【凶宅分割還是凶宅嗎？】

一、 新聞提要

📌新北市一間民宅因曾有房客燒炭自殺被認為凶宅，歷經幾手轉讓期間，有一任屋主曾將凶宅「分割漂白」（一建號分割成二個建號），甲、乙二人知悉上開情事並合資購入，惟於轉賣該屋予丙時卻勾選「無非自然身故情事」。丙事後知悉凶宅主張解約，但已交付簽約金100萬元；甲、乙二人拒絕解約，進而控告請求丙給付剩餘價金860萬，丙則反訴甲乙二人未告知凶宅，涉嫌詐欺。

二、法院、檢察署之認定：

（一）民事部分：法院認為，系爭房屋縱使6樓已經分割，雖自殺案係發生在分割後之6號，惟丙所購入之6樓之1仍屬凶宅範圍，故丙可主張解約，並取回100萬簽約金，並得請求違約金60萬元。
（二） 刑事部分：檢察官認定係民事訴訟範疇，故詐欺處分不起訴。

三、法律爭點討論：

（一） 系爭標的（6樓之1建物）是否為凶宅？

※97年7月24日內受中辦地字第0970048190號函釋認為凶宅須具備以下三要件：賣方產權持有期間、曾發生凶殺或自殺而死亡、在專有部分發生

1. 📌是否應在出賣人產權持有期間？
法院有採肯定，亦有採否定見解，但基本上出賣人知悉房屋係凶宅，即須負擔告知義務。
→本案判決認凶宅之判定無須以「出賣人產權持有期間」為要件。

2. 📌是否侷限於專有部分？
凶宅之構成物之瑕疵之原因係出於房屋與個人生活起居之緊密關聯性，其內發生非自然身故事件將造成買受人主觀上居住於屋內心裡之畏怕、不平安感；且非自然死亡之凶船或凶地，因不具備此種居住上的緊密性，不可以凶宅類比之。（基隆地院101年度訴字第364號判決、台灣高等法院高雄分院99年度上字第47號判決參照）。

→本案，法院認為應以實際上物理空間是否屬於同一專有部分空間為判定，而系爭381號6樓之1房屋範圍，仍屬原分割前381號6樓同一空間範圍之內，依上所述，實質上仍屬同一凶宅範圍，不因嗣後有無分割而異其性質。

（二） 凶宅是否屬於物（價值）之瑕疵？

肯定，多數判決認構成價值瑕疵，因屋內發生凶殺或自殺事件多會嚴重影響購買意願及價格，並造成其市場接受度低落。

→本案吳女主張解除契約，法院認為解約並未顯失公平，因甲乙取得房屋係法拍取得並屬投資使用，足見系爭房屋對原告二人而言僅屬資金上具有可替代性的投資標的而已，自應自行負擔投資風險，且亦可再以減價方式另尋可接受凶宅之買主效。

（三） 凶宅分割後是否仍為凶宅？

→本案甲乙主張「凶宅」，認定上仍應以內政部函釋以不同建號作為區別
惟法院認凶宅分割後仍為凶宅，理由如下：

1. ★法官依據法律獨立審判各機關依其職掌就有關法規為釋示之行政命令，法官於審判案件時，固可予以引用，但仍得依據法律，表示適當之不同見解，並不受其拘束（司法院大法官釋字第371號意旨參照）

2. ★行政機關雖多以形式上死亡地點及門牌號碼為登記區分，但該登記行為僅是作為行政調查或供機關、民眾調閱記錄所用；而參照允許一般民眾調閱是否有身故事件之程序，其開放調閱之意旨也是因不動產若屬於凶宅，則影響交易意願甚鉅，故循此降低資訊不對等。

3. ★為矯正屋主假藉符合行政函令而將「凶宅」切割成極小化，造成規避民間交易凶宅將降低價值之投機風氣行為。

#參考新聞：
https://house.ettoday.net/news/1679590#ixzz6IQTUAtFG
#凶宅
#分割漂白
#詐欺

160810蘋果掀房事第73集-凶宅大哉問
影片網址→https://youtu.be/uspWzZM4dCc

主持人─鄭婷方、陳宥里
來賓─台灣房屋大直特許加盟店區經理陳泰源、天成律師事務所主持律師盧天成……↓
【房屋出租，怕變凶宅怎麼辦？】
答：
1.租賃合約都會附加一條「凶宅條款」，出租期間，若發生凶宅，房客或房客的直系親屬需賠房價的20%，房屋價值由公正第三方認定。
2.買凶宅險。

【怎樣的死法會被認定成凶宅？】
答：法律標準嚴格，必須陳屍在專有處才行，主建物、附屬建物，如果是其他公設區域，不算凶宅。

【房客在租屋處自殺身亡，房東可以跟其家屬求償嗎？】
答：可以啊？為何不可？過去不都發生過判例了？
租屋跳樓變凶宅
2011年11月20日，台中市王姓老翁在租屋處墜樓死亡，林姓房東認為王某是自殺身亡，致其房子成為凶宅而減損價格，提告要求王某家屬賠償賣屋價差140萬元；一審認為凶宅影響房價是主觀因素造成，缺乏因果關係下駁回，但台中高分院認為，老翁自殺與房屋跌價有關，判家屬應賠償66萬元定讞。

【到底凶宅是怎麼認定？】
資料來源─徐佳馨最新著作《30堂千萬房產課》
答：
內政部於97年7月24解釋「凶宅」認定標準，以便明示於不動產說明書中，減少紛爭。

「本建築物改良物(專有部分)於賣方產權是否曾發生凶殺或自殺致死之情事」，係指賣方產權持有期間，於其建築改良物之專有部分，(包括主建物及附屬建物)，曾發生兇殺或自殺死亡(不包含自然死亡)之事實(即陳屍於專有部分)，即在專有部份有「求死行為」致死，(如從該專有部分跳樓)；但不包括在專有部分遭砍殺而陳屍他處之行為(即未陳屍於專有部分)。」

104年10月，房仲業者開始使用的不動產說明書更具體指出，凶宅是「本建物(專有部分)於產權持有期間是否曾發生兇殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡之情形。」也讓凶宅定義更為具體化。

舉個例子：某人從七樓跳到一樓，一樓是老張家後院，老張家和七樓都是凶宅，要是一樓是中庭花園，那就只有七樓是凶宅，但如果某人在家被殺，從家裡爬出來到電梯門口斷氣，那麼，七樓也不算凶宅。

【凶宅險，大家保的意願高嗎？值得保？】
富邦「特定事故房屋跌價保險」承保範圍
◎被保險人以外的人，於承保住宅內自殺並陳屍，或，在承保住宅內跳樓自殺當場身亡，但未陳屍於該處（自殺）
◎被保險人以外的人，在承保房屋內遭他人殺害並陳屍，或在承保住宅內被殺害，但未陳屍於該處（他殺）
◎被保險人以外的人，在承保住宅內10天以上被發現遺體

給付內容
◎跌價保額30萬元、清理費保額5萬元
◎跌價保額50萬元、清理費保額10萬元
註：清理費指超度誦經等法事

資料來源：富邦產險、《蘋果》採訪整理

【凶宅通常都便宜多少？】
答：法院過去的判例是房價約兩成，實際遇到的狀況賣家是折讓6~7折，買家的期望值是6~5折。不過，還是要看凶的程度如何？

若要購買凶宅，打幾折才會考慮購入？凶宅打5折 民調逾4成考慮買
9折 2.3%
8折 4.7%
7折 12.4%
6折 16.3%
至少打對折43.4%
低於對折18.6%
其它2.3%

註：有效樣本數1068份，在95%信心水準下，抽樣誤差為±3%。
資料來源:創市際市場研究顧問

【可接受曾在幾年內發生事故的凶宅？】
1年以下10.9%
1~5年28.7%
5~10年37.2%
超過10年21.7%
其它1.6%

註：有效樣本數1068份，在95%信心水準下，抽樣誤差為±3%。
資料來源:創市際市場研究顧問

【凶宅疑問TOP3】
1.房屋出租，怕變凶宅怎麼辦？39.8%
2.怎樣的死法會被認定成凶宅？36.9%
3.房客在租屋處自殺身亡，房東可以跟其家屬求償嗎？36.9%

註：有效樣本數1068份，在95%信心水準下，抽樣誤差為±3%。
資料來源:創市際市場顧問

【買房時，如何得知是否為凶宅？】
網路51.5%
問房仲41.5%
問鄰居或管理員84.1%
其它1.5%

陳泰源補充：建議不要只google關鍵字「社區名+凶宅」，要google「社區名+凶殺or自殺or他殺or刑案」這樣會比較更容易搜尋到。(來自徐佳馨著作《30堂千萬房產課》)

註：有效樣本數1068份，在95%信心水準下，抽樣誤差為±3%。
資料來源:創市際市場研究顧問

【位於精華地段的凶宅，可以買嗎】
只要不介意凶宅，享受一樣生活機能，卻便宜入手，為何不能買？

【有人死在樓梯間、社區中庭有人跳樓死亡，算凶宅嗎？】
不算喔！要死在「專有部分」，若是公設、梯間，都不算。但如果跳樓到一樓中庭，如果中庭是住戶的專屬庭院，那一樓也算是凶宅喔！

【隔壁鄰居是凶宅，我家房價會被影響嗎？】
1.法律上是不會，但實際上多少還是會，有些人就是很介意，例如我實際的例子，我6月份原本成交一間房子，買家後來因為知道隔壁樓上有人從頂樓跳樓到中庭，連凶宅都不算，買家都介意，悔買，還被沒收斡旋金了。

2.房仲沒有主動告知「他戶」是凶宅的義務，所以建議消費者，如果介意，麻煩主動問。

【法拍屋有可能是凶宅嗎？】
1.當然有可能是，發生「大眾銀行&莊明玉」事件之前，很多黑心投資客就是利用法拍市場來漂白凶宅。先用便宜市價買凶宅，然後故意不繳貸款，故意被法拍，法院不擔保物件瑕疵，是不是凶宅，根本不用告知。然後有些人以為只是因為單純的屋主缺錢被法拍，所以買到便宜，誰知道，事後才知道誤買到凶宅。

2.但自從2014年5月21修法過後，就比較有保障囉~
資料來源：法拍凶宅海砂屋 須公告→http://www.appledaily.com.tw/appledaily/article/headline/20140521/35842908/

遭矇誤買悲劇 修法後可望避免
2014年05月21日

曾買到法拍凶宅的民眾莊明玉說，希望她是最後一個受害人。
何哲欣、蘇聖怡╱台北報導

立法院昨三讀通過《強制執行法》修正案，將「凶宅」列為法拍屋須明確揭露的事項，未來法院拍賣不動產時，都要記載、公告該建物的相關資訊，包括是否為海砂屋、輻射屋、建物內有非自然死亡等事項。曾買到法拍凶宅而無法向銀行貸款的台南民眾莊明玉說，修法方向非常好，讓制度更透明，以後才沒有糾紛，希望她是最後一個受害人。

銀行拒貸虧39萬
去年十一月，莊明玉繳了四十五萬七千元押標金，標下大眾銀行釋出的法拍屋，結果房屋竟是凶宅，她陸續找銀行貸款都遭拒絕，回頭找大眾銀行，也竟遭拒，只好棄標，還被扣了三十九萬元。莊女當時找綠委陳亭妃開記者會，痛斥銀行只會欺負小老百姓，其悲慘遭遇促成此次修法。

昨三讀通過的《強制執行法》規定，未來法院查封不動產時，查封筆錄要載明相關資訊，包括調查所得之海砂屋、輻射屋、地震受創、嚴重漏水、火災受損、建物內有非自然死亡，或其他足以影響交易的特殊情事及其他應記明之事項；法院拍賣不動產時，同樣也要公告上述相關資訊。

陳亭妃昨說，這是遲來修法，將來民眾面對法拍屋時，能有較對等資訊，減少買到凶宅的機率。

【購買凶宅，可以貸款嗎？】
要看銀行，很多銀行幾乎不給貸，有的勉強貸。

網址→http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/162099252

151001三立 新規睜大眼 先過戶再賣 凶宅就漂白
影片網址→https://youtu.be/_X8Tfhiq6EI

第四季即將到來，房仲業者除了要衝業績，還得適應新規定，內政部公布契約新制，凶宅認定更細之外，就連房屋有沒有裂縫都得載明，有房仲抱怨，沒有建築師執照怎麼判定裂縫是否會影響結構安全，出現糾紛了又要房仲來擔實在矛盾。
記者許慧美、徐士庭／台北報導……↓

花蓮五子命案懸宕多年，空了9年的房子終於賣出，只是未來凶宅認定又有新規定，房仲紛紛收到這一份，內政部新增的不動產說明書，在持有房子期間內非自然死亡，第一次轉手就是凶宅，但是若是再賣出去對民眾來說就不是凶宅，凶宅一旦過戶就能漂白，但專家說其實這早就行之有年。

房仲陳泰源：「如果說你發現說現任的屋主，他當初買的特別便宜，而且還標註特殊交易的話，那你可能就要注意了，有可能他當初買的就是凶宅。」

凶宅爭議多，項目修正成為熱門話題，不過還有這一項，要屋主自己認定是否為夾層屋，還要判斷其合法性，買賣雙方陷入兩難。

房仲 陳泰源 表示：牆壁是否有什麼龜裂、裂縫，是不是真的會影響到房子的結構，房仲並沒有專業到這樣的程度，這也是個糾紛。

新規定用意要建立房屋履歷，只是不管屋主還是房仲，都不是建築專業人員，只能用主觀來判斷，新制是便民還是擾民時間會證明一切。

新聞網址→http://www.setn.com/News.aspx?NewsID=98015

部落格網址→http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/105599052

150313東森 中天 TVBS 法官自由心證 凶宅認定不同 買主求償敗訴
影片網址→https://youtu.be/TPTmRCVSGy8

感謝記者 曾鈴媛、吳俊葵、邵子揚、吳嘉文、林耿賢、蔡明勳的採訪。
請注意唷！「賣方於產權持有期間，其專有部分有無發生過非自然死亡事件」

關鍵字1：產權持有期間
甲持有期間發生凶宅，然後賣給乙；
乙持有期間沒有發生凶宅，然後賣給丙；
於是丙告乙，但是乙持有期間確實沒有發生過凶宅，同時丙也無法舉證乙明知故賣，且蓄意隱瞞。於是乙當然敗訴。

另外，雖然甲持有期間發生過墜樓事件，但卻是送到醫院急救過2小時後才斷氣；換言之，有可能斷氣不是因為墜樓，而是因為急救過程可能有瑕疵而造成的。

這個部分屬於法官的自由心證，有的判凶宅，有的認定不是，而此案例，買方最主要也是因為無法舉證自己的房子價值受損(除非他賣掉才能比較/舉證)，所以判敗訴。

以下是新聞報導……↓
東森新聞
未在林口開發新建案，每戶近千萬，不過卻有住戶質疑買到凶宅，怒告前屋主和房仲。

記者 曾鈴媛：一名林姓男子買下高樓層住宅，入住之後才發現陽台曾有人跳樓身亡，認為前屋主跟房仲沒有善盡告知義務，因此告上法院。

林姓男子在102年花990萬買下六樓住宅，結果事後聽鄰居口述才知道前前屋主兒子曾經從自家陽台跳樓，怒告要求減價200萬，但法院認為跳樓男子是在送醫後2小時才身亡，住家非陳屍處，不能算是凶宅。

同棟社區其他住家貼出出售公告，鄰居說這裡的房價每坪24~25萬，一戶大約近千萬，法院認定住宅沒有因為跳樓事件而跌價，加上當初是前前屋主的兒子發生跳樓，前屋主在持有房屋期間沒有發生跳樓事件，並不算隱瞞。

房仲業者 陳泰源 表示：屋況說明書裡面，有一個就是說產權持有期間有沒有發生過非自然死亡事件，第二個屋主確實她持有的期間沒有發生過。

凶宅認定，必須要是發生兇殺或自殺死亡房屋，關鍵就在死亡陳屍地點是不是住宅本身，因此法院判決買主敗訴，全案還可上訴。


中天新聞
位在林口副都心不到10年的房子房價正好，但這個社區林姓屋主買房之後才知道，99年前前屋主的小孩墜樓輕生，他因此認定自己買到了凶宅。

老鄰居都曉得這裡曾發生意外，但林先生認為買房前，房仲、屋主都沒有告知。

記者 邵子揚：林姓男子買屋之後才發現他的住家曾經發生墜樓死亡事故，因此他向前屋主、房仲以及房仲業者提出控訴，但法官認定這戶並不是凶宅。

當時發生事故後，原屋主急著脫手，第二任屋主透過仲介以1000萬元賣給了林先生，買屋當時，原告林先生並不曉得曾發生意外，氣得提告，但法官認為，六樓非陳屍處，而且男子送醫後才傷重不治，因此認定不是凶宅，原告也沒有舉正房價受到影響，加上第二任屋主持有時並不曉得，判決原告敗訴。

一般凶宅認定分為三大類，房屋內發生了凶殺命案，輕生，或是一氧化碳、藥物等中毒非自然死亡。

房仲業者 陳泰源 表示：屋主持有期間，產權持有期間，有沒有發生過非自然死亡，換言之，乙在持有期間確實沒有發生過非自然死亡，於是他賣給丙當然就沒有任何問題。「專有」處跳到「專有」處，那可能這兩個地點都認定是凶宅。

房仲強調凶宅認定法官自由心證，但住戶如此計較，除了心理因素外，就怕買到凶宅，房價受到影響。

新聞網址→http://news.tvbs.com.tw/entry/570876

部落格網址→http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/87384161