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當利率高於通貨膨脹，且時間至少維持一季以上，台灣房地產就會陷入修正，只是短期或長期的差別，等央行把利率降下來，通貨膨脹因連續驟跌而出現低基期，通貨緊縮轉為通貨膨脹時，房價就會從跌勢轉持穩盤整，這是過去的歷史經驗。

2017年，台灣景氣其實不是谷底，失業率是近年來最低，就業人口史上最多，台股也是萬點以上相對高的位置，但在這樣的景氣熱度下，央行卻無法啟動升息，一方面是房地產仍相對低迷，另方面2017上半年，通膨率仍相對低（1〜7月平均低於0.7%，核心通膨平均低於1%），但基礎利率還有1.38%，利率還是高於通貨膨脹。

利率低於當時通膨率時，實質物品的膨脹速度依然是比較有利的，這時有利於資本擴大投資，獲得租金現金流收益

2017年以迅雷不及掩耳的態勢過完一半了，年初許下的新年新希望當中有一項是要認真儲蓄理財，的確也還蠻認真在達成的，想要來回顧一下個人史上投資元年的上半年。

【為什麼要投資】

因為怕變成下流老人啊（爆）

公家年金靠不住只能靠自己存老本，但現在的低金利政策下，錢放在銀行是真的完全不會變多。要再複習一次嗎？現在日本各大主要銀行普通預金的金利都是0.001％，意思就是存100萬一年的利息是10円、存1000萬一年的利息是100円，然後還要再被扣20％的稅喔哈哈哈。真心沒有在開玩笑的利率比地平線還低，就連定存好一點也都只有0.1～0.3％而已。

以前上一代會有只要努力存錢放銀行就好的觀念是因為那時候什麼都不用做就有5～6％的利息，更不要說台灣還有令人瞠目結舌的18％優存，拜託連股神巴菲特投報率年平均下來都只有22％好嗎，竟然有人可以躺在家裡穩穩賺18％利息，真的是只能怨嘆自己生不逢時啊哈哈。

那投資難道沒有風險嗎？當然有啊。去看所有金融商品的公開說明書都會寫投資有風險，請審慎評估。但又想投資賺錢又不想承擔風險，世界上要是有這麼好的事那我也又不想上班又想領薪水啊（喂）

重點是投資並不是投機也不是賭博，只要對風險有正確的認識，並依照自己的能力跟風險耐受度分配好投資比例，獲利範圍跟風險高低其實都是可預期也可控管的。並且，把錢存在銀行不動這件事本身其實也是有風險的。

以日本來說安倍政權為了刺激日本經濟，以每年通膨率2％為目標，意思就是如果經濟真的跟著政策走，一般平民老百姓只是照常生活但物價就會默默持續每年漲2％。但薪水可不見得也會跟著漲，放在銀行的存款也許額面上看起來沒有少，但錢本身的價値下降了、變薄了，今年100塊可以買100個的東西明年只能買到98個，更不要說消費稅一漲也是漲個起碼2％（目前預定2019年10月就要漲到10％囉），如果資產成長速度追不上通膨跟增稅的速度，那就是等著變成下流老人啊😓😓😓

就是在這樣一個感到絕望跟不能坐以待斃的心情下，決定展開我的投資自救人生（垂淚）

http://sugna.hatenablog.jp/entry/investment_2017Q1-2

社論－對通縮應有的正確認識2015年05月13日 04:10 主筆室

4月物價創紀錄情況
行政院主計總處日前發布物價調查結果，四月份消費者物價繼續下跌，跌幅0.80％，這已是連續四個月下跌，官方估計五、六月續跌的可能性仍高，物價跌跌不休，通縮（deflation）疑慮又起。然而台灣當前有通縮的跡象嗎？又通縮果真是如此可怕嗎？

所謂通縮是指物價持續下跌的現象，與通膨恰好相反。兩位諾貝爾經濟學獎得主薩繆爾遜、史蒂格里茲對此有相似的看法，薩氏認為通縮是物價與成本普遍下跌的現象，史氏則認為是價格水準穩定下滑的情勢。依據這個概念，一般認為當消費者物價指數（CPI）持續兩季下跌即代表有通縮的跡象；之所以是兩季而不是三季、四季，主因經濟理論向來認為指標出現連續兩季反轉即非偶然，必須加以正視，例如衰退（recession）一詞也是指連續兩季經濟成長率下滑。

以這個定義來看當前情勢，台灣第一季CPI較上年同期跌0.59％，第二季雖尚未結束，但依四月走跌的情勢，連主計總處也認為難免續跌的趨勢，如此看來連兩季下跌似已八、九不離十。換言之，此時此刻，台灣確實有通縮的隱憂。

然而通縮真有這麼可怕嗎？根據統計，英國自1800年以來有78年出現通縮，瑞典自1830年以來也有43年出現通縮，值得注意的是，並非每次通縮都伴隨經濟衰退。台灣半個世紀以來，也分別在民國53年、72～73年、74～75年、90～92年、95年、98年出現六次通縮，這六次通縮最短者是連續兩季CPI下滑，最長者則是連續三年下滑，同樣的，台灣的通縮也並非次次伴隨著衰退。

以民國53年為例，消費者物價連三季下跌0.33％、1.11％、0.22％，但該年的經濟成長率達11.6％。也許有人會猜前一年通膨率很高才導致這個情況，事實並非如此，民國51年、52年的物價非常平穩；另外，民國72～73年連續三季的物價下滑，同樣也未伴隨衰退，73年經濟成長高達9.3％；而95年連兩季的物價下滑雖也曾令外界擔憂，惟這一年經濟表現也不錯，經濟成長率仍達5.6％。

由此可知，當物價跌幅不大，跌個兩季，甚至跌個三、四季，雖然有通縮跡象，並不妨礙景氣擴張。只要通縮不伴隨著非理性預期，民間消費沒有因此減少，是不必太憂心的。明乎此，官方既無需否認通縮的到來，外界也不必聞通縮而色變。

我們絕非故意輕描淡寫通縮這個問題，而是希望各界能理性去理解這個物價下跌現象。通縮有時確實不必太在意，但有時則需提高警覺，消費者物價連月下跌是提醒我們去注意跌的內涵，經抽絲剝繭後才能把問題看得更清楚。我們再回到薩繆爾遜的定義，通縮是指物價與成本的「普遍」下跌，當初經濟學家選擇以消費者物價（CPI）來觀察，是因為CPI查價範圍廣及食、衣、住、行、育、樂，可以用來觀察一國物價下跌是否具有「普遍」性。然而，實務上CPI下跌卻極可能只是少數權重高的物價大跌而已，未必有「普遍」性，果真如此，自不必自己嚇自己。

以今年四月物價為例，CPI查價的365個項目群，下跌者雖達126項，惟上漲者也有229項，跌價產品的權數合計不到三成，因此自不必過度憂心。反觀民國90～92年通縮期間，跌價的權數高達六成，影響所及，民間消費走疲，這一疲勢傳遞到各部門，使得台灣經濟出現五十年來首次衰退，前後亮出17個月的景氣藍燈，情勢之嚴峻，前所未見。

由半世紀以來台灣的總體經濟走勢可知，有時物價跌兩、三季並無大礙，但有時跌了兩、三季卻是衰退的前奏曲，不可掉以輕心，也不必杯弓蛇影。今年以來的物價持續走跌，確實有通縮的跡象，但觀察其內涵會發現，這個通縮的發展迄今並不值得擔憂，因為跌價的項目不及三成，而且排除能源蔬果的核心物價指數仍持續走高，目前因應之道只需持續觀察其變化即可，尚無需採取任何對策。

長期以來，人們解讀經濟走勢不是過亢就是過卑，當樂觀時，物價的下跌可以被推崇成新經濟（new economy），君不見1999年當各國通膨率降至二戰後最低之際，柯林頓在國情咨文裡如此說：「美國已堂堂邁入高成長、低通膨的新經濟年代。」彼時沒有人擔心通縮這件事，但自本世紀以來，各國又宛如驚弓之鳥，聞通縮而色變，通縮忽而降臨日本、忽而登陸歐洲，通縮幽靈儼然有席捲全球之勢，事實上，何至如此？

我們認為，看到物價連月下跌，自不必天真的以為新經濟年代即將到來，但也不必恐慌到以為這個通縮必然會帶來衰退，過去各國物價連兩季下跌的情況多矣，除了少數年代會伴隨著衰退，多數時候並沒有那麼糟。但願政府官員、學者專家來日解讀通縮時，能更理性些，當釐清了通縮與衰退的那條楚河漢界，其實通縮並不值得讓人如此害怕。