嗨嗨大家，現在求職的管道真的比以前多上許多，不少人嚮往自由的工作模式，會選擇自行接案，以前米編學生時期也自己接過案，那時候覺得蠻酷的，可以發揮自己的小小專長掙取一點收入，不過那已經是遠古時代的事情了（笑）。不過接案雖然時間彈性，但其實有些細節與風險是大家要事先留意的，今天Workforce勞動力量就整理了幾個重點，有興趣的讀者就一起往下看😆😆😆

👉🏻接案注意事項
現在上網GOOGLE接案相關，可能就會有蠻多前輩的經驗分享，告訴你要注意哪些細節，其實不外乎就是工作內容的說明、權責劃分、款項交付方式與著作權歸屬的問題，通常會建議白紙黑字說清楚會比較好，除了避免工作量被無限上綱，未來在發生爭議時，也能有相關證明。（還是要提醒一下，合約的部分一定要看清楚，@minz.freelancer 跟 @freelance_mkt 那邊有更多接案的技巧分享，有興趣的趕快去找他們看看！)

👉🏻僱傭還是承攬
再來要分享的是今天的重點，接案到底算是「承攬關係」還是「僱傭關係」呢？簡單來說，承攬關係著重於「工作成果的完成」，例如像承包油漆或木工工程的廠商，只要完成約定的工作標的，就能獲得報酬。僱傭關係則著重於「提供勞務的過程」，受僱者只要在聘僱期間為另一方持續工作，就能取得報酬（或稱工資）。

看了上述的說明大家應該都會有個底，大部分的接案其實都屬於承攬關係，且承攬契約因非屬勞雇關係所以不適用勞基法，但就算名義上約定為承攬關係，有爭議發生時，勞政機關仍會依個案事實審視勞資雙方有無人格、經濟與組織從屬性來判斷實質上是否為僱傭關係，畢竟實務上現在不少假承攬真僱傭的情況rrrr

我們先前有針對承攬關係與僱傭關係寫過文章，有興趣的可以去官方部落格看看這篇➜勞動名詞大對決！四種類型教你看懂勞動契約（傳送門🚪 https://twworkforce.com/2017/11/22/laborcontracts/）

👉🏻被欠薪的問題怎麼辦？
若真的遇到業主欠薪的問題，因承攬非屬勞雇關係且不適用勞基法，所以找勞工局處的幫助其實並不大，建議可以採取下列幾個方式看看：
❶存證信函（可以參考這篇文章➜關於存證信函，應該怎麼寄才好呢？）
❷聲請支付命令
❸蒐證報警處理或直接提告（可善用免費法律諮詢服務管道）

以上就是我們針對接案的一點小分享，其實不管是正職兼職打工派遣接案，在接下工作前都應該要盡可能的全方面考量各種情況，事先約定好且留下相關佐證，雖然聽起來很麻煩但其實根本就不會，多花個幾分鐘多瞭解相關規定或法令知識，對自己是有益無害啦～（不小心又變成米編媽媽了😆😆😆）如果你有接案的經驗，也都歡迎在底下留言跟我們分享！祝大家安好～看完貼文的都是好寶寶！

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【告狀俠Q&A】
房東租屋遇到惡房客怎麼辦?

繼上次討論過房客問題後，今天要來替大家解疑有關房東權益的問題，許多房東都會遇到房客積欠房租、逾其不搬離的情況，而面臨這樣的情況許多房東都會因為租約沒有公證，而必須面臨長久的訟累，但到底租約公證後的租賃契約有甚麼好處與甚麼要注意的呢?

Q:房屋租約公證有甚麼好處?
A:租約公證後，雙方如有約定租金給付、租約期屆滿後交還房屋、違約金等符合公證法第13條規定的約定，如有一方不遵守，可以依照契約向執行法院聲請強制執行，而免於長久的訴訟程序，如訂定五年以上的租約，依法也要公證後始有買賣不破租賃的原則適用，公證時公證人也會審視契約是否有違反法令、闡述雙方權利義務、查明房屋權利歸屬、雙方身分、保存租賃契約原本至少15年，還可以做為子女學區認定，對於雙方皆有眾多好處及減少紛爭，尤其對於房東來說更是利大於弊的選擇。

Q:房屋租期尚未屆滿，但房客卻拒付租金，強制執行除了支付租金外，能夠請對方返還房屋嗎?
A:依據公證法第13條第一項規定:
當事人請求公證人就下列各款法律行為作成之公證書，載明應逕受強制執行者，得依該證書執行之：
一、以給付金錢或其他代替物或有價證券之一定數量為標的者。
二、以給付特定之動產為標的者。
三、租用或借用建築物或其他工作物，定有期限並應於期限屆滿時交還者 。
四、租用或借用土地，約定非供耕作或建築為目的，而於期限屆滿時應交還土地者。
所以如房客拒付租金但租期尚未屆滿，並不能以公證書強制執行請對方返還房屋，返還房屋除了租期已滿外，必須透過法院認定事實，並取得勝訴判決與確定證明後才有辦法強制執行返還房屋喔!

Q:那如果租期(約定1年)未滿，簽約時我有收房客3個月的押金，房客不付租金我應該怎麼做?
A:這時候還是必須要回歸到民法與土地法的規定，一般多數的『定期租賃』的情形(比如：約定一年的租賃期間)，參照土地法第99條規定，押金以兩個月為限，且超過兩個月之部分，房客得主張抵付房租。一般押金多以2個月為限，如果房東簽約收3個月押金，則房客可以主張以1個月的押金抵扣房租，押金扣除完後未繳租金達2個月以上並經催告後才可以終止租約，在本件情形下，房客必須欠租3個月後(因為房客可以主張以1個月的押金抵償房租)，經催告仍不付租金，房東才可以終止租約哦。而催告的方式會建議於租金逾3個月未給付後，以存證信函催告請房客於文到5日內給付租金，如逾期不給付將終止租約，而房客如未給付也不搬走，最後就要透過法院來起訴房客，經過民事訴訟取得勝訴判決後，再聲請強制執行，而前面建議以存證信函方式為之，正是因為案件到了法院後，存證信函可以當作證據為證明的方法。

但如果案件情況一樣是定期租賃，而房東簽約時所收的押金只有2個月，那就没有沒有溢付押金的情況，則房客就不能主張用押金抵充房租！只要遲付租金之總額已達2個月之租額，經定相當期限催告，房客於其期限內不為支付者，房東即得終止租約。

而催告方式，以簡訊、MAIL雖然都可以，但還是建議以存證信函的方式催告，因為在租客堅持不搬的情況下，還是只能透過法院來認定事實，取得勝訴判決與確定證明後，才能聲請強制執行，而前面建議以存證信函方式為之，正是因為案件到了法院後，存證信函在證據的保全與爭議方面問題較少，且以存證信函的方式，也比較容易讓租客願意正視問題(當然遇到盧到底，就只能關關難過關關過了)。

不過當租約有公證過的情況，如果租客不付租金的情況，離租期屆滿的時間剩下不多，這時候可就要好好考慮是否要走這樣的程序，畢竟訴訟過程可不是只有燒錢、燒時間還燒神。

因為租客在法律上會因為通常較為弱勢，受到的保障也相對多了一些，此時房東要找好租客，除了在法律上要知道甚麼保障自己外，最重要的真的是只能靠自己慎選租客了。

【小編愛講話-民事法系列】

小編1號怕惡房東😈、小編2號也怕惡房東👹、全世界的小編都怕惡房東👺... 恐怖喔～恐怖到了極點喔～
但近幾年來，惡房客事件也層出不窮，像是房客的垃圾堆比洗衣機還高、滿地的排泄物、質感套房變成廢墟等等。

▪ 拉撒鬼！正妹房客床上大便、食物長蛆 房東傻眼（＊小編也傻眼中＊）http://news.ltn.com.tw/news/society/breakingnews/2395348
▪ 惡房客拔走電視還留下滿地大便 佛系房東竟這樣做…
http://news.ltn.com.tw/news/society/breakingnews/2538505

遇到這種情形，房東除了變身為佛系房東外，有沒有什麼是可以事前或事後可以注意的呢？👻　身為租屋族的詹律師說：「從學生時代住在台北也是很常搬家，但也是很能體會佛系房東的辛苦，所以原則上參考以下『事前防範』、『事中處理』及『事後積極』大方向的話，應該就沒問題啦。」

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【事前防範：
簽訂定期租約、更新條款的限制！】

目前通用的租賃契約範本都會有租賃期限，可能是以1年或2年為期（例如2019/1/1-2019/12/31），而這樣的租約就稱作「定期租約」；至於不定期租約則是指「沒有定期限」的租賃契約（例如只有記載租賃日為2019/1/1）。

定期租約和不定期租約兩者間最大且最重要的一點差別，😡😡就是不定期租約會有「土地法第100條規定（條文連結：https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawAll.aspx?pcode=D0060001）」的適用，也就是如果沒有以土地法第100條規定的情況時，房東是不可以隨便請求房客返還房屋喔！

不過呢，一般房東大都會簽訂定期契約的，但為了避免遇到房客租期屆滿還賴著不走而房東沒有立即表示反對的意思、或怕錯過表示不續約時機，建議房東可以在締約時，應該要約定相關租約更新條款之限制。

譬如說，像是「非經雙方以書面更新租賃期限時，視為未續約。」、「承租人應於租約期滿時立即返還房屋，逾期未返還房屋時，承租人應負損害賠償及違約責任，並不得為民法第451條之主張或異議。」等。

如果可以的話，對於較可疑的房客，亦建議將租約辦理公證，載明「承租人如於租期屆滿後不返還租賃住宅應逕受強制執行」。除可確認雙方對於契約的性質是屬於定期契約外，屆時亦可以直接帶著租約到法院民事執行處聲請強制執行、請求返還租賃物，並由法院陪同點交房屋喔！

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【事中處理：
違反租屋的合理使用收益時，終止租約！】

房客對於房屋之使用、收益，違反租約之約定方法時，經房東勸阻不聽時，房東得立即終止租約。倘沒有明文約定如何使用房屋，但若依房屋之性質，房客之使用、收益方式仍屬不當時，房東仍得立即終止租約。（民法第438條）

所以小編建議，房東在締約時，可和房客約定房屋的使用、收益方法，房客即有義務依約定方法為房屋之使用收益；即便沒有約定方法，房客就房屋的使用、收益，也應依房屋之性質而定之方法為之。

如房客違反相關約定、且經房東阻止而仍繼續為之時，原則上房東這時候就可以終止租約囉！
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【事後積極：
租約到期時，房東要立馬表示不再續租！否則就杯具了💩！】

㊙️依最新實務見解（最高法院107年度台上字第1869號判決參照）表示：「此項定期租賃期滿後之得變為不定期租賃者，在出租人方面，係以有無即表示反對之意思為條件，而非以有無收取使用收益之代價為條件，苟無即表示反對之意思，縱未為使用收益代價之收取，其條件仍為成就。」㊙️

也就是說，如果租約已經到期，而房東沒有立即表示不願續租時，就算房東沒有收租金，則會視為以不定期租約繼續，而房東與房客間的租賃關係仍不會消滅！

所以，遇到不願再續租的房客時，千萬要記住在租期快到的時候，除了不能再收租金以外（但目前法院見解是不管你有沒有收錢喔＊＊），最重要的是要馬上向房客用存證信函（可以找詹律師囉！業配一下😽）或其他書面方式表示「不再續租了」！

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寫到這裡小編突然覺得有點難過💀，但小編仍相信，台灣最美的風景是人，只要將心比心，房東不坑殺房客、房客不沖康房東，這樣就會有良好的租屋環境嚕！

最後小編附上一張詹律師在九州追星（嗯？是追熊吧？）的熊部長可愛照，小編實在也覺得超可愛的，可惜12生肖沒有熊年說！

獨自養出律師和醫師！黃宥嘉媽媽引發熱議
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預言連勝武將離婚！詹惟中點出關鍵時間點
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【分段重點】
00:00 開場介紹
01:02 失聯的女兒繼承遺產 讓媽媽陷入困境！
05:39 母女失聯二十幾點 法律上緊綁在一起？
11:10 十五歲就變成寡婦 命運有多捉弄人？
15:22 莫名繼承了一間房 卻是苦難的開始！
20:32 什麼樣的面相才算是好命臉？
24:24 家族為土地打官司 禍延三代！
26:24 土地不落外人田 只留給同姓氏的人？
29:03 為一間房 收到親人一大堆存證信函！
33:44 重男輕女？哥拿到的比妹多十倍！
37:35 轉身回家拿外套 媽媽就不見了！
39:48 以為女子可以依靠 沒想到變陌生人？
43:52 為了十六坪祖厝 兄弟紛爭三十年！
52:39 把祖厝破壞殆盡 哥對弟的怨恨很大？
55:23 土地幾乎都給了長子 沒人敢爭取？
01:01:08 被通知欠稅 才知道繼承了一億五土地！
01:04:29 被迫遷墓 卻忽然得到一大筆土地！

#新聞挖挖哇#鄭弘儀#新聞挖挖哇2021

大家好，我是奶爸律師 陳又新！

這次哼的歌，大家聽得出來了吧！！！🥺🥺🥺


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200722ETtoday 惡鄰退散！律師教「三招」抗噪音 拍賣惡鄰房屋

惡鄰居不斷製造噪音，讓人夜間難入眠；陣陣菸味不斷從通風管飄來，該如何處理？由資深司法記者蘇位榮主持的《行動法庭》，昨（21）日邀請律師蘇家宏、不動產經紀人陳泰源、北市大安區大學里里長吳沛璇，分別從法律和社區管理角度，探討惡鄰該如何處置？

新聞節目中心／綜合報導......↓

魔音傳腦！律師教你「三招」抗噪音，面對半夜噪音，律師蘇家宏提供三種對應策略：

第一走《民法》途徑，請求法院讓鄰居在特定時間內，不能發出噪音。

第二報警，只要有「兩人以上」報案，就構成妨礙「公眾」安寧，警察可依《社會秩序維護法》開罰。

報警的優點是不用上法院，甚至能讓警察幫忙蒐證，且報警會留下報案記錄，日後若上法院，只要法官調閱通聯記錄和筆錄，確認鄰居屢勸不聽，到時即使鄰居在法庭說自己很可憐，法官也可以判重一點。

第三，依據《公寓大廈管理條例》開「區分所有權人大會」，決議要求住戶強制搬遷，並變賣他的房子，讓惡鄰直接從社區消失。

善用「惡鄰條款」四步驟拍賣惡鄰房屋

若對於惡鄰忍無可忍，希望他搬走，目前《公寓大廈管理條例》已有明確規範「惡鄰條款」，只要住戶同心協力，就能將社區內擾亂安寧的釘子戶強制驅離！

具體作法如何操作，蘇家宏律師將過程簡化成四步驟：

第一，公寓大廈必須先有明確的「社區規約」，而規約可由「區分所有權人會議決議」制定，讓住戶知道有哪些事情不能做，例如不能堆積、亂丟垃圾。

第二，要求住戶改善，依據《公寓大廈管理條例》22條給予住戶「三個月」的改善期，可透過寄出「存證信函」的方式處理。

第三，若三個月後沒改善，可依據《公寓大廈管理條例》31條召開「區分所有權人會議」，訴請法院強制出讓房屋。

蘇家宏律師提醒，在召開住戶大會時，要特別注意法律對於區分所有權比例和出席人數的要求。以100戶的社區為例，若注意大會決議要符合法律要求，必須至少有2/3的住戶（即67戶）出席。而同意權的行使，必須是出席人數的3/4同意（即67戶的3/4）。

在住戶大會決議結果做出後，管理負責人或管委會必須先經過「訴請法院強制遷離」的程序，才能要求惡鄰搬遷。

第四，若惡鄰在法院判決確定「三個月內」，沒有搬遷完成移轉登記手續，《公寓大廈管理條例》22條規定，管理負責人或管委會可聲請法院拍賣房屋。

像這類訴請法院強制遷離的情形，在法院已經累積不少案例。蘇家宏律師強調，「要讓你的房屋有價值，請自己要保護你的家。」只有好的管理，才會有高的房價。

除了噪音問題，菸味也常影響社區居住品質。依據網路溫度計民調，十大惡鄰之首，抽菸就排在第一名！

不動產經紀人陳泰源表示，有些人有躲在廁所抽菸的習慣，但有些大樓整棟的管線是互通的，過去曾發生有人在一樓廁所抽菸，結果透過浴室管線，連16樓住戶都聞得到菸味！

陳泰源指出，在大直就有個高級住宅區，管委會就乾脆強制規定，抽菸必須到戶外，不可以在大樓內。住戶也很識相，因為一戶房要上億元，所以不論是抽菸或抽雪茄，住戶會走到住家外抽。因為在陽台抽菸，味道會飄散，影響到其他住戶。

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