🏡社宅租金亂灌水，這樣租金你能接受嗎？🏡

台北市明倫社會住宅招租記者會後，社宅提供44坪3房型租金達40,500元，意外引起外界質疑租金價格過高、寧願付貸款，顯現出台北市長柯文哲高高在上，根本沒有實地了解現在社會的處境，毫無接地氣，還想把責任推給中央！

我還是忍不住要揭發一下，柯市府團隊租金計算方式：其中，吵最兇是‘’自償率‘’，因為自償率很高所以導致租金很貴。那自償率是如何換算的呢？請看公式內容，裡面除了興建成本外，還包含修繕費用（不是才剛蓋好，就要民眾負擔未來可能產生的修繕費用🤔🤔），這好像怪怪的。除此之外，還有兩項非常不合理的稅「地價稅、房屋稅」，也一併灌在自償率必須負擔的成本裡，都已經標榜為社會住宅，為何台北市政府在自償率裡頭加上這兩項稅？換句話說，就是房子壞了房客要出錢修繕，要繳給政府的稅，也要房客一起幫忙繳........你有遇過這種房東嗎？

明明在民法中規定，房東應負擔租賃物的一切稅捐， 另「房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項」中，規定房屋稅及地價稅由房東負擔，這都是法條中清清楚楚寫上的。 所以，房東不得在契約內將其應負擔的房屋稅、地價稅約定由房客支付。難道柯市長不懂嗎？

試問柯市府收這兩項稅的目的是什麼？翻開過去數據從107年到108年地價稅276.43億降幅為272.65億，房屋稅從144.32億攀升至147.95億，雖然地價稅明顯稍降，但其實變動不大，市庫收入應該沒有太大問題。不過，明倫社會公宅卻在自償率中納入這兩個稅，今天到底是在跟市府租房子還是跟建商？

柯市長說的台北市社會住宅三個戰略目標為「混居、共榮、穩定房價」，聽得諷刺以外，自償率放入這兩個稅，根本就是資本主義思想，哪來符合社會住宅定義！未來在信義區的廣慈公宅將在2021完工，難道柯市府還要再用這種方式定義計算嗎？要不要搞清楚狀況什麼是「社會公宅」？

為了讓柯文哲知道他「不知民間疾苦」，我找了幾位在外租屋的民眾聊聊，其中一位北漂青年陳先生也是住在社會住宅。

陳先生說聽到自償率包含房屋稅、地價稅，非常不合理，這兩項稅要由承租人負擔，簡直是違背了「社會住宅」定義，社會住宅顧名思義就是要幫助有需要的人，在經濟、生活居住上減輕壓力，沒想到市政府這次在明倫社會住宅這樣做，坦白說柯文哲沒有真正了解人民，只懂得自己，無法體現站在人民角度思考。

這次明倫社區柯文哲認為「此案設計太豪華，回去我會檢討」。但問題在於該檢討的是，租金過高。以及為何承租人需要自行負擔房屋稅、地價稅？明明就是一個幫助年輕人的社會福利政策，柯文哲卻搞得像功利心態！

台北市政府有穩定稅收收入，花這麼多時間在研究如何提高自償率的同時，不如好好去跟遠雄談大巨蛋有利的權利金或回饋機制，讓市庫收入能因此增加，何必在此跟年輕人錙銖必較呢🙄

#明倫社宅 #租金過高 #自償率 #房屋稅 #地價稅 #房屋租賃定型化契約

社會住宅不是拿來賺錢的
　
今天工務委員會審查社宅預算，針對社宅租金定價公式，委員會要求：社宅租金應考量民眾可負擔能力及周遭行情，不宜以成本訂定租金。
　
我同意住宅盟上周提出的訴求：
興辦社會住宅具社會目的，應比照世界各國以「可負擔租金」作為租金定價之基本原則。
　
事實上，過去北市社宅租金也是以此原則訂價。
　
為什麼明倫社宅租金會暴漲？今天都發局也說明，關鍵原因在今年9月，柯市長主持晨會決議，要求社宅租金要以自償率公式來計價。

所謂自償率，就是收入必須大於成本，白話就是社宅必須賺錢。
　
市府的回應犯了 3 項謬誤。
　
第一，自償沒有問題，要求自償由租金來回收，是大問題。
　
捷運南北環段的興建，自償性經費是 43%，其餘 57% 來自中央與地方政府補貼。
　
如果社宅 100% 要從租金回收，同樣的邏輯套用到捷運，捷運票價應該漲兩倍？

社宅可長可久，所以要由租金回收，難道捷運不用可長可久嗎？

硬把補貼政策都說成是「債留子孫」，請問捷運要蓋嗎？長照還要做嗎？公托公幼還要做嗎？
　
第二，社宅成本不計房屋稅、地價稅，不用等中央，市府自己就可做！
　
新北、桃園社宅租金訂價都不以成本考量，唯獨台北市，市長要求把興建營運以及地價稅、房屋稅都計入成本，46 處社宅，光是兩項稅賦就大約 424 億，租金當然暴漲。
　
地價稅、房屋稅都是地方稅，這筆錢繳給市庫。市府右手出，左手進，該不該計入社宅成本，市府自己就可以決定。
　
第三，法律明定房東不得轉嫁稅費給房客，民眾跟市府租社宅，竟然要幫市府繳房屋與地價稅？
　
為避免房東轉嫁稅費給房客，內政部依據租賃條例及消保法訂定《房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項》，第七點明訂：「租賃住宅之房屋稅、地價稅由出租人負擔。」
　
根據 2019 年行政院消保處函釋，社宅出租也受到上述規定規範。

土地是市府的，房子是市府的，台北市政府竟然說租金要負擔房屋稅、地價稅，就是明目張膽轉嫁稅費給民眾、高漲租金的惡房東。
　
台北市興辦社會住宅，是多年來許多人堅持不懈的成果。如今卻因為市長錯誤的決策，造成外界這麼大的責難。
　
在修正社宅租金訂價之前，議會仍會嚴格把關預算，守住居住正義。
___________

🔍️ 參考資料：

▸行政院消保處《定型化契約應記載及不得記載事項》
https://reurl.cc/Xkzrya

▸2019 年行政院函釋：社宅出租受《定型化契約應記載及不得記載事項》規範
https://reurl.cc/OqOaeg
　
#社宅租金
#吳沛憶我陪你

「房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項」修正為「住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項」，房東向房客收取電費應區分夏月（6月至9月）及非夏月兩種，並且不得超過台電所定最高級距上限，夏月每度6.41元，非夏月每度5.03元，9月1日開始生效。

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05:18 🔺租賃新制:《租賃住宅市場發展及管理條例》
👉公布日：106/12/27
👉施行日：107/06/27-正式上路!
👉107/06/27新制上路以前:
06:17 1.一般房東=自然人，沒有開公司，不是以公司名義租房給房客。
C2C(Consumer-to-consumer):指個人對個人的交易形式規範相當少
2.公司名義=房東，租房給房客
=以出租為業的契約經營者企業
B2C(Business to Consumer):指商家對消費者
規範:受2016/6/23公告「房屋租賃定型化應記載及不得記載事項」的限制
👉107/06/27新制上路-Now:
10:51 1.公司名義=房東，租房給房客
=以出租為業的契約經營者企業
B2C(Business to Consumer):指商家對消費者
規範:依然受2016/6/23公告「房屋租賃定型化應記載及不得記載事項」的限制
2.一般房東=自然人，沒有開公司，不是以公司名義租房給房客。
C2C(Consumer-to-consumer):指個人對個人的交易形式
房東為自然人之一般房東：
🌟規範:「住宅租賃契約應約定及不得約定事項」
➡差異:
「住宅租賃契約『應約定』及『不得約定事項』」&「房屋租賃定型化『應記載』及『不得記載』事項」
11:55 🔺常見QA
15:40 🔺不得約定事項
21:20 🔺轉租規定
21:55 🔺房東可提前解約(不需違約金)
24:57 🔺房客可提前解約(不需違約金)
26:38 🔺常見QA
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