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節錄來源：中山大學-美麗之島BBS

擔任三重市仁愛國寶社區主委多年的蔡瑞東主委表示，建議確定責
任歸屬，發現漏水後，應先拍照存證，相片上顯示日期者為佳，漏水的
住戶可先拍照存證，然後通報管委會，請管委會陪同至漏水相關樓層勘
查，並請專業的水電技工或是常見鑑定單位，諸如：台北市建築師公
會、台北市土木技師公會、社團法人中華民國營建防水技術協進會…等
機構，來鑑定原因，就損害原因、責任歸屬及修繕費用等項目加以鑑
定，先查證確認清楚漏水的問題是產生在那個位置，因為不同的地方會
有不同的責任認定。

如果是大樓住戶共用管線維護不當導致壁面漏水的話，例如公寓大
廈樓頂平台、防空避難室及外牆面，為一般屬於住家專有部分以外之部
分，應為共用部分，該處排水管屬於公共排水管、天然災害或管線老舊
所致，依據公寓大廈管理條例第十條約定，共用部分修繕及管理維護，
管理委員會或是管理負責人有維護與修繕的責任，費用由公共基金支付
或由區分所有權人按其比例分攤。除非，是因為住戶在施工裝修或其他
事件導致漏水，那麼這些費用應由不當修繕之住戶負擔，但如果區分所
有權人會議或大樓住戶規約有針對共用部分、約定共用部分之管理、維
護費用，另有規定負擔方式時，住戶如何分攤就要看當時的社區規約怎
麼約定了。

假使不是因為共用管線而導致漏水，那就是屬於住戶間管線漏水的
問題，也就是住戶「專有部分」，包含住家內之私有面積，包括主建
物、陽台、露台等。這樣的修繕費用就該由共同壁雙方或是漏水的關係
戶（左右）上下方來共同負擔，除非是住戶裝潢修繕或維修不當，更改
水電管路所致自己漏水等，係因可歸責於自己單方之事由所致者，造成
他人之損害，即應由其負擔賠償責任。例如：樓上住戶裝潢修繕就防水
層之施工有疏失、更改水電管路、長期就漏水問題視而不見置之不理，
導致樓下漏水等是因為某方施工或其他因素導致漏水，有其證據，當然
就得請該樓層負責修理費用。

崔媽媽基金會執行長呂秉怡表示，除了認定上的爭議，最常見糾紛
是樓上住戶裝修或改裝浴室後，導致樓下天花板漏水，但事實上漏水問
題未必是樓上修繕所造成，因此，當管理委員會要介入該問題的處理時
候，便會要求樓下住戶就其漏水問題負舉證責任。而大多數的民眾認為
天花板的管線是樓上住戶專有，所以應該由樓上的住戶來維修，事實
上，根據管理條例第12條規定，該修理費用應該是由上下樓層共同負
擔。也就是說，當今天如果是你樓下的住戶發生漏水現象，如果不是因
為自行修繕改變原始設計破壞管線，則維修的費用就該由樓下戶與住在
樓上的你共同承擔。

有些住戶會拒絕讓受災戶進入家門內處理漏水的部分，但在公寓大
廈管理條例的第６條規定，如果樓下漏水、樓上的住戶拒絕開門，就可
請管委會居中協調，相關協調經過，應保留證據，如協調日期地點及記
錄、在場證人姓名等。協調不成，而準備採行法律程序者，應儘早寄發
「存證信函」催告其限期修繕完畢，作為日後之證據。只要經由樓下住
戶或該管委會通報地方主管機關，樓上的住戶就可能被主管機關依第47
條第3項，處以新臺幣3千元以上1萬5千元以下之罰鍰，必要時還會連續
處罰直到改善或履行為止，所以住戶千萬不要以為不讓人進門就可以迴
避問題，這是違反法規的。

呂秉怡說，有關樓上樓下住戶協調不成，住戶可向管委會申請調
解，管委會可以依據住戶提出的證據，搭配公寓大廈管理條例與住戶規
約，協助雙方釐清責任歸屬；管委會若是協調不成，或民眾不滿其結
果，則可發函向主管機關直轄市公寓科或縣／市政府工務局使用管理課
要求協助，或是到鄉市鎮公所之調解委員會要求調解，基本上調解委員
會的角色就是扮演調解，而若是依然調解不成，住戶可進入司法程序，
崔媽媽基金會公寓大廈事務秘書郭寶珍說，「進入司法程序進行訴訟，
雖然可以要回住戶的權利，不過，損害賠償案件，原告需負舉證責任，
而『舉證之所在，敗訴之所在』，住戶在訴訟前應先確定責任歸屬，再
行提起訴訟，不然樓上樓下大家都是鄰居，未來大家也都會經常相遇，
有事情也會需要相互幫助，因此住戶在做打官司之前，應該三思。」






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