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出租人提前終止租約 在 黃靖芸律師 Instagram 的最佳貼文
2020-05-03 00:17:25
#租屋族 注意!!!106年1月1日租約新制上路,#承租人 有什麼權益? - 這幾天為 #生活法律沙龍 尋找新的辦公場所😊,有個密碼鎖才能進入的獨立個人辦公室、輕鬆的公共空間,也有能保障客戶隱私的獨立會議室,地點就在的忠孝東路四段(#忠孝敦化 #頂呱呱 樓上),還蠻喜歡的,決定與房東開始洽談「租賃」...
出租人提前終止租約 在 邱顯智 Facebook 的最佳解答
疫情期間,繳不出房租、店租怎麼辦❓
要解約卻要負擔高額解約金,還有什麼路可以走❓
這些問題,現行法律能幫到我們的非常少,一定要透過修法,才能讓「共體時艱」不是口號,具體協助弱勢者度過難關。
這篇文章來告訴大家,現行法律工具為什麼不夠,以及我們提出的修法草案,能夠怎麼幫助到大家。
ℹ️ 重點說在前面:
1️⃣現行民法有「情事變更」和「違約金酌減」的規定,但面對疫情遠遠不夠。
2️⃣五月本土疫情爆發前成立的契約,要有合理調整的空間。
3️⃣不動產契約,如果當事人不能協議減少租金或延期清償,要讓承租人可以無痛解約。
4️⃣租賃住宅出租人如果要以承租人積欠租金為由終止契約,疫情期間要有四個月的彈性。
*️⃣要讓房東的貸款等債務可以適度展延,作為3、4的配套措施。
——正文開始——
疫情期間,不少公司行號都受到影響,也讓眾多從業人員被迫減班休息甚至被解僱。不少在景氣尚可的情況下締結的民事契約,更因為大環境的變化,難以再依原本的約定繼續下去。
對於這樣的問題,有很多人問:法律上,能怎麼辦?
⚖️現行法律之下,能怎麼辦?
一、請求酌減違約金 💰
不少契約約定,如果沒有依照約定的時間和條件履行契約,就要給他方違約金。
👉 依據民法規定,如果債務已經部分履行,或者違約金真的太高的狀況下,都可以請求減少違約金。
⚠️ 注意
如果債務人已經「自願依約履行」,那就沒辦法在付錢之後,那對於已經付的部分,也不能請求返還。
💢 但是,並不是契約終止要給對方的錢,通通都是違約金。最高法院也有判決認為:「若當事人約定一方終止或解除契約時,應支付他方相當之金額,則以向後或溯及消滅契約為目的,屬於保留終止權或解除權之代價」。
例如租賃契約有時候會約定,承租人可以提早解約,但是要給房東剩餘月份的租金等等。如果法院認為不是違約金,就不適用「酌減違約金」的規定了。
二、依據情事變更調整契約
其次,針對契約成立後發生各種天災人禍或重大社會經濟狀況,民法有「情事變更」的規定。
👉 只要契約成立之後,出現各種不可預期的狀況,並讓原本契約的約定顯失公平,當事人可以告到法院,請法院變更金額高低或其他法律效果。
💢 但是,這條的規定非常嚴格,特別是「情事變更」、「非(契約成立)當時所得預料」這兩個要件。
以疫情為例,台灣早在去年1月15日就將肺炎列為法定傳染病,並在1月20日開設中央流行疫情指揮中心。WHO後來也在3月11日就宣布「全球大流行」。
在傳染病確定大規模爆發,台灣也陸續有確診案例甚至群聚感染的狀況下,究竟是不是「情事變更」都有問題,更不要說「非當時所得預料」。如果不符合法律規定,當事人也就無法請求法院調整契約。
👉 接下來,就是修法的事了。
❓ 法律還能怎麼修正?✒️
1️⃣ 讓被疫情影響且顯失公平的契約,有調整的法律依據
面臨疫情,有的契約當事人可以共體時艱。例如有房東主動減少租金、分期收租。但也有人堅持一毛不少,讓已經陷入困境的相對人,只能咬牙苦撐或無奈終止契約。甚至有人拿到政府紓困之後,馬上就得交給房東。
因此,我認為應該透過立法,讓契約可以變更的要件減化。只要在疫情確定爆發以前(5月10日)以前成立的契約,「受嚴重特殊傳染性肺炎影響,而依其原有效果顯失公平」,就要讓當事人「得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果」。
2️⃣ 讓不動產承租人可以和出租人協議和無痛終止
不少不動產租賃契約約定,承租人如果要終止租約,必須給出租人違約金或者剩下租期的租金。因為這些條款,出租人其實享有非常有利的地位,也就沒有太多和承租人談判的動機。
面對這樣的狀況,應該要讓承租人有和出租人談判減少租金或延期清償的機會。如果雙方不能達成協議,也要讓出租人可以終止契約,而且不用負擔雪上加霜的任何違約金等負擔。
3️⃣ 租賃住宅承租人欠費終止契約,至少要到4個月的金額
相對於商業租賃,租賃住宅承租人可以說更為弱勢。面對減班休息甚至解僱的狀況,欠缺財務彈性的無殼蝸牛,更沒有迴旋的空間。
依據土地法、租賃住宅市場發展及管理條例等相關法律,只要承租人欠費到二個月以上的金額,出租人就可以終止租約。而隨著疫情管制措施的延長,這樣的狀況就可能越來越多。
為了讓租賃住宅的承租人有更大的彈性空間,避免馬上被終止契約而陷入更深的困境,應該適度延長欠費的最低標準。
4️⃣ 要讓房東的貸款等債務可以適度展延,作為配套措施
契約風險的重新分配,不該讓房東因此面臨財務困境。畢竟,某程度上是要求房東出力「紓困」。
因此,除了「紓困」的程度不能過當之外,更應該要讓願意和承租人協調或終止契約受限的房東,貸款等相關費用可以適度的展延清長期,並由政府補貼利息。
疫情之下,共體時艱不是口號,而是如何讓整體社會度過難關的關鍵。
我希望透過這樣的草案,拋磚引玉,讓大家一起來討論怎麼具體幫助最容易受到疫情影響的弱勢者。
——參考資料——
⚖️ 民法規定
情事變更:
民法第227條之2第1項:「契約成立後,情事變更,非當時所得預料,而依其原有效果顯失公平者,當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果。」
違約金酌減:
民法第251條:
「債務已為一部履行者,法院得比照債權人因一部履行所受之利益,減少違約金。」
民法第252條:
「約定之違約金額過高者,法院得減至相當之數額。」
✒️ 邱顯智辦公室紓困條例修正條文草案 ✒️
紓困條例第9條之2草擬條文:
「中華民國一百一十年五月十日以前成立之契約,受嚴重特殊傳染性肺炎影響,而依其原有效果顯失公平者,當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果。」
紓困條例第9條之3草擬條文:
(第1項)「不動產之承租人,受嚴重特殊傳染性肺炎影響致收入減少或全無者,當事人得協議於本條例施行期間減少租金或延期清償;不能協議者,承租人得終止契約,出租人並不得請求違約金或因契約終止而生之損害。」
(第2項)「租賃住宅出租人,以承租人遲付租金或費用為由終止租賃契約者,遲付之租金或費用未達四個月之租額時,不得於本條例施行期間提前終止契約。但承租人非因受嚴重特殊傳染性肺炎影響而難以支付租金或費用者,不在此限。」
(第3項)「前二項規定,於本條例修正施行前成立之契約,亦適用之。」
出租人提前終止租約 在 MyGoNews不動產網路新聞粉絲團 Facebook 的精選貼文
📌📌房東注意!房客提前終止租約而收取違約金「要這樣處理」🏠🏠
#財政部 台北 #國稅局 表示,營業人出租房屋,因承租人提前終止租約而收取之 #違約金,應併入租金收入依規定開立統一發票並申報繳納 #營業稅。
MyGoNews不動產網路新聞粉絲團
出租人提前終止租約 在 賣厝阿明 Facebook 的精選貼文
#阿明小教室 #2020租賃新制調整懶人包
「房屋租賃2.0,權益保障再升級」
#保障房客部分
1.租賃住宅標示
租賃住宅必須清楚標示地址,
無門牌住宅也必須標示稅籍編號或附上位置圖,
車位也應該要清楚種類、數量和位置。
2.租賃時間 約定支付租金
租賃期間最少30日以上,
房東不得在租賃期間任意調漲租金。
3.電費有夏季非夏季
夏季電費不能高於台電當月規定的最高級距
每度金額。
4.使用租賃住宅限制
房客要轉租他人必須經過房東同意,出具轉租同意書。
5.室內裝修
房客裝修住宅須經房東同意,若住宅損壞房客須協助修繕。
6.房客義務責任
房客承租簽約時應出示身分證供房東核對,
簽約後30日內提供房東姓名、通訊地址等資料。
7.房客提前終止合約
房客提出修繕房東不理、房客若有長期療養需要,
或有第三人主張有租賃住宅權利,
導致房客無法使用住宅,房客可終止合約。
#照顧房東部分
1.修繕責任
房東若要修繕租賃住宅,必須提前通知房客,
若修繕期間無法讓房客使用,
房客可要求扣除該期間租金。
2.房東之義務責任
房東應出示住宅出租的證明文件、
身分證供房客核對,保證住宅合法可供居住,
住宅負責修繕的項目範圍也應告知房客。
3.租賃住宅返還
租約屆滿或契約終止,房客未返還住宅,
房東應告知房客不繼續契約,
房東可以請求房客未返還期間之租金。
4.房東提前終止租約
房客擅自變更住宅,或違反使用住宅,
使用爆炸性或易燃性物品,未經許可專租他人,
破壞住宅或附屬設施、擅自室內裝修危害
住宅結構,房東有權提前終止租約。
5.遺留物處理
房客屆期不點交住宅、不清點遺留物,
逾期不取回,視同已經拋棄所有權。
遺留物清理衍生費用,可從押金課除,
押金不足可向房客請求費用。
相較於修正前定型化契約,2020年修正部份
對於電價與修繕均有更明確保障呦~
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