為什麼這篇法定容積率鄉民發文收入到精華區：因為在法定容積率這個討論話題中，有許多相關的文章在討論，這篇最有參考價值！作者CGDGAD ((CGDGAD))看板home-sale標題[閒聊] 法定容積率的精神 = 實坪...
法定容積率 在 李婉鈺 Adrean Lee Instagram 的最讚貼文
2020-05-01 11:04:10
今天照常的拜訪在地人的 #傷腦筋大小事，又是被問到這個問題，我決定好好來跟大家探討一下！🧐 #住三住二永不得翻身的法定容積率！ 台北市住三土地，容積率225％，這是什麼概念？！ 就學理上來說，容積率225％，是一坪土地、可蓋2.25坪的房子。 當把這樣的容積率、落實到都市更新，這意味著，坐落在第...
前陣子板上很多人在嘲笑實坪制
說用手算一算就知道換算實坪多少錢了
其實不是這樣搞的
這要先來講為何要有“法定容積率”
政府為了控制都市人口的均衡性
也為了樓房的安全
所以訂出法定容積率
也就是假設法定容積率225%
你100坪的土地本來就只能蓋225建坪
所以估算每建坪的土地成本的時候
就會用每坪土地取得的成本/容積率
（可能要再除以獎勵容積率）
然後加上建築成本跟銷售成本
就是每建坪的實際成本總和
台灣現在一貫的做法就是虛坪照樣算進坪數
建商會說：車道也是錢阿，公設也是錢阿
問題是
這些車道公設都是蓋在地基上的
除非你有另外一塊地基來蓋車道公設那沒話說
只要是蓋在同一塊容積率計算的地基上
那些虛坪空間本來就是法定容積之外的空間
就算你不蓋公設，你也不能多蓋一間房來賣
那些原本都是無法賣錢的空間
但是現況就是，大家都知道的
虛坪當實坪賣，好盤，好盤
又有人說，總價是固定的，其他隨便你愛怎麼算
我要賺2倍就是要賺2倍
當然這樣就沒話說了，現在建商的GG比較大
只是我認為你要賣貴歸賣貴，合理性要先搞清楚
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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 223.138.6.200 (臺灣)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1626152727.A.622.html
→ KrisNYC: 你也可以跟東京一樣 爛的一疊40萬 好的一疊90萬阿...07/13 13:10
→ suwy: 這篇文的訴求是什麼？看完找不太到07/13 13:14
訴求就是實坪制才合理要討論房價就要基於實坪制來討論才有意義
※ 編輯: CGDGAD (223.138.6.200 臺灣), 07/13/2021 13:16:18
→ SiaoBen1996: 營造廠跟建商算錢的時候車位陽台也都要錢07/13 13:15
這是建築成本要攤進建坪我沒意見阿
噓 jay111101: 幹嘛算？權狀上面寫的就是實坪啊07/13 13:16
我認為權狀的計算跟每坪售價不能混在一起算
噓 aesdu: 你就多塞給建商兩百萬，請建商換算一下面積，個人化出圖給07/13 13:22
→ aesdu: 你高潮就好啦。07/13 13:22
※ 編輯: CGDGAD (223.138.6.200 臺灣), 07/13/2021 13:26:30→ Sam27: 權狀和合約沒寫嗎?????? 這議題根本是假議題07/13 13:23
噓 jay111101: 你講的是容積率，跟實坪有什麼關係？實坪就是實際居住07/13 13:26
→ jay111101: 空間就是權狀上面建物面積，有很難懂嗎07/13 13:26
容積率跟實坪無關？※ 編輯: CGDGAD (223.138.6.200 臺灣), 07/13/2021 13:27:29
噓 d8613518: ............07/13 13:27
噓 aesdu: 還真無關...07/13 13:28
→ aesdu: 不要大方的講一些自己都不懂的事好嘛.. 07/13 13:29
容積率200%跟300%建商可以蓋的實坪會一樣？
→ d8613518: 你都說，房子是按總價賣的，您到底想得到什麼？07/13 13:29
→ jay111101: 你要實坪計價也可以07/13 13:29
※ 編輯: CGDGAD (223.138.6.200 臺灣), 07/13/2021 13:30:54→ d8613518: 除非房子能分開一坪一坪賣，否則意義再哪？ 07/13 13:31
噓 d8613518: 有人規定賣價不能高過成本太多？07/13 13:33
我有說不能賣貴嗎？都沒看文
推 ddey: ok錯地方了07/13 13:33
※ 編輯: CGDGAD (223.138.6.200 臺灣), 07/13/2021 13:33:59噓 aesdu: 管到建商去了... 07/13 13:33
所以容積率跟實坪有沒有關嘛？你說阿※ 編輯: CGDGAD (223.138.6.200 臺灣), 07/13/2021 13:34:34
噓 d8613518: 當然看了，所以才覺得你都知道建商幹嘛賣貴，你也拿他沒 07/13 13:35
→ d8613518: 轍，那你在哀什麼？ 07/13 13:35
→ aesdu: 等你管到火星去再說... 07/13 13:35
噓 d8613518: 就算搞成實坪制，一坪突破天際線，每坪1000萬，你覺得07/13 13:37
→ d8613518: 建商會減少總價賣？毫無實際價值的比特幣都能漲到天際線07/13 13:37
→ d8613518: 了，能實際住的房子為啥不會持續漲？ 07/13 13:37
噓 d8613518: 先不管建商好了。哪天您平白繼承了一棟帝寶，你會用單 07/13 13:39
→ d8613518: 純用自己付出的成本來算賣價？ 07/13 13:39
建商一定會抓利潤你講得好像建商抓20%利潤跟200%利潤都合理
我從都到尾都沒有說建商不能開高價
你的問題到底是什麼？
※ 編輯: CGDGAD (223.138.6.200 臺灣), 07/13/2021 13:43:06
噓 aesdu: 你薪水超標200%，立即扣180%下來，了。 07/13 13:46
→ aesdu: 這樣比較合理 07/13 13:47
噓 yytseng: 估建商成本幹嘛?你能砍價? 甚麼坪制我不懂，樂居看懂就好07/13 13:52
噓 d8613518: 你沒看懂我的意思，建商開價除了看實際成本外，一定會07/13 13:52
→ d8613518: 看週邊行情。就像你白得了一棟帝寶，你有可能白送給別人 07/13 13:52
→ d8613518: 嗎？同理，隔壁容積率只有100%，但一坪成交100萬，我這07/13 13:52
→ d8613518: 塊容積400%，我一樣會賣到100萬以上，為啥？ 07/13 13:52
→ sdhpipt: 建商不會算虛坪? 非要用實坪計算單位土地成本? XD07/13 13:55
→ sdhpipt: 然後 主建物不等於土地容許的法定容積面積 有可能多也有07/13 13:56
→ sdhpipt: 可能少 你要訴求實坪計價 跟土地容積率是無關的 07/13 13:57
推 Lilyzoea6: 法規就這樣 可憐哪 07/13 13:57
→ sdhpipt: 比如說 你家有個三合院 土地500坪 建物120坪左右 甲建 07/13 13:57
→ sdhpipt: 你難道用500x240%去算實坪??? 搞笑嗎??? XD 07/13 13:58
→ sdhpipt: 要訴求實坪計價 你就拿建商蓋出來的主建物去算即可 07/13 13:59
→ sdhpipt: 講什麼土地容積率 那都是無關的 07/13 13:59
→ sdhpipt: 土地容積率這種東西 只有重建的時候有用 其他無用 07/13 14:00
建蔽率不同可用容積率就不同建商一定會做最大化力用
講實坪的時候就說無關
吵放寬容積率的時候又是另一個說法
都是建商在說的
※ 編輯: CGDGAD (223.138.6.200 臺灣), 07/13/2021 14:11:23
→ sdhpipt: "建蔽率不同可用容積率就不同" <-?????? 07/13 14:14
→ sdhpipt: 你到底在講啥??? 兩個數字沒關係的好嘛! 07/13 14:14
→ sdhpipt: 舉例:台北市住三到住三之二 建蔽率都一樣 容積率有一樣? 07/13 14:16
→ supa64: .........我真心覺得.版主不願意整理精華區真是罪過 07/13 14:16
→ sdhpipt: 原PO拿著幾個不懂的名詞亂講 只會更顯示自己的無知啊~~~ 07/13 14:17
→ sdhpipt: 訴求實坪計價當然可以 你就拿建商申請建照的實坪計算即可 07/13 14:18
→ sdhpipt: 講什麼容積率 根本搞笑 07/13 14:18
→ sdhpipt: 而且 還有獎勵容積 容積移轉等等都沒有算了 07/13 14:19
噓 LoveMentori: 笑爛，要胡言亂語去五折團，阿不對，五折團被騰籠換 07/13 14:20
→ LoveMentori: 鳥了。 07/13 14:20
噓 Fujiwarano: 你去買地自建 賭你虛坪蓋好蓋滿 轉賣一樣虛坪賣 07/13 14:25
→ tayatiffany: 你管建商怎麼講？？自己實坪換算就好啊！ 我也覺得 07/13 14:29
→ tayatiffany: 根本假議題 07/13 14:29
→ tayatiffany: 比如雨遮不計坪不計價之後 權狀坪數變小 單坪價格更 07/13 14:30
→ tayatiffany: 高 你覺得購屋者真的得到公平正義嗎？ 07/13 14:30
推 jolyoy: 好好笑 你買了實坪的房子 沒虛坪的電梯 你是要怎麼回家 07/13 14:30
→ jolyoy: 實際就是需要這些虛坪啊 你以為計價的時候只算實坪 會比 07/13 14:30
→ jolyoy: 較便宜嗎 還是你要建商只蓋實坪給你 虛坪你自己蓋？ 你沒 07/13 14:30
→ jolyoy: 辦法自己蓋虛坪的設施 然後還在說計價不該含虛坪計價？？ 07/13 14:30
→ jolyoy: ？？ 07/13 14:30
→ sdhpipt: 單價只是一個參考價 強制用實坪計算當然是可以 說實坪單 07/13 14:34
→ sdhpipt: 價台北市是世界上前幾名貴也OK 但是 實坪計價跟容積率是 07/13 14:35
→ sdhpipt: 無關的 希望原PO想清楚這一點 07/13 14:35
噓 LINPINPARK: 實坪計價是不會改變總價，只會改變計算分母 07/13 14:38
噓 d8613518: 大概他就真的只是希望台灣再拿下一個世界第一的紀錄XDD 07/13 14:40
推 IS0987: ............... 07/13 14:42
推 IS0987: 無言 07/13 14:44
→ IS0987: 建蔽率不同可用容積率就不同？？？ 07/13 14:45
推 yyc210: 你概念整個有問題 07/13 14:52
→ yyc210: 法定容積225% 靠其他開放空間 容積移轉 07/13 14:52
→ yyc210: 變成500%, 這些多的當然不是只能做公設啊 07/13 14:53
→ yyc210: 什麼叫做虛坪空間是法定容積以外的空間？ 07/13 14:53
→ i386: 現在一坪20萬,40坪的大樓總價800萬, 會改成實算坪25坪 07/13 15:17
→ i386: 賣你500萬嗎?不會阿 07/13 15:18
噓 KrisNYC: 刪一刪吧 不要留一篇邏輯錯亂的文給人考古 07/13 16:04
推 ayler88: 改這制度會動搖國本 不太可能啦 XD 07/13 17:41
推 zeroyaking: 吵實名制的 連吵什麼都搞不清楚.... 07/13 18:02
推 lagadidi: 加入立法去改革或是去連署吧，不然定義就是這樣 07/13 19:39
→ lagadidi: 上次連署不是50個附議嗎？再多連署幾次看能不能5000 07/13 19:41
推 Refauth: 這篇好文章應該永永遠遠地收藏下來XD 07/13 23:29
推 toehold: 噗 07/13 23:31
推 zorogto: 分類不是閒聊嗎，怎麼大家殺紅眼回文？？ 07/14 06:23
→ aesdu: 中共閒聊要鑿穿地心、虐殺地底人...... 07/14 08:00
→ supa64: 殺紅眼?觀念錯誤到不行亂混.法規的跟建築計算的混著談 07/14 09:47
→ supa64: 你要扯實際坪數可以.不代表把建築法規的容積建蔽混再一起 07/14 09:48
→ supa64: 你蓋房子不需要看你蓋多高多少坪就對了嗎.......... 07/14 09:48
推 jolyoy: 原PO 完全不回了 好失望 臉太腫了嗎 07/15 13:12
推 sharonh: 看過一YT 德國房子(忘了城市）陽台只能用一半算實坪 07/15 14:54
→ sharonh: 我看本文意思是 容積率是實際可用的坪 公設是另外不計實 07/15 14:56
→ sharonh: 坪，所以變成 某地可以蓋XX坪(以容積) 另+YY坪公設 07/15 14:58
→ sharonh: 所以原po意思就是，YY坪憑什麼算入實際計價-----以上代解 07/15 14:59
→ sharonh: 我只是代解，勿來K我 我先逃了 07/15 14:59