為什麼這篇土地出售意向書鄉民發文收入到精華區：因為在土地出售意向書這個討論話題中，有許多相關的文章在討論，這篇最有參考價值！作者aloness (aloness)看板home-sale標題Re: [爆卦] 實價登錄2.0 立...
整串看下來
發現幾近9成版友(不論回文的還是推文)
對紅單缺乏基本常識
簡單解釋一下運作原理
不過這裡我盡量講白
如真有需要我再調整用詞
1.什麼叫紅單
紅單是權利合約，不是商品買賣合約
正確來講，比較偏向是工程委建合約+土地交易的意向書
而且因為是意向書
所以在後續合約付訂成立之前
雙方都沒有屢約義務
故建商會收取費用並轉訂金
就是轉入後續的委建合約訂金
只是何時轉入讓委建合約生效
完全控制在建商手上
(最簡單的就是看何時繳印花稅)
合約的架構
是建立在持分土地的買賣
與委託建造兩個主要項目
因此紅單可不可以買賣
單純就商務程序而言，是可以的
因為他是合約，就有讓渡的可行性
只是在買賣之前，必須先確認合約是否存在或生效
在不動產遊戲規則裡
交易的物件都須要有稅籍
而紅單因為沒有使照
就沒有門牌，也沒有稅籍
故這也是政府下手的要點
稅稽處是可以參考下一手的交易合約跟貸款額度，但基於不動產交易可以因為合約內容不同
而影響到合約估價，致解釋空間會比較多，也有失公允
2. 什麼是委建合約？
買方是甲方，建商是乙方
合約架構明述由甲方委託乙方執行施工
並按照工程進度收取工程款
註：另一種寫法是在現有的成屋買賣合約，加註未來交屋期限，所有的交屋款原則上是在使
照取得之後才收錢，這種就不能算委建
建商普遍希望開委建合約
首要就是可以收工程款減輕現金周轉壓力
其次是不屢約的責任比較輕
由於合約架構是土地買賣跟委託建造
而土地又已經拿去擔保土建融資
一旦建商破產跑路
買方就是拿到沒蓋完的地上權
土地則因為求償順序會在銀行手上
這時買方就公親變事主
變成要自己去找下一個包商
來續行這個委建合約
最後再跟銀行洽議債權問題
不然想處分這個沒有土地又沒有稅籍的地上權，非常困難而且就等著被下一手宰
(其實銀行都懂這些商務遊戲規則
不懂的是買家，而銀行會利用買家的不懂來牟取殘餘價值，才會造成那麼多不必要的糾紛)
3.回到這篇新聞
看起來過的有點急就章
一個沒有稅籍編號
而且本來就允許讓渡的合約
要如何逐筆納管？
如要納管的不是指合約，而是意向書
那就更有意思，靜看如何編列遊戲規則
最基本的問題是
意向書根本上沒沒有強制責任
(敘述寫法多半是把一件事分成數個階段性目標，雙方就每個目標訂出要做的事
當第一個階段雙方都完成了協議要做的事，才會進入第二階段, 倘若一方沒有做到承諾的事
，或是雙方無意願續行，這個意向書的目標跟進度就無限pending也不會怎麼樣)
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推 KrisNYC: 可能是讓紅單不具備有民事契約的效力 只要有糾紛上法院12/31 11:14
取得建照前的意向書，本來就不是契約
但可不可以在意向書要求買方支付費用？ 可以
→ KrisNYC: 就是兩造都開罰 沒有約束力的契約久而久之就沒有人要簽12/31 11:15
推 mfcke: 如果是建照已經下來 然後審閱期那個紅單 不給交易的話12/31 11:15
→ mfcke: 是不是違憲阿 我忽然想到12/31 11:15
→ mfcke: 雖然就等審閱期完 簽約 再賣掉去換約就好12/31 11:16
→ AIronKuma: 可以白話一點嗎 紅單就是炒房房蟲鑽空子 語畢12/31 11:16
不是，因為大金額的合約，通常會遵照這個遊戲程序(mou→訂約)來走
一般不動的產買方，根本沒什麼機會接觸這個流程，對意向書跟合約的責任分不清，也屬正
常
私以為這樣的知識更值得大家深入學習
不是只有買房用的到，做生意或是賺外匯的更常遇到
推 F93935: 怎麼解釋都有人會認為買賣合約書建商炒紅單12/31 11:16
→ mfcke: 不過純討論法理上 即使那個單子不給交易 都算干涉自由吧12/31 11:16
上面有說，根本的問題是無法課稅
而且意向書的轉讓，並非單純的交易
正式程序是在這個買賣雙方的意向書中
加入第三人，也就是第二個買方，三人必須同時重簽意向書，才能讓這張意向書生效
而第一買方跟第二買方收取的價差，自然也會明寫在意向書中，變成國稅局課所得稅的依據
→ mfcke: 說真的我要賣我的屎都是我自由阿 感覺是有違憲12/31 11:17
→ rusuall: 其實很多人都解釋過了，還是看不懂，連計算機都不會按的 12/31 11:26
→ rusuall: ，我是覺得沒什麼用12/31 11:26
推 KrisNYC: 性交易違法也違憲阿 然而12/31 11:27
→ intern: 紅單轉賣有違反公序良俗嗎..12/31 11:29
推 KrisNYC: 一個是哄抬 一個是平抑必需品價格 都違法 哈哈哈12/31 11:31
※ 編輯: aloness (42.77.68.176 臺灣), 12/31/2020 11:32:43→ sagarain: 就改賣號碼牌 12/31 11:37
→ sagarain: 你排到隊之前買賣號碼牌也管不了12/31 11:37
國稅局不是吃素的
→ sagarain: 但是一般人連去哪領號碼牌都不知道12/31 11:38
推 ReiFan: 其實我看法條 紅單不得轉售予第三人12/31 11:39
※ 編輯: aloness (42.77.68.176 臺灣), 12/31/2020 11:40:01推 gm3252: 因為有的白目建商是敢在紅單就壓單價了（建照還在跑程序就12/31 11:40
→ gm3252: 賣給你），不然只有意向書的紅單根本沒人想買。現在直接12/31 11:40
意向書壓單價是可以的
先前有說，他沒有強制性
重點是這個轉讓意向書的過程不對
意向書是不可以單純抽換買方名字
普遍白目作法，是把意向書當合約用
不修理你們要修理誰？
→ gm3252: 講明以後應該也會消失了，而眼光好選對地點的投資客一樣可12/31 11:40
→ gm3252: 以賣預售轉單不影響 12/31 11:40
→ ReiFan: 意義應該就類似於將紅單變成綁定買受人的option吧12/31 11:41
推 terry456: 請問 交屋前的換約出售，也算是紅單，有被納管吧？12/31 11:43
沒細則不知道怎麼玩
不過交屋前已是工程委建合約的話
轉讓合約沒道理不行
推 s26492755: 你認真了....不去做功課的就算你解釋還是只會 房蟲 你12/31 11:47
→ s26492755: 是不是怕惹 這篇很快馬克哥跟總統哥會來12/31 11:47
※ 編輯: aloness (42.77.68.176 臺灣), 12/31/2020 11:49:40推 aesdu: 你再怎樣解釋還是有OX: 換約=紅單12/31 11:55
推 ReiFan: 我也覺得原po你太認真... 以當今政府施政的粗暴風格來看 12/31 11:58
→ ReiFan: 管你提出多少法規上的不合理 政府拍板的旨意終究還是要做 12/31 11:59
推 gm3252: 感謝你的解釋比較清楚正確推一個12/31 12:01
推 IS0987: 總統哥已經早一步到囉12/31 12:09
推 s26492755: 我承認我看完內文直接end.....12/31 12:10
推 mfcke: 我覺得都沒差 就全部走換約就好 END 給建商一點手續費而已 12/31 12:15
推 calase: 其實也不要嫌政府粗暴，之前每次需要研議的進步法案稍微 12/31 12:46
→ calase: 延遲就被某些人喊打假球... 12/31 12:46
推 ReiFan: 樓上，你對粗暴的定義看來與我不同... 12/31 13:24
噓 lagadidi: 不管，每五折賣都算炒房，不便宜賣通通都說紅單炒作12/31 13:47
推 cicatrix: 解釋的很認真，但是水平低的根本不會認真看，只會說房12/31 14:30
→ cicatrix: 蟲12/31 14:30
推 CCcat525: 那建商是否有權利限制換約?12/31 14:32
推 gm3252: 回樓上可以，有的建案不給轉約 12/31 14:38
推 lagadidi: 很多案不給轉約，就要用特別的買賣方式...例如約定交屋 12/31 14:54
→ lagadidi: 兩年後過戶，其兩年內的稅租金算賣家的...12/31 14:54
→ AIronKuma: 樓上很會鑽空子12/31 19:18
推 lagadidi: 都要2021了，樓上還不買 12/31 23:24
→ attila125: 只要有買賣事實,國稅局課不了稅?01/01 00:23
推 lagadidi: 預售屋買賣價差本來就有在課稅...01/01 00:53
仔細想想目前的紅單轉讓作法
就會明白為什麼課不到
可以課的到的前題
是所有人都誠實申報
其實說白點
最不應該這樣搞的就是建商
他最清楚不可以這樣做
*然而這樣搞利益不歸他
他開的發票額也沒變
※ 編輯: aloness (42.77.68.172 臺灣), 01/01/2021 01:39:34
推 deltaz: 研議慢就被說打假球所以才粗暴，呃，是研議慢嗎，法條當 01/01 07:03
→ deltaz: 時符合2.0的，都已經有其他小黨的人寫好了，內容還更好， 01/01 07:03
→ deltaz: 當時打槍非執政黨版本的理由是什麼可以自己看看過去的新 01/01 07:03
→ deltaz: 聞 01/01 07:03
→ deltaz: 只能說現在的執政黨很會洗腦 01/01 07:04
→ AIronKuma: 都2021資訊透明年了 買賣房子還找房仲被坑殺也是活該 01/01 13:39