大家是否曾遇過房東未經允許，就進入房間的情況？😱

房東私闖房間的爭議，在新聞上三不五時出現，讓房客搬家
究竟遇到這樣的問題，房客應該要怎麼辦？如何保護自己？

💡 小叮嚀：當租屋契約成立＆完成交屋（指鑰匙給房客的那刻起）
那你就擁有房屋使用權，房東是不能隨意進入擁有使用權的空間 ❌
但若租賃契約僅限於單一房間，那房東還是可以隨時進入 #公共區域

要注意房東常見的「闖屋藉口」，若沒經過房客同意的話
一樣是違法的喔！🚓

高房價影響下，全台約1/8人口成為租屋族，然而市場屢傳居住品質惡劣、不安全、租金資訊不透明、租約沒有保障，還有房東違法逃漏稅，使得弱勢家戶無法申請租金補貼。

黑市問題該怎麼改善？

立院法制局建議納管所有房屋租賃，房東及房客須訂立定型化租賃租約，且租賃契約將在「實價登錄網站」登載，杜絕房東片面操控租金。

最高行政法院107年384號判決：這個判決值得注意！
（一）按公路法第 2 條第 14 款規定：「本法用詞定義如左：
……十四汽車或電車運輸業：指以汽車或電車經營客、貨
運輸而受報酬之事業。」行為時同法第 77 條第 2 項規
定：「未依本法申請核准，而經營汽車或電車運輸業者，
處新臺幣 5 萬元以上 15 萬元以下罰鍰，並勒令其停業
，其非法營業之車輛牌照並得吊扣 2 個月至 6 個月，或
吊銷之。」（此條文於 106 年 1 月 4 日有修正）第 37
條第 1 項規定：「經營汽車運輸業，應依下列規定，申
請核准籌備：一經營公路汽車客運業、遊覽車客運業、小
客車租賃業、小貨車租賃業、汽車貨運業、汽車路線貨運
業、汽車貨櫃貨運業，向中央主管機關申請。二經營市區
汽車客運業：（一）屬於直轄市者，向該直轄市公路主管
機關申請。（二）屬於縣（市）者，向縣（市）公路主管
機關申請。三經營計程車客運業，其主事務所在直轄市者
，向直轄市公路主管機關申請，在直轄市以外之區域者，
向中央主管機關申請。」是以，經營汽車運輸業應先申經
主管機關核准，否則即得依行為時公路法第 77 條第 2
項之規定舉發，至是否符合所謂之「經營汽車運輸業」應
依法律規定之構成要件為判斷。
（二）上訴人於 Uber 臺灣官方資訊網招募司機，加入 Uber
APP 平台之司機苟符合上訴人所要求之條件（包含司機及
車輛），則准其加入，乘客欲利用 Uber APP 平台提供之
車輛者，亦須加入 Uber APP 平台會員。當乘客有使用車
輛之需求時即可利用該平台提出需求，再由 Uber APP 平
台媒合供需兩方，將司機姓名及車號等相關資料通知需求
方，俟將乘客運送至目的地後，再由乘客以信用卡支付平
台所顯示之車資，並透過適當之分配比例將利益分歸系統
業者與司機，透過 Uber APP 平台運送乘客之車輛並非上
訴人所有，加入 Uber APP 平台之司機彼此間各自獨力載
客等情，為原判決依法確定之事實，兩造對於司機及乘客
利用 Uber APP 平台之事實經過亦無爭議，自得為本院判
決之基礎。
（三）次查，行為人之行為是否違反行政法之義務，應以法律所
定之構成要件為判斷基準，然由於科技技術之進步與社會
經濟環境之變化，法律往往無法與時俱轉跟萬變之行為狀
態，而修法似又緩不濟急，跟不上環境之變化與需求，故
如何以現行有效之法律規範，判定瞬時萬變之行為態樣是
否違法，本院認為應以法律規範之精神及行為本質核實認
定。原判決所認定之前揭事實，乃時下流行之所謂共享經
濟，利用科技整合資訊，以平台為供需雙方提供機會，達
到降低時間及經濟成本且供需雙方均蒙其利之目的。此與
傳統計程車業者，或經由乘客以電話聯絡、或由業者駕車
行駛於道路上尋覓乘客，並俟提供客戶之需求後再收取報
酬之營業形態不同。上訴人雖未親自駕駛或提供車輛載運
乘客並親自向乘客收費，然其係透過已經規劃設計完成的
資訊系統即 Uber APP 平台，先行招募並審查司機與車輛
，整合為汽車運輸的供給方，而後再由系統來受理需要使
用車輛之需求方，而由 Uber APP 平台媒合供需雙方，再
由需求者支付費用，顯以資訊系統之運用取代傳統業者之
一對一媒合，再由加入 Uber APP 平台之司機提供車輛完
成運送乘客之目的，依其具體行為內涵觀之，上訴人使用
Uber APP 平台提供資訊媒合乘客與司機之需求，該當「
傳統乘客以電話聯絡、或由業者駕車行駛於道路上尋覓乘
客」部分之行為，至以車輛運送乘客部分之行為則由加入
Uber APP 平台之司機為之，兩者分擔攬客及載客工作，
則上訴人與其媒合之司機之行為自該當「汽車運輸業」。
另縱使上訴人與加入 Uber APP 平台之司機間無任何書面
契約，然如上所述，上訴人提供 Uber APP 平台招募司機
之目的，是提供乘客搭乘之需求予加入平台之司機，由司
機依 Uber APP 平台之訊息前往載客，乘客再付費，乃上
訴人、及使用 Uber APP 平台之司機與乘客間之共識，則
上訴人與司機間即有所謂之共同完成運送乘客之共識，從
而原判決據以認定上訴人與司機間有共同未經申請核准，
而經營汽車運輸業之違反行為時公路法第 77 條第 2 項
規定之行為，依上開規定及說明，並無不合。上訴人仍執
詞否認，並主張其未向乘客收取費用，亦無收取報酬，與
營業之要件不合等語。惟查，乘客利用 Uber APP 平台而
搭乘平台之司機所提供之運送服務，需以信用卡支付費用
，乃使用 Uber APP 平台之條件與使用者間之共識，縱然
上訴人主張需求者以信用卡支付之費用係由 Uber B.V.
公司收取一節屬實，表面上司機亦未從乘客手中收取費用
，然 Uber APP 網頁上亦註明自 2016 年 1 月 18 日起
加入合作駕駛之平台費用一律為 25 ％（見原審卷第 168
頁），故縱因被上訴人礙於法規之故，無法查證需求者以
信用卡支付之費用之分配及去向，亦不足為上訴人未收取
酬之有利認定，上訴人此部分主張亦無足採，原判決認其
主張違背經驗法則，亦屬有據。
（四）對於違反行政法義務之行為，依法自得予以裁罰，其有數
行為違反行政法之義務者，得分別處罰。惟一行為不二罰
原則，乃現代民主法治國家之基本原則，其本意即禁止國
家對人民之同一行為，予以相同或類似之措施多次處罰，
致承受過度不利之後果。詳言之，一行為已受處罰後，國
家不得再行處罰；且一行為亦不得同時受到國家之多次處
罰，故行為人所為違反行政法義務之行為究為「一行為」
或「數行為」，自應予以辨明。原判決認定其附表一所示
之行為乃數行為，無非以各駕駛人分別起意與上訴人共同
從事載運乘客之行為，而司機乃基於自身利益之考量，彼
此間並無意思聯絡，主觀上亦無將其他駕駛人之行為作為
己用之意，故行為主體互不相同，應予以分別評價等為認
定基準，僅於「同一」汽車駕駛人有多次與上訴人共同違
法從事汽車運輸業之情形，因屬相同行為主體（即上訴人
與該汽車駕駛人）反覆實施之營業行為，始得認為同一行
為乙節，固非無見。惟依行政罰法第 14 條規定，故意共
同實施違反行政法義務之行為，構成共同違法行為。而行
政罰之處罰，是以行為人之行為作中心，行為人之行為究
竟屬於違反行政法義務行為之一行為或數行為，應以行為
人之主觀意思及客觀上與所違反之行政法上義務規定之構
成要件判斷之。行為時公路法第 77 條第 2 項所定「未
依本法申請核准，而經營汽車或電車運輸業」之經營汽車
或電車運輸業行為，係集合性概念，一次或反覆多次實施
經營運輸行為，均屬之。是以出於違反行為時公路法第
77 條第 2 項不作為義務之單一意思，而未申請核准，多
次實施運輸行為，係違反同一行政法上義務之接續犯，該
多次違反行為，在法律上應評價為一行為，於主管機關處
罰後，始切斷違規行為之單一性。依原判決認定之事實可
知，上訴人以相同 Uber APP 平台招募欲合作之司機與之
合作，分擔攬客及載客任務，完成運送乘客工作，並受有
報酬，而共同實施完成經營汽車運輸業（公路法第 2 條
第 14 款參照），自始即不限於單一司機，亦即上訴人與
多數不同司機，分擔攬客及載客之運送工作，本在其一開
始違反行為時公路法第 77 條第 2 項行政法上義務之犯
意內。上訴人既自始即意在未經申請核准，提供相同
Uber APP 平台，並以前揭相同方式，與不同司機分別完
成運送乘客之行為，而經營「汽車運輸業」，可認為是出
於違反同法第 77 條第 2 項行政法上義務之單一意思，
該當於一個違反行為時公路法第 77 條第 2 項行政法上
義務行為。至上訴人每次與其共同完成運送行為之對象即
司機不同，係各司機是否分別與上訴人成立共同違法行為
之問題，並不影響上開上訴人行為單一性之判斷。原判決
依與上訴人合作之司機是否同一作為切割違規行為數依據
，未審究上訴人違反行政法上義務是否出於單一意思，而
認定上訴人之行為係數行為，尚有可議，上訴人執以指摘
，自屬有理。又因上訴人主張其之前因相同之行為，業經
被上訴人以前處分裁罰在案，該處分與本件行為間之關係
為何，未經查明，此部分攸關原處分是否違反一行為不二
罰原則而事實不明，本院無從為法律上之判斷，爰將原判
決予以廢棄，發回原審法院再行調查後，另為適法之裁判
。
據上論結，本件上訴為有理由。依行政訴訟法第256條第1項
、第260條第1項，判決如主文。

190226大愛 新版住宅轉租契約透明化 房客憂心房租漲
影片網址→https://youtu.be/2rbKDNy9A4Y

在外租房，租了一年多的吳小姐，每個月除了繳房租，還要和其他房客平攤水電費，但不是所有人租房都這麼順利。

記者 呂思萱、梁家銘 採訪報導……↓

以學生族來看，要在學校附近租一間雅套房，多半是4~5人分租，如果遇上夏天，冷氣、洗衣服，電費直線飆漲，不少房東，可能一度電會加收到7塊錢，未來定型化契約上路後，房東就只能以台電夏季電費為上限，以去年為例，最多就只能收1度電6.41元。

房仲業者 陳泰源 表示：「電費你要設定一個上限，不是房東胡亂喊漲，那在這樣的情況之下，就可以避免房東瞞天喊價，這個算是保障房客。」

消保處針對二房東祭出定型化契約，除了電費上限，包租業者不能拒絕房客報稅、申請房屋補助，如果違法可開罰30萬元，以保障房客權益，但現在民眾就擔心，房租可能會變相漲價。

房仲業者 陳泰源 表示：「大家可能會習慣說，房客你租我的房子，你要我便宜租給你沒有問題，但是你可不可以不要報稅？那現在這個租賃專法推出之後，那當然就不行了。只是這整個租屋的行情有可能會有一波漲幅約莫1~2成。」

房東委託租賃公司代管，依照定型化契約，不用擔心二房東逃漏稅，可以坐等收租，只是羊毛出在羊身上，民眾簽約之前要先看清楚合約內容，或是尋找政府認定的包租代管業者，才能住得長久又安心。

新聞網址→https://daaimobile.com/news/5c75468f07fabf00069dc195

部落格網址→https://taiyuanchen1223.blogspot.com/2019/02/190226.html

170305三立 租屋前學會這幾點 簽合約別忘蓋騎縫章
影片網址→https://youtu.be/w4P33HhlBpY

惡房東橫行，現在又有屋租詐騙，民眾人心惶惶，不過其實租屋紛爭可以避免。例如看屋時可以要求對方出示房屋權狀及身分證，若對方是二房東，也要出示轉租同意書，且租約不只要張大眼睛看清楚，還要蓋上「騎縫章」，避免合約事後被偷天換日。

記者何冠毅、劉震豐／台北報導......↓

惡房東張淑晶：「我同情你們，然後換來這樣的下場。」想找個溫暖小窩卻是噩夢開始，惡房東張淑晶恐怖條款數十人受害，現在又出現詐騙房東，租屋市場人心惶惶。

民眾：「一定會先打聽房東啊，就是評價一定會先問。」

民眾：「找朋友一起去啊，去租房子的時候。」房客房東紛爭可以預防，看屋時先請房東出示身分證及房屋權狀，避免遭到詐騙，若是二房東雖不違法，但可要求出示轉租同意書，避免真的房東不認帳，收回房子。

房仲業者陳泰源：「（屋內設備）在房東面前測試過一遍，不要說你入住之後才發現原來這個也壞，然後這個又故障，那到時候房東又要誣賴你說，是你房客用壞的。」

拿到合約也得睜大眼睛看清楚，確認屋況及家具要多要少，白紙黑字不能省，且依照內政部的租約範本，押金不得超過房租2個月，退租違約金也不能超過1個月，避免條約不太平等。

記者何冠毅：「在簽租賃合約的時候可以蓋上騎縫章，讓每一張紙都留下印記，避免被偷天換日。」

印章手印簽名都可以，每張合約騎縫章一次蓋上，就是要避免其中幾張，被人惡意抽走。

房仲業者陳泰源：「在簽約當下或之後你才可以付款，才可以付所謂的押金跟租金，千萬不要在簽約之前就付錢了。」

租房契約寫清楚講明白，發生屋租紛爭才能有憑有據，租得安心。

新聞網址→http://www.setn.com/News.aspx?NewsID=230531

部落格網址→http://taiyuanchen1223.blogspot.tw/2017/03/170305.html