連結：
https://www.cmmedia.com.tw/home/articles/15921

內文：
名店歇業潮不只在台北：店租高、負擔大 青年創業停看聽！
台灣銀行家 2019-06-11 08:31 信傳媒 鄭國強

台北東區人潮嚴重流失，店面租金又相當高昂，許多知名店家紛紛退出，形成街頭一片店
面待租的景象。（攝影／鄭國強）

高店租問題使得台北市精華地段黃金店面閒置，人潮因而流失，造成嚴重的區域經濟問題
，但此問題不只發生在台北，相關單位除重視高店租所造成的影響外，青年創業問題，也
須受到關切與協助，讓創業者不受高房租打擊，而有茁壯的機會。

北中南各地陸續傳出不少名店因不堪高店租壓力而陸續歇業的消息，引起社會大眾高度討
論。如1983年就在東區開店的「頂呱呱」忠孝店，一開就是30年，但在2013年房東將原本
80至100萬元的2層店面，一口氣調漲至180萬，使頂呱呱撐不住，決定搬離。老字號飯店
「六福皇宮」，以及北市忠孝東路4段上，政商名流首選的40年老店「永福樓」，均因高
額租金問題，讓業者無力負擔，因此決定歇業。

目前台北東區人潮流失嚴重，即使房東傳出有意調降高額房租，放眼望去，均以空置店面
為多，招租廣告處處可見，就連瑞士名錶品牌「Swatch」也決定棄守，使空置的黃金店面
無人問津，如今淪為「特賣會」、「快閃店」進駐。

原本在台北永康街做得風風火火的知名芒果冰店「思慕昔」，2017年年中在台中最具盛名
的一中街風光開設旗艦店，本來以為一中商圈的人潮將帶來令人欣喜的營業額，沒想到在
當地經營不到2年，據傳因來客數不高，無法負荷每個月高達25萬元的高店租，悄悄在大
門上貼出公告，因為店租約到期，選擇結束營業，令人訝異的是，連知名連鎖店也不敵高
店租壓力。

位於高雄澄清湖附近的「麥當勞」，同樣傳出因不敵房東調漲租金而黯然歇業，如今就連
知名連鎖咖啡「星巴克」的文橫門市，也傳出恐被高租金逼走。

為求店面去化 採用分割方式出租

大家房屋企劃研究室主任郎美囡指出，近年由於電商衝擊性強，店面的效益備受考驗，不
過著重體驗或是獨特性高的商品，在店面的需求度上反而升高，且由於消費模式的改變，
許多店家以培養老顧客為行銷主力，也減少了對過路客層的依賴性。

不少精華地段的店面，部分房東為求店面去化，不再堅持出租單一大品牌，改採分割出租
，這現象在西門町商圈早就行之有年，常見的例子，是一間30坪店面，分割為3個不同業
種，分別是手搖飲店以及服飾業，騎樓柱子還對外招租給手機配件業者，扣掉簡單隔間之
後，每個業種約略占8至15坪不等，對房東來說，坪效被發揮得淋漓盡致，也不用擔心空
置問題。

根據內政部實價登錄顯示，位於忠孝東路4段的龍門大廈1樓店面，空置半年後終於租出去
，房東以切割出租，分別租予大陸電商以及日系保養品牌，日系知名品牌「ORBIS」目前
店面約26坪，月租金37萬元，換算單坪租金約1.5萬元，而一旁10坪店面，則租予大陸電
商「京東物流」每月21萬元租金，換算單坪2萬元。不少房東私下指出，與其空置期過長
，沒有現金入袋，不如乾脆分割店面，即使租金打了對折，也不用擔心現金流的問題。

過去龍門大廈1、2樓店面先後歷經多任租客，渣打銀行曾承租1至2樓，撤租後，2樓
186.24坪全數由王品旗下三個餐飲品牌承租，而1樓店面曾由台北市長候選人承租作為競
選總部，並打造「愛台北生活館」，後來才採現在看到的店面分租模式。

忠孝東路4段為商圈正核心，且該店為三角窗店面，具有廣告效應，房東以分割出租方式
，小面積店面單坪價格通常也就比較高。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，觀
察目前東區現況，1樓店面開價雖到單坪2萬元，現也有不少大面積店面空置，包含之前退
租的「永福樓」等，因此議價彈性空間更大，反映東區商圈的強弱除了租金外，最重要的
應該是看業者承租多久才是關鍵。

青創租金控制3成內 避免侵蝕獲利

針對高店租下的青年創業，住商不動產企劃研究室經理徐佳馨指出，一般來說，開店租金
最好控制在2成內，至多也不要超過營業額的3成，高店租對於青年創業來說，最直接的是
侵蝕獲利，進而影響財務狀況，增加開店的失敗率。此外，高店租雖然代表商圈繁榮，不
過也不乏店租很高，人潮卻很稀落的例子，對於缺乏經驗的青年創業者來說，很容易因為
選錯店面而跌入失敗深淵。

對年輕人來說，開店的問題不少，除了選址、租金之外，店面是否受到都市使用分區限制
而造成某些業種不能營業，都是政府在鼓勵年輕人創業的同時，容易忽視的地方。

根據104人力銀行調查資料顯示，青年在創業時偏愛民生消費類型的產業，餐飲業占了19
％，餐館業占了15％，服飾店等批發零售業則占了13％。雖然餐飲、服飾看似消費門檻低
，創業者容易進入，但也因為入門門檻容易、市場競爭激烈，加上實體店面的高租金，導
致許多商家不堪負荷，難以長久生存，平均創業存活的時間不到4年，值得青年創業者多
加留意。

104人力銀行分析了1.2萬名創業經驗者，大多數青年最初創業年紀為26.4歲，但平均存活
只有4.1年，最短只有18天。

對此專家表示，許多青年剛出社會創業，大都缺乏經驗，僅僅憑著一腔熱血，所以常常因
為誤判市場情勢而導致血本無歸，最後落得慘澹收場的不在少數。徐佳馨補充，創業自己
當老闆，不用再受人使喚，看起來風光，卻也隱藏高風險，從開店營業成本、人事成本到
高店租成本，樣樣都在考驗創業者的智慧，因此專家也建議青年在投入創業前要先培養好
技能，了解產業的市場趨勢，找到自己的定位與特色，才能有長遠的發展。

縣市政府積極協助 青年創業優惠方案多

青年創業除了憑藉熱情，專家建議開店前還需要好好做足功課，例如各地政府為商圈、老
街改建或是眷村再生計劃，推出不少創業優惠，例如台中市審計新村、新竹市改建百年老
屋，以及南投竹山店面租金優惠減免方案等。

台中市審計新村是台中市政府成功轉型的青年創業基地，根據台中市政府勞工局統計，摘
星青年築夢台中計劃共有西區審計新村、霧峰區光復新村，以及潭子區摘星山莊等3處青
創基地，規劃有99個進駐單位，已進駐97個單位，進駐率近9成8，幾乎滿租。勞工局表示
，西區審計新村、霧峰區光復新村原為閒置多年的舊省府眷舍，市定古蹟潭子區摘星山莊
也閒置多年，經市府整修後，推動摘星青年築夢台中計劃，已執行2期近4年，即將邁入第
3期。

新竹市政府同樣釋出利多，因為了解異鄉青年創業不易，房價、租金是最大困難，新竹市
政府透過補貼、改建店面出租幫助創業族，以實際作為替業者的創業之路打下更穩固的基
礎。除了主動補貼店租，同時改建百年老屋、翻新市集出租，希望幫助青年創業之外，重
點是城市有更多元的新風貌。政府將老舊市集改建，再承租給創業族一圓夢想，讓前往新
竹市的觀光客，可以由一個百年歷史的市場，體驗到城市新的改變，同時留下美好的回憶
。

南投竹山過去是藝術文化多元的小鎮，適合慢活、深度旅遊，老街環境更是清幽，但竹山
雖是南投4大鄉鎮之一，跟其他鄉鎮卻有一樣的問題，那就是人口老化及少子化嚴重，竹
山人口甚至將跌破5萬大關，鎮內工作機會少，青年不願也無法返鄉就業，加上鄉鎮觀光
行銷資源有限，不見以往的風華歲月。

現在為了鼓勵地方創生，當地鎮公所決定以橫街為試辦起點，目前每月平均租金8,000到1
萬元，對白手創業的青年仍是很大負擔，因此公所推出優惠補助，祭出每月補助一半的月
租，最高可補助5,000元，減緩青年創業壓力，期望恢復過去竹山橫街的熱鬧景象，並活
化老街，鼓勵青年創生。


心得：

"景氣突然差到無法經營 跟開店前的評估差很多" ??

例如說:"800公尺空店面達20間「民生社區」爆退租潮"
這也是嗎? 一次20家業者都誤判....

不管是 店家誤判營收 還是 房東誤判維持甚至漲租金
總之 最後看到的結果都是 營收沒追上租金 所導致

好了 問題來了
如果這時侯還有空店稅 都空租了 到底要怎麼轉嫁?

--
┌房價不合理 當ＡＢ皆成立
Ａ└房價若合理 那就拿來當課稅的稅基
┌稅基不合理 才是真正的居住正義
Ｂ└稅基若合理 那就作為房市買賣的價格
https://youtu.be/DT1AeDuo7C0 https://youtu.be/3OONvLiwRI8
當ＡＢ皆成立 表示在不動產上的權利(持有)與義務(繳稅)才處於平衡

--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 123.204.152.143 (臺灣)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1560757763.A.4F2.html

所以更要2間起的囤房稅來逼出閒置空屋
空屋的釋出+公宅 提高供給量 租屋族反而得利
可讓原本在民間租房的 改以低租金向政府承租

而公宅
"社會宅進入完工高峰期 北市逾1.3萬戶"
"青年一期公宅招租完成抽籤中籤率僅5.5%"
"沒抽到青年公宅別哭哭下半年還有700戶招租"

其實真的蠻多人去抽的 不僅完招租還有人排隊

民間空租機率拉高 "空租是真的沒辦法轉嫁"
※ 編輯: fytnship (123.204.152.143 臺灣), 06/17/2019 16:38:57