#裁判時報第109期 📌從東海翰林苑案談「營業行為」的涵攝／李惠宗（中興大學法律系教授）
　　
本文評析最高行政法院108年度判字第116號判決，分析案例事實之爭點，涉及預計以多數套房「出租」可否視為「營業行為」，最後「出售該房屋」的一次性行為，應如何認定為「營業行為」的問題。就此，涉及營業稅法及所得稅法如何涵攝的問題。李惠宗老師逐一分析法律爭議，精準說明營業稅法以及所得稅法規範內容之適用與涵攝，就具體個案以及判決內容進行分析，執得一讀。
　
✏關鍵詞：稅疑惟輕原則、反面解釋、信賴保護、一時貿易所得、法律不強人所難、稅捐適用選擇權、特種營業人
　
✏摘要：
本案事實徵、納雙方並不爭執，乃納稅義務人於民國（下同）95年1月1日購買位於臺中東海大學附近土地及地上物，嗣改建為8層樓之建物，其內設有45間套房，於96年1月19日取得該建物之所有權後，持續出租收取租金（下稱「東海翰林苑」）；復於99年8月31日將系爭房地以總價新臺幣（下同）50,000,000元出售與訴外人梁○○。納稅義務人就租屋收取租金行為，於97至99年申報綜合所得稅，並經國稅局核定在案，其後出售該房屋，亦申報個人綜合所得稅。
　　
✏試讀
🟧「租屋」與「售屋」行為認定為營業行為之理由
　
私人以出租營利之目的而斥資購建房屋，於購建之後，又長期出租，收取鉅額租金，即屬事實上經營租賃業務，為營業行為，自屬經營租賃業務之營業人。另營業人銷售其非經常買進、賣出而持有之固定資產，亦屬整體營業行為之一部分，除屬於依營業稅法第4章第2節規定計算稅籍之營業人，免徵營業稅外，仍應課徵營業稅，此稽之營業稅法第8條第1項第22款規定自明。且參酌行為時商業會計處理準則第17條亦規定：「固定資產，指為供營業上使用，非以出售為目的，且使用年限在1年以上之有形資產；其科目分類與評價及應加註釋事項如下：……二房屋及建物：指營業上使用之自有房屋建築及其他附屬設備……。」
以上判決，就長期租屋構成營業行為，應可贊同。再者，營業人」，故其「銷售其非經常買進、賣出而持有之固定資產」……
　
🟧就經核定綜所稅是否構成信賴保護之理由
　
就納稅義務人針對「租屋所得」，已先行報繳個人綜合所得稅及針對售屋行為報繳「財產交易所得」，是否構成「信賴保護」而言，最高行政法院認為：
（四）次查，上訴人購地建屋出租及出售系爭房屋，符合以營利為目的，且持續性從事一定經濟活動之營業行為，亦不符合免辦營業登記，免課營業稅及營利事業所得稅之情形，自應辦理營業登記，課徵營業稅。縱其出租套房租賃所得部分，上訴人雖自行申報綜合所得稅，惟因營業稅與綜合所得稅屬不同稅目，尚不得因本件課稅事實已先受有綜合所得稅之核定，就認為出售系爭房屋非營業行為，而可免除其就該銷售行為負有申報繳納營業稅義務等情，經原判決論述甚明（參見原判決第22頁2）。是依上訴人經營模式以觀，乃該當於營業稅法第2條第1款所稱之銷售行為，上訴人依規定負有開始營業前辦妥營業記，並申報銷售額之義務，並不能因其自行申報年度綜合所得稅，將出租系爭套房之租金收入列為租賃所得，經被上訴人誤依其申報而核定，而免除其法定義務。
　
🗒全文請見：從東海翰林苑案談「營業行為」的涵攝／李惠宗（中興大學法律系教授），裁判時報第109期
　
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台灣很多豪宅市場的買家基於資金來源及資訊隱密性的考量而選擇用境外公司來持有台灣不動產，這類型的境外公司在個人CFC生效後所產生的影響在於，租金收入及不動產的財產交易所得不僅要繳納台灣的營利事業所得稅，若屬105年以後所取得之不動產其處分利得需課徵最少35％之房地合一稅外，個人股東仍須按其對CFC之持股比例計算海外營利所得計入最低稅負課稅。

弱勢家戶租金紓困申請

110年5月15日之後因新冠肺炎疫情收入受衝擊，而有繳租困難的租客，需符合以下條件：

🌟經社工評估，服務對象確因疫情造成租金不足而影響居住穩定。
🌟不受理長期租金支付困難者。
🌟承租處限居住使用，不受理商業營利事業使用。
🌟申請補助期間，不得超過租約期間。

申請期限：
110年6月10日開始至「崔媽媽弱勢家戶租金紓困計畫」基金款項撥付完畢止。

連結🔗

20120314管碧玲質詢交通部長毛治國，拼擊交通部主管的財團法人房地產管理績效不佳，電信協會房地產租金收入尚不足繳稅，郵政協會房地產閒置比例太高，出租未及一半，交通部調查出來，卻一年多尚未改善，管碧玲提案六天之內提出報告。此外，交通部主管財團法人中華顧問工程司再轉投資世曦公司以營利，違反行政院函釋之公益原則，且世曦主管多由公務員轉任，得標75%交通部重大工程，有壟斷之嫌，世曦有國營事業之實而未受國會監督，非常不當。最後管碧玲指出，台勤解雇因工會抗爭的工會幹部，違反工會法，應立即改進。