201022房仲買房初體驗（下）：與銀行打交道—零底薪的財力培養法＠文陳泰源

【前言】

買房除了關於自身的喜好以及如何挑好房之外，買房之前如何培養自身的財力證明以爭取優惠房貸更是重要的一環！尤其我買的是限制更嚴格的小套房，而在申請貸款與銀行交手的過程中又有哪些眉角要注意呢？接下來讓我娓娓道來……

【堅守預算上限】

雖說買房是一個妥協的過程，但有些底線是不能退讓的，以條件設定來說，過去我（房仲）都以「符合客戶要的屋況」去找房，預算則其次，畢竟出錢的不是我，何況買家在預算上通常對房仲也會有所保留，所以剛開始我總會介紹價格超出或接近上限的房子給買家。

如今換成我是買家，反而以預算列為最優先前提，一朝被蛇咬，十年怕草繩，投資是該有壓力，但不該壓得讓人喘不過氣，我曾經歷過「高估自己賺錢能力買了高額儲蓄險」所帶來長達6年的自虐式生活，讓我不願再為了置產而大幅影響生活品質。

因此我堅持預算不調升，改放寬其他條件後再繼續找房，畢竟銀行最後給我「閉瞎抹蚊」（台語的搞什麼花招），我不會預先知道，唯有保守再保守才能在買房時守住安穩的心。

【如何取得優惠房貸？】

談到申請房屋貸款，主要分4大項目：還款年限/年期、貸款成數、房貸利率及只繳利息不繳本金的寬限期/寬緩期。以我從業房仲10年的心得是，影響這4個項目的因素裡，屋況其次，購買人本身才是重中之重！

《如何讓銀行看得起你？》

還記得2013年「頂新魏家買帝寶貸款九成九」的新聞嗎？那時因為還沒有「豪宅限貸令」（台北市總價超過7000萬元以上的房子，貸款上限最高六成），所以再天價的豪宅也能跟普通住宅一樣貸款最高至八五成，而頂新魏家之所以可以貸至九成九不外乎是財力已經大到銀行不怕它倒閉又渴望賺取客戶的利息，在兩情相悅的情況下最終取得超優惠貸款成數。

我想表達的是，房子條件再爛或是總價超高導致銀行不敢放款太多時，如果購買人的財富實力夠雄厚，通常貸款仍舊不會是問題。然而，每個人因為工作性質的不同，培養財力證明的方法自然也不一樣。

以我為例：我的公司規模並不大，又是無底薪，像我們這種人在買房子的時候，銀行給的條件通常不會好。

所以，我努力在「其他財力」上培養證明。除了買房自備款的「活存加定存」共OOO萬元長達1年以上的時間維持有增無減的趨勢之外，另外還有2張在2018年已繳清的6年期（累計共8年）高額美元儲蓄險保單並且不解約亦不申請保單貸款，以及每個月的信用卡帳單也都繳清不拖欠也沒使用過「最低應繳金額」，維持零負債及良好的信用評比。

不過，我後來發現銀行普遍都已與時俱進了，知道許多行業看的是「年收入」而非「固定月薪」，所以我在申請貸款時，有的專員甚至不要求看存摺，而是請我簽名授權讓銀行直接向國稅局調閱我「近兩年」的年度綜合所得稅申報紀錄。像我接觸的其中一位房貸專員甚至挑明講，縱然我能提供每月穩定且高額的薪資證明，他們也會因為我的職業是房仲業務而不採信，好在我去年跟前年的所得紀錄都還算亮眼。

講更直白一點，對於收入不穩定的職業，如果希望銀行給你好的貸款條件，財力證明必須在「年度綜合所得稅申報紀錄」且「兩年前」就得開始培養起了！

《還款年限》

目前市面上的貸款年限主要有20年期及30年期兩種，有的銀行為了搶客甚至推出40年的專案，而還款年期的長短攸關屋齡與購買人的年紀。

以人來說：通則非一定，銀行會以法定退休年齡為依據（也就是65歲），假設購買人年紀低於25歲，那麼65—25＝40也就可以爭取到40年房貸。假設購買人年紀已達40歲，那麼買房年限最長就是20年了。

以房來說：通則非一定，銀行會以行政院頒布的「固定資產耐用年數表」為依據，判斷房子的壽命。加強磚造為約35～40年，RC（鋼筋混凝土）、SRC（鋼骨鋼筋混凝土）、SC（鋼骨）建築耐用年限則為約50～65年。算法跟人的退休年齡一樣，簡言之，屋齡越新，貸款年限越久。

以我為例：我買的是SC結構，屋齡約10年的房子（代表建物壽命還有至少40年），雖然我已37歲（距離法定退休年紀尚餘28年），但因為我具備首購身份，銀行經綜合考量下願意給我30年期。

要注意的是，雖然年限拉長讓每月繳款的負擔變輕，但銀行賺你的利息也就越多，所以我的策略是，30年期方案的目的是為了減輕每月的繳款壓力但不代表我要繳滿30年為止。只要有賺到較多的獎金或意外之財，能提早還款就早點繳清。

因為，時間可以換取金錢，但是再多的金錢也買不回已經消逝的時間。

《貸款成數》

由於我買的是套房，銀行的限制比較多。通則來說貸款成數會落在6～7成。

以我為例：我一開始找的是中國信託，才知道原來它們不承作套房，除非我是VIP級客戶，縱然如此最高也只能六成，真是氣死倫！可後來我換國泰世華，最高卻能給我至85成，來回就差了25％將近250萬元的自備款！是不是差非常多？

強調，每家銀行的政策不同且每年都在變動，今年國泰世華銀行承辦小套房的貸款成數最高，不代表明年也是喔！

《房貸利率》

每家銀行略有不同，甚至同一家銀行會出現兩種方案。以我為例：我選擇兆豐列為我申貸的銀行之一，核貸下來後竟端出2個方案讓我選。

方案1：貸款七成，利率1.48％，無寬限期。

方案2：貸款八成，利率1.31％，3年寬限期，但要加1筆48600元的房貸型壽險。

一開始兆豐為了吸引我，直接拿方案2引誘，絕口不提「房貸型壽險」，直到核貸下來後才說因為我買的是「套房」加上「我本身是業務工作」收入不穩定等因素必須加保方可啟動方案2。

一開始我被唬住了，後來問了許多朋友才知道這筆費用早該在一開始申貸時就要讓客戶知道，有點讓人「奇摩歹」，當然也有可能是我誤會兆豐了，所以我要苦口婆心勸大家，不管如何，買房一定要至少找兩家銀行，貨比三家不吃虧。

《寬限期》

還沒有買房經驗的人，或許只知道寬限期的意思是只繳利息不繳本金，但光知道這樣代表你「並沒有真正搞懂」寬限期。

以20年期搭配2年寬限期來說，我發現有人竟誤以為是頭2年只繳利息，等2年過後再啟動20年的本利攤還也就是2+20＝總共22年。其正解是頭2年只繳利息，剩餘的18年本利攤還。換句話說，原本可用20年攤還的本金卻因為寬限期導致剩下的18年都要多繳一點，這是先樂後苦的概念。

偏好使用寬限期的人，只能說觀念與我不同，強調，無所謂對錯喔！以我朋友為例：

他的房子價值1000萬元，月租金行情約2萬元，如果啟動寬限期，每月只需負擔約1萬元利息，而只要寬限期一到就立刻轉貸（換銀行）並持續使用寬限期，就這樣，他可以永遠每月只付1萬元的利息就能住在月租行情2萬元的房子裡，如果有閒錢還可以拿去享樂或轉投資。從這個角度看，買房似乎比租房划算？

【我最後選擇哪個方案？】

兆豐的方案2：貸款八成，利率1.31%，3年寬限期，房貸型壽險48600元。

國泰世華：貸款八五成，利率1.31%，無寬限期。

以上是銀行核貸下來的兩個方案，最後我選擇了國泰世華，想法如下，……↓

如果選擇兆豐，代表未來3年期間我光靠月租金2萬元去繳1萬元的利息，每月還有1萬元零用錢可以花用，同事也附和說「3年很長，3年內會發生什麼事都不知道，只繳利息及時享樂，等3年後說不定房價漲了，到時再賣掉獲利了結，豈不爽快。」好像很有道理？

當我與自己對話後，發現「寬限期」並不符合我的價值觀，一來是我個性偏好先苦後樂，二來這是我人生的第一間房子算是「起家厝」，我本來就打算長期持有，三是我把買房當存錢，沒打算不繳本金，第四個原因是，小套房可以貸款八五成且不需購買房貸型壽險，某個角度也算是證明自己多年的努力被銀行認可的里程碑。

還有一個觀念也很重要：只做自己擅長的投資。

理性思考，我的強項就是不動產，如果我把閒錢拿去轉投資不擅長的股票或基金，萬一虧錢怎麼辦？寬限期只會讓人留下更多的現金在身上，而「閒錢越多越想作怪」是人性，既然這樣不如一有閒錢就乖乖提前繳清房貸吧！

【原來，房貸是個好壓力】

租房子好比與人交往，住不慣（相處不來）就換一個，挺自在也蠻自我的；買房子，感覺像是生小孩，背房貸就如同背負著孩子的吃喝等生活開銷，花費變大了，壓力也隨之而來，這也許是有些人罹患所謂「產後憂鬱症」的原因吧？

其實，我自己也察覺到，無債一身輕並有了閒錢之後，我的情緒管理變差了，做業務開始有些隨興，我知道這並不利於我的事業，這也是我想藉著揹房貸重回「負債狀態」的動機之一。然而從交屋的那一刻起，我意識到責任感無形中提升了，遇到奧客時也變得比較有耐心，為人處事漸漸圓融了起來。

一直以來我常常被問：到底租房好？還是買房好？

過去沒買過房子的我會客觀地分析兩者的利弊讓民眾自行判斷，因為這不過就是每個人的「選擇」而已。如今，若你再問我同樣的問題，我的答案肯定是買比租好，因為我體悟到：「適度的」房貸壓力可以成為更好的人。

【後記】

對於買房經驗不足的首購族來說，預算拿捏過份樂觀讓自己深陷極大經濟壓力是常犯的毛病，而買房除了自備款之外還有哪些其他費用呢？以我買的房子權狀14.39坪、總價約1000萬元來說，……↓

契稅：29574元
印花稅：3957元
實價登錄費：1500元
地政規費（過戶）：5961元
地政規費（貸款）：10008元
貸款設定費1筆1棟：5000元
申請銀行貸款的開辦費：3000～5000元
代書費（土地所有權過戶）1筆：7000元
代書費（建物所有權過戶）1棟：7000元

上述這些稅費加起來大約7萬元，如果再把交屋後的屋況整理（非裝修）費用算進去，差不多就是買房總價的1～2％。因此請記得，除了自備款及2％買方服務費之外，至少還要預留2％的費用喔～

希望我的買房經驗能幫助到你一點點，只要能幫助到你一點點，就不枉費我打那麼落落長的文章啦！

部落格→https://taiyuanchen1223.blogspot.com/2020/10/201022.html

爸爸產後憂鬱

最近竹內結子的事件真的很令人震驚錯愕，一直很喜歡她那女神級的笑容，卻沒想到會是選擇這種方式結束生命，真的很難過，今年真是很討厭各種憾事，據說她可能是產後憂鬱症所造成，讓我想起那段從來沒跟人聊過的心路歷程，也算是爸爸的一種產後憂鬱....

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或許你會懷疑小孩又不是爸爸生的是在憂鬱什麼勁?!

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讓我娓娓道來，大概是從月子中心回家之後，當時凱心媽被每天數次的擠奶、數次的炸屎、數次的崩潰嬰兒、數次的睡眠不足，搞得心很累，她開始有產後憂鬱的症狀，無緣無故感到焦慮擔心害怕，內心透不過氣，常常不開心到哭...

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加上關鍵一個問題，那就是凱心出生的第二天發現靠近左耳附近的臉頰上出現一小塊粉紅色的印記，出院當天醫院才說那是「新生兒血管瘤」(之後會詳細寫一篇這個症狀發展歷程的文章)

第一次聽到這個名稱真的嚇到我們，沒想到那個紅印隨著時間越來越腫大，可愛的嬰兒左臉像是變形一樣又紅又腫，出門被人看到都一定會驚訝被問「她的臉怎麼了」，或是其他小孩看到會說「媽媽那個嬰兒怎麼臉受傷了」，雖然知道大家都不是惡意，但是在我們心裡每次被問到都會像被針扎一下

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那時候也不敢常帶孩子出門，或是想要把左臉蓋住，看到別人曬娃照片都能正常拍，我們卻都要避開左臉，當時不知道有沒有人注意到嫩嬰照都是右臉，因為我都盡量避開左臉血管瘤被拍到，本來要拍嬰兒寫真也沒拍了，看著可愛的嬰兒很療瘉，但是左臉腫大變形到像是外星人(真的很恐怖那種)，內心都會很厭世，覺得為什麼是我們，為什麼為什麼，實際上血管瘤到目前醫學上都還未得知是什麼原因造成，就是一種機率(100分之1)，就是運氣比較不好..

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加上小孩又不好安撫類型，放下就會大哭不好哄睡，甚至還用該死的「百歲醫師教我的育兒寶典」，拜託那真的不是每個孩子都適用，說什麼小孩哭就放在床內給她哭到累自己睡著，我們在房門聽她哭了半小時喉嚨都要啞掉還是沒睡(無法適用阿)，當下真的精神很崩潰加上血管瘤的症狀後來腫到潰爛流血(過程中我們都有看醫生也一直上網找資料)，睡不飽孩子難顧孩子臉腫，每天就是天堂與地獄交錯的日子，連我都跟著感到憂鬱厭世，某個內心是想逃避這個世界，看到孩子可愛天真笑容才被拉回現實

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後來告訴自己就苦中作樂，開始拍一些跟小孩的無聊影片，還有成立這個粉專，把有趣的一面跟大家分享，隨著時間血管瘤消退不少，雖然還是看得出痕跡，但至少渡過那段嚴重的時期，我們夫妻倆漸漸有走出來，也漸漸忘記血管瘤曾經帶來的憂傷了...

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寫到這裡謝謝你看完這篇文章，所以產後憂鬱真的不可忽視，請記得要多關心媽媽，老婆的身體從女孩轉變成媽媽，身體像是都換位一樣，胸部變成補給站，擠奶吸奶好像靈魂被吸乾一樣，永遠回不去的青春肉體，加上小孩的各種亂七八糟狀況，真的要多多體諒多多關懷，而爸爸也可能因為生活大變而產生的憂鬱跡象，不可忽視，當爸媽不容易，我們一起加油。

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以下 文章轉載

根據BBC報導，美國的媽媽發生產後憂鬱症的機率是1/7，爸爸則是1/10，全世界的平均也大致是如此。多位專家指出，媽媽的產後憂鬱被忽視，但其實許多爸爸、尤其是新手爸爸也會面臨產後憂鬱，但同樣不受到重視。

爸爸的產後憂鬱主要有 3 大原因

專家歸納爸爸「產後憂鬱症」的原因，通常可以歸納成三個方面的壓力。

經濟壓力：初生兒開銷極大，尤其在剛生完孩子之後，媽媽不一定能快速投入工作，經濟壓力就會落在爸爸身上。所以最普遍的爸爸由於原因，還是現實的經濟壓力。

情感壓力：將近50%的先生在孩子出生後，會有被太太忽略的感覺，這是夫妻互動關係急速轉變的關鍵時期。孩子分散掉了媽媽大部分的注意力，因此新手爸爸「忽然不被重視」的感覺，也是憂鬱問題的原因。

信心不足：雖然在外人看起來會有些杞人憂天，但是爸爸對於孩子的養育、未來計畫，不確定是否能提供孩子最好的，不確定自己能不能當一個好爸爸，這也是一大憂鬱來源。

產後壓力導致的抑鬱不僅影響父母的心理健康，進而影響整個夫妻關係及家庭系統的運作，同時也可能影響在孩子在生理、心理、認知上的發展。夫妻一起正視產後的情緒變化及壓力，尋求各方面諮詢，一起並肩渡過，是面對產後憂鬱最好的方式。

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Sunny老師簡介：
國際認證泌乳顧問IBCLC
Lamaze拉梅茲國際認證生育講師LCCE
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產後抑鬱症 專題 － 何美怡精神科專科醫生@FindDoc.com
資料來源：https://www.FindDoc.com

背景：邱先生的太太年初生下第一胎，最近胃口變差，情緒變得不穩定，且夜間難以入睡和失眠。邱先生擔心太太患上產後抑鬱。

(一) 邱太的症狀會否是患上產後抑鬱症？產後抑鬱症有何常見徵兆？ 0:26

(二) 導致產後抑鬱症的原因有哪些呢？有哪些人士較容易患上？ 1:52

(三) 有什麽方法可治療產後抑鬱症？療程一般要多久？ 3:23

(四) 若需藥物治療，會有什麽副作用？會令人上癮嗎？ 4:14

(五) 邱先生勸太太去看醫生，但遭拒絕。有沒有方法可令邱太去接受幫助呢？ 5:20

(六) 有什麽方法可預防產後抑鬱症呢？(FindDoc 健康資訊) 6:29

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抑鬱症 專題 － 吳家緯醫師@FindDoc.com
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背景：王先生的太太Kary去年底患上產後抑鬱症，情緒變得不穩定，且有失眠多夢，食慾不振。Kary抗拒食抗抑鬱藥物，故王先生希望中醫能幫助Kary。

(一) 在中醫的角度，導致抑鬱症的原因是什麽呢？抑鬱症有何常見症狀？0:32

(二) 中醫如何治療抑鬱症？治療時間需多長？成效如何？1:50

(三) 有什麽湯水和食療可幫助抑鬱症患者安定情緒和改善失眠？2:45

(四) 有什麽方法可幫助預防產後抑鬱症？(FindDoc 健康資訊) 3:38

(五) 治療抑鬱症可中西結合嗎？針灸治療抑鬱症有沒有副作用和依賴性？(FindDoc 健康資訊) 5:14

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