190826蘋果 斡旋陷阱 後悔想追回斡旋金 得看屋主點頭沒
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高市一名婦人看上一戶大樓物件，下10萬斡旋金請房仲議價，屋主點頭答應後，她卻反悔不買，除沒收10萬元，還被追討30多萬元服務費，引發爭議。對於斡旋金的定義，《蘋果新聞網》隨機街訪民眾，多是一知半解；房仲表示，斡旋金能否取回、2％服務費是否要付的癥結點，是看屋主是否同意買方提出的價格，並在斡旋書上簽字，「若屋主沒點頭就不算違約，也沒有服務費；但若屋主點頭，買方卻說不買，就是違約，要沒收斡旋金及付2％服務費。」

（熊培瑄／台北報導）……↓

在買賣房子時常會聽到「下斡旋」，也就是說，當出價和屋主心目中的價格有落差時，買方可付斡旋金表示誠意，再由仲介議價，但不只是口頭喊個價，法律上有一定流程，也得簽下書面依據。

不過，《蘋果》隨機街訪，發現大部分的民眾下斡旋都不太瞭解，民眾鄭先生表示，「其實我不太懂，就是跟定金一樣，簽了約又不買當然要被罰，能不能拿回來還是要看簽約的時間吧！」近日恰巧下斡旋的黃小姐則說，「我聽到的是說，付斡旋金是讓仲介去議價，屋主如果同意就是拿走成交，出的價格對方不同意就是退還，可以等同定金了。」

美商ERA不動產資深經理陳泰源解釋，「要約斡旋」制度一般分二種方式，第一種是支付一筆斡旋金，委託仲介議價，並簽《斡旋書》或《不動產買賣意願書》，以及支付服務費的《買方給付服務費同意書》共二份文件。

若議價成功，後斡旋金即轉為定金，一旦買方放棄購買，就得斡旋金由屋主全額沒收；反之賣方反悔出售，不僅得返還斡旋金，還得再賠償買方相同金額；至於斡旋不成，仲介則須在3天內，將定金全數退回。

陳泰源提醒，斡旋期間以3~7天為限，未談成可再延期，但有效期限都得在約定條文中確定，最容易讓買方搞混的是，「審閱期3日」是指下斡旋前有3天可以考慮，而非同意後還有3天的反悔期。

第二種則是簽訂《要約書》，不用先付現金，仲介會以此份要約書和屋主議價，若屋主同意買方開出來的價格及條件，雙方就會正式簽定買賣契約；無論是買方或賣方違約，都必須賠償對方付成交總價3%。

包租公律師蔡志雄進一步說明，期間買方可以隨時撤回斡旋，但屋主一旦同意出售，代表雙方達成合意，此時斡旋書便成了具法律效力的契約，也就是說，其中一方反悔，或因個人過失導致無法簽定買賣契約，都會構成違約。

斡旋金通常為數萬元，沒有限制金額，由於不同買家可以同時下斡旋，付多少也會影響交易結果。美商ERA不動產資深經理陳泰源建議，如果真的很喜歡這棟房子，下的斡旋金當然越高越好，不僅表示想要購屋的誠意，還能增加屋主同意出售的機率。

高雄市消保官林輝雄指出，有惡劣仲介為達成交目的，在屋主仍猶豫是否同意出價時，欺騙買方已經簽收、無法撤回。他提醒，買賣方和仲介發生糾紛，都可以提出申訴做調解；同時建議，簽約前要先看懂契約，把權利義務關係問清楚講明白；房仲過程中也要明確告知，對雙方才有保障。

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您好，與您分享我的新書→《一眼看穿房仲賣屋手法◎陳泰源》

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【商品簡介】

書名：《一眼看穿房仲賣屋手法》
大標：讓房仲為你賣命
中標：買屋、賣屋、租屋35招，學會跟房仲打交道
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【聯名推薦】

1.李同榮 全球不動產流通協會理事長
2.卓偉程 台灣房屋大直特許加盟店店長
3.陳盈卉 新聞主播
4.陳凝觀 知名主持人
5.隋安德 東森財經新聞台節目製作處總監
6.趙靜宇 基金一姐&理財專欄作家
7.蔡志雄 包租公律師
8.戴雲發 台灣建築安全履歷協會理事長
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【內容簡介】

遇到的房仲老是有問題？其實是你用錯方法在溝通，經手數百間房屋買賣的房仲，在本書揭露他的帶看日記，讓你搞懂房仲賣屋時都在想什麼。這些經驗，連菜鳥房仲都不得不學會！

「給房仲鑰匙後，備份鑰匙卻四處可見？」「房屋漏水，主張解約卻慘賠100萬元訂金！」「我的房子到底值多少錢？」……

不管是要買屋、賣屋、出租房子或租房子住，每個人都會跟房仲打交道，不過，別總以為「房仲很黑心」，只是有時候，房仲想的真的和你不一樣！搞懂房仲的思維，不僅不怕遇到壞房仲，還可以因此買到或租到低價好屋。

即使你現在沒有打算買房、租屋，別以為房仲想什麼跟你沒關係，鄰居想賣屋，正好又遇到脫線房仲，也可能讓你大傷腦筋。

精彩、真實的交易日記，完全揭露看屋訣竅、議價技巧、搞懂買賣方底線、水電師傅怎麼找……所有跟「住」有關的大小問題，通通有解！超實用技巧，連菜鳥業務員都一定得要學會！

◎ 談服務費有技巧 讓房仲為你賣命
當你試者向房仲砍服務費時，與其跟房仲說：「我就是只願意給幾趴，你不要，自然有別的房仲願意賣。」不如拿服務費當利誘，想辦法讓房仲幫你賣命，這才是重點！

◎ 做價的傳說，可不可信？
做價，是買賣合議的結果，也就是對外「宣稱」的成交價，跟實際買價不同，這是讓房價莫名高漲的原兇！只是，房屋做價就跟鬼故事一樣，好像確有其事，卻似乎沒有人親眼見過……究竟你買的房子值多少錢才合理？

◎ 買賣雙方碰面 最好什麼都不說
將自住的房子委託房仲賣，客戶看屋前，房仲卻雞婆提醒：「等等買家來的時候，不要跟買家說話。」如果你希望房子早日賣掉的話，最好乖乖閉上嘴巴，有時候一句無心的話，就會澆熄買家的購屋意願！
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【作者簡介】

陳泰源

現職台灣房屋大直店區經理，轉戰房仲業務，累積超過6年以上資歷，2015房市買氣急轉直下，仍拿下該店成交總件數第1名，也是新聞曝光頻率最高的第1線房仲業務員。

在和客戶互動過程中，對於銷售話術、服務技巧、客戶經營、談判技巧等有諸多心得。買賣房屋不該只是聽名嘴怎麼講，也不該刻板地認為房仲都黑心，希望這本書可以幫消費者充實房屋租售的實用知識，了解和房仲打交道時該注意的細節。
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【目錄】

自序
陳泰源-莫忘初衷 常懷感恩

推薦序
李同榮-「誠實」是最佳銷售武器
卓偉程-「地才」的傳奇 值得品味
蔡志雄-沒有話術 只有真實

Part 1 知識篇
第1招 約定專用的露台 不能當主建物賣
第2招 房子有露台 有優點也有缺點
第3招 車位訂價暗藏玄機 注意房仲的話術
第4招 房屋座向無定論 買方說了算
第5招 看房子3絕招：聽、看、聞找出問題
第6招 虛灌坪數、公設比過高 該如何杜絕？
第7招 社區坪數有大有小 哪種比較好？
第8招 高房價、高租金 居民素就比較高？

Part 2 服務篇
第9招 賣房子時 該給房仲鑰匙嗎？
第10招 我的房子到底值多少錢？
第11招 善用服務費 讓房仲為你賣命
第12招 想跨區購屋 好房仲要帶著走
第13招 跟房仲博感情 買賣房屋一拍即合
第14招 風水師是房仲的阻力或助力？
第15招 有特殊關係 鐵定有優惠價？
第16招 屋主為何想賣房 這點很重要嗎？
第17招 買賣雙方碰面 最好什麼話都別說
第18招 穿著很重要 但人不可貌相

Part 3 法律篇
第19招 簽訂房屋買賣合約 明確定義「固定物」
第20招 不想買到凶宅 你該注意什麼？
第21招 害怕住在凶宅 不怕與凶宅為鄰？
第22招 簽了專任委託 一般約還有效力嗎？
第23招 做價不合法 遇到該怎麼辦？
第24招 房屋漏水主張解約 卻慘失100萬元
第25招 買方想延後交屋 當心可能有詐
第26招 白紙黑字有憑證 但又能怎樣？

Part 4 租屋篇
第27招 水電師傅該自己找 還是由房仲推薦？
第28招 家具、家電的保養費 應該由誰來出？
第29招 利用省稅灰色地帶 創造三贏局面
第30招 再小的案件 也要照SOP走
第31招 私下協議承租 可以省下服務費？
第32招 房客、房東、清潔公司 誰比較愛乾淨？
第33招 讓房東留下好印象 百益而無一害
第34招 結清手續雖無趣 仍要耐心完成
第35招 誰給房仲小恩 將獲得大惠

Part 5 番外篇：菜鳥業務房仲成交心法
心法1 超級專業的客戶 買不買就一個爽字
心法2 在頂尖房仲眼中 挑剔的客戶也是好咖
心法3 服務費想拿多少 一開始就要談好
心法4 房仲口碑很重要 但別「服務到家」
心法5 收足服務費 也要讓客戶心存感激
心法6 屋主委賣或店配 沒誠意寧可不接
心法7 買家第1次出價 最好與屋主見面談
心法8 好房仲必備能力：聽懂言下之意
心法9 太神秘的客戶 十之八九有問題
心法10 電話談、拖太久 兩大敗筆要避開
心法11 一看再看 總有一天等到你
心法12 鼓勵租轉售 可以增加進案量