房屋出租，請注意5大稅費！

今日新聞有一婦女向房東租屋，因為在租屋處開工作室，遭國稅局認定該房屋為營業使用，造成房東稅賦增加，要求房客負擔稅金，房客認為房東要求負擔稅金並不合法，因此產生糾紛。

不論是要當包租的房東，或是要租屋營業賺錢的房客，都需要瞭解一些基本的稅務常識。

1. 地價稅
地價稅一般的稅率採累進的稅率，而自用住宅的地價稅是固定比較便宜的，所以出租給其他人居住是地價稅會用一般的稅率計算。所需支出的地價稅較高。

2. 房屋稅
分成住宅使用及非住宅使用，營業用的房屋所需要繳的房屋稅比較高，住家使用的房屋，房屋稅比較低。

3. 所得稅
房東收到房租金是屬於租賃所得，每年在申報綜合所得稅時，要把全年度的租金扣除必要費用後如實申報租賃所得。

房東可以依照當年房租金43％當作必要費用（不必檢附單據），也可以列舉扣除必要費費用（例如：折舊、修理費、銀行貸款利息、地價稅、房屋稅…等），兩者擇高當作扣除額，計算最後的租賃所得。

4. 補充健保費
個人出租房屋給公司行號營業使用， 收到月租金兩萬元以上（含），房客依照當時所規定的費率計算（目前2.11%）後，先行扣繳。
所以房東收到的租金要扣除補充健保費。

5. 代扣繳
當個人房東出租房屋給公司行號，每月租金超過兩萬元，房客就必須要代為扣繳10 %的租金扣繳稅款給國稅局，此部分代扣繳稅款不會不見，等於先把10 %的金額預先放在國稅局而已，在日後房東申報綜合所得稅時可以按照該繳的稅扣抵。

想要用出租房屋理財的人特別要注意，所繳的稅會增加，因此在設定房屋租金的時候也要一併考量進去。

以往有一些房東為了避免繳交較高的 稅，房屋仍然申報自用住宅稅率，並跟房客約定不得申報租賃的支出，但之後如果雙方吵翻了，房客向國稅局檢舉，國稅局將會把房東說漏繳的稅金一併找回來，房東千萬別因小失大。

此外，房地出租一定要有一份合法有效的租賃契約，才能保障房東房客的權益。

祝大家有財富、享平安！

#平安得財富
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又到了一年一度的日本租屋旺季了，每年的1月到4月是日本的租房高峰期， 除了因為1月和4月是語言學校的留學生入學的季節外、每年4月也是日本本國各個專門學校、大學、大學院的新生入學、公司新社員入社的時間。這段時間由於正值語言學校生入學、新社員入社、升學或畢業後搬遷等原因，所以房源都比較緊張。

對於準備來日本留學或打工度假的朋友，或許對於日本租房高昂的初期費用都有很多疑問，就如我3年前剛到東京working holiday租房一樣，對日本的租房費用也有很多不了解的地方（後來縱然了解了也是有點接受不了的地方XD）哈哈 ~ 為了讓即將出發來留學打工的朋友們對日本租房有初步的認識~今天就跟大家做個小分享，到底初期費用裡面包含了什麼 !?

日本租屋初期費用:
日本租房的初期費用總和平均在租金的4~6倍（也有個別優惠物件，比如說有免房租活動，初期費用整體就會比較便宜）

★前家賃/ 賃料（ちんりょう chinryou）：預收的租金/ 租金。
在初期費用中，管理公司一般會要求租客先繳付下一個月的房租，這就是所謂的”前家賃”。而”前家賃”的算法基本上是這樣子的：

月初的租客一般是要求先繳交入住當月的”日割”，簡單來說就是當月住幾天算幾天房租。比如說租客將會在1月5日入住物件的話，初期費用中他便需要繳交1月5日到31日的房租。
但假如租客選取的入住日是在月中或是月末，管理公司一般就會要求租客先繳交入住當月的”日割”＋ 次月的”前家賃”。所以如果您是從月中搬入，初期費用中您便要先繳交接近1月半月的房租予房東。日割天數越多，初期費用相對就是提升。所以一般希望初期費用可以少付一點的時候，都會提議租客在月初或是月末最後幾天入住喔!

★敷金（しききん shikikin）/ 保證金（ほしょうきん hoshoukin）：押金。
房東會在租屋期間內保管這筆押金，並在租客退房時用這筆錢支付未付租金、超出正常毀損範圍的賠償以及是清掃費用。扣除基本清掃費或修繕的費用後，押金餘下的部分將會退還予租客。

押金一般會收取1到2個月的租金。現在也要很多物件房東不要求收取敷金，就是我們經常看到的０禮金０敷金 物件，但一般０敷金的物件，管理公司會在初期費用中先收取清潔費用保障房東。

近年有不少租客退房時給濫收費用的個案，其實在東京有相關法例防止租戶和房東在這個問題上產生糾紛：除非您對公寓造成明顯的損壞，否則房東應該在您搬離公寓時，從押金中扣除清潔費並將餘額退還給您。

★敷引き（しきびき shikibiki）、償却（しょうきゃく shoukyaku）：敷金若有“敷引き”或保證金若有“償却”，表示敷金或保證金將不會退還給租客。所以租客在瀏覽物件資訊時，要注意一下有沒有“償却”或“敷引き”的字眼喔!

★礼金（れいきん reikin）：租客付給房東而且不會被退還的酬謝金，平均費用約為1～2個月份的房租。所謂禮金，就是感謝房東將房子出租給我們的謝禮，於初期費用裡繳交，而且要注意這筆費用是謝禮，送出去就拿不回來的Q.Q，退房後也不退還。一般比較新的物件或是地段比較好的物件*( 比如說交通便利的山手線上 ) ，房東都會要求收取禮金喔! 不過現在也有不少物件是０禮金的，想節省一點初期費用的朋友們，可以在找房時先跟仲介朋友們提出來!

★保証会社利用料（ほしょうがいしゃりようりょう hoshougaishariyouryou）：加入保證公司的費用。保證公司費用平均在於一個月租金加上管理費的合計額之30%～150％ ( 沒工作/ 學生 / 國際審查的情況下，保證料相對較高）。目前在東京租房，絕大部分管理公司都會要求租客必須加入保證公司。保證公司以及其所收取的保證料費用都是指定的，租客或仲介是沒有辦法自己選擇。有一些物件，管理公司在要求租客加入保證公司的基礎上，還同時要追加一位日本保證人。初回保證料是在簽約時繳付，每1年或2年需要繳1到2萬上下的更新費。

★火災保険料（かさいほけりょう kasaihokenryou）：火災保險費用。基本上在日本租房時，加入火災保險是其中一個必要條件。現在簽約時很多管理公司提供的是比較全面的家財保險計劃，火災保險是家財保險受保的其中一個項目。除了火災外，風災、雨災、打雷、漏水、有小偷進門偷竊等情況而引起的財物損失或損壞都可以賠償喔! 一般火災保険是以2年為一契約，跟房子的合約是一致的，住不滿2年的情況下，保險公司會按比例退還部分部分費用給租客。

★管理費（かんりひ kanrihi） 或 共益費（きょうえきひ kyouekihi）：物件的管理費、維修費。一般物件除了基本房租以外，每月也需要繳交管理費用。所以大家在計算每月支出時，不要忘了把管理費用計算在內喔!
★クリーニング代（くりーにんぐだい kuriningudai）：室內清潔費。一般０敷金的物件，管理公司會在初期費用中先收取費用。有敷金的物件，清潔費則會在退室時從敷金中直接扣除。

★鍵交換代（かぎこうかんだい kagikoukandai）：租客入住時更換鎖頭的費用。要注意喔，日本更換鑰匙的費用不便宜喔!!!如果在入居期間丟了鑰匙，您是要重新再付更換鑰匙的費用的呀，所以大家一定要記緊好好保管自己家的鑰匙唷!

★引落手数料（ひきおとしてすうりょう hikiotoshitesuuryou）：使用帳戶自動扣繳每個月房租時的手續費。現在大部分管理公司為了使交房租的手續便利一點，方便雙方，在簽約時都會請租客提供銀行口座資料，綁定租客口座每月自動扣款，”引落手数料”就是銀行收取扣款的手續費。

★抗菌処理代（こうきんしょりだい koukinshoridai）：除蟲、消毒、抗菌費。這是在初期費用裡一次性的費用。有些物件可以跟管理公司商量把這筆費用除掉、但也有些物件”抗菌処理代”是指定費用。

★24時間緊急サポート（24じかんきんきゅうさぽーと 24jikantokikinkyuusapo-to）：租客在入居期間遇上緊急情況，比如說時丟了鑰匙或是水管漏水時，管理公司會有24小時緊急服務熱線應對客人緊急情況，且會派人前來家中處理問題。

★仲介手数料（ちゅうかいてすうりょう hoshougaishariyouryou）：透過仲介租屋，一般會收取0～1個月份租金（另加上消費稅）的仲介手續費。此費用一般不會明確寫出來，建議大家先詢問仲介確認。

★更新料（こうしんりょう koushinryou）：租約滿兩年後的租約更新費，通常等同1～1.5個月份房租。

看完以上介紹，是不是覺得細項雜費真多呢，算一算~ 加一加也真的要4到5倍房租的初期費用~ 畢竟在台灣/香港租房，手續相對簡單，費用也沒有這麼多細項XD 不過既然到日本生活，親身了解一下當地文化也算是一種樂趣，找房的過程雖然麻煩，不過當中的經驗也算是旅途上的一種收穫~

希望以上的資料對大家有幫助! 再根據個人的需求，在出發前先做一個租房的開支預算，思考以後大概會經常活動的範圍，擬定一個大約的租房方向，這樣出發時或是要找房時相對就會輕鬆一點了! 祝各位在日本都有個好住處~生活愉快:）！

註~如要轉載,請標記來源喔~感謝:P

又到了一年一度的日本租屋旺季了，每年的1月到4月是日本的租房高峰期， 除了因為1月和4月是語言學校的留學生入學的季節外、每年4月也是日本本國各個專門學校、大學、大學院的新生入學、公司新社員入社的時間。這段時間由於正值語言學校生入學、新社員入社、升學或畢業後搬遷等原因，所以房源都比較緊張。

對於準備來日本留學或打工度假的朋友，或許對於日本租房高昂的初期費用都有很多疑問，就如我3年前剛到東京working holiday租房一樣，對日本的租房費用也有很多不了解的地方（後來縱然了解了也是有點接受不了的地方XD）哈哈 ~ 為了讓即將出發來留學打工的朋友們對日本租房有初步的認識~今天就跟大家做個小分享，到底初期費用裡面包含了什麼 !?

日本租屋初期費用:
日本租房的初期費用總和平均在租金的4~6倍（也有個別優惠物件，比如說有免房租活動，初期費用整體就會比較便宜）

★前家賃/ 賃料（ちんりょう chinryou）：預收的租金/ 租金。
在初期費用中，管理公司一般會要求租客先繳付下一個月的房租，這就是所謂的”前家賃”。而”前家賃”的算法基本上是這樣子的：

月初的租客一般是要求先繳交入住當月的”日割”，簡單來說就是當月住幾天算幾天房租。比如說租客將會在1月5日入住物件的話，初期費用中他便需要繳交1月5日到31日的房租。
但假如租客選取的入住日是在月中或是月末，管理公司一般就會要求租客先繳交入住當月的”日割”＋ 次月的”前家賃”。所以如果您是從月中搬入，初期費用中您便要先繳交接近1月半月的房租予房東。日割天數越多，初期費用相對就是提升。所以一般希望初期費用可以少付一點的時候，都會提議租客在月初或是月末最後幾天入住喔!

★敷金（しききん shikikin）/ 保證金（ほしょうきん hoshoukin）：押金。
房東會在租屋期間內保管這筆押金，並在租客退房時用這筆錢支付未付租金、超出正常毀損範圍的賠償以及是清掃費用。扣除基本清掃費或修繕的費用後，押金餘下的部分將會退還予租客。

押金一般會收取1到2個月的租金。現在也要很多物件房東不要求收取敷金，就是我們經常看到的０禮金０敷金 物件，但一般０敷金的物件，管理公司會在初期費用中先收取清潔費用保障房東。

近年有不少租客退房時給濫收費用的個案，其實在東京有相關法例防止租戶和房東在這個問題上產生糾紛：除非您對公寓造成明顯的損壞，否則房東應該在您搬離公寓時，從押金中扣除清潔費並將餘額退還給您。

★敷引き（しきびき shikibiki）、償却（しょうきゃく shoukyaku）：敷金若有“敷引き”或保證金若有“償却”，表示敷金或保證金將不會退還給租客。所以租客在瀏覽物件資訊時，要注意一下有沒有“償却”或“敷引き”的字眼喔!

★礼金（れいきん reikin）：租客付給房東而且不會被退還的酬謝金，平均費用約為1～2個月份的房租。所謂禮金，就是感謝房東將房子出租給我們的謝禮，於初期費用裡繳交，而且要注意這筆費用是謝禮，送出去就拿不回來的Q.Q，退房後也不退還。一般比較新的物件或是地段比較好的物件*( 比如說交通便利的山手線上 ) ，房東都會要求收取禮金喔! 不過現在也有不少物件是０禮金的，想節省一點初期費用的朋友們，可以在找房時先跟仲介朋友們提出來!

★保証会社利用料（ほしょうがいしゃりようりょう hoshougaishariyouryou）：加入保證公司的費用。保證公司費用平均在於一個月租金加上管理費的合計額之30%～150％ ( 沒工作/ 學生 / 國際審查的情況下，保證料相對較高）。目前在東京租房，絕大部分管理公司都會要求租客必須加入保證公司。保證公司以及其所收取的保證料費用都是指定的，租客或仲介是沒有辦法自己選擇。有一些物件，管理公司在要求租客加入保證公司的基礎上，還同時要追加一位日本保證人。初回保證料是在簽約時繳付，每1年或2年需要繳1到2萬上下的更新費。

★火災保険料（かさいほけりょう kasaihokenryou）：火災保險費用。基本上在日本租房時，加入火災保險是其中一個必要條件。現在簽約時很多管理公司提供的是比較全面的家財保險計劃，火災保險是家財保險受保的其中一個項目。除了火災外，風災、雨災、打雷、漏水、有小偷進門偷竊等情況而引起的財物損失或損壞都可以賠償喔! 一般火災保険是以2年為一契約，跟房子的合約是一致的，住不滿2年的情況下，保險公司會按比例退還部分部分費用給租客。

★管理費（かんりひ kanrihi） 或 共益費（きょうえきひ kyouekihi）：物件的管理費、維修費。一般物件除了基本房租以外，每月也需要繳交管理費用。所以大家在計算每月支出時，不要忘了把管理費用計算在內喔!
★クリーニング代（くりーにんぐだい kuriningudai）：室內清潔費。一般０敷金的物件，管理公司會在初期費用中先收取費用。有敷金的物件，清潔費則會在退室時從敷金中直接扣除。

★鍵交換代（かぎこうかんだい kagikoukandai）：租客入住時更換鎖頭的費用。要注意喔，日本更換鑰匙的費用不便宜喔!!!如果在入居期間丟了鑰匙，您是要重新再付更換鑰匙的費用的呀，所以大家一定要記緊好好保管自己家的鑰匙唷!

★引落手数料（ひきおとしてすうりょう hikiotoshitesuuryou）：使用帳戶自動扣繳每個月房租時的手續費。現在大部分管理公司為了使交房租的手續便利一點，方便雙方，在簽約時都會請租客提供銀行口座資料，綁定租客口座每月自動扣款，”引落手数料”就是銀行收取扣款的手續費。

★抗菌処理代（こうきんしょりだい koukinshoridai）：除蟲、消毒、抗菌費。這是在初期費用裡一次性的費用。有些物件可以跟管理公司商量把這筆費用除掉、但也有些物件”抗菌処理代”是指定費用。

★24時間緊急サポート（24じかんきんきゅうさぽーと 24jikantokikinkyuusapo-to）：租客在入居期間遇上緊急情況，比如說時丟了鑰匙或是水管漏水時，管理公司會有24小時緊急服務熱線應對客人緊急情況，且會派人前來家中處理問題。

★仲介手数料（ちゅうかいてすうりょう hoshougaishariyouryou）：透過仲介租屋，一般會收取0～1個月份租金（另加上消費稅）的仲介手續費。此費用一般不會明確寫出來，建議大家先詢問仲介確認。

★更新料（こうしんりょう koushinryou）：租約滿兩年後的租約更新費，通常等同1～1.5個月份房租。

看完以上介紹，是不是覺得細項雜費真多呢，算一算~ 加一加也真的要4到5倍房租的初期費用~ 畢竟在台灣/香港租房，手續相對簡單，費用也沒有這麼多細項XD 不過既然到日本生活，親身了解一下當地文化也算是一種樂趣，找房的過程雖然麻煩，不過當中的經驗也算是旅途上的一種收穫~

希望以上的資料對大家有幫助! 再根據個人的需求，在出發前先做一個租房的開支預算，思考以後大概會經常活動的範圍，擬定一個大約的租房方向，這樣出發時或是要找房時相對就會輕鬆一點了! 祝各位在日本都有個好住處~生活愉快:）！

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