#阿明小教室 #預告登記篇 #共同創作夥伴計劃
預告登記是限制登記的一種，
是預為保全對於他人土地建物權利變更，
而向地政事務所申請限制登記名義人
處分其土地建物權利之登記。

1.怎麼看房子有沒有被預告登記？
預告登記是對「所有權」的限制登記，
故有被預告登記的話會顯示在土地建物謄本上
「所有權部」的其他登記事項欄。

2.申辦預告登記應檢附下列文件：
A登記申請書
B登記清冊
C登記名義人同意書
D登記名義人身份證明文件
E登記名義人印鑑證明書
F請求權人身份證明文件
G土地或建築改良物所有權狀

若共有人擔心其他持有人擅自賣房，
可辦理預告登記，限制所有權移轉，
但此舉無法排除徵收、法院判決或強制執行，
故建議尋求專業的地政士協助處理。

賣厝阿明X嘉虹地政士事務所
本資訊由賣厝阿明共同創造夥伴計劃
#嘉虹地政士事務所 整理提供

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🎸租屋族看這裡！如果你準備在年後換屋，請小心 #租屋詐欺！
　
有個朋友剛出社會沒多久，礙於經濟問題，沒辦法想住哪就住哪，某天在租屋網上看到一個物美又價廉的物件，同樣的房型想在附近租，價格可能要貴上4、5千，簡直是「真命天子」，興沖沖的打去詢問。
連絡上了，對方才推託說自己其實只是二房東，房東另有其人，還說要先付定金，房東才願意出來簽約。這時他覺得怪怪的，但為了搶得先機、趕快住到好房子，想不了這麼多，付了錢把對方口中的「房東」找來，又付了押租金與第一個月的房租，回家立刻處理搬家事宜。
沒想到，過了兩天，二房東打來說「不租了」，叫他不要搬過來。出爾反爾的行徑讓他氣炸了，他心想：「不租可以，你總要把錢還我！」，但二房東開始不接電話、所謂的房東也連絡不上，這時他才驚覺碰到「詐欺」，去報案才發現原來這所謂的二房東、房東都是「假房東」，而且是詐欺慣犯，不只一兩個人報案過，每次都利用各種理由騙取求租客的定金、租金或押租金以後改口不租。
　
🎸要怎麼避免成為租屋詐欺的受害者？
　
租屋詐欺這種事情雖然防不勝防，但還是有一些手段能夠保護你。
　
1⃣上網查評價
　
這不是幹話。現在除了各大租屋網以外，也有不少租屋的網路社團（像是某某照妖鏡），他們不是告訴你哪裡有好康，而是告訴你「哪裡不能租」，例如某路某段的房子（當然，這不會寫得很清楚，但值得參考）的房東不修繕、違約扣錢等，讓其他人不要再度上當。在找到好物件以後，先從其他管道確認對方是安全無虞的。
　
2⃣簽約前確認對方身分
　
房東可以要你出示身分證，其實你也可以要求房東出示 #身分證 與 #所有權狀 給你看，確認對方真的是所有權人、有權出租房屋。你可以不拿一份影本回家，但至少房東要能拿得出來讓你比對。
如果房東認為所有權狀很重要，不想拿出來，沒關係，你也可以自己去地政事務所申請「#第二類建物謄本」。這類謄本上會有所有權人的姓氏、部分身分證號碼與住址，雖然並不會完全公開，但或許足夠你去和對方的身分證進行比對。如果有差異，對方又支吾其詞的話，你就差不多可以報警了。
　
第二類建物謄本是「任何人」都可以申請的，因此不需要房東的同意，你就可以自行申請！
　
如果碰到「#二房東」來出租的情況，你可以要對方拿出他自己跟大房東簽的契約，請對方證明他是合法的二房東，而且 #大房東有同意他轉租，你的法律權益才有保障。
萬一對方是違法轉租，最壞的情況是碰到上面的詐欺，最好的情況是你能租，但租期不超過二房東，這樣對你來說也是很不公平。
例如原本說好租到明年，結果二房東自己的租約今年6月就到期，依照法院實務見解，你最多也只能住到今年6月，否則房東有權把你跟二房東一起趕走。
　
3⃣簽約前不交錢
　
最忌諱的是你一個字都還沒簽，錢已經交一半出去了。
法律上的權利義務，在雙方都同意以後才開始，而通常就是「簽約」以後，這樣才能確保你有法律上的權利。就算要付「定金」，也一定要另外寫一張定金借據，證明金錢的收付關係，才能交出去。
有些租屋詐欺可能在簽約前就要你付定金、押租金或其他費用，才願意和你洽談、簽約，碰到這種情況，就算是真房東我也勸你乾脆不要租，因為對方錢拿到了，可是你呢？你說不定連鑰匙都還沒有！（而且鎖還能換）
簽約前盡量不要付款，即便有付款需求也不要支付超過一個月租金的款項，才能減少詐欺發生時的損失。
　
🎸碰到租屋詐欺該怎麼辦？
　
當你感覺自己被詐欺了，第一步是先去報警，因為詐欺已經涉及刑事責任，由警察介入才能處理犯罪問題。
其次是收集資料準備提告，這也是要對方出示身分證明的另一個原因。要提告你總得知道對方是誰，不能只知道臉、叫不出名字，這樣法官也沒辦法幫你傳喚、主持公道，身份證明上會有姓名與住址，即便沒有電話，但至少夠你去起訴討債。
　
比較麻煩的是，租屋詐欺通常是慣犯，因此都會事先做好脫產的準備，也就是他不怕讓你知道身分，他收下現金通通藏起來，就算你去告他，由於名下沒有財產，你也不能強制執行討回來。
（什麼是強制執行？你可以看這裡：https://law.medpartner.club/compulsory-enforcement/）
碰到這一種慣犯，只能追究對方的犯罪責任，你需要有足夠的證據（例如契約、對話紀錄，甚至是其他相同受害者的證詞），協助檢方起訴與法官判刑。

這位朋友跑來找我，我也是為他感到很可惜。到底要怎麼避免成為租屋詐欺的受害者？萬一碰上了又該怎麼預防？這些問題，我想除了律師沒有人會事先知道。
　
租屋詐欺不是一個新聞，其實從古早以前到現在一直都有，只是換了手法，換了面孔，唯一不變的可能只有人性吧！
總而言之，簽約前查好資料、確認身分，不要有貪小便宜的心理，希望不要再有人受害！

NUM-0Y5M8D
書籍創作《遊走泡沫不動產》
投資不動產 - 土地增值稅
　　
　　
妮妮從牛皮紙袋裡抽出土地所有權狀和建物所有權狀，小楊接過權狀後，往辦公桌走過去，坐在電腦前開始查閱相關資料，
而妮妮則拿出手機滑阿滑，就這樣過了十分鐘後。
　　
「吶～這房產的土地增值稅，一般稅率是100萬，如果用自用是35萬，契稅大概1萬左右吧。」妮妮完全沒有表情的呆看著，小楊只好坐到妮妮面前，慢慢的解釋著，「賣掉不動產需要支付的費用有：土地增值稅、代書費、持有期間的地價稅與房屋稅、財產交易所得或房地合一稅、契稅。」「土地增值稅是屬於地方稅，做不動產移轉之後，要再30日內繳納，房地合一稅也是，但阿姨這筆不動產適用舊制的財產交易所得，明年五月再申報即可。」「那土地增值稅剛剛怎麼說100萬和35萬，兩個差很多耶，怎會這樣？」「這就是常聽到的自用住宅節稅優惠的「一生一屋」和「一生一次」，阿姨這次用一生一屋的優惠，土增稅就能從100萬降到35萬，現在不用更待何時呢？」
　　
　　
#遊走泡沫不動產
#土地增值稅合法節稅
#買賣才可用一生一屋或一生一次
#繼承房產免納土地增值稅