181126免費搬家期的灰色地帶@文/陳泰源

【案例】

最近成交一間租案，租約內容載明：起租日是12月1日，給房客的免費搬家期為11月28、29、30日，共3天。

這樣的文字記載，一般人的理解應該是，28號當天上午以前就能拿到鑰匙，房客可以順利進行搬家。所以，房客與房仲不疑有他，也沒細問，就這樣簽完約了。

回去後，房客開始規劃搬家，把自己的公事、私事做了安排與調配，並預約好搬家公司到府搬家的日期。

到了11月27日，也就是免費搬家期的前1天，房客問房東「何時可以拿到鑰匙」？沒想到，房東卻說要到28號的晚上才行，這讓已經安排好搬家規劃的房客相當困擾，晚上才能交付鑰匙，等同實質上可搬家的日期僅剩29、30這2日而已。

但是沒辦法，因為租約只載明免費搬家期是從28號起算，卻沒有詳細規範什麼時候交付鑰匙？因此留下了「條文漏洞」，房東只要在28號晚上11:59以前給鑰匙，也能勉強算依約進行。

【租屋，你該這樣做】

這次之所以會發生房客權益受損的情事，是因為房東出租自住中的房子，所以為了讓房客有房子可住，房東也在忙搬家，導致互有拖延。

而一般租屋提到「免費搬家期」，通常只有明訂日期，少有規範房東要交付鑰匙的最晚期限是何時？所以在此提醒租屋族，為了避免自己的權益受損，建議搬家規劃時，請事先跟房東確認何時可取得鑰匙？以免安排好的計畫被打亂。

【房仲必學訣竅】

一般而言，家具家電全配、房客一卡皮箱即可入住的房子，免費搬家期是1~2日；有附基本配備的通常是3日，若是房客要自備家具、家電的空屋，通常是5日~1個禮拜，當然，這也要看實際屋況、坪數大小及雙方和議的結果為何。

至於租約明訂11/28是免費搬家期的第1天，通常是27號交付鑰匙，又或者在28當天上午、中午之前，這樣至少下午還能搬家，若是晚上才交付鑰匙，等於白白浪費房客整整1天的時間。

照理說，這應該算是一種無須強調的「默契」，只是若租約沒有載明清楚，事先也沒提前再確認，房東想在當天晚上才給鑰匙，又能怎麼辦呢？

記得，以後在租約中，除了要寫明免費搬家期共有幾日之外，還要進一步註明，房東最晚什麼時候要交付鑰匙給房客，並在簽約當下提醒、協助確認彼此可配合的時間是否清楚且有共識？以免造成房客權益受損有所抱怨。

【法律教室：台灣房屋加盟總部法務經理─游璿樺】

《免費搬家期為租賃契約之附加契約》
按契約自由原則，由租賃雙方自由約定，在約定之租賃期外，由出租方額外提供3個完整日無償免費給承租方作為搬遷之用，並不應再收取任何租金或費用，為主租賃契約之一種附加契約。

免費搬家期為出租方提供一小段無償優惠期概念，目的主要為激勵承租方快速締約，或推動其加速履約的談判手段，但不可解讀為試住期或鑑賞期，作為承租方將來不想履約的解約事由。

《交付錀匙為提前點交租賃物》
免費搬家期為租賃契約之附加契約，出租方應於”107年11月28日0點0分前”交付錀匙給承租方，提前點交租賃物給承租方，提供完整3日作為搬遷之用。

縱然，承租方提前完成搬遷，亦不用交還錀匙，剩餘期間可移作原租賃目的使用。例如，承租方隨身物品較少，搬家迅速，已於11月28日當日完成搬遷，剩餘的11月29至30日共2日，就可作為居住使用。

《租賃糾紛可至該地區公所申請調解排除》
於本案例中，出租方因個人認知不同，於11月28日晚間方交付錀匙，或甚至不依約定遲延1~3日才交付錀匙，未能提供完整3日給承租方，有損承租方權利。

倘若承租方向出租方反映免費搬家期縮短，未符合契約約定，仍未得可接受方案或賠償; 亦或出租方僅回覆免費搬家期是多給的優惠，並未影響租期入住權益，承租方實質上未受損害，不必賠償。

承租方另外申訴管道，可準備相關資料，免費向租賃物所在地之區公所申請民事調解，排除租賃糾紛，維護自身權利。

部落格網址→https://taiyuanchen1223.blogspot.com/2018/11/181126.html

171129台視 杜絕惡房東 押金上限2個月資訊透明化
影片網址→https://youtu.be/DK003qwr1L0

立法院今天(28號)通過「租賃住宅市場發展及管理條例」，為了杜絕惡房東，設下押金上限兩個月門檻，若出租廣告和事實不符，除了處最高5萬元罰鍰，民眾還可要求損害賠償，刊登廣告的媒體也要連帶負責，另外，為了防止惡房客，新法也祭出，毀損遲付租金兩個月，房東可在30日前通知終止契約，至於房東優惠，政府祭出月租金6千元以下，免徵所得稅，2萬以內，以租金53%計算。但房仲業者認為，這些優惠，房東看不到吃不到。

記者 黃品寧、梁智翔 採訪報導……↓

找房，租房，國內有285萬租屋族，租賃需求不小，為了擴大市場，立法院28號三讀通過「租賃住宅市場發展及管理條例」，對於房客更有保障，杜絕惡房東，押金上限最高２個月，如果要重新建築，收回房子，需要３個月前提早通知，另外，出租資訊若與事實不符，可罰最高５萬元，房客更可要求賠償，就連廣告刊登者，也有連帶責任。

除了惡房東，也會有租霸惡房客，新法規定，如果房客毀損房屋不賠償、遲付租金達2個月，房東只要提前30天書面通知，就可提早解約，另外也祭出所得稅優惠，月租6千塊以下不用繳，2萬元內，以租金打53折，但房仲認為看得到吃不到！

房仲業者 陳泰源 表示；「都會地區你不太可能有一個單一門牌的房子，月租金是低於6000千塊，很多的政策規定都有點綁手綁腳，對房東是比較嚴格的，但是對房客來講是相對有保障的。」

針對非租賃住宅服務業，非法經營包租、代管，可處最高20萬罰鍰，並按次處罰，最重可勒令歇業，租屋爭議，層出不窮，隨著新法上路，給房東與房客們，彼此多些保障。

新聞網址→https://www.ttv.com.tw/news/view/10611280027800N/568

部落格網址→http://taiyuanchen1223.blogspot.tw/2017/11/171129-2.html