#房事真心話 #公設比排擠你
#居住空間 #廢到哭公設
更多公設比資訊
https://54aming.com/articles/82e5b1

屋主自建佔地約30坪，
樓高六樓共有六戶，
地停另賣。

房子位於巷弄中，離捷運站約3~5分鐘。
含樓梯、逃生空間及機電設備等等，
公設比為35%，權狀約28坪多，
換算起來室內約18坪多一點點，
喊價1500萬，
兩房一廳。

阿明最近看到網友PO買房文分享，
公設比突破天際，心有戚戚焉。

長期以來，
台灣的大樓公設比呈現逐年增加的趨勢，
一直在逐步墊高。就阿明觀察，
房子的高公設成因概括有三點。

單一建案的建築面積逐漸縮小，
畢竟土地取得成本越來越高，
而且市區閒置用地變少，
所以小坪數建案湧現，
是拉高公設比的主因之一。

由於建築基地小、戶數不多，
但必要性的公設加休閒措施
不能缺少的狀況下，
讓每戶的公設坪數配比拉高。

後來的集合式大樓住宅普遍廣設
休閒設施，如游泳池、健身房、
卡啦OK室及交誼廳等等，
都快變成時下大樓的標準配置了。

最後是必要性設置，
因營建署在94年修正「建築技術規則」，
對設置逃生梯、室內梯、
戶外安全梯和防災中心都有嚴格規定，
建商在建造規劃必須完全按法規要求，
當然這些都會被涵蓋在公共設施當中。

攤開房屋公設歷史來看，公設比曲線
從最早7%~12%提升到19%~21%，
一直到現在已經膨脹到30%~45%，
天啊，這麼高的公設吃掉了民眾
「真正住和使用的空間」，
尤其房價越來越高，花這麼多錢，
卻有高達2/5的空間沒有實際用到，
這樣是否正常呢？

阿明覺得應該降低高公設現象。
這需要政府主管機關修改法規
才能遏止不良現象，
不過身為勤儉持家的平民老百姓，
我們在買房時也要好好掂量清楚才行。

前述提到建築面積過小的問題，
除非主管機關修改法規，
否則現行法規制度下，
這類情事會持續存在，
買房的人只能選擇不購買，
不然就得被迫接受高公設比。
但這類型的房子像蝸居，
居住空間小小的，
錢都花到公設去了，合理嗎？

第二點提到的集合式大樓設置豐富的休閒
設施算是一種普遍的現象，
或許這也是市場競爭的結果。

早期建商推出具休閒公設的房子，
新推出時受到新住戶歡迎，
我拉高公設比你覺得新公設新鮮有趣，
何樂不為呢？
所以之後各式休閒公設還不斷推陳出新。

不知道你對這些休閒公設的看法如何呢？
阿明是認為，休閒設施多的住宅會
增加維護費用與管理費用，
居住人的持有成本會連帶上升，
這對平常很少使用休閒公設的人並不划算。

但是如果你是會常用到休閒公設的朋友，
這對你會是如魚得水哦。
所以買到高休閒公設的人怎麼辦？
「盡量使用，物盡其用。」哈哈哈~~

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最近高嘉瑜上館長直播，兩人共同抨擊了當前的房地產生態，尤其針對花錢購買「公設」，更是使得絕大多數的民眾不爽。兩人興致到了，話鋒一轉，討論起制度是不是該改為購買「實坪」。

齋主對這件事情，其實相當困惑。到底依照現有制度，花錢購買公設，和改制之後購買實坪，到底有甚麼差異? 兩者在最後花費的金錢總額，絕對只可能是相等的，怎麼會有人覺得會因此降低購房門檻?

舉例來說，現在有個建案，物件權狀50坪，公設比30%，因此主建物室內面積為35坪，單坪開價100萬，總價5000萬台幣。

改制之後，公設不計算，換句話說權狀即為35坪，但難不成那些公設就會因此不收錢嗎? 難不成你以為建商會賣你單坪100萬嗎?

別天真了，公設依舊要算錢的，房子就蓋在那邊，難不成以為改制為「實坪制」就能不買公設嗎? 若真改制，照齋主原先所提的例子，單坪應會變成 100 / (1-30%) = 142萬，總價不變依舊為5000萬。

還有個荒謬的理論，說是如果改制了以後，建商就會少蓋點公設。這也是邏輯不通，照大眾討厭公設的程度，能降低比例早就降到最低了，現在公設的要求，包含甚麼逃生梯、樓梯間和電梯大小，都是因應新時代法規的產物。

更別提如果真要改制，難道要把全台北市中古屋的坪數，重新丈量一次嗎? 更難不成乾脆不要丈量，直接用兩套制度去管理嗎? 這麼巨額的成本，如果甚麼實際意義都沒有，那又何必去做?

更何況，實坪制真推行下去，臺北房屋的單價又要往上攀，政治人物們又要被罵跟著建商一起炒房了。這種蠢事到底有誰會做?

最近高嘉瑜上館長直播，兩人共同抨擊了當前的房地產生態，尤其針對花錢購買「公設」，更是使得絕大多數的民眾不爽。兩人興致到了，話鋒一轉，討論起制度是不是該改為購買「實坪」。

齋主對這件事情，其實相當困惑。到底依照現有制度，花錢購買公設，和改制之後購買實坪，到底有甚麼差異? 兩者在最後花費的金錢總額，絕對只可能是相等的，怎麼會有人覺得會因此降低購房門檻?

舉例來說，現在有個建案，物件權狀50坪，公設比30%，因此主建物室內面積為35坪，單坪開價100萬，總價5000萬台幣。

改制之後，公設不計算，換句話說權狀即為35坪，但難不成那些公設就會因此不收錢嗎? 難不成你以為建商會賣你單坪100萬嗎?

別天真了，公設依舊要算錢的，房子就蓋在那邊，難不成以為改制為「實坪制」就能不買公設嗎? 若真改制，照齋主原先所提的例子，單坪應會變成 100 / (1-30%) = 142萬，總價不變依舊為5000萬。

還有個荒謬的理論，說是如果改制了以後，建商就會少蓋點公設。這也是邏輯不通，照大眾討厭公設的程度，能降低比例早就降到最低了，現在公設的要求，包含甚麼逃生梯、樓梯間和電梯大小，都是因應新時代法規的產物。

更別提如果真要改制，難道要把全台北市中古屋的坪數，重新丈量一次嗎? 更難不成乾脆不要丈量，直接用兩套制度去管理嗎? 這麼巨額的成本，如果甚麼實際意義都沒有，那又何必去做?

更何況，實坪制真推行下去，臺北房屋的單價又要往上攀，政治人物們又要被罵跟著建商一起炒房了。這種蠢事到底有誰會做?

170916中視 改善虛灌公設 北市府建議中央推實坪制
影片網址→https://youtu.be/zXsd3m7v4Rc

【中視記者 王富民 】

隨著房仲腳步走進屋內看房買房，但你一定有發現權狀上的坪數一定包括了許多看不到的公設，從騎樓到機電設備，又或者是安全梯，都是建商刻意虛灌坪數的項目之一。

房仲業者 陳泰源 表示：「像一些逃生出口、機電房，甚至是地下室的這個車道，會有很多的名目是可以去灌這個公設的。」

建商虛灌坪數，也讓民眾花了錢卻用不到，為了落實居住正義，讓民眾買得起房，北市府建議中央推動公設坪數不計價的實坪制，但真的有用嗎？

房仲業者 陳泰源 表示：「以後推動實坪制的話，新制上路的時候，等於是說單價就會被拉高，畢竟羊毛出在羊身上，你的使用空間是不變的，建商它還是得要賺。」

實坪制真的能夠降低買房門檻嗎？以台北市大直河岸第一排的建案為例，每坪單價100萬來計算，權狀30坪的物件，總價3000萬，其中就有1/3都是公設，只有20坪是實際的居住空間，而未來實坪制上路後，建商就有可能會把單價提高到150萬，但總價依舊不變。

台北居大不易，實坪制到底能不能夠落實居住正義？又或者是淪為拉攏民心用的選舉口號？民眾心中自有公斷。


【台視記者 陸穎逸 】

民眾買房子，買到的公設比可能動輒三、四成，造成坪數單價被拉低的假象，為了避免坪數被灌水，北市府打算提案修法改為實坪制，但就怕民眾反彈，擔心已經持有的財產會縮水，北市府也強調，新制度不會溯及既往。

河景第一排豪宅除了主打美景視野規劃的公設空間也是賣點，不過隨著公設比愈來愈高不少房價被虛坪數灌水，造成單坪價格低的假象，現在北市府打算提出修法推動實坪制。

房仲業者 陳泰源 表示：「虛灌坪數的漏洞就完全被防堵住了，因為比如說室內使用空間我們可以用尺來丈量，我使用幾坪就是幾坪，清清楚楚的，但如果是公設的話，你到底這個公設是幾坪，其實我們真的沒有辦法算的出來。」

推動實坪制，坪數改變了，房屋單價也會變動，舉例來說，以房屋總價3千萬的房子計算，依照現有制度30坪含公設的房子每坪算下來為100萬，但改成實坪制，實際使用空間同樣是20坪，但算下來每坪單價變成150萬，雖然看似拉高坪數的單價，但改制後有望降低總房價嗎？

房仲業者 陳泰源 表示：「如果以後的房子會有這些所謂的華麗的公設的話，這個管理費也會大幅拉高，甚至房屋的管理費是一筆錢，還會再多另外一個名目叫做“公設管理基金”」。

另外有民眾擔心，推動實坪制已經持有的財產會縮水，但北市府強調不會溯及既往，其實目前政府從明年起會將雨遮、屋簷等先實施不得登記計價，為實坪制試試水溫，房價會不會因為新制有波動，最後還是得由市場決定。

台視影片網址→https://youtu.be/S1QzfXBbo-c

台視新聞網址→http://m.ttv.com.tw/news/view/default.asp?i=10609160008000I&from=579

部落格網址→http://taiyuanchen1223.blogspot.tw/2017/09/170916.html

140118東森 公設分類多 調使用執照便知曉
影片網址→http://youtu.be/vwqHjrPDZL4

感謝記者 蔡岳霖 的採訪，會有這則搭稿新聞，最主要是因為疑似有案例發生：樓上樓下彼此的權狀總坪數一樣，可是卻一個有車位，一個沒車位？

如果，坪數多少還是有差異，約3~5坪，那就很明顯，一個有，一個沒有。如果，真的遇到坪數一樣，可是卻一個有、一個沒有，那也是正常的喔！只是算是極少數的個案！

以我們大直為例，我也曾經碰過有一個社區，因為基地面積小、車位不夠住戶使用，所以雖然彼此的權狀坪數一樣，但因為車位不夠用的關係，所以每年輪抽使用，有抽到的，就可以用，但要多繳管理費，當然也可以選擇再轉出租給沒有抽到的住戶。

所以這種案例不是沒有唷！是極少數個案，但是正常的唷！

以下是新聞報導......↓

開車回家，進到地下停車場不用擔心吹風雨淋真的好方便，但是......

記者 蔡岳霖：來到你家的停車場，你以為你沒有停車位，這些就不甘你的事嗎？錯！因為裡面可能會有機電設備、車道、都是屬於你該付的公設費用。

簡單來說，以七樓的電梯住宅合理的公設比為16~20%，等同買一間40坪的房子，至少有8坪公設，只要共有的地下停車場，具有消防設備、地下避難室、運動與遊樂設施、水電空調機房等這些所謂的大型公設，住戶就得跟著一起分擔。但透過權狀，你不一定看得出來。

房仲業者 陳泰源 表示：你的建號都特別獨立去調出來，然後看那個「建物測量成果圖」就知道說，喔~它這個公設只得可能是KTV、健身房或者是B1、B2的公設。

看看這份舊房子的權狀，多達21坪多的公設，卻連個停車位也沒有，翻到後頭來看點出你共有的部份分別是5坪以及16坪，如果依照「使用執照」照字號去調資料，公設比怎麼算，有沒有含停車位，一清二楚。

或像近幾年新房子的權狀，只要含車位，就會有編號、權利範圍標示的清楚。剩下共有的部分則是另外標示。

房仲業者 陳泰源 表示：有可能是車道，也有可能是B1的變電箱、消防設施或者是機房用地，可能不是停車位喔！

專家也建議，除了可以選擇權狀上有分開標示外，也可以選擇買車子和房子各有獨立權狀，避免到時民眾買了房又為有沒有停車位吵得紛紛擾擾。

網址→http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/72012233