bowie服務的社區中心早前展開了社區支援計劃，「係想社區凝造，保留街坊嘅鄰里關係」，Bowie介紹自己的工作說。

而她服務的對象不限於住客，也包括邨內的小店，「重建上小店嘅問題我哋都會去關心，總之關乎社區嘅事我哋都會關心」，從這樣就可以看見Bowie對「社區」的定義，「社區係需要一啲點嚟凝聚街坊，等街坊可以聚首、傾偈。」

Bowie平日的工作就是在花園大廈各幢間跑來跑去作家訪，「街坊見到我都認得我係袁姑娘，會捉住我傾偈，我會好開心。」她認為屋邨固有的環境都令這裏的倫理關係好，「係畀人一種感覺係以人為本，以人為本係我可以喺度居住、好舒服，亦都係打開門唔會好壓迫，係有種空間感，大家住係舒服。」

她舉例說，建築物的設計就是有一條很長、很闊的走廊，「望出去會見到陽光同個天，唔係新型公屋嘅走廊咁窄，淨係得光管。」Bowie認為，住客打開門有一個空間，不感覺到很壓迫，就會好自然和隔離左右打招呼。

除了開放的走廊，Bowie指花園大廈的騎樓也是一大特色，「騎樓每一個好唔同，都係好強生命力的植物」，覺得這些都是街坊自主的創造，是珍貴的。訪問期間有老住戶在騎樓與Bowie攀談，不難理解珍視人情味的Bowie酷愛花園大廈騎樓的原因。

重建工程5年後才展開，今日就進行社區支援計劃會否太早？Bowie解釋指現時重建計劃比原定的延遲，因此社區支援早就開展。她續指整個社區規劃其實很早就會有，「唔係話依家拆，就早一、兩年先規劃。」

Bowie指早些開始支援，就可以掌握街坊更多需要，亦認為街坊在重建上有知情權及參與權，所以希望房協在整個規劃入面可真的聽聽街坊意見，覺得指現時居民接收有關重建的資訊太少，而且缺乏諮詢，「諮詢點解重要，係因為區入面有好多老人家，住咗好多年，其實佢哋掌握資嘅能力係弱嘅，敞若重建真係嚟嘅時候，佢哋會好措手不及。」

「我哋做過一個簡單嘅街站統計，即是係問如果真係重建，你最想保留花園大廈啲咩，好多（街坊）係話露台、騎樓同休憩空間，其實呢兩樣背後都係話，我好想同人有多啲接觸、有啲空間。」Bowie認為，「社區最重要嘅就係人。」

Bowie希望重建後的花園大廈可以保留充滿特色的騎樓，也希望街坊可以參與在內，共同建構屬於大家的花園大廈，她更想留人的是不同人之間的鄰里關係，「無論係我同街坊之間嘅關係，定係街坊互相嘅關係，都希望傳承畀下一代。」

#觀塘花園大廈 #牛頭角 #觀塘 #公屋 #社工 #左鄰右里 #人情味 #街坊 #公屋 #香港 #舊香港 #舊香港情懷 #香港情懷 #懷舊系列 #懷舊香港 #重建 #社區 #長者 #老人 #房協 #住屋 #土地問題 #港故

#1123八三夭重返小巨蛋
#如果這支MV有感動請別忘訂閱分享

一張看板海報的背後，是多少年弄髒雙手的心血累積？

在一間老戲院對面騎樓，夾雜輕微的油漆味，
老師傅瞇著眼睛，一如往常穿著寬鬆的格紋襯衫，
一筆一畫 日復一日塗著他一生最喜歡的看板畫。

四十年前，師傅就在這裡畫著。
四十年後，師傅還在這裡畫著。

四十年間，時代更迭，用進廢退。
老師傅或站或坐地窩在台南的一角，
用一輩子成全，也用一輩子成就一件以他為名的文化。

「一生做好一件事夠不夠啊
誰定義的 失敗或偉大？」

人們替師傅冠上發亮的稱號：碩果僅存的手繪職人。
可是他在意的，還是只有眼前的一筆一畫。

不管奇異博士、羅根、Gucci壁畫，帶他躍上多大的國際版面，
他還是回到那條騎樓下純樸的小小走廊。

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一場萬人演唱會的舞台，要克服多少壓力與謾罵才支撐得住？

小巨蛋之後，我們依然一樣。
每天在地下室寫歌，每夜跟每個字句奮戰。
老師傅一輩子做好一件事情的職人精神，
一直存在我們腦海，鞭策我們前進。

「這就是搖滾啊！」

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世界上最危險的東西就是希望，
但我們總是不怕危險，奮力撲向希望。

這支mv，是顏振發老師作畫歷程與八三夭彩排點滴的堆疊，
獻給成功與失敗背後，那個看不到卻努力不懈的你。

11/23
讓我們不顧一切
第二次挑戰小巨蛋萬人舞台！

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世界上最危險的東西就是希望
作詞：八三夭 阿璞
作曲：八三夭 阿璞
編曲：八三夭

最難攀爬不是高牆
最難衝撞不是拒馬
最難攻防的戰場是猶豫的心房

最美的畫不必無瑕
最醜的繭生出翅膀
當我眼神中有光
去他的厭惡的眼光那又怎樣

最危險的信仰是深淵上飛翔
最危險的夢想是絕境中盼望
在這個世界上最危險的東西啊
不是痛苦絕望是懷抱希望

最有力量不是刀槍
最強武裝不是盔甲
最難崩塌的地方是偏執的心臟

最甜的謊不是童話
最難原諒不是長大
最可怕不是死亡
而是當我活著活像人間蒸發

最危險的信仰是深淵上飛翔
最危險的夢想是絕境中盼望
在這個世界上最危險的東西啊
不是痛苦絕望是懷抱希望

奔馳末路的狂花
正視自我的無價
無視無盡的代價
掙脫豢養的飛馬
即使留下傷疤
不回頭去飛吧飛吧

最危險的信仰是深淵上飛翔
最危險的夢想是絕境中盼望
在這個世界上最危險的東西啊
不是子彈或槍

讓他們來撻伐讓現實來追殺
把心臟都上膛我從來不害怕
在這個世界上最危險的東西啊
不是痛苦絕望
是我懷抱希望大聲的唱

-
專輯聲音製作名單

詞曲：阿璞
編曲：八三夭
弦樂編曲：弦一徹Gen Ittetsu
弦樂演奏：弦一徹ストリングス　Gen Ittetsu Strings
和聲編寫：小橘
和聲演唱：阿璞、阿電
錄音師：八三夭@八豆夭錄音室、村瀨範恭@ONKIO HAUS
混音師：Chris-Lord-Alge@Mix LA
混音協力：Adam Chagnon@Mix LA
混音助理：Nik Karpen@Mix LA

影像製作名單

導演：八三夭
監製：八三夭劉逼
攝影：8id studio
剪接：于世青
聲音後期處理：八三夭小橘、張哲銘

【足本PRO版】錄影日期2019年6月24日(星期一)下午1時

《博收購系列 (1 of 4) - 收購舖/樓重建，條數點計?》- 收購計算基本知識。

個案地址: 土瓜灣馬頭圍道101號，大家姐海天堂龜苓膏舖，實用538呎，租$28000，61年樓齡，叫價3500萬


買舖 要買得 PRO，就要自己識計數， 尤其是係博重建嘅舖或者樓。買舖博收購就好似去婚姻介所識女仔咁，個個女仔個agent 都話好生養，等收購，但係唔係真係個個都咁生得， 抑或好似舖咁， 等到幾十歲都冇人吼， 搞到日久失修， 一嚟就好似迫婚咁強拍收場呢?

香港超過50年樓齡嘅樓有超過6000幢，唔拆的話，平均每年再多600幢。我後面係其中一個。呢間土瓜灣馬頭圍道101號嘅海天堂大家姐涼茶舖， 樓齡61年，個個agent 都吹水話可以博收購。前排放盤3500萬，減下減下，依家話收實2650萬，連釐印及手續費，成本要2915萬。我都唸過去馬，博一博，出價到2400萬， 但最後我哋都懸崖勒馬，唔加多250萬，點解?

簡單答案就係 Senario 1 單一number 重建唔值錢、Senario 2 兩個number 都唔值錢、Senario 3 四個 number 重建博到都只係袋3230萬。

我都係個測量師，今次我就一連四集，同你解釋下 (1) 舖同樓收購基本知識，同第2、3、4收購個案 senario 1, 2, 3條數點計。

希望那明白，我無心得罪任何人，百貨百客， 但我真係好想攞個真實例子同大家講下點分析收購盤。

我哋嚟緊8月份會推出我哋籌備咗大半年嘅「旗艦」嘅《盛滙商舖增值基金》， 專買有潛質嘅街舖增值，包括埋我哋呢幾個月為呢個基金買入咗嘅7間街舖。This is it, 無其他基金啦。投資金額三百萬港幣起，投資800萬及2500萬以上有 discount， 第一輪集資8000萬港幣，額滿即止，先到先得，有興趣可以聯絡我或同事們。 當中四分一嘅資金，我哋會投資喺有重建潛力嘅舖，博收購。

我後呢間馬頭圍道101號大家姐嘅舖，舖內實用面積538呎，連入則天井151呎，租金28000。單一呢間舖，地盤面積為895呎，係一幢七層高的商住樓，1958年落成，間舖就佔不可分割業權份數嘅7分之1，地區就規劃為住宅(甲類)嘅地盤， 高度限制100米， 地積比率住宅為7.5倍， 加埋商業元素就最多可以起到9倍，記住同其他大部份樓一樣，只可以最底三層做商業用途。

呢個地盤， 單獨咁睇就係單面向街，即係 Class A Site。街(Street)嘅定義，就係起碼要有4.5米闊。 唔夠嘅話，就只係一條巷仔 (Service Lane)，但都起碼要有三米闊。如果係Class A Site, 做住宅嘅覆蓋率(Site coverage ratio) 就多67%，越高，覆蓋率就慢慢減至33%。 地積比率 (Plot ratio) 就按建築物高度，由最低嘅3.3倍，起得越高，就升至最高嘅8倍。

如果係非住宅 (non domestic)，覆蓋率(Site coverage ratio) 頭15米去到100%，越高，覆蓋率就慢慢減至60%。 地積比率 (Plot ratio) 就ABC site 都無分別，按建築物高度，由最低嘅5倍，起得越高，就升至最高嘅15倍。

一般嚟講，如果乜都得，就盡量起非住宅，即係 office/酒店咁，因為同一地盤，免補地價，樓面可以起多一半。但因為呢個 site 係規劃咗為 Residential A 住宅(甲類)， 只可以頭三層係商業，其他都一般係住宅。

要同呢間舖從收購角度做估值，就先要明白收購都係三個原因。

市建局來收購， 佢就按間舖市值嘅110%(如果出租)或者135%(如果自用)來俾錢業主收購。 何是市值， 唔係睇同區七年樓齡喎， 因為樓越舊越唔值錢，但係舖越舊反而越值錢。 而佢係搵兩個測量師做估值，以價高者為準。 當然業主通常都會搵個「醒目」測量師，估值更加高，同佢拗啦。

好似我榮光街呢道，全部畀市建局收緊。(2) 第二個原因，就係私人發展商來收購。收幾錢? 真係唔識答你! 有時可以「市價」，有時可以「天價」，仲唔想賣? 分分鐘變成「賤價」，有時佢可以玩死你。 半夜打嚟唔出聲， 走廊電線被切斷， 樓梯通道被淋糞便，甚至發生小火災等。 呢啲我諗大家報紙都見過， 我唔知堅定流， 總之傳媒就見唔少啦。

(3) 最後一個原因，就係強拍。 買得舖博收購，硬係要作最壞打算。 萬一發展商收收收收曬上面啲樓， 收足八成，申請間舖去強拍，咁你可以袋到幾錢呢? 強拍條數又點計呢?

咁你就先要知道乜嘢叫做 EUV (Existing Use Value 現用價值) , GDV (Gross Development Value 總發展價值) 同埋 RDV (Redevelopment Value 重建價值) 。

以我後面呢個馬頭圍道101號舖為例 (1) Existing Use Value 現用價值就係按呢個建築物現有用途作估值，即係個地舖，連閣樓，加12345樓嘅大廈。以呢個物業在空置交吉的情況下作根據，同埋並無顧及呢道嘅重新發展潛力。 依家啲單位喺市場道成交緊幾錢，就係幾錢，用comparison method 市場比較法。 大廈有乜嘢重建潛力都唔關EUV事。

市場嘅話，地舖就賣緊每呎$45,000，即係值$24,840,000，樓上就賣緊每呎$10,000，6個單位加起來就值3650萬，全幢大廈就值$61,340,000 嘅 Existing Use Value.

(2) Gross Development Value 總發展價值 就係睇個物業重建後，總售價係幾多。 例如重建後係合共提供5000呎樓面，每呎賣$20,000，咁總發展價值就係1億元

(3) Redevelopment Value 重建價值就係以上嘅 Gross Development Value 減去拆樓，發展成本及發展商預期利潤(一般為樓價嘅15%), 剩餘嘅就係塊地值幾錢。 你要記住喎，發展商嚟收購你間舖，佢目的唔係要你間舖，係要塊地。 要先拆咗間舖，先有塊地。佢願意畀你嘅錢，就係塊地嘅錢。

要計RDV的話, 再睇睇後面呢間舖。有三種方法發展個地舖(Senario 1) 單一number 重建, (Senario 2) 連埋則邊相連舖重建，兩個 number, (Senario 3) 連埋再過的兩間舖，4個number一齊發展，但條數點計呢? 先去片:

租鋪睇今日，買鋪睇前景，重建就係前景之一。 般若波羅蜜都要知去邊道。咁Senario 1 單一number 重建地盤條數點計? 第二集同你講。

Summary: 

《博收購系列 (1 of 4) - 收購舖/樓重建，條數點計?》- 收購計算基本知識

個案地址: 土瓜灣馬頭圍道101號，大家姐海天堂龜苓膏舖，叫價3500萬

三大原因收購:
(1) 市區重建局
110%(出租)或135%(自用)
兩位測量師估值，以較高者為準

(2) 私人發展商
市價、天價、賤價

(3) 強制拍賣
EUV (Existing Use Value 現用價值)
GDV (Gross Development Value 總發展價值)
RDV (Redevelopment Value 重建價值)

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