如何與房東/客好聚好散？
▫
衞航下午應法律扶助基金會之邀，參與警廣「聰明法寶」公益節目，分享租屋族如何保障自身權益，簡短分享如下，請有需要的朋友參考：
一、租屋族一定要注意的事。
👉 二房東無權出租，除非經屋主授權。
建議租屋前請房東出示所有權狀、房屋稅單，並與身分證做比對，證明是屋主本人或確實經屋主授權。
👉 務必確認承租地址、範圍及附帶設備。
舉例來說，曾有房東利用想租房子的人欠缺經驗或急著找房子，看屋時載明附有電視、冷氣、冰箱等電器，搬家時才知道租約上寫的是另一間，實際承租房屋家具破舊，無任何電器用品，對房客權益影響很大。
甚至還有各項設備都要另外付押金的案例，對於沒有詳細看清楚租約條款的租客，根本是層層剝削。
👉 審閱期不得少於三天。
且請記得閱讀租約條款對房客有沒有特別不利的地方？
租約正本是不是有兩份？
內容是不是一樣？
房東口頭承諾的內容有沒有寫在租約裡面？
以避免被某些無良房東設計。
▫
二、在租約條款方面：
👉 清楚約定押金數額、租金數額、繳納方式等。
包括：每月租金多少錢？是月繳還季繳？現金交付或轉帳？以免未來衍生爭議。
👉 押金數額，不可以超過二個月租金總額。
(租賃住宅市場發展及管理條例，以下簡稱租賃條例第7條第1項)如果房東要求超過，請記得要求修改，以免負擔過重。
👉 社區管理費、清潔費、維護費、(公共)水電費、瓦斯費、電話費、網路費，或其他公共設施更新所需分攤的費用，都要寫在租約裡，且最好有獨立單據或計算依據，以免發生爭議。
有的房東甚至收定水電費，或每度水電都收取過高金額，請大家要特別注意檢視。
👉 如果想要轉租當二房東，必須獲得房東同意。
實務上常見沒有約定，房客卻擅自轉租，甚至額外賺錢，例如：租給電信業者當基地台，一旦被發現，很可能被房東終止租約。
👉 除非另有約定，否則應由房東負責修繕房屋及附帶設備。
房東應該在簽訂租賃契約前，向租客說明由房東負責修繕項目及範圍，並提供聯絡方式(租賃條例第8條第2項)，請大家務必要留下房東常用的聯絡方式及互動經過(如LINE對話紀錄，可以證明早已通知房東修繕)，方便留下證據。
👉 不得記載事項。包括：
不得約定房客納稅時不得申報租賃費用支出、
不得約定房客不得遷入戶籍、
不得約定廣告僅供參考等。
(其他詳請參考「住宅租賃契約應約定及不得約定事項」)
▫
三、承租入住後，又該注意哪些地方？
👉 已收金額務必要求簽收或留存匯款(或轉帳)紀錄。
曾有房東收現金後，因未簽署收據，竟主張房客沒有付房租，對已付租金又無法舉證的房客而言，非常不利。
👉 如果約定由房東負責修繕，但沒有在收到房客請求後適當進行修繕(如抽水馬桶沒有在當天或隔天恢復通暢)，房客可以自行修繕，並請求房東償還其費用或於租金中扣除(租賃條例第8條第3項)。
👉 如果房子內部有裝修必要，房客要取得房東同意，才可以依相關法令自行裝修，且不得損害原有建築的結構安全。
例如：有些房客為了室內使用方便，而自行拆除隔間牆，如果拆到承重牆，恐怕會損害建築結構，若造成損害勢將面臨房東求償，租約期滿回復原狀也非常麻煩，所以一定要取得房東同意，依法令辦理。
👉 如果有法定情形，例如：
(1)房客毀損租賃住宅或附屬設備，不為修繕或相當賠償；
(2)遲付租金或費用達二個月租金，經催告仍拒繳；
(3)未經房東書面同意而轉租等，
房東都可以提前終止租約，請租屋族務必注意避免。
👉 租約到期或終止後，請會同點交返還房屋。房客返還房屋並清償債務(積欠租金或恢復原狀費用)後，記得請求返還押金。
要特別注意的是，很多人以為只要人搬走就可以請房東退還，但實際上租約通常會約定房客要負責回復原狀，因此如果沒有恢復原狀，房東可扣除費用才退還剩餘押金，但至多不能超過一個月押金。
▫
四、常聽到有些房客長期不繳房租，或人間蒸發遺留很多個人物品，如果你是房東該怎麼處理？
👉 最簡便的方式是簽訂經公證的租賃契約，針對未依約付租金，或租期屆滿未交還房屋的狀況，只要「載明應逕受強制執行」，就可以直接聲請執行房客的財產或所得，並取回房屋。
👉 沒有簽訂經公證的租賃契約，而房客欠租達二期以上，經催告仍不繳租金，房東即可依法終止租約要求房客遷出返還。若房客拒絕辦理，房東可訴請返還並要求支付相當於租金的不當得利。
👉 若房客無法取得聯絡，或經聯絡還是不願意來搬個人物品，除另有約定(例如約定為廢棄物，任由房東處理)外，經房東定相當期限催告仍不取回時，房東就可以自行處理(租賃條例12條第2項)。
▫
五、如果不知道租約條款如何約定，網路上有沒有範例可以參考？
👉 當然有。內政部不動產資訊平台有很多種契約書範本可以下載參考或用來簽署。
👉 以租房子來說，有「住宅租賃契約書範本」和「住宅租賃契約應約定及不得約定事項」。
(網址：https://pip.moi.gov.tw/V3/g/scrg0301.aspx)
▫
六、遇到住宅租賃糾紛，可以尋求那些協助管道？
👉 法律扶助基金會對於遇到住宅租賃糾紛，經濟上又比較弱勢的民眾，有提供免費的法律扶助服務，歡迎有需要的民眾撥打法律扶助基金會全國專線412-8518，如果用手機撥打請加（02），口訣是「412幫我一把」，就可以預約申請。
👉 要特別說明的是，申請法律扶助是免費的，只要預約後攜帶：
(1)戶籍謄本或戶口名簿、
(2)國稅局的財產及所得資料，
(3)案情補充資料，
經法律扶助基金會審查，確定「申請求助案件有道理」，而且申請人屬於「經濟上弱勢」民眾，就會指派律師提供協助，歡迎善加利用。
▫
誠摯希望每個人都能略懂日常法律常識，才可以確保自己與家人的各項權益。

5703 亞都

亞緻酒店股份有限公司成立於93.12.07，走過15個年頭的風風雨雨，但挺不過武漢肺炎…

亞緻酒店股份有限公司近年來因固定成本相關費用及沉重租金壓力年年增高，且新飯店陸續投入台中餐旅市場，營收無法隨固定成本逐年增加導致持續虧損；農曆春節前夕爆發武漢肺炎疫情,全面重創飯店市場,導致營收大幅銳減,虧損擴大，考量疫情影響仍持續延燒，亞緻酒店公司管理階層經審慎評估，為避免虧損持續擴大，決定自109年3月9日起停止營運。

另亞緻酒店係向外承租大樓作為旅館營運使用，因提前終止租約乃受武漢肺炎疫情影響,本公司依租賃契約明訂之『除本租約另有約定外無法控制之事件』條款主張終止租約，依約雙方均不得依此請求任何損害賠償或違約金，若出租人就此有爭議而雙方無法協商解決時，另依租賃契約約定，應交付仲裁解決之，本公司將持續與出租方協商相關事宜。

亞緻酒店(股)公司民國108年前三季個體營收為246,622仟元，占合併營收589,017仟元為41.87%。
亞緻酒店(股)公司民國108年前三季稅後淨損43,610仟元，占合併合併108年前三季合併稅後淨損54,014仟元為80.74%，考量有關停業將減少本集團合併營收並減少虧損。

亞緻酒店公司將依勞動基準法、大量解僱勞工保護法等相關法令規定辦理所屬同仁之資遣程序，並盡力協助同仁轉業至相關產業；亞都麗緻大飯店（股）公司或所屬子公司未來若有職缺也將優先錄用，善盡社會責任。

【房客想退租，除了約出來幹架之外沒有別的方法了嗎？】

▌故事是這樣的

座標定位桃園，男子小陳「覺得」他的房東有夠壞，都不幫他處理房子有關的事務，小編猜測是跟修繕有關的，畢竟我們都是北棲青年！他的痛苦我懂！房東永遠都是修繕通知裝沒看見，房租匯款通知即時回覆一個貼圖Thank you。有沒有地方有好房東的卦？
–
但火爆小陳可不是約房東出來談判，小陳還事先買了武士刀，開自己的汽車衝向房東以及房東老婆，也拿刀要砍人，硬生生把談判變火拼。房東跟房東婆大難不死卻有嚇爆，決定告他殺人未遂。
–
走法律途徑，94文明社會處理問題的最高指導原則！我們不血腥！
–
來！無數的小陳們！房客們！看看這邊！

▌不修東西的房東，怎麼處理？

民法規定在第429條：「租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔。」也就是說，通常這條沒什麼用，目前多半都會在契約裡面約定誰負修繕責任，如果恰巧是房東要負責的部分，承租人可以催房東修，再不修？還有這種老不修？沒關係，你可以自己先修再從之後的房租扣，大不了不租，就終止契約。
–
但為了減少糾紛，貼心的內政部根據 #租賃住宅市場發展及管理條例 第5條第1項 訂了 「#住宅租賃契約應約定及不得約定事項」，在第八點也有關於修繕責任應如何分配的規定，基本上跟民法大同小異，不過在附件三就有附上範圍明細表，把各種設施都羅列出來，供大家在交屋的那一刻點交！
–
小編追隨內政部的貼心，這邊附上住宅租賃契約應約定及不得約定事項的內容：https://buff.ly/321iztb

▌想提前退租的房客，怎麼辦？

首先，提前退租的房客確實是一種 #債務不履行，確定了這件事後，我們再來看看契約怎麼約定。
–
在應約定及不得約定事項第12點有讓雙方當事人可以協商，是不是可以提前終止租約。這兩種約定方式會決定違約金的高低。
–
如果約定可以提前終止租約，但是卻沒有在雙方約定的期限內先通知對方就終止的話，要賠償對方至多一個月租金額的違約金。
–
但如果你們是約定不能終止租約的呢？那麼就會回到契約自由原則，由當事人自行去約定違約金數額，這時候通常就會從當初繳交的押金去扣，押金是擔保承租人租賃期間可能會負擔的賠償責任，多退少補，如果有違約金過高的情形，可以再請法院酌減！沒有約定違約金的也不要害怕，一般來說，違約金就是當債務不履行的情事發生時，當事人雙方約定的損害賠償總額，所以沒有約定的話，也只是你們就損害賠償的金額沒有事先約定，不代表不能求償，實務上是用「相當之損害」處理，只是當事人之間就怎麼樣才叫「相當」可能就會喬更久！
–
BTW，因為錢不會有給付不能（指大家都撿角都不能，比如摘天上的星星，只有你撿角就不是法律認為的不能）的情況發生，所以這邊應該是給付遲延，而用第229條跟231條處理！

▌全台租屋攻略報吼哩災！

💡劉時宇｜好房東的「惡房客」反擊手帳
https://buff.ly/2HLPXM4

💡劉時宇｜與「惡房東」的教戰手則
https://buff.ly/2HKwJ9y

💡賴川｜「單身及婚育租屋補貼」開辦，身為租屋客必須知道的兩件事！
https://buff.ly/2ZW2q6a

💡陳玠宇｜居住正義呼聲下，「 囤房稅 」可能面臨的現實問題
https://buff.ly/2vDjVOL

附上截圖新聞連結：https://buff.ly/2u42B54