【買房知識全攻略】一堂完整的白話房產指南
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這堂課我預計帶你學習：
🏠 完整的房地產交易知識
🏠 看房時最該注意的事情
🏠 跟房仲/屋主/建商/代銷斡旋技巧
🏠 貸得好條件的方法
🏠 驗屋交屋的細節
　
這堂課會幫助你思考，自己是否真的有需要買房？又該如何為買房做好準備？
　
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【經典】心中無尺買房竟貴100萬！3招教你如何破解房仲話術
#耳邊風：學習談判技巧在買賣房上都有優勢！
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#房屋仲介 #買賣房子 #斡旋技巧

《我和葉劉激戰後的賽後報告(簡單版) - $18小菊花如何化解一場潛在大危機》

本來我想自私地在我的mewe或patreon去講這件事，不過細想，錄音唔夠仔細，我還是文字交代好了。 這兒先上簡單版，完美詳盡計劃在Patreon。

曾經我上過《視點31》跟施永青辯論，講移民。坦白說，無乜火花，大家可以重溫一下。

我人唔太好辯，屋企家教教落見到長輩要保持禮貌和風度，我會質疑他，卻不會爆seed，絕對比李臻硬，不mild，但我總究不是黑人size。

後來有一次我和尤監製、黃雅文和Gloria飲野，佢地提出找葉劉，我無所謂，中間我可以斡旋配合一下無問題，反正就是一個gimmick。笑佢腿靚、身材好是一個橫跨左中右、黃藍紅綠的網絡笑話，能夠把一個笑話放上台面，都是一個成就。撕裂係唔會修補到，但派下花生，起碼無作孽。

本來港台是想約我們一起行山拉筋做運動，我配合的，但最後還是去了錄影廠做對談。

45分鐘是辯不出什麼，也不會解決到社會問題。如果社會問題咁易搞掂，世界就簡單多了。我也不會靠思辯技巧辯得贏葉劉，輸硬的，我可以用強，然後變成互相打泥漿摔角，但無意義的。

同樣的戲碼阿叻和杜汶澤已經示範過，我唔會做到更好的效果，拗已經無謂，也無勝算。Over my dead body是大律師，口甜舌滑哄到選民相信法治多年，一個靠把口搵食的大律師在《反蒙面法》都比葉劉屌打到體無完膚，我點贏？葉太同黃毓民2003年辯23條架，佢係黃毓民的對手，香港有咩人可以同黃毓民同台半個鐘而不倒下來？全香港700萬人個個都識葉劉，我得14萬facebook follower咋，無人識架。

同埋呢個節目好freeflow，本身就無野prepare，明明無提過講紫荊黨，然後傾得high又講左果部份，我無乜視像經驗，原諒我有點小緊張。

節目算亦莊亦諧，亦善亦膠。

後來我們有討論一些有莊重的話題，也有問葉劉點睇紫荊黨，我請葉劉盡快釋放MPF給所有人應急。最後我引用毛澤東在延安講過的「存地失人，人地皆失。存人失地，人地皆存」來總結香港作為我們的家。相信，大家只關心小菊花和美腿，留意的不多。我也有一點深度，但不介意效果先於一切

曾經我FF過香港可以好似十年前的《康熙來了》的主持小S，飛撲去馬英九身上吃豆腐，問政客性生活，調侃佢地，但香港無呢個土壤孕育這些節目。送花係極限，後來有一段佢讚我靚仔，本來我想讚翻佢「徐娘半老，風韻猶存，沉魚落雁，閉月羞花」，話到口邊出不來。

現在的效果和狀況幾好，我成為小丑，大家睇得開懷，在緊張的社會環境下添多了笑容。葉劉收了花，很高興，她好像也enjoy這樣的交流，希望對港台的好感度會上升多一點。港台少了一個潛在大爆彈。我自己上了google trend，多了人認識，大家覺得我好好玩、幽默、手腕高，腦筋靈活。

話時話，以下是求職廣告，有無人或公司請我做公關，做顧問？我等錢洗......講笑咋。叫多點人訂閱我Patreon和FI Prime啦唔該，寫咁大段，唔係唔賣廣告咁蝕章下話。

文字版Water Podcast：我和葉劉激戰後的賽後報告(完整版) - $18小菊花如何化解一場潛在大危
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160923夢想街57號 好市多進駐等於房市利多？預售、新成、中古、公寓挑哪個好？
影片網址→https://youtu.be/VcJm9aNSJDI

【好市多促進中壢房市分析】

答：基本上像這種「大賣場」進駐，一定是趁生活機能還不是那麼樣成熟、完善時就會進駐，因為附近相對點燈率比較低，房價、租金、土地取得成本也都相對會比較便宜。如果是在人潮密集之處，再進駐，那就來不及了，東西也無法薄利多銷。例如：內湖五期的好市多也是如此。反觀中壢也是如此，那附近的空屋率也是相較整個中壢來講是偏高的。

【現在的時間點，買什麼划算？】

答：......↓
第一-價格取向
其他條件都一樣的情況下，挑新成屋，特別是預售屋，因為建商在這樣現在這樣的景氣下推案，都會有比較大的「賣不掉、銷售期拉長」的心理壓力，以前賣一間就少一間，現在是擔心價格在可口也未必能賣掉，所以現在建商推的案子多半會以「最短時間之內完銷」為第一目標，其次才是「價格」。
因此，在這樣的前提下，新成屋、預售屋價格極有可能出現比周邊中古屋還來的便宜的情況發生！在比價效應下，未來周邊的中古屋也就不得不跟著降價了。所以如果從置產、投資角度切入，房子越新越好。

第二-一定要是接近滿分的好房子
如果擔心資產縮水的話，在各方面條件都差不多，只有屋齡新舊的不同，當然是選新的。可是如果是在蛋黃區、大安、信義、大直，一些土地取得成本已經很貴的地方，就算是新房子，可能也會因為地點、房型格局、基地過小等等，導致有明顯的抗性，反而中古屋社區評價優，住戶們共識極高，選中古屋就是不錯的選擇。

舉例1：內湖區有一個新建案，豪宅規格、大樓外觀也很氣派，而且建商也很願意讓價，可是基地位置在山坡地可能有土石流的疑慮，然後景觀看出去雖然樹景一片、鳥語花香，但也看得到福地景觀，像這樣子情況，如果附近有中古屋，格局、採光等等其他條件也都不錯，而且還沒有福地景觀，那當然就選中古屋了。

舉例2：在房市盤整期，房子再便宜，也都還是會被市場質疑，像是基河國宅，房市最高檔與現在的實價登錄相比，差距將近快三成。所以記得，無論新舊，一定要買「缺點最少的好房子」，其次才是價格。

【砍價絕招】

A.實價登錄再砍價法
答：基本上現在多數人都是這樣來砍價的，實價登錄往下出價已經是相當普遍的談價法，多半只要有誠意出售的屋主，心態大約都會是「最高紀錄的八折、最新紀錄的95折」為成交區間。
B.銀行估價砍價法
答1：實務上的觀察是，現在銀行都會估得比較高喔！？因為銀行都是參考已經成交的時價登錄，而現在買家出價，都是低於實價登錄，成交價也是低於實價登錄，所以只要是自住型的買家，現在進場其實都是相對比較可以安心的。

答2：銀行估價砍價法，比較適合用「豪宅」。

2-1.因為總價越高，下修壓力/幅度比較明顯，銀行會評估得更保守、謹慎。

2-2.現在「豪宅限貸令」仍然是沒有解除的，對「財力證明雄厚」的「首購族」而言，6999萬的房子最高可以貸到八五成，也就是5949萬，但只要多1萬變成7000萬，最多只能貸六成，也就是4200萬，一來一回就要想辦法多準備1749元的自備款。

2-3.所以如果你是豪宅買家，「自備款多」，可能其實沒那麼在意銀行可以貸多少，可是你想買的房子總價超過7000萬，那你就很適合用「銀行估價砍價法」，假裝自己籌錢很辛苦，跟賣方多議一點價。
C.東扣西扣砍價法(扣車位、扣管理費...)+房屋謄本算屋主買價算出屋主利潤

答：
【車位砍價法】

不管任何一個地方，車位都有一個「固定的“行情”」，請注意，重點在“行情”這兩個字，很多仲介都會跟你說：「車位是『死豬仔價』，通常沒有人會砍車位價錢，車位價格該是多少就是多少，只能針對房屋價格去砍價。」但是，
1.一樣是坡道平面，因為坡度的不同，有的社區無法停低底盤的跑車，消費者知道嗎？
2.還有一樣是車位，B1、B2、B3的價格，應該是一樣的嗎？
3.同樣樓層的車位，你是靠邊邊牆壁、夾在中間車門很難開，跟你單獨在空曠角落、動線好停、車門好開，價格應該一樣嗎？
4.有的機械車位是上中下三層輪動式的，有些機械車位位置在中間/平面層，簡直跟平面車位沒啥兩樣，有的車位在下層有限高不能停休旅車，一樣是機械車位，價格應該一樣嗎？
所以，請記得，車位價格不是死豬仔價，不是固定價，而是固定行情，可以參考行情，依照車位好不好停，再做一些加加減減。說不定又殺了50萬。

【扣管理費】

豪宅社區的管理費一坪動輒200元以上，中午屋目前平均落在100元上下，有些一層一戶、獨棟、有游泳池的，管理費特別貴，長久下來養房的成本就差很大！像這次的故事主角，就是利用「他們認為合理、他們可以負擔的」管理費是多少，與想要購買的標的物去做10年、20年的累積計算，然後將這些多出來的養房成本，放進斡旋談判議價裡面。

【房屋謄本算屋主買價、算出屋主利潤】

答1：其實這一招比較無效，因為屋主當初買得便宜，難道就要便宜賣給你嗎？那屋主當初買貴了，你是否願意用比較貴的價錢承接呢？不過基本上還是秉持一個原則，民國101年之後取得的，因為成本較高，而且是屋主賺多少的問題，應該賠多少的問題，所以會比較難殺價。

答2：從謄本算出屋主成本，前提是
2-1屋主是在101年6月以前購買的房子，實價登錄查不到，再用此招。
2-2必須要有貸款。
2-3屋主設定抵押的類別是「最高限額抵押」。如果只是「一般的抵押權」，就代表當初屋主自備款比較多，並沒有把房子的價值完全給貸出來。
2-4通常銀行都是「成交價的八成」去做設定最高限額抵押，換言之，如果你在謄本看見設定1200萬，加個兩成上去，就代表屋主當初大約是用1440萬去購買這間房子。而設定1200萬打八折等於960萬，大約是屋主「實貸」的金額。

【斡旋絕招不藏步】

1.交易安全：有太多案例層出不窮了，有些房仲一心只想成交，有些買家對於自己的財力證明過於自負，每隔一段時間就會發生「貸款貸不到買家要的成數，籌不出自備款，只能解約，而被賣家沒收訂金。」的慘劇，所以在斡旋的一開始，我們會建議消費者，在出價談之前，請算清楚自己到底有多少自備款，然後記得在斡旋書上註明「如果貸款未達？成，買家可主張無條件解約」等字樣來自保。

2.不要斤斤計較服務費，買賣房子是三方面的事情，絕對不是只是買賣雙方的事情而已，試想三國時代：劉、孫、曹，其中的兩方只要真心團結合作，第三方必死無疑！

所以，買家可以用力跟屋主砍價，賣家如果不甘心當然也可以堅持不讓價，請記得很重要的一件事情「服務費，多給，也只是多給1~2%，少給，也只是少給1~2%」，我們會建議消費者訂出一個目標、級距，如果價格滿意，服務費給滿%，把「服務費」放進談判技巧裡面。只要利用服務費，讓房仲替你賣命！或許你多給了1~2%服務費，我絕對相信，房仲幫你砍的價錢絕對不止1~2%。

(以上部分內容，出自陳泰原的新書《一眼看穿房仲賣屋手法》。)

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