【哪些事情可以公證？】
我們時常聽到公證這個詞，但公證到底在幹嘛？有哪些事情可以公證？這篇文章簡單介紹公證的效果，以及哪些事情可以公證！
　
🎸公證效果一：有力證據
　
依照公證法第2條，公證的第一個效果就是幫法律行為「做成公證書」，讓你的法律行為變成一個有力證據。
　
舉例來說，你想要跟別人簽訂一筆貨物的買賣契約，你可以帶著契約去找公證人，公證人會跟你確定你想簽訂的契約內容，並且幫你檢查基本的合法性（例如，你想簽訂的契約是不是涉及違法內容，或是違反善良風俗等），如果內容沒有疑慮，他就會幫你做成「公證書」。
　
這個公證書，依照公證法第69條，會送到法院去保存，代表著之後如果出了問題，對方也不能胡亂否認，畢竟去法院查一下就知道契約內容到底長怎樣。
因此，公證是一個保存有力證據的好方法。
　
🎸公證效果二：強制執行
　
依照公證法第13條，某些契約經過公證可以「強制執行」，也就是在對方不守約的時候，你可以不用理他，直接去法院讓執行處幫你討錢、討屋。
　
可以強制執行的契約內容，包含：
1. 付錢、付股票或其他類似貨幣
2. 買名畫、骨董或其他「特定」物品
3. 租建物、土地來使用，並且有定期返還的約定
　
🎸哪些事情可以做公證呢？
　
公證之所以可信，是因為法律信任公證人所見所聞，因此從理論上來說任何事情都可以公證，只要這件事情是「公證人可以確認、體驗的」。
　
#買賣契約、#租賃契約可以，這兩類也是有可以強制執行的。
除此之外，你想公證 #合夥契約、#勞務契約也行，只是可能不常見。
常聽到的反而是 #公證結婚，只不過公證結婚的重點是那一紙結婚書約，之後還是要去辦登記才會有結婚效果的。
　
即便不是契約，「事實」也有可能公證喔！例如你買的房子某個地方有瑕疵，你希望留下有力的證據來告建商，你也可以嘗試請求公證人幫忙。
但像這種事實上的公證，可能不會那麼直接，例如公證人不會幫你作「這個房子有瑕疵」的公證內容，但也許他能夠幫你作「房屋內部xx處有裂縫、裂痕」或其他事實的確認。這些內容，在之後訴訟中就可以作為有力的證據。
　
要提醒大家的是，公證人雖然也是幫你處理法律事務，但公證人跟律師的職責不同，想要進行法律事務的規劃，還是要委請律師比較好，千萬不要把公證人當律師用，他們也會很困擾啊～

【告狀俠Q&A】
房東租屋遇到惡房客怎麼辦?

繼上次討論過房客問題後，今天要來替大家解疑有關房東權益的問題，許多房東都會遇到房客積欠房租、逾其不搬離的情況，而面臨這樣的情況許多房東都會因為租約沒有公證，而必須面臨長久的訟累，但到底租約公證後的租賃契約有甚麼好處與甚麼要注意的呢?

Q:房屋租約公證有甚麼好處?
A:租約公證後，雙方如有約定租金給付、租約期屆滿後交還房屋、違約金等符合公證法第13條規定的約定，如有一方不遵守，可以依照契約向執行法院聲請強制執行，而免於長久的訴訟程序，如訂定五年以上的租約，依法也要公證後始有買賣不破租賃的原則適用，公證時公證人也會審視契約是否有違反法令、闡述雙方權利義務、查明房屋權利歸屬、雙方身分、保存租賃契約原本至少15年，還可以做為子女學區認定，對於雙方皆有眾多好處及減少紛爭，尤其對於房東來說更是利大於弊的選擇。

Q:房屋租期尚未屆滿，但房客卻拒付租金，強制執行除了支付租金外，能夠請對方返還房屋嗎?
A:依據公證法第13條第一項規定:
當事人請求公證人就下列各款法律行為作成之公證書，載明應逕受強制執行者，得依該證書執行之：
一、以給付金錢或其他代替物或有價證券之一定數量為標的者。
二、以給付特定之動產為標的者。
三、租用或借用建築物或其他工作物，定有期限並應於期限屆滿時交還者 。
四、租用或借用土地，約定非供耕作或建築為目的，而於期限屆滿時應交還土地者。
所以如房客拒付租金但租期尚未屆滿，並不能以公證書強制執行請對方返還房屋，返還房屋除了租期已滿外，必須透過法院認定事實，並取得勝訴判決與確定證明後才有辦法強制執行返還房屋喔!

Q:那如果租期(約定1年)未滿，簽約時我有收房客3個月的押金，房客不付租金我應該怎麼做?
A:這時候還是必須要回歸到民法與土地法的規定，一般多數的『定期租賃』的情形(比如：約定一年的租賃期間)，參照土地法第99條規定，押金以兩個月為限，且超過兩個月之部分，房客得主張抵付房租。一般押金多以2個月為限，如果房東簽約收3個月押金，則房客可以主張以1個月的押金抵扣房租，押金扣除完後未繳租金達2個月以上並經催告後才可以終止租約，在本件情形下，房客必須欠租3個月後(因為房客可以主張以1個月的押金抵償房租)，經催告仍不付租金，房東才可以終止租約哦。而催告的方式會建議於租金逾3個月未給付後，以存證信函催告請房客於文到5日內給付租金，如逾期不給付將終止租約，而房客如未給付也不搬走，最後就要透過法院來起訴房客，經過民事訴訟取得勝訴判決後，再聲請強制執行，而前面建議以存證信函方式為之，正是因為案件到了法院後，存證信函可以當作證據為證明的方法。

但如果案件情況一樣是定期租賃，而房東簽約時所收的押金只有2個月，那就没有沒有溢付押金的情況，則房客就不能主張用押金抵充房租！只要遲付租金之總額已達2個月之租額，經定相當期限催告，房客於其期限內不為支付者，房東即得終止租約。

而催告方式，以簡訊、MAIL雖然都可以，但還是建議以存證信函的方式催告，因為在租客堅持不搬的情況下，還是只能透過法院來認定事實，取得勝訴判決與確定證明後，才能聲請強制執行，而前面建議以存證信函方式為之，正是因為案件到了法院後，存證信函在證據的保全與爭議方面問題較少，且以存證信函的方式，也比較容易讓租客願意正視問題(當然遇到盧到底，就只能關關難過關關過了)。

不過當租約有公證過的情況，如果租客不付租金的情況，離租期屆滿的時間剩下不多，這時候可就要好好考慮是否要走這樣的程序，畢竟訴訟過程可不是只有燒錢、燒時間還燒神。

因為租客在法律上會因為通常較為弱勢，受到的保障也相對多了一些，此時房東要找好租客，除了在法律上要知道甚麼保障自己外，最重要的真的是只能靠自己慎選租客了。

【小編愛講話-民事法系列】

小編1號怕惡房東😈、小編2號也怕惡房東👹、全世界的小編都怕惡房東👺... 恐怖喔～恐怖到了極點喔～
但近幾年來，惡房客事件也層出不窮，像是房客的垃圾堆比洗衣機還高、滿地的排泄物、質感套房變成廢墟等等。

▪ 拉撒鬼！正妹房客床上大便、食物長蛆 房東傻眼（＊小編也傻眼中＊）http://news.ltn.com.tw/news/society/breakingnews/2395348
▪ 惡房客拔走電視還留下滿地大便 佛系房東竟這樣做…
http://news.ltn.com.tw/news/society/breakingnews/2538505

遇到這種情形，房東除了變身為佛系房東外，有沒有什麼是可以事前或事後可以注意的呢？👻　身為租屋族的詹律師說：「從學生時代住在台北也是很常搬家，但也是很能體會佛系房東的辛苦，所以原則上參考以下『事前防範』、『事中處理』及『事後積極』大方向的話，應該就沒問題啦。」

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【事前防範：
簽訂定期租約、更新條款的限制！】

目前通用的租賃契約範本都會有租賃期限，可能是以1年或2年為期（例如2019/1/1-2019/12/31），而這樣的租約就稱作「定期租約」；至於不定期租約則是指「沒有定期限」的租賃契約（例如只有記載租賃日為2019/1/1）。

定期租約和不定期租約兩者間最大且最重要的一點差別，😡😡就是不定期租約會有「土地法第100條規定（條文連結：https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawAll.aspx?pcode=D0060001）」的適用，也就是如果沒有以土地法第100條規定的情況時，房東是不可以隨便請求房客返還房屋喔！

不過呢，一般房東大都會簽訂定期契約的，但為了避免遇到房客租期屆滿還賴著不走而房東沒有立即表示反對的意思、或怕錯過表示不續約時機，建議房東可以在締約時，應該要約定相關租約更新條款之限制。

譬如說，像是「非經雙方以書面更新租賃期限時，視為未續約。」、「承租人應於租約期滿時立即返還房屋，逾期未返還房屋時，承租人應負損害賠償及違約責任，並不得為民法第451條之主張或異議。」等。

如果可以的話，對於較可疑的房客，亦建議將租約辦理公證，載明「承租人如於租期屆滿後不返還租賃住宅應逕受強制執行」。除可確認雙方對於契約的性質是屬於定期契約外，屆時亦可以直接帶著租約到法院民事執行處聲請強制執行、請求返還租賃物，並由法院陪同點交房屋喔！

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【事中處理：
違反租屋的合理使用收益時，終止租約！】

房客對於房屋之使用、收益，違反租約之約定方法時，經房東勸阻不聽時，房東得立即終止租約。倘沒有明文約定如何使用房屋，但若依房屋之性質，房客之使用、收益方式仍屬不當時，房東仍得立即終止租約。（民法第438條）

所以小編建議，房東在締約時，可和房客約定房屋的使用、收益方法，房客即有義務依約定方法為房屋之使用收益；即便沒有約定方法，房客就房屋的使用、收益，也應依房屋之性質而定之方法為之。

如房客違反相關約定、且經房東阻止而仍繼續為之時，原則上房東這時候就可以終止租約囉！
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【事後積極：
租約到期時，房東要立馬表示不再續租！否則就杯具了💩！】

㊙️依最新實務見解（最高法院107年度台上字第1869號判決參照）表示：「此項定期租賃期滿後之得變為不定期租賃者，在出租人方面，係以有無即表示反對之意思為條件，而非以有無收取使用收益之代價為條件，苟無即表示反對之意思，縱未為使用收益代價之收取，其條件仍為成就。」㊙️

也就是說，如果租約已經到期，而房東沒有立即表示不願續租時，就算房東沒有收租金，則會視為以不定期租約繼續，而房東與房客間的租賃關係仍不會消滅！

所以，遇到不願再續租的房客時，千萬要記住在租期快到的時候，除了不能再收租金以外（但目前法院見解是不管你有沒有收錢喔＊＊），最重要的是要馬上向房客用存證信函（可以找詹律師囉！業配一下😽）或其他書面方式表示「不再續租了」！

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寫到這裡小編突然覺得有點難過💀，但小編仍相信，台灣最美的風景是人，只要將心比心，房東不坑殺房客、房客不沖康房東，這樣就會有良好的租屋環境嚕！

最後小編附上一張詹律師在九州追星（嗯？是追熊吧？）的熊部長可愛照，小編實在也覺得超可愛的，可惜12生肖沒有熊年說！