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📌補充說明

正確的來說法規的確沒有規定公設比的比率，不過因應修改後消防法規，8樓以上的新大樓一定要設有兩座逃生梯。

所以原本的大廳、梯廳、機房、地下室公共空間再加上兩座逃生梯 大概就會佔有30%的公設比率

至少近十年來的8樓以上的新大樓成屋，我們也真的沒看過25%以下的公設比

#阿明小教室 #產權篇 #大公 #小公
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燒腦ㄚ，買房子要連公設一起買，
但，公設為啥又分大公跟小公？　

一般而言，
「大公」是指由全體住戶共同分擔的空間，
包含頂樓的水箱、空調室，以及一樓的管理室，
地下室的蓄水池、配電室、機械房；
「小公」則是指由部分住戶共同分擔的空間，
例如電梯間、走廊、通道、門廳、樓梯間等，
都屬於小公的範圍。

很多民眾會關心，
公設看得到吃不到的「虛坪」問題，
這部份阿明覺得，
要看它是不是必要公共設施而定。

以下我們用「必要」與「非必要」來說明：

「必要公設」指的是，依照建築法規在安全、
民生、防災的基本要件下，
必須擁有的法定基本公設，例如逃生梯、
消防設備、防空避難室等。

「非必要公設」則是，
建商為了提高建築物精緻或銷售度，
額外增加的部分，
例如健身房、室內游泳池、交誼廳等，
以及建商可免計入容積的部分，

例如；雨遮、一樓開放空間、
獎勵停車空間等，
這些也是會發生較多爭議的公共設施項目。

再來就是大公與小公的部分...

共多公共設施資訊滴家
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四大案最後一案大巨蛋案在柯P的堅持之下，終於讓擅自變動工程設計，忽視工安，私增設商場財大氣粗遠雄妥協了。
#大巨蛋案
#遠雄
　
遠雄大巨蛋發言人楊舜欽表示，若建築中心依台北市政府法規審議結果，要求大巨蛋容留人數降低，樓梯間距放寬，遠雄都願意接受。楊舜欽今天下午召開記者會強調，不只容留人數，甚至先前台北市府提出的7項公安標準，只要建築中心依法規審議，要求大巨蛋改善，遠雄都願意接受。大巨蛋目前存在的公安疑慮，北市府都發局長林洲民曾指出，主要在於地下室240公尺的距離中，僅有兩座逃生梯，全區共有17座逃生梯消失。此外遠雄日前提出的「損傷維修工程」、「防洪排水系統」、「屋頂鈦版相關工程」、「全區地下室完整結構體工程」、「防火披覆＆防火漆（巨蛋棟＋商場棟＋影城棟）」、「PC看台版結構工程」等改善方案已通過審查。
　　　
遠雄讓步！已遞交大巨蛋改善方案給北市府/大巨蛋復工 遠雄：公安都照辦/大巨蛋案 遠雄：願接受市府7項公安標準
http://www.humanrightwatch.cc/?p=35727#.V8_3NE197IU

(上集)

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補充說明：
正確的來說法規的確沒有規定公設比的比率，不過因應修改後消防法規，8樓以上的新大樓一定要設有兩座逃生梯。

所以原本的大廳、梯廳、機房、地下室公共空間再加上兩座逃生梯 大概就會佔有30%的公設比率

至少近十年來的8樓以上的新大樓成屋，我們也真的沒看過25%以下的公設比


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161007Part3-第6招-虛灌坪數、公設比過高 該如何杜絕？
漫畫─中信房屋中壢鎮中店營業員-李美娟
影片網址→https://youtu.be/7UK8ByTg0Uk

2014年10月24日有則房地產新聞，談到台北市的新建案公設比平均超過34%；換言之，花1000萬元買房子，其中將近350萬是花在公設上面。

這樣的現象起因於2003年8月31日新北市蘆洲區「大囍市」社區發生嚴重火災後，營建署在2005年修正《建築技術規則》規定，8樓以上的建築物至少須設置2座公共逃生樓梯，為了加強逃生與消防設施，間接提高了住宅的公設比。然而，除了法規限制外，也有某些無良建商，為了牟取暴利而虛灌公設坪數。......↓

【案例1】

有一棟位在內湖區康樂街的華廈，基地只有48坪，加上要設置電梯、逃生梯、機房、地下室、天井等等，公設比竟然高達53%，以一戶平均總價2200多萬元來計算，買家等於要砸下1200萬的鈔票來買公設！

【案例2】

高公設比的社區近來很常見，因此，碰到老屋改建，或是建商整合地主戶要推動都更時，地主戶通常會提出要求，希望建商蓋房子時可以調降公設比，目的當然是希望實際使用空間越大越好。有些黑心建商面對地主戶提出這樣的要求，竟想出一套讓地主戶難以抗拒的「完美話術」。

幾年前，我曾經陪一個朋友去聽一場都更座談會，因為他們家也是老舊公寓，且有建商在洽談整合都更。

我問建商：「為什麼公設比要那麼高？可不可以低於30%？」

建商代表回答：「你怎麼那麼笨啊！假設你實際使用空間是20坪，你要用20坪來賣？還是我多灌10坪的虛坪給你，你可以改用30坪來賣？哪個對你（地主）比較有利？顯然是30坪嘛！所以只要我們蓋的房子，公設比通常都會設定在社會大眾『能接受的極限邊緣』，目前看來是35%，將來你們賣屋時，不是可以賣更多錢嗎？」

當下我啞口無言……內心深處嘆了一口很長的氣，只能說，這套「無敵話術」，任誰也難以抗拒。

【買房，你該這樣做！】

制度上的缺陷，讓貪婪的人性有漏洞可鑽，地主們被無良建商利誘，台灣近年蓋的新房子公設比越來越高，為了杜絕這樣的亂象，其實有兩種做法。

首先，修法改變制度，參考先進國家，像日本、中國的房子公設是不計價的，皆採用實際坪數計價，可惜現階段似乎難以執行；其次，在制度改變之前，可以用「總價除以實際坪數」算出來的單價，做為擇屋的參考。

舉例來說，總價1億、權狀100坪的房子，單價為100萬/坪。假設公設佔35坪，換算實坪65坪，單價為每坪153.8萬元；若是公設只有20坪，換算實坪80坪，單價則是每坪125萬元，也就是說，使用坪數越大，單價越低。

其二的做法，是近年來我所接觸到的客戶們，有越來越多買家開始用這樣的方式做為擇屋的標準，如果大家都漸漸習慣用這樣的計算方式來判斷房屋價值，相信日子久了，無良建商虛灌公設坪數的社會新聞案件就會消聲匿跡。
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本文收錄在陳泰源的新書《一眼看穿房仲賣屋手法》第6招
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