消費者向高雄 #東名建設 購買小港區「東名知音悅」預售建案，詎料，交屋後發現 #權狀短少兩坪餘，經高雄市消保官消費爭議申訴協商，違法違約事實明確，建商仍拒不認錯，後續將陪同消費者報案提告詐欺、訴請減少價金暨損害賠償，並向公平會檢舉違反公平交易法，給傲慢建商一個教訓！

1️⃣按內政部「預售屋買賣契約書範本」及「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」，明訂預售屋買賣契約應載明主建物面積占本房屋登記總面積之比例，並 分別揭示主建物、附屬建物及共有部分等三部分之面積及價款。因此，現行以房屋總價除以房屋登記面積換算出每坪房屋價格之平均單價之方式，將不再採行。
新法規定契約中對主建物、附屬建物、共有部分 #必須分開列價，並新增車位價款，與過去只寫總價不同，避免建商灌虛坪，若未分開列價，#買方可主張契約無效。

2️⃣次按主建物或本房屋登記總面積如有誤差，其不足部分，#賣方均應全部找補，以彰顯零誤差之精神。
至找補之基準，因應分別計價，故面積誤差之找補，應分別以主建物、附屬建物、共有部分價款除以各面積所計算之單價（應扣除車位價款及面積），無息於交屋時一次結清。
主建物或本房屋登記總面積如有誤差，其不足部分超過百分之三者，#買方得解除契約。

3️⃣再按消保法第11條之1規定：企業經營者在定型化契約中所用之條款，應本平等互惠之原則。定型化契約條款如有疑義時，#應為有利於消費者之解釋。

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210620今周刊 他借百萬想發財卻血本無歸：那時我還怨父母怎麼不支持我
今周刊原址→https://www.businesstoday.com.tw/article/category/183019/post/202106160048/

「50萬元1股，一旦房子賣掉就給你投資報酬30萬元，也就是連本帶利共80萬元，如果到了年底還是沒賣掉，照樣連本帶利算給你。」……↓

與朋友聊天時得知房仲這圈子很競爭，聽說同事、學長姊基本上是不願意教菜鳥的，畢竟把你教會了，對他們而言也就多了一位對手。可我在從零開始的階段，沒人教該怎麼辦呢？

這時我突然想起，我曾經於南京東路掃街路過一間「建○房屋」，進去拜票時與一名店長（以下簡稱鄧騙）交換名片，他當時還泡茶請我喝，我也與他寒暄幾句藉機小歇。當時對他的印象還不錯，便趕緊回去翻名片與他聯繫，他告訴我他最近調去大直店頭當店長，邀我過去與他喝杯咖啡。

那是我第一次去大直，由於店內才剛裝潢好，而且是座落在傳說中有錢人的豪宅特區裡，店內坪數大，裝修氣派，非常吸睛。鄧騙告訴我房仲有多好賺，隨便賣掉一間房子，收入動輒幾十萬、上百萬元。我說我很茫然也有點害怕，畢竟我沒做過業務，只覺得大直一帶的房子隨便都要千萬甚至上億元，好像離我很遙遠。他要我別擔心，他會找人教我，還說只要我肯學，做房仲一點都不難。

我想，他都已經從一般房仲升格為店長，有他在我自是放心不少，便答應隔天就來上班，全然把自己託付給他，並於2010年7月28日取得營業員證照，正式邁向房仲之路。

投資？詐騙？傻傻分不清楚

從業約半年，也就是2011年初的某日，鄧騙問我是否有興趣投資，我回：「當然有，可是我還在負債中，何況我連一間房子都還沒有成交呢！」

接著，鄧騙拿出一疊關於「大安區基隆路二段140號...」的資料夾，裡面有房屋權狀影本、不動產買賣契約書，還有賣方、買方（公司股東）的簽名與蓋章。鄧騙說：「你看看，這間我們買的價格多便宜啊！最近才剛簽約，等交屋後就要立刻賣掉賺價差，秒賺幾百萬，要不要入股？」

我問：「喔？買得很便宜？那賣掉後要怎麼算利潤呢？」其實我當時根本不知道那個入手價格是便宜還是貴，但鄧騙說便宜，我就相信了。

鄧騙：「50萬元1股，一旦房子賣掉就給你投資報酬30萬元，也就是連本帶利共80萬元，如果到了年底還是沒賣掉，照樣連本帶利算給你。」

我說：「哇！（眼睛睜好大）可惜我沒錢。」

鄧騙語重心長地說：「從事房地產，當投資客賺比較快，做房仲，房子要賣幾間才能致富呢？我就是看你負債才希望你早點賺到錢，讓你父母對你刮目相看。想說眼前這個穩賺不賠的機會趕緊報你知道，不勉強啦！」

「讓你父母對你刮目相看」這句話完全打中我的心。

起貪念說服同學、隱瞞父母

2011年那時仍處於投資客盛行、瘋狂炒作、短進短出的年代。我想鄧騙說得對！而且都做到店長這個職位了，不可能會騙人，何況他也知道我負債，要騙就去騙有錢人，騙我幹嘛呢？於是我跑去說服爸媽，但他們只說「天下沒有白吃的午餐」，認為這利潤高到令人存疑。如果真的那麼好賺，那店長為何不自己賺呢？何況我跟店長認識僅半年而已。我說服不了爸媽，當下有點生氣，覺得父母為什麼都不相信我，不支持我，不想早日看到我成功呢！

後來我去跟一位高中同學「報好康」，他聽完相當有興趣也很謹慎，要我當他的「保險」。他說：「我不認識你店長，我是因為相信你才敢拿錢出來，如果你保證這個投資絕對安全就好。萬一發生意外，你要負責。」

我轉達同學的意思給鄧騙，結果鄧騙的說法也一樣，他說他不信任我同學，希望窗口只對我，他還強調，他希望只給我賺。（事後想想，鄧騙應該是認為我個性溫和，討債起來比較不兇！）總之我答應了，於是跟同學拿了50萬元，爸媽得知後隨即拿出50萬元給我，並告訴我：「你把50萬元退還給你同學，反正都要被騙了，欠家人總比欠外人好。」

我告訴同學後他卻說：「但是我的錢已經領出來了，那也是有利息耶！」這時我起了貪念，想說既然同學不想退錢，而我手邊頓時多了50萬元，那就乾脆投100萬元下去吧！這樣回收時連本帶利共160萬元耶！

結果，我又把爸媽給我的50萬元給了鄧騙，並在2011年1月4日與鄧騙簽下「投資協議書」。鄧騙收錢時還語帶詼諧地說：「唉啊！這樣我賣掉這間房子可以分得的利潤又更少啦！」我覺得很不好意思，傻笑並感謝鄧騙給我這個賺錢的機會，期待交屋後立刻賣掉然後快點分錢！

但，事情沒有預期的順利⋯⋯

剛出社會的100萬元學費

後來公司的氣氛變得很怪，常有黑衣人來找鄧騙，三不五時就有神祕電話奪命連環call，每次接了對方都不講話，公司不斷被騷擾。有一次更誇張，一堆刑警突然到店裡，大聲喝斥叫我們不准動並且開始蒐證，對每個人的辦公桌翻箱倒櫃。

我驚覺不對，並想到怎麼股東們看到我都沒提到我有插股？而且店長怎麼老跑林森北路花天酒地，最近還神隱不上班。我趕緊問某位股東，股東說他們壓根不知道我有入股，而且那個案子，鄧騙始終無權介入。

我趕緊聯繫鄧騙要他給個交代，鄧騙說：「我答應要給你的就一定會給你，現在房子還沒賣掉，年底也還沒到，我沒有違約。」我也只能暫且相信一切只是自己多慮，就這樣拖過了2011年6月，那時奢侈稅剛實施，房地產被規定入手的兩年內不能買賣，否則要被課重稅，沒辦法，只好繼續等年底的期限到。

年底時我再次與鄧騙聯繫，他竟然說他沒錢，並請我再給他一點時間，可是我已經無法信任他了，何況我的同學也在等我還錢，我要求他無論如何至少先還我本金，但他還是辦不到。我說：「你根本就在騙我，我要告你詐欺！」

鄧騙聽到我要告他，態度瞬間轉硬說：「你去告告看啊！看我會不會反告你高利貸！」（靠！原來還有這一招！）

作者簡介＿陳泰源

現職：不動產仲介公司資深經理。歷經參選議員失敗、被黑心房仲店長詐騙及交易糾紛，人生最高負債達380萬元，仍自不量力買了2萬美元6年期的儲蓄險保單，展開一連串從負債→還債→省錢→存錢→最終圓夢買房的歷程。明明家中富裕，卻仍堅持靠自己努力，把存錢當有趣，號稱「台版貧窮貴公子」。

本文摘自台灣遊讀會股份有限公司出版《省出一棟房》

部落格→https://taiyuanchen1223.blogspot.com/2021/06/210620.html

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購買預售屋合約應注意事項
依據《預售屋買賣定型化契約》，
預售屋不可為海砂、爐渣屋，
除此之外，
以下情形消費者都有權利主張解約。

1.坪數誤差超過3%或不足3%：
簽下預售屋之前，
先檢查賣方提供的契約是否符合
《預售屋買賣定型化契約》的規定。
如果將「土地」及「停車位」
面積誤差列在不予找補項目，
或是限制面積「不足」3%時，
消費者才能提出解約，
這樣藏有陷阱的合約就千萬不能簽！

如果順利交屋了，
發現實際坪數和當初預售簽訂
的合約數字不同，
記得找賣方進行「坪數誤差找補」。
按照規定，土地面積、
主建物或房屋登記總面積有誤差，
賣方均應找補不足的部分，
超過部分則是以找補2%為限。
而只要誤差超過3%，
不管是超過或是不足，
消費者都可以解除買房契約。

2.貸款差額超過原預定金額30%
這情形不常見，通常是買方信用不夠好，
所以銀行才無法提供足額貸款。
但有時貸款是由建商配合的銀行
或是建商幫忙接洽辦理，
導致最後的貸款金額少於預定成數的話，
由建商給予分期清償，
或者是雙方另外協調，
找出適合的解決方式。
如果溝通下來發現不可歸責於雙方，
這時候買賣雙方可以選擇解除契約。

3.未在取得使照6個月內通知點交
除非是遇到天災之類不可抗力的因素，
建商應通知點交，
卻沒在取得使照的6個月內
執行義務通知的話，可申張解約的權利，
或是採取採取漸進手段，
買方可以先發存證信函
請賣方依約按時點交，
若賣方避規責任或不給予正面回應，
那麼就按照規定解約並請
賣方負擔違約責任賠償違約金。

4.總價5%的交屋保留款變5萬
總價5%保留款的意義是保護買方的權益，
假設賣方在驗屋時發現建物有瑕疵，
卻不負修繕的責任，
這時總價5%交屋保留款就是
買方和賣方談判的籌碼。
若發現賣方或建商將總價5%改成5萬，
和《預售屋買賣定型化契約》的規定牴觸，
買方當然有權利要求解約。

5.非主要建材及其廠牌、規格就是違約
建商或賣方任意更換建材、
使用與約定契約上不同的劣質建材，
視為違約，買方理當要求解約。
除非有正當理由、
不可歸責於賣方的因素，
證明必須更換建材原料，
或是保證更換的建材品質、
價值、效用「不低於」原約定建材，
這樣對消費者才有保障。
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141006中天 中視 賣方反悔不賣 房仲索賠服務費敗訴
影片網址→http://youtu.be/ci1qbmCp9AA

感謝記者 林昕潔、羅立芸、陳濡群，的採訪，關於這則新聞。

1.疑點重重，從頭到尾都說屋主反悔，但是買方呢？買方的態度究竟為何？為什麼也不出面簽約呢？顯然買方也反悔，買賣雙方彼此都沒有任何一方與仲介站在同一陣線上，那仲介方敗訴機率當然高啦！

2.大家注意到了嗎？底價5160萬就可含服務費，結果仲介找到了一個買家可以多出10萬元！？意思就是，屋主極有可能覺得賣太便宜了，不然怎麼可能仲介幫我找到一個願意付「超%」價格的買方？而上法院後，買方也知道原來他是可以不用出那個高的價錢的就可以買到的，因此也覺得房仲可能不老實，於是法官自然幫消費者辯護囉！

3.叫「霸王條款」顯然是故意貼標籤，抹黑房仲業，我們帶客人看房子、擺板子宣傳、印製傳單、派報等等，這些都是要花錢、花時間、花人力的！所以，一旦達到屋主要賣的價格，理所當然買賣就已成立！只差「約時間簽約」而已。

4.如果以後價格真的出到屋主的底價，而屋主還是可以反悔沒有任何違約金的話，那就天下大亂了，以後投資客想「試水溫」，先賣1000萬，客戶出到，就反悔不賣，改賣1200萬，然後客戶出價到達，再反悔改賣1500萬，這樣不就瘋掉了？所以這個真實案例，顯然我們都沒有看到全貌，不可以說「反悔需付違約金」條款失效。

以下是新聞報導……↓

【中天晚間-林昕潔】
記者 林昕潔：我心目中真正的房屋底價已經寫在這張我跟房仲秘密簽訂的合約書裡頭，但如果有買方出價已經達到了我的底價，我卻突然不想賣了，我該怎麼辦呢？

就是這份定型化契約，上面寫著「買方出價已達委託價格的話，契約就視為『有效成立』」而如果賣方違約，就要加倍返還買方已付的訂金之外，還要依規定付給房仲4%做為違約金，被稱為房仲界的「霸王條款」。

但這回真實案例就發生在新北市，一名賣家委託房仲銷售房子和停車位，地價是5160萬，房仲業者找到高姓買家願意出5170萬元購買，比底價高出了10萬元，甚至高姓買家已經付給房仲150萬的斡旋金，跟屋主約好要見面簽約，但沒想到屋主反悔不願意賣，交易破局。

房仲業者 陳泰源 表示：那如果今天買方其實也反悔不買了呢？站在法官的立場他當然會覺得說，屋主都反悔不賣了，買方其實也反悔不買了，買賣雙方彼此都沒損失了，那你仲介損失什麼？

一般來說，買方會先出斡旋金來談價格，如過價格符合屋主的期待，雙方交易成功，斡旋金就會自動轉為訂金，但如果屋主反悔，不僅得退回買方的斡旋金，還得加倍償還之外，甚至得多付4%的服務費給房仲，這讓法院覺得不合理，引用民法的誠實信用原則，認為房仲業者本來就有價格資訊的優勢，不能用定型化契約來剝奪賣方賣屋的最後決定權。而這項法院的新見解，也為房地產市場，丟下了震撼彈。

網址→http://blog.yam.com/taiyuanchen/artic...

111129年代房市慘澹房仲苦撐門可羅雀盼復甦
影片網址→http://youtu.be/Yd2zs26Ak_4

感謝記者陳瀲文的報導，不過還是要再次說明，其實「斡旋金」跟「要約書」的法律效益是相同的，所以，一旦用要約書出價，假設屋主同意價格了，而買方卻臨時反悔，依舊要付違約金唷~~

整天電話響不停，買方的詢問電話接到手軟，三個月前房市夯到爆，怎會想到三個月後......↓

路上行人理都不理，房仲人員在街角豎起賣房子的立牌，癡癡等著客戶上門接洽買賣，短短三個月，房仲業的景氣"一秒入冬"。

房仲業者陳泰源表示：這急凍的狀態剛好搭配這一路股災，比較悲觀的氛圍之下，買方，不論是房地產的投資者，或者真的自住客，他們反而是手握了很多現金，可是卻不敢進場。

四年前房市嚴重低迷，全台房仲店面倒了300間，現在又出現了房市冷卻的跡象，過去買方搶著付斡旋金展現誠意，就是怕買不到中意的房子，不過從今年八月份開始，買賣兩方的角力，卻回到買方市場才是主導者。

握有現金的買方不見得要掏錢下斡旋，賣方反而得妥協，已從原本的"斡旋金"改立"要約書"。雙方約定價格買賣，雖然法律效益相同，賣方看不到現金，還是得硬著頭皮交易。

房仲業者陳泰源表示：在過去因為是"賣方"市場，所以我們會看到很多的斡旋金，但是在現在是"買方"市場的情況之下，現在變成說你光是要買方出價，人家光是考慮可能就要超過一個禮拜，甚至半個月、甚至更久，那一旦出價可能價格也不是那麼漂亮，然後還只寫"白紙黑字"的要約書而已。

業者透露，以往總價1000萬的房子，斡旋金至少要10萬，但現在要約書取代斡旋金，買方現在連現金都還先不用出就能喊價。

總統大選即將到來，加上歐債風暴，整條街有8家房仲公司卻連一個客人都沒有，完全是門可羅雀，房市哪時才能復甦，房仲只能苦苦等待。

網址→http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/45486810