#房事真心話 #公設比排擠你
#居住空間 #廢到哭公設
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屋主自建佔地約30坪，
樓高六樓共有六戶，
地停另賣。

房子位於巷弄中，離捷運站約3~5分鐘。
含樓梯、逃生空間及機電設備等等，
公設比為35%，權狀約28坪多，
換算起來室內約18坪多一點點，
喊價1500萬，
兩房一廳。

阿明最近看到網友PO買房文分享，
公設比突破天際，心有戚戚焉。

長期以來，
台灣的大樓公設比呈現逐年增加的趨勢，
一直在逐步墊高。就阿明觀察，
房子的高公設成因概括有三點。

單一建案的建築面積逐漸縮小，
畢竟土地取得成本越來越高，
而且市區閒置用地變少，
所以小坪數建案湧現，
是拉高公設比的主因之一。

由於建築基地小、戶數不多，
但必要性的公設加休閒措施
不能缺少的狀況下，
讓每戶的公設坪數配比拉高。

後來的集合式大樓住宅普遍廣設
休閒設施，如游泳池、健身房、
卡啦OK室及交誼廳等等，
都快變成時下大樓的標準配置了。

最後是必要性設置，
因營建署在94年修正「建築技術規則」，
對設置逃生梯、室內梯、
戶外安全梯和防災中心都有嚴格規定，
建商在建造規劃必須完全按法規要求，
當然這些都會被涵蓋在公共設施當中。

攤開房屋公設歷史來看，公設比曲線
從最早7%~12%提升到19%~21%，
一直到現在已經膨脹到30%~45%，
天啊，這麼高的公設吃掉了民眾
「真正住和使用的空間」，
尤其房價越來越高，花這麼多錢，
卻有高達2/5的空間沒有實際用到，
這樣是否正常呢？

阿明覺得應該降低高公設現象。
這需要政府主管機關修改法規
才能遏止不良現象，
不過身為勤儉持家的平民老百姓，
我們在買房時也要好好掂量清楚才行。

前述提到建築面積過小的問題，
除非主管機關修改法規，
否則現行法規制度下，
這類情事會持續存在，
買房的人只能選擇不購買，
不然就得被迫接受高公設比。
但這類型的房子像蝸居，
居住空間小小的，
錢都花到公設去了，合理嗎？

第二點提到的集合式大樓設置豐富的休閒
設施算是一種普遍的現象，
或許這也是市場競爭的結果。

早期建商推出具休閒公設的房子，
新推出時受到新住戶歡迎，
我拉高公設比你覺得新公設新鮮有趣，
何樂不為呢？
所以之後各式休閒公設還不斷推陳出新。

不知道你對這些休閒公設的看法如何呢？
阿明是認為，休閒設施多的住宅會
增加維護費用與管理費用，
居住人的持有成本會連帶上升，
這對平常很少使用休閒公設的人並不划算。

但是如果你是會常用到休閒公設的朋友，
這對你會是如魚得水哦。
所以買到高休閒公設的人怎麼辦？
「盡量使用，物盡其用。」哈哈哈~~

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美國FDA快速通關卡、都更胡蘿蔔、金融科技也要有金融胡蘿蔔xd

都更胡蘿蔔

目前台北都市更新不順似乎是因為太多舊屋屋主惜售，打著房價會再漲的主意，不願和建商簽約改建。柯P說屋主不應該抱著「一坪換一坪」的幻想，如果屋主務實一點，在市府行政效能提升下，可以加快都更的腳步。我覺得柯P高估了公務員的能耐，而低估了屋主的待價而沽決心。

林宜敬林董提出的地震型都更，藉由民眾對地震樓塌的恐懼，對老房抽取地震稅，直接把樓倒風險的金錢價值量化。我認為這樣的主意不錯，把樓倒風險的計算攤在屋主面前，可以幫助都更加快腳步。這是棍棒式的改變人的行為誘因，應該可行，但除了威脅外，政府也可以利誘。給胡蘿蔔的利誘法，也許效果還比較好。

先看一個利誘的例子。

美國的FDA最近核准了一個基因療法，可以部份治癒先天的視網膜病變，一個療程85萬美金。費用雖然驚人，但就算藥廠可以收這麼高的費用，這藥照理講，還是沒有藥廠願意投資開發的，因為患有這樣基因缺陷的人，少之又少。但這「奇蹟」竟然發生了，這不是那個藥廠發笨而不小心做出來的，這是政府政策下所產生的人為奇蹟。

2007年，美國國會通過法案授權FDA發放 「快速通關卡priority review voucher」，只要藥廠開發並獲核准治療熱帶傳染病或是罕見小兒疾病的新藥，藥廠獲頒一張快速通關卡，讓它可以用在其它藥物的審核。一般藥物在FDA要18個月才能審核完成，但有快速通關卡的藥廠，付些費用，就可以在6個月內審核完畢。你也許認為，審核時間才減短一年，這快速通關卡有何價值? 那你就不了解新藥市場的競爭了，這價值可高了。

舉例來說，2015年時，Asklepion藥廠開發了治療小兒吸收脂溶性維他命障礙的罕見疾病藥物，而獲頒一張快速通關卡，但Asklepion並沒有用這卡，而是輾轉賣給了大廠Sanofi。沒錯，這卡不但沒有效期限制，還可以任意轉讓。Sanofi花了2億4千5百萬美元買這卡，而把這卡用在糖尿病的新藥上。Sanofi因為有快速通關卡，而讓它可以和Novo Nordiski這死敵同日獲准新藥。

這就是快速通關卡的價值了，只是官府的縮短時程，就產生價值出來。不只如此，這還是做善事了。FDA到目前為止，發了十八張voucher，包含前面提到的視網膜基因療法，十八張，那就是十八個本來都不會有的新藥! 這快速通關卡是杜克大學的經濟學家David Ridley設計出來的，設計的重點，完全是把人類將本求利的行為給制度化，而粹取出價值來。這設計，我覺得可以用在加速都更上。

現在屋主想要「一坪換一坪」，甚至更多，但建商算來算去不划算，所以雙方拖著。明明都更可以提高建物價值，但這價值就因為無法都更而鎖在那裡，那為什麼不讓建商有一張voucher，一張可以在都市計劃容許下，提高容積率的「通關卡」。比如說，如果建商完成A案的都更，市府就發予一張提高容積率30%的通關卡，只要不是内湖這種地區，建商可以使用這卡，用來提高任何一個都更案的容積率。這卡可以自由轉讓，最好這卡還附加好處，建商可付一定額費用給市府，加快建案審查。

如此一來，建商因為有通關卡的利益，會設法加快都更談判，讓步給屋主，甚至原始的A案賠錢都沒關係，因為後頭還有更大利益。而且這通關卡，會因為有更多的都更案完成而生產出來，最後會形成都更的滾雪球效應。不用市長大聲疾呼，不用他人道德指控，都更案就會快步進行。有錢能使鬼推磨，不是嗎?

這「憑空而生」的價值來自兩個地方，一當然是容積率的放寬，二是來自建商間價值轉移而產生的都更談判效率。第二點的價值是目前任何政策都無法提供的，而有關於容積率的放寬這點，會讓一些人擔心。但對經濟學家來說，房子也是物品，要物品價格下降，除了需求減少外，只能靠增加供給。現在台北住房的需求無法下降，不從供給面下手，價格下不來。土地沒法增加的大台北地區，不放寬容積率，哪裡來的樓面供給增加?

也許你會問，現行制度不就有獎勵容積率的方式嗎? 對，但這種個案處理的現行方式不但制度不透明，獎勵條件不清不楚，沒有加乘的效果，還給予官僚過多權力審核，不如這通關卡來得有效。柯P說要「讓權利變更的估價更透明、更合理化。我們也讓容積獎勵明文化、公式化，減少不可預測性，也減少都更過程可能產生的爭議。」這通關卡的提議，正符合柯P的精神，還免去了人治的色彩，減去了官員上下其手的空間，不做嗎?

都更胡蘿蔔

目前台北都市更新不順似乎是因為太多舊屋屋主惜售，打著房價會再漲的主意，不願和建商簽約改建。柯P說屋主不應該抱著「一坪換一坪」的幻想，如果屋主務實一點，在市府行政效能提升下，可以加快都更的腳步。我覺得柯P高估了公務員的能耐，而低估了屋主的待價而沽決心。

林宜敬林董提出的地震型都更，藉由民眾對地震樓塌的恐懼，對老房抽取地震稅，直接把樓倒風險的金錢價值量化。我認為這樣的主意不錯，把樓倒風險的計算攤在屋主面前，可以幫助都更加快腳步。這是棍棒式的改變人的行為誘因，應該可行，但除了威脅外，政府也可以利誘。給胡蘿蔔的利誘法，也許效果還比較好。

先看一個利誘的例子。

美國的FDA最近核准了一個基因療法，可以部份治癒先天的視網膜病變，一個療程85萬美金。費用雖然驚人，但就算藥廠可以收這麼高的費用，這藥照理講，還是沒有藥廠願意投資開發的，因為患有這樣基因缺陷的人，少之又少。但這「奇蹟」竟然發生了，這不是那個藥廠發笨而不小心做出來的，這是政府政策下所產生的人為奇蹟。

2007年，美國國會通過法案授權FDA發放 「快速通關卡priority review voucher」，只要藥廠開發並獲核准治療熱帶傳染病或是罕見小兒疾病的新藥，藥廠獲頒一張快速通關卡，讓它可以用在其它藥物的審核。一般藥物在FDA要18個月才能審核完成，但有快速通關卡的藥廠，付些費用，就可以在6個月內審核完畢。你也許認為，審核時間才減短一年，這快速通關卡有何價值? 那你就不了解新藥市場的競爭了，這價值可高了。

舉例來說，2015年時，Asklepion藥廠開發了治療小兒吸收脂溶性維他命障礙的罕見疾病藥物，而獲頒一張快速通關卡，但Asklepion並沒有用這卡，而是輾轉賣給了大廠Sanofi。沒錯，這卡不但沒有效期限制，還可以任意轉讓。Sanofi花了2億4千5百萬美元買這卡，而把這卡用在糖尿病的新藥上。Sanofi因為有快速通關卡，而讓它可以和Novo Nordiski這死敵同日獲准新藥。

這就是快速通關卡的價值了，只是官府的縮短時程，就產生價值出來。不只如此，這還是做善事了。FDA到目前為止，發了十八張voucher，包含前面提到的視網膜基因療法，十八張，那就是十八個本來都不會有的新藥! 這快速通關卡是杜克大學的經濟學家David Ridley設計出來的，設計的重點，完全是把人類將本求利的行為給制度化，而粹取出價值來。這設計，我覺得可以用在加速都更上。

現在屋主想要「一坪換一坪」，甚至更多，但建商算來算去不划算，所以雙方拖著。明明都更可以提高建物價值，但這價值就因為無法都更而鎖在那裡，那為什麼不讓建商有一張voucher，一張可以在都市計劃容許下，提高容積率的「通關卡」。比如說，如果建商完成A案的都更，市府就發予一張提高容積率30%的通關卡，只要不是内湖這種地區，建商可以使用這卡，用來提高任何一個都更案的容積率。這卡可以自由轉讓，最好這卡還附加好處，建商可付一定額費用給市府，加快建案審查。

如此一來，建商因為有通關卡的利益，會設法加快都更談判，讓步給屋主，甚至原始的A案賠錢都沒關係，因為後頭還有更大利益。而且這通關卡，會因為有更多的都更案完成而生產出來，最後會形成都更的滾雪球效應。不用市長大聲疾呼，不用他人道德指控，都更案就會快步進行。有錢能使鬼推磨，不是嗎?

這「憑空而生」的價值來自兩個地方，一當然是容積率的放寬，二是來自建商間價值轉移而產生的都更談判效率。第二點的價值是目前任何政策都無法提供的，而有關於容積率的放寬這點，會讓一些人擔心。但對經濟學家來說，房子也是物品，要物品價格下降，除了需求減少外，只能靠增加供給。現在台北住房的需求無法下降，不從供給面下手，價格下不來。土地沒法增加的大台北地區，不放寬容積率，哪裡來的樓面供給增加?

也許你會問，現行制度不就有獎勵容積率的方式嗎? 對，但這種個案處理的現行方式不但制度不透明，獎勵條件不清不楚，沒有加乘的效果，還給予官僚過多權力審核，不如這通關卡來得有效。柯P說要「讓權利變更的估價更透明、更合理化。我們也讓容積獎勵明文化、公式化，減少不可預測性，也減少都更過程可能產生的爭議。」這通關卡的提議，正符合柯P的精神，還免去了人治的色彩，減去了官員上下其手的空間，不做嗎?