現在不太看投資理財的資訊，就安份的做個“發聲老師”。前幾天學生跟我聊些資本巿場的狀況，問問我的看法，我也還能照著邏輯與經驗分享分享觀點。

大概大夥最關心的是會不會崩盤，來個大修正的問題。我對這件事的答案是：“會，風險很高！”

以長期的經驗來看，最終決定股價區間的因素在“企業盈餘”，我以前做了個研究，長期廿、卅年美股資料，“企業盈餘”對股價的影響會到0.8~0.9的相關係數，這值最大為1，代表完全相關，只是比例尺不同。所以，0.8~0.9就可以想見具高度的相關性了。

所以說，公司賺錢仍能是股價的關鍵驅動因素，但這個賺錢，要看對未來的盈餘能力，所以看本益比(PE Ratio)，但過去12個月的Trail PE沒什麼意義，要看未來12個月盈餘預估的Forward PE，但問題來，盈餘會估不準呀！

所以，這就成了股巿最令人著迷，也著魔的原因了。

更何況，即使盈餘估準了，相同產業的不同公司所處的產業地位，也會默默的反應在評價面上，龍頭公司會享有比較高PE本益比。

除開盈餘是最大的關鍵因素，那其它因素呢？

其中一項也就是為什麼各國央行在做QE，量化寬鬆貨幣政策的原因，資產之間會有些比價性，它不會是個債券比股巿貴，利潤低，然後，大家去買股票，達到經濟學上的完全均衡，兩者的收益率相同。因為本質上，債券的獲利確定性遠遠高於股票，因為不確定性使然，常態上人性會給不確定性的東西較低的評價，即便在機率換算後的期望值相同，也會給個較低的評價，較差的價格。

因為大多數人不喜歡驚嚇！

QE的操作，就是央行購入政府公債，壓低公債的殖利率，壓低的過程，先令本來的持有者賣出賺一波資本利得，再壓低後，又使公債的未來報酬率下降，而失去投資的誘因，轉而去投資其它的資產類別，來達到拉高其它資產類別價格上漲的效果。

那央行為什麼這麼做了？

因為當資產價值上升，會出現財富效應，而會促進消費行為，充份的消費活動，又促進實體投資來因應消費的生產、服務需求！

這一點，民族性差異，效果不一定。美國人以前很受用這一招，房價一漲，還真會貸二胎，來修茸房屋、更新裝潢。

所以，央行做這事，不是想促進金錢遊戲，而是真有促進實質經濟活動的動機與誘因存在。

只是這件事如果這麼好，那早應該QE forever了，為什麼只在嚴峻的經濟狀況下，才動用這個“非常態的貨幣政策”呢？

因為實體經濟也是會泡沫的。

像台灣有段時間很愛“葡式蛋塔”，就一堆人去開店，設備商是賺了一波，但最後這些設備幾乎都成了癈五金去了，過度投資，沒有對應的未來常態消費，這些投資就註定要做癈的。

所以說，只有在正常的經濟動能出了問題，像2008年的後雷曼時代，以及2020的COVID－19疫情，造成經濟活動的不正常衰退，才會用上這一帖QE。

那當經濟回歸常態時，就要收回QE了，這收回就會使債券殖利率上升，其它原本受益的資產就會價值下跌。加上，債券的總規額比起股巿大了許多，回流債券巿場，而抽離股巿的金額，要令股巿重挫個30～40％，也只是小事一件，尤其股巿量縮價跌，往往價格跌的大，成交量縮的小，沒人接手賣不掉。

整套邏輯就大概這樣了。

有些人認為2008年後雷曼的QE所造成的泡沫並未完全修正，這個疊加了2020年以來的新冠QE，一開始反向回收資金，會來一波巨大的修正。

結論我不敢說，但推論中疊加了後來的QE，我認同。08年後雷曼的QE回收，並沒有真的巨大的修正，覺得這泡沫沒足夠的釋壓，但這也是整體的公債殖利率環境又下了一個區間所致，所以股巿相對價值上升。

總之，一個鐵律是“扭曲來的成就，出來混，是一定要還的！”

股價什麼時候跌？

我每次回答這種何時漲、何時跌的問題，都想用同一首歌調侃一下，這歌詞是：

“不是在此時，不知在何時，我想大約會是在冬季！”

上次用時在2015年，用在油價何時會漲這個議題上，結果2016年第1季在OPEC與俄羅斯聯手減產下反彈了。

好多人把我當先知呀！然後，半年後我就離開金融業了。(接這句，覺得怪怪的！)

但這只是個“我不知道”的梗，別認真呀！

＃有看完的我佩服
＃經濟推論繞來繞去很吃邏輯能力

要看圖文的話，最好點連結進去看
http://wealth.businessweekly.com.tw/GArticle.aspx…


距離美國次級房貸爆發已經7年了，回顧美國過去幾年在經濟蕭條中的泥濘掙扎，對比如今美國股市三大指數頻繁創新高，美國的經濟如同甦醒的巨人，這一切不能忘了一位重要的經濟學家，美國前聯準會猶太裔主席Ben Shalom Bernanke。

2003年以後，美國貸款公司的廣告大量出現在電視上、報紙上、街頭牆壁、信箱：

「積蓄不夠嗎？貸款吧！」
「你想過中產階級的生活嗎？買房吧！」
「頭期款付款也付不起？我們提供零首付！」
「沒有收入嗎？找XX貸款公司吧！」
「擔心利息太高？頭兩年我們提供2％的超低優惠利率！」

甚至還有看似為客戶著想的廣告：

「每個月付不起貸款沒關係，頭24個月只需要支付利息，貸款的本金可以兩年後再付！想想看，兩年後你肯定已經找到工作或者被提升為經理了，到時候還怕付不起嗎！」

「擔心兩年後還是還不起嗎？哎呀，你也真是太小心了，看看現在的房子比兩年前漲了多少，到時候你轉手賣給別人啊，搞不好白住兩年，還可能賺一筆呢！再說了，又不用你出錢，我都相信你一定行的，難道我敢貸，你還不敢借？」

由於房地產是規模最龐大的產業，許多大型投資銀行和金融機構，在2004到2007年期間，發行了大量的債務，並且承作高槓桿的融資部位，投資在不動產抵押貸款證券的收益。

當房地產價格持續上漲，人民按時償還住宅抵押貸款，以較低的利息借款並投資於較收益較高的住宅抵押貸款證券（MBS），這種策略在房市繁榮時有龐大利潤；但是當房價開始下跌，抵押貸款違約率大幅攀升，金融機構和個別投資人持有的相關投資商品因為槓桿融資操作擴大損失的結果，證券價值垂直下降，直接導致美國大型投資銀行「雷曼兄弟」倒閉，或「貝爾斯登」和「美林證券」賤價出售給其他銀行，「摩根士丹利」和「高盛」則轉換為商業銀行，並且由政府監控管理，於是，一場大規模的房地產金融風暴在美國爆發。

美國房地產從2006年大幅下跌到2012年，房地產崩盤後（藍線），貸款者失去就業機會，還不出貸款，壓縮許多美國人的消費能力（紅線）；企業賺不到營收，大幅裁員；失業者不敢消費，全美國陷入通貨收縮的環境。由於消費市場緊縮，加上房地產相關工作的職缺大幅減少，尤其是建築業至少造成200萬名失業人口，重挫美國的產業結構和消費經濟，美國面臨二次大戰以來最大規模的經濟衰退。

曾經被《時代雜誌》評選為「年度風雲人物」的美國聯準會主席Bernanke，從貨幣政策著手改革，2007年開始持續調降美元利率到2009年（5.25%降到0.25%），準備和美國可能面臨的通貨緊縮危機長期抗戰。

Bernanke領導的聯準會理事會，決定實施一項規模空前龐大的貨幣政策，因為美國聯邦利率已經趨近於零，傳統貨幣工具無法挽救經濟，於是聯準會開始推出QE（量化寬鬆）政策，印鈔票購買長期債券，提升美國長債價格並壓低利率，降低房貸利率來支撐房地產景氣，引導貨幣貶值拉抬通貨膨脹。

2009年初美國經歷了一年的低通貨膨脹，挾帶這一年的低基期效應，隔一年就有很高機率，會因為基期較低而產生相對高通膨。但Bernanke認為還不夠，實施QE1，更加確保通貨膨脹的出現，經過2010年的通貨膨脹下滑，低基期環境再度出現，Bernanke把握良機，實施QE2，確保2011年通貨膨脹更穩定，2011年底，美國通貨膨脹飆升到接近4%，加上美國國會與白宮的預算鬥爭結果未明朗化，Bernanke實施OT政策，賣掉短債買進長債，繼續延續QE政策，2012年第二季，Bernanke繼續低基期環境再度出擊，實施QE3政策，而2013年美國通貨膨脹率幾乎都維持在2%以下，可以想像，如果當時沒有執行QE3，那麼美國很可能又回到通貨緊縮的民生環境。

Bernanke當時從QE1=>QE2=>OT=>QE3，每個環節的執行點對美國都產生了最大的經濟效益，這之中還要考量美國的政治、金融、人民、產業、熱錢等各種因素所組成的複雜影響力，只要做錯一步，美國或是全球都可能進入更長久的景氣蕭條，當我們回頭看2008〜2014年的局勢變化，就能發現當時Bernanke的貨幣政策實施的時機點選得相當完美。

1990年代的日本，經歷房地產泡沫崩盤後，經濟長期低迷長達至少20年，東亞地區像是，中國、台灣、香港、中國、新加坡，房地產業都面臨泡沫的風險，2015年台灣和中國的房地產業相繼進入一個相對低迷的趨勢，我們難以預估泡沫何時破裂，但從歷史來看，泡沫必然破裂。

如何面對房地產發生泡沫崩盤後的危機？應該如何從貨幣政策來著手？如何扭轉通貨緊縮的危機？如何處理金融業在景氣蕭條時的補救措施，還有改善金融業的監管機制？對於國家經濟的政策決策者來說，房地產泡沫所導致的經濟蕭條並非無藥可解，Bernanke的施政經驗非常值得參考。

「五大房仲巨頭 剖析台灣2015房市走勢」
台灣房市在2014沉悶了一整年，進入2015年後，行情仍不見轉好，尤其上有「房地合一」實價課稅及央行升息的壓力鍋蓋，使得房仲業各項買氣調查，看壞房市的比例升高。
面對新的一年，房市會如何走？若是多頭轉空頭，房價會下修多少？而當房價開始鬆動後，何時是自住型購屋者進場的好時機呢？
2015年房市走勢 利空摜頂
《理財周刊》特地邀請中信房屋副總經理劉天仁、永慶房產集團房產事業群總經理葉凌棋、21世紀不動產董事長王福漲、東森房屋董事長王應傑，及住商不動產總經理陳錫琮等五大房仲巨頭，為讀者剖析2015年房市走勢。
《理財周刊》問(以下簡稱問)：去年房市因政府打房，以及九合一選舉的干擾，可說是「悶」到不行，而今年的景氣看法為何？
中信房屋副總經理劉天仁答(以下簡稱劉)：根據中信房屋去年第四季宅指數調查，有34.7％的民眾看壞今年第一季的房價表現，而展望今年房市總體應是價微跌量微增的走勢，主要是政府實價課稅及查稅等動作，不動產市場難望大幅轉好。
但由於「容積率總量管制1.5倍」的新規定將在七月一日上路，建商在這之前多會積極搶建照開發，預估市場供給將大於需求，惟因土地成本高，建商不至於不理性爆量供給，因此價格只會微跌，而價跌又可望促成交易量微幅增加。
21世紀不動產董事長王福漲答：台灣房市去年進入寒冬，政府打房力度毫未鬆懈，交易市場全面進入凍結狀態，全台買賣移轉棟數創十年內歷史新低。我預測，今年房價將會小幅下跌，成為「量增價跌」的局面。
不過，去年因九合一大選影響而遞延性的買盤將全面釋出，我認為，低價小宅依舊會成為主流市場。
永慶房產集團房產事業群總經理葉凌棋答(以下簡稱葉)：我對市場是持「審慎樂觀」，認為市場迴歸理性，雖然面臨「價修」，但量可望回升。
主要是「房地合一」實價課稅的政策原則已定，即使實施版本尚未敲定，但加重不動產交易利得稅的方向不會變，屋主獲利了結的節稅出場需求會越來越重。而市場供給爆量、買氣需求不振，預售屋、中古屋、投資客、建商、多屋族勢必降價求售。
市場是以剛性需求為主，價格一修正到合理區間，便會有自主買盤接手，成交量自然有回升機會；至於價格修正幅度，則要看區域市場的投資買盤比例、生活機能條件而定。
東森房屋董事長王應傑答：東森房屋在去年底對全台約七百位店東、店長髮出問捲調查，以房仲角度觀察2014年房市的代表字，結果由「悶」字雀屏中選。從數據來看，去年一至十月全台房屋移轉棟數僅26.6六萬棟，推估全年移轉棟數僅約32萬棟，比2003年SARS的34.9萬棟還低。
房地合一稅即將進入立法院攻防，這種低迷氛圍將持續至今年上半年，因而房市仍呈「悶」的狀態不會立即有所轉變。
展望今年房市前景，下修機率仍大於上漲，因為政府即使房地合一政策推動失敗，還是會站在民意的基礎上推出其他打房措施，例如加重持有稅。
住商不動產總經理陳錫琮答(以下簡稱陳)：
從去年第一季政府宣示打房開始，到房地合一政策方向底定，以及媒體不斷傳出高點回檔的訊息，種種利空都讓買氣瞬間凍結，也讓整體成交量估計約在三十二萬棟，來到近年來的低點。
展望今年房市景氣，整體應呈現「量平價跌」；不過相較於北部買氣的寒風，中南部的氛圍似乎樂觀不少，一方面是中南部重大建設陸續完成，另一方面是房價屬於低基期，因此仍有上探的想像空間。
空頭佔上風 房價面臨下修
問：今年房市空頭氣燄似乎較高，房價若下修，幅度為何？
陳：一些精華區應有5～10％左右的盤整，但在賣壓較大的區域，下修幅度可能達15％。
相較於過去幾波多頭，我認為這波雖然價格難免盤整，但在資金潮與低利環境下，只要不是賣壓大、移入人口少、重大建設跳票的區域，都還不至於會出現大幅度崩盤，即使是成交量萎縮，還是會有個別市場的亮點存在；換言之，只要選對區域，目前正是能夠議價的好買點。從另一方面來看，長抱優質標的，即使無法如過去翻倍獲利，但在低利時代依舊可以發揮其保本功能。
劉：今年由於房地合一課稅方案、土地公告現值續漲明顯，及七月後容積總量上限新制上路，建商可能在上半年出現搶建推案的情形，導致供給大於需求，呈現「量增價跌」現象；至於下半年進入2016總統大選及立委選舉的白熱化階段，政局變化將影響不動產市場投資。