【都委會第707次會議 通過「北投區稻香市場主要計畫變更」 並同意市府重擬「大稻埕特定專用區細部計畫通檢」】

今(20)日召開都委會第707次會議，除尊重市府希望能將本次公民及團體意見納入重新進行計畫檢討評估，退回市府重擬「大稻埕歷史風貌特定專用區細部計畫通盤檢討」，並請市府後續擴大民眾參與，廣邀地方仕紳與社區協會、團體等共同提供建議。另並審議通過「北投稻香市場用地變更為機關用地計畫案」，市府將作為北市推動長照的發展基地。

「大稻埕歷史風貌特定專用區細部計畫」於89年1月發布實施迄今，歷史街區風貌保存卓有成效，市府此次進行通盤檢討，除增訂允許設置「民宿」使用，並參酌全市容積移轉規定修訂計畫區容積移轉機制，同時配合調整相關都市設計準則。惟本案公展期間迄今，接獲公民或團體陳情達1231人次，提出對計畫區內歷史建築保存修復面臨地的困境、公設保留地容積移轉及代金制度對大稻埕地區容移的衝擊、建物保存維護成本之容積率計算，以及側巷空間土地使用管制等議題之建議。

今日會中許多民眾到場旁聽，市府都市發展局雖已表示希望都委會暫緩審議退回重新研擬，委員會仍一一聽取民眾訴求，都發局也表示後續除會依照委員會決議加強民眾參與，邀請地方仕紳與社區協會、團體等共同提供建議外，將委託專業團隊，透過社區規劃師並運用URS(都市再生前進基地)設置駐點工作室，加強雙向的聯繫與溝通。

「我愛迪化街」運動已歷30年，大稻埕街區的歷史風貌維持是市府與社區長期共同奮鬥的成果，都委會此次退回市府重擬，是歷史上的新起點，亦是肩負更大的任務，以邁向下一個30年。此外，並責請都發局，在行政程序上主動協助街區老屋不能修復之困境。

再者，市府提出「北投稻香市場用地變更為機關用地計畫案」，係配合中央長照政策下，整合北投地區現有包括榮總醫院、陽明醫院、關渡醫院等醫療資源，並盤整部分未開闢已無設校需求之國小用地及低度使用公共設施用地，於北投再生計畫中提出包括本稻香市場等共5處用地作為健康照護產業基地。

稻香市場用地面積3,282.97平方公尺，現況雖作超市使用，但因立地商圈不佳，經市府市場處評估已無設置市場的效益，且建築物鑑定為高氯離子混凝土建築物，基於有效利用公有土地，市府提出變更為機關用地，提供社區型長照設施及托育中心等社會福利設施，並保留現有市立圖書館及區民活動中心等社區設施。

委員會支持市府整合公有土地及醫療資源推動長照政策，至於民眾陳情希望能保留現有超市等日常購物機能，委員會也同意市府所提，比照本市通例得容許附設附屬設施使用，其比例以不超過總樓地板面積百分之三十為限。

這就是為什麼每次你看到的日本房子越高樓都會長的斜斜的原因唷各位親愛的嘟嘟客人（直接撿現成XD）

【陽台只有一半？法令上的限制。】

一塊土地，能蓋出怎樣的房子，都跟法令限制上的「容積率」與「建蔽率」有關。台灣也一樣，日本也是一樣。也就是說，當建商買下這塊土地時，完工後的建築物大致上會長得怎樣，大致上就已經決定了。

所謂的「容積率」，指的就是能夠建築的總樓地板面積，而「建蔽率」就是一塊基地，你能蓋多滿，要留多少空地。舉例來說，一塊容積率200%，建蔽率50%的基地，如果是500坪的土地，原則上它就是能蓋250坪的建築物蓋四樓。不過在日本，因為對於居住環境很重視，因此在建築基準法上面，還有道路斜線，北側斜線，日影規制等等限制。也就是雖然你的容積率有200％，但實際興建時，還不見得能夠消化完所有的容積率。如低層住宅區，為了讓家家戶戶有採光，直接給你建築物限高10m或12m。其他的區域，還有鄰地斜線限制，也就是說在建築物超過一定的高度後，上面的樓層一定要往後退縮，來確保跟鄰地有一定的空間，以及確保旁邊的房子有陽光可以照入的北側斜線...等。此外，實際可興建的容積率，還要看你基地的前面道路路寬乘以法定係數，來與法定容積率做比較，選擇較小的數值才是你的實際容積率。因此建商在蓋屋時，會想儘辦法絞盡腦汁把容積率發揮到淋漓盡致。

大家都知道，我們台灣，賣房子都含陽台雨遮及公設，日本則是賣你室內實際坪數。不過你知道嗎？不管台灣還是日本，蓋房子在計算容積率時，陽台，雨遮，樓梯，共用走廊等處，是不納入容積率計算的（日本電梯要算入容積率，台灣很像五樓以上的建物才算），因此日本直接賣你室內，有計入容積部分的房子，而台灣呢？則是儘量給你大陽台，大雨遮，因為這些東西，在台灣不納入容積，但是卻可以拿來賣錢，因此台灣的建商會千方百計弄很多陽台跟雨遮來賣你。

之前在台灣時，曾經認識一個人，她對房市投資沒有很了解，也不好好看清楚格局圖，就因為貪小便宜，貿然買進其中一戶單價較低的，結果完工後才發現她的雨遮超大，幾乎快要等於室內面積的三分之一了，但是那圈大雨遮，全都算在她的權狀買價裡，但卻只能放置冷氣室外機，連花盆都不能擺。同時，它室內裡面，也有將近四分之一的空間，原本是陽台，是建商做二次施工，幫他外推成她的室內一部份。但是依照現行法令，只要有人檢舉，它就會立即被拆。而且那個外推的陽台，跟雨遮一樣，建商蓋的時候不列入容積計算，但是卻可以拿來賣她錢！

日本這部分，買屋就好多了，不管你的陽台多大，雨遮多大圈，都不能計入你的權狀，只有實際室內坪數是能賣錢的，因此對於消費者而言，實際花多少錢，實際使用室內面積多少，一目瞭然。但其實沒有陽台雨遮其實不好，夏天的陽光沒有陽台的緩衝，會讓你室內很悶，回到家後，可能發現室內溫度高達四十度，開冷氣又要很久才會降溫下來。如果下大雨沒有陽台雨遮緩衝，除了會讓你的室內濕氣很重以外，如果你不小心沒關窗，大雨就會直接灌進你家。也因為只有室內面積能賣錢，所以有些比較不好的日本建商，會想儘辦法，在規劃房子時，硬是把原來要當作是陽台的地方，設計成室內（非陽台外推），因此導致有些房子，陽台只有一半，就像下圖這種房子一樣。聽說這樣可以讓你的可銷售面積金額，將近是土地成本的一成。也因為日本陽台不計價，也因為沒陽台會有這麼多的缺點，因此，如果你看到這樣的房型，或許要考慮一下要不要購買其他的產品。因為花一樣的錢，你也可以買到有完整陽台的，住的又舒服。

＃投資　＃不動産　＃房地產 　＃東京不動産 　＃日本不動産

有爭議的新燕土地，由茂德建設接手頂新集團之後，乙種工業區改成住宅商業區，一路過關，內政部已通過了。
但是坤城在議會質疑，在市府「都更3箭」獎勵下，該基地容積率竟然可以從210%變成651%，為原來的3倍，外界估算獲利竟高達600多億元，真是不得了。請問有哪一個建商的案子，容積率可以增加到這麼多？市府有沒有「先射箭再畫靶」的嫌疑？
茂德公司雖然很霸氣地捐了一棟大樓給市政府當第二行政中心，但其實賺更大的是茂德啊，新北市有其他案例，容積給這麼「飽」的嗎？
城鄉局長說，茂德都市計畫案從乙種工業區申請變更為住宅區與商業區，同時又申請都更一箭捷運周邊增額容積、都更二箭主幹道容積加給，容積獎勵計算一次到位，而不是陸續申請，所以為651%，整體容積率類似新板車站、新莊副都心，屬於合理範圍。
原來這樣算合理範圍啊……

北門市場大改造❓打造沒有車位和排水的時尚空間😲
　
擁有 55 年歷史的北門市場，如今終於有了重建的機會，不論是當地攤商或附近居民都相當期待。我也一直都很關注，希望改建之後真的能活化公有市場空間、帶動地方繁榮。
　
然而，我跟市府要了市場的設計圖來看（電子檔在文末），發現裡面問題重重。詢問攤商和里長後，才發現設計的過程中，完全沒有找他們討論，令人感到不可思議。
　
市長在臉書上和新聞上一再強調：「傳統市場也可以很時尚」，未來北門市場外觀會是灰白色系的現代風，市場將不再只是採買購物的地方，更是集合傳統與創新的社區優質空間。
　
#真的有市長說的這麼好嗎❓
　
上周我拿著設計圖詢問北門市場的攤商，結果他們給我的回饋是不符合需求。
　
到底怎麼回事呢？
　
1⃣ #沒有整體排水系統規劃
　
排水做得好是讓市場環境衛生又不會產生臭味的關鍵，所以攤位周圍通常有排水溝。
　
結果不只圖上沒看到，翻遍整個設計簡報，也完全沒有任何關於排水系統的說明，連「排水」兩個字都沒出現。
　
2⃣ #沒有放冰箱和冷凍櫃的空間
　
不論是賣肉的或是賣熟食的攤販，都很需要有放冰箱和冷凍櫃的地方，因為東西放在外面很容易壞。
　
但是目前的設計，只是勉強把 64 個攤位擠進一樓的空間，完全沒有額外的地方可以擺放儲存設備。
　
3⃣ #沒有考量到多元販售的需求
　
目前的北門市場，除了傳統賣肉、菜、水果和熟食的攤販外，還有服飾店、理髮廳和修改衣服的工作坊。
　
然而在設計圖上，幾乎所有的攤位都長得一樣，只適合傳統物品的販售。那改建之後，上面原有的這些店，要何去何從呀？
　
4⃣ #沒有規劃熟食座位區
　
有攤商提到，希望未來北門市場可以像現在的東門市場一樣活絡，白天賣菜、晚上賣餐飲。

我在之前的市場報廢會勘也有提議，未來改建應該要規劃熟食區，吸引人來用餐，刺激消費，但顯然市府認為沒必要。
　
5⃣ #汽機車停車位嚴重不足
　
目前的基本設計只有規劃汽車位 18 個、機車位 40 個，加起來連 64 個攤販停都不夠。
　
甚至在簡報中，直接秀出機車停在人行道上的設計圖，根本是鼓勵機車騎上人行道，人車爭道。
　
#沒有停車位誰會願意來消費❓
　
原本社區居民一直很期待市場改建的同時可以增加停車空間，市府也回應說將會跟中央來爭取。
　
去年第 3 次臨時會，我在議會上要求產發處和交通處務必要做好橫向溝通，確保市場的設計保留未來能夠有加蓋停車場的可能性。
　
結果從設計圖來看，根本沒有預留加蓋的可能。昨天在議場上，市長才說確定沒有停車場了，但這樣的決定，攤商和社區居民卻還絲毫不知情。
　
他們還在期待著。
　
我進一步問市長，如果市場沒有停車場，這樣來購物消費的民眾車要停在哪？
　
沒想到市長居然回答說，機車可以停在 150 公尺外（實際上為 250 公尺）的棒球場停車場。
　
市民真的會願意在大太陽底下，提著大包小包走 250 公尺？況且市場旁的小巷子寬度才 7 米，也完全沒有人行道。
　
更令人意外的是，市長鼓勵民眾可以搭乘大眾運輸到市場購物，但最近的公車站點遠在 400 公尺之外，且一個半小時才一班車。這樣完全不切實際。
　
假如沒有停車場，可以預期的是，未來北門市場附近，要嘛是汽機車違停亂象不斷，要嘛就是民眾乾脆不來消費，導致市場變成蚊子館。
　
#沒有集會所如何保障社區權益❓
　
不論是在 2018 年的新聞，或是在我質詢前一天市府發的新聞稿上，市府都一再強調市場改建之後，將會提供給社區居民集會的空間。
　
然而，目前市場的設計完全沒有獨立的集會空間。雖然產發處長會後跟我說明，所謂的多功能市集就包含社區居民的集會功能。
　
我想這也是為什麼市長會認為有獨立集會空間的緣故。
　
不論叫多功能市集，或是叫集會所，我想最重要的就是讓社區居民能夠有固定可使用的集會場所。
　
感謝市長在議會上答應新竹市民，北門市場將來一定會有讓社區居民集會的空間，這樣就讓人放心了。
　
#土地利用率低浪費精華地段
　
北門市場的基地面積約有九百多坪，以市場用地容積率 240 % 來計算，可開發樓地板面積約有 2 千 2 百坪，但目前的規劃設計只用了 450 坪左右，等於容積利用率約是 20 %。
　
即使扣除 3 百多坪作為道路使用的土地，尚還有 450 坪左右的土地容積沒用到，若以實價登錄上土地一坪 30 萬來計算，等於市府浪費了約 1.3 億元。
　
可惜市府因為希望將市場盡快重建，所以市長也很明確表示未來不會繼續爭取其他經費，增建停車場或是其他空間。
　
#北門市場應該重新檢討設計
　
很感謝市長表示會來修正市場的設計，邀請攤商、里長和里民來參與討論，並將他們的建議和需求盡可能放進設計中。
　
停車問題，雖然市長表示可以停在棒球場或是搭公車前往，但我想在市長改善公車之前，這樣的解方一點也不實際，市府還是要想辦法來解決。
　
既然好不容易北門市場要改建了，而且預計要花費四千多萬元，那就更該蓋一個真的符合在地需求、能夠為地方帶來繁榮的市場，不要只是成為拍照打卡的時尚空間而已。
　
#第三次定期會總質詢
#北門市場 #市政公開透明
#二創向市長粉專設計致敬
　
新竹市北門公有零售市場拆除重建細部設計及都市設計審議簡報
https://reurl.cc/7XqKxy

150514三立 賤賣國發院 變更地目建商賺
影片網址→https://youtu.be/nhVgdPlhcao
記者程燁睿／台北報導

前台北市長郝龍斌公開嗆現任台北市長柯文哲，反被柯文哲怒指郝龍斌留下來的爛攤子得陸續解決，尤其是國民黨賣給元利建設的國發院土地，本來是機關用地，卻在馬郝郝府時期倉促出售黨產，還建商變更地目，讓建商短短十年內，獲利將近310億，遭質疑根本是圖利建商。......↓

國發院"圖利"爛攤?柯:膝蓋想也知怪怪的才被前市長郝龍斌怒嗆，柯市長立刻來個回馬槍，質疑任內國發院土地變更有問題。柯文哲說：「我跟你說啊，那個用膝蓋想也知道怪怪的，我比較希望說重新開始，就是說建立新制度後不要再有這種奇奇怪怪事情。」

柯市長指的就是座落在台北市文山區的國發院舊址，圍牆上國家發展研究院痕跡清晰可見，不過早在馬英九市長時代早就易主賣給建商。記者介紹：「國發院是馬英九擔任黨主席處理掉的第一份黨產，當時賣了43億，不過買賣的先決條件是得先幫建商做好地目變更，讓機關用地變成住宅用地。」

整整4.7公頃，流標兩次，到郝龍斌市長任內順利變更地目，換算2萬2400坪土地，國民黨在民國94年當時以43億賣掉1，前提就是幫忙變更地目。計算現在價值，地面坪數換算225%容積率，以現在鄰近建案每坪70萬元計算，總價值高達352億元，建商現賺309億。

房仲陳泰源表示：「跟建商2005年，花43億購得這筆土地，換算就是說他養地養10年，平均每一年賺了31億左右。」台北市議員何志偉說：「一般民眾一本萬利就覺得賺翻了！結果呢？國民黨跟他的馬友友們卻要讓他一本千萬利。」市府變更地目，建商瞬間口袋賺飽飽，也難怪柯市長再度脫口要好好查清楚這個怪怪的變更案。

網址→http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/91560797