債務人脫產│債權人該如何處理？

📝債務人積欠債務未清償，債權人好不容易取得勝訴判決，卻發現債務人已先將名下財產移轉給別人，債權人該怎麼辦？

債權人取得對債務人的勝訴確定判決後，可依法院判決書及確定證明向國稅局查調債務人的財產，查調後發現債務人名下沒有財產，但明明債務人住在豪宅內，開著豪車啊？再查調豪宅的謄本及異動索引，才發現債務人已將豪宅移轉給了太太、子女或是別人。

其實，債務人如果以贈與的方式，將原有名下不動產移轉他人，債權人就可以直接提起訴訟，請求撤銷債務人贈與他人之不動產所有權移轉登記，回復債務人名下。

債務人如果以買賣的方式，將原有名下不動產移轉他人，債權人雖然一樣可以起訴，請求撤銷債務人贈與他人之不動產所有權移轉登記，回復債務人名下。但依民法規定，必須債務人明知有害債權，且受讓人也知悉有損害債權，才可以撤銷。

律師會從幾個方向來判斷，債務人是不是為了損害債權才處分不動產：

1⃣受讓人是不是債務人的親友？
如果是子女、配偶或兄弟姐妹受讓債務人的不動產，提起訴訟勝訴的機會就高了許多。因為子女、配偶或兄弟姐妹與債務人間的親屬關係，比較不容易讓法院相信受讓人完全不知悉債務人的債務狀況（當然還是有可能是真的不知悉）。

2⃣債務人有無住居在不動產內？
如果債務人出賣不動產後仍然住在不動產內，提起訴訟勝訴的機會也高多了。因為出賣不動產後，通常即由買受人居住，債務人出賣不動產後，仍然住居在不動產內，多半也不容易讓法院相信債務人是真實處分不動產（雖然，債務人還是可以表示是沒地方住，回租房屋）。

3⃣其他處分上的細節：
例如債務人處分不動產的時點？有沒有給付價金？有沒有透過仲介出售？貸款金額是否符合市場行情等，都可以作為判斷的依據。

但要知道的是，債權人雖然可以向法院起訴，撤銷債務人已移轉之不動產所有權，回復債務人名下。

但債務人現在都會很認真的規劃好處分不動產（脫產），所以，債權人起訴後能不能撤銷，還是須要個案判斷。

#脫產
#撤銷權
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專業守護當事人權益👉陳明宗律師
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電　 話：02-25425028
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「雷仲達舉出，日前有報導指出有詐騙集團夥同不肖地政士及房仲，找人頭買家佯裝有購屋興趣，且為取得房屋賣家信任，於第一時間支付一筆訂金，說服賣家辦理房屋過戶後，即設定抵押給民間貸款，詐騙集團取得貸款後即逃匿無蹤，避不見面，賣家賣房所得價款不僅無法如期取得，房子也面臨被抵押權人拍賣，得不償失。

為避免類似案件再次發生，雷仲達表示，買賣雙方可以銀行作為付款中間人，將房屋買賣價金依信託契約所約定的金額、期限及條件，匯入以兩者為委託人及受益人的信託專戶，由第三方銀行管理並支付相關買賣過程中所衍生的費用，待不動產所有權移轉完成給買方後，價金餘額則支付予賣方，才不會因為其中一方惡性詐欺而產生嚴重損失。」

【買賣不破租賃，新屋主須和房客換約才有效嗎？】　

房屋出售後，房客未與新屋主訂立租賃契約，新屋主可以向房客收取租金嗎？如新屋主拒絕承受租賃契約，房客可以向原屋主請求賠償嗎？...⬇️⬇️⬇️

📍民法第425條規定『買賣不破租賃』，因此
1️⃣不動產出售時有承租人占有使用。
2️⃣不動產所有權移轉登記給新屋主。
..➡️ 承租人的租賃契約對新屋主即繼續存在。

📍所以，須注意...
1️⃣不動產出售時，僅簽訂租約，未交付承租人使用。
2️⃣不動產出售時，承租人並未占有。
..➡️ 承租人的租賃契約對新屋主並不會繼續存在。

📍 因『買賣不破租賃』的規定，原租賃契約對新屋主當然繼續存在，且租賃契約本就不以書面為必要，從而，不論有無換約，新屋主均得依租賃契約請求承租人給付租金✅。倘原承租人拒絕給付租金給新屋主，即屬違約❎，新屋主可因承租人積欠租金為由，終止租賃契約。

📍另因『買賣不破租賃』規定，未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，並不適用，所以
1️⃣不動產租賃契約未公證且未定期。
2️⃣不動產租賃契約未公證且租期逾五年。
..➡️新屋主即得向承租人主張租賃契約對新屋主不生效　 力，而請承租人遷讓房屋。
..⏩而原承租人因新屋主不繼受租賃契約，須遷離不動
產，因原屋主未能履行租賃契約使承租人使用不動產至
租賃期限屆滿，承租人可請求原屋主給付違約金✅或主張原屋主應賠償所受損害及所失利益✅，例如因裝修不動產所支出的費用或未能使用不動產所未獲取的利益。

📍📍 從而，承租人如有意簽訂超過五年的長約，建議屋主須公證㊙️，以免日後處分不動產時，倘新買方不繼受租約，原屋主將有可能蒙受承租人另行請求賠償的損失。

【智翔的議會質詢-都市發展局（3/19）】

＃都市更新

延續上個會期的大主題，桃園市於去年12月修法公告了新版的《桃園市都市更新建築容積獎勵核算標準》，新增了包括行人空間、市府公告之福利設施與公益設施能換取容積獎勵的相關條目，另外也針對產權複雜的基地與4、5層樓老舊公寓設獎勵項目。

但以桃園的現況來說，土地取得成本較雙北地區低，且目前建設中的重劃區眾多，以建商的考量來看，重劃區的吸力更強，目前也尚未見到舊城區的都更開始活絡，如何加速推動都市更新的量能，智翔首先想請教都發局的看法。

都發局也坦言，建商一定會追求利益，都更因房價尚未到位，桃園新增土地又多，所以新建案一定會繼續增加。

所以新版的都更容積獎勵標準，是否能做到帶動舊城區的都更量能，誘因是否足夠，以及在捐贈公設空間來換取容積的執行成效為何，都是智翔在往後會特別追蹤的項目。

＃容積移轉實施代金制度

容積移轉實施代金制度今年開始實施，智翔也關心實施三個月至今，申請的案件數有多少？

都發局則回應，目前有29件申請估價中。

另，根據《都市計畫增額容積及容積移轉代金申請案件審查許可要點》第五條規定，估價必須參酌市場行情，現行的申請案件是否能做到？ 若無法做到，是否能研議以實際徵收價格來計算代金？

都發局則說明，代金的計算依母法需經桃園市不動產估價師公會發函輪派三家專業估價，也會考量營建時間完成後的市場行情與售價，代金估價後應會優於徵收價格。

最後則是代金制度上路後，為使得項目專款專用，並秉持公開透明且法制化的原則，智翔也建議，都發局應積極催生具體的容移代金使用管理辦法，若要依現行條文規定依《都市發展基金收支保管及運用辦法》的用途做使用，也應完善後續的修法。

＃綠能屋頂全民參與

桃園市配合經濟部推動「綠能屋頂」計畫，但智翔發現許多社區住戶想參與，卻受限於《公寓大廈管理條例》中的規範，須經公寓大廈規約或區分所有權人會議決議通過，才能來設置。

如果政府沒有多加說明、輔導，那恐怕社區住戶、與廠商間的溝通吵翻天也無法達成共識，因此想請較都發局有無想法來改善？ 也許積極處理，或成立諮詢的窗口。

讓綠能效率提升，也能及早幫助到台灣的能源轉型的規劃，這點智翔會持續關注，也請都發局來討論看看如何來加快綠能屋頂設置的速度。

201002東森 降價500萬 交屋後被加價轉賣 女原屋主泣：我上當了
東森影片→https://youtu.be/I-goDkEGbdw

房市話題近幾年越來越夯，但是現在卻出現買家利用屋主同情心 ，要求降價、轉賣後再賺差價。一名呂姓女屋主表示，去（2019）年11月，她要賣掉天母士東路的一間三房的老公寓，開價2280萬，但是今年三月有一對夫妻，帶了兩個小孩苦苦哀求，想說讓小孩就近讀附近的士東國小，呂姓女屋主聽了心軟，直接降價500萬，以1730萬成交，沒想到才交屋第二天，她的房子又出現在房仲網上，以原本的開價2280萬PO出。

記者/何孟哲、吳書鐘、張良瑜 採訪報導……↓

房仲陳泰源表示：「士東路一帶的房價行情，約莫是一坪48萬，最高到70萬之間。」

而攤開實價登錄網站，成交價確實是1730萬，單價換算下來是43.5萬，非常低價，而且買家疑似是一間專辦理財講座的公司，不禁令人直呼，「屋主真的無法自保嗎？」

陳泰源也說明：「（屋主）可以要求仲介，希望這個房子賣給的人，就是簽約當下要看到的這個人，包括他的姓名、最後的所有權人，若是不同人的話，可以有權要求解約。」

根據數據資料指出，2016年房地合一稅新制實施，房屋持有一年內出售，需課稅45%；超過1年未滿2年，課35%；超過2年未滿10年，課20%；持有超過10年則是課10%。

新制上路後，短期移轉案件在2019年，大約減少三分之一，的確對短期炒房達到抑制效果，但還是有不少投資客會趁機鑽漏洞，也會利用中老年人同情心，賺取暴利，因此也有專家建議，可以列出納管名單，避免再有屋主受害。

陳泰源youtube→https://youtu.be/e6ueVgRiu34

部落格→https://taiyuanchen1223.blogspot.com/2020/10/201002-500.html

200722ETtoday 惡鄰退散！律師教「三招」抗噪音 拍賣惡鄰房屋

惡鄰居不斷製造噪音，讓人夜間難入眠；陣陣菸味不斷從通風管飄來，該如何處理？由資深司法記者蘇位榮主持的《行動法庭》，昨（21）日邀請律師蘇家宏、不動產經紀人陳泰源、北市大安區大學里里長吳沛璇，分別從法律和社區管理角度，探討惡鄰該如何處置？

新聞節目中心／綜合報導......↓

魔音傳腦！律師教你「三招」抗噪音，面對半夜噪音，律師蘇家宏提供三種對應策略：

第一走《民法》途徑，請求法院讓鄰居在特定時間內，不能發出噪音。

第二報警，只要有「兩人以上」報案，就構成妨礙「公眾」安寧，警察可依《社會秩序維護法》開罰。

報警的優點是不用上法院，甚至能讓警察幫忙蒐證，且報警會留下報案記錄，日後若上法院，只要法官調閱通聯記錄和筆錄，確認鄰居屢勸不聽，到時即使鄰居在法庭說自己很可憐，法官也可以判重一點。

第三，依據《公寓大廈管理條例》開「區分所有權人大會」，決議要求住戶強制搬遷，並變賣他的房子，讓惡鄰直接從社區消失。

善用「惡鄰條款」四步驟拍賣惡鄰房屋

若對於惡鄰忍無可忍，希望他搬走，目前《公寓大廈管理條例》已有明確規範「惡鄰條款」，只要住戶同心協力，就能將社區內擾亂安寧的釘子戶強制驅離！

具體作法如何操作，蘇家宏律師將過程簡化成四步驟：

第一，公寓大廈必須先有明確的「社區規約」，而規約可由「區分所有權人會議決議」制定，讓住戶知道有哪些事情不能做，例如不能堆積、亂丟垃圾。

第二，要求住戶改善，依據《公寓大廈管理條例》22條給予住戶「三個月」的改善期，可透過寄出「存證信函」的方式處理。

第三，若三個月後沒改善，可依據《公寓大廈管理條例》31條召開「區分所有權人會議」，訴請法院強制出讓房屋。

蘇家宏律師提醒，在召開住戶大會時，要特別注意法律對於區分所有權比例和出席人數的要求。以100戶的社區為例，若注意大會決議要符合法律要求，必須至少有2/3的住戶（即67戶）出席。而同意權的行使，必須是出席人數的3/4同意（即67戶的3/4）。

在住戶大會決議結果做出後，管理負責人或管委會必須先經過「訴請法院強制遷離」的程序，才能要求惡鄰搬遷。

第四，若惡鄰在法院判決確定「三個月內」，沒有搬遷完成移轉登記手續，《公寓大廈管理條例》22條規定，管理負責人或管委會可聲請法院拍賣房屋。

像這類訴請法院強制遷離的情形，在法院已經累積不少案例。蘇家宏律師強調，「要讓你的房屋有價值，請自己要保護你的家。」只有好的管理，才會有高的房價。

除了噪音問題，菸味也常影響社區居住品質。依據網路溫度計民調，十大惡鄰之首，抽菸就排在第一名！

不動產經紀人陳泰源表示，有些人有躲在廁所抽菸的習慣，但有些大樓整棟的管線是互通的，過去曾發生有人在一樓廁所抽菸，結果透過浴室管線，連16樓住戶都聞得到菸味！

陳泰源指出，在大直就有個高級住宅區，管委會就乾脆強制規定，抽菸必須到戶外，不可以在大樓內。住戶也很識相，因為一戶房要上億元，所以不論是抽菸或抽雪茄，住戶會走到住家外抽。因為在陽台抽菸，味道會飄散，影響到其他住戶。

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