今天（5/30）在蘋果日報有關「房屋公設分離計價 可比照停車位」投書，引發一些討論與誤解，特別總價、單價及公設計價問題，容我再補充下列7點說明如下：

1、雖然我們都清楚房屋買賣主要是要看總價，而非單價。但實務上，不論業者或消費者都非常看重單價，而且都會以單價作為重要依據。尤其業者訂價或者是仲介、消費者比價都先確定單價，再乘上面積，才成為總價。因此，才會有公設可能灌水（因為「虛坪計價」公設面積等於室內專有面積），導致目前公設比越來越高（當然有部分因為安全梯法規所致）現象，進而引發社會要求房屋應該「實坪計價」之提議。因此，房屋單價如何計算便是重要議題，也連帶引發公設應該如何計價的關鍵議題。政府必須面對並重視此議題。

2、國內越來越高的房價及公設比，目前大家習慣以「虛坪計價」，將公設面積價格高估顯然不合理，容易造成業者灌水，同時房價還不高的假象。房市持續此不合理現象政府不應視而不見。然而如本人投書所提，目前建議的「實坪計價」亦有缺失，實施可行性也有相當困難，政府及社會各界必須找出合理的平衡點，而「分離計價」提供一個解決方案，尤其我們過去停車位的計價也有同樣經歷過程，如此應可解決問題爭議。

3、我在投書中亦清楚表達「業者和消費者會透過各自的成本與效用，經過市場機制的不斷調整，公設品質水準與面積大小也會如同停車位般自然產生價格」，然而學術界透過理論依據及實證分析，發現實價登錄的市場機制形成的公設價格約為3成，這個數據能夠提供業者及買賣雙方「重要參考」，應有相當貢獻價值，避免業者與消費者的隨意喊價，較易達成共識，促進市場效率。從公設僅佔3成房價來看，目前虛坪計價明顯高估，應較偏向實坪計價的方向。

4、我建議政府角色應透明市場資訊，目前實價登錄不但糢糊化地址，停車位面積與價格豋錄混亂，造成總價與單價的混亂，使用者相當困擾，房市透明化明顯仍有相當改善空間。

5、目前政府提出總價除以主建物面積的單價，「媒體稱之為「淨坪價」試算公式供參考，此淨坪價與一般認知的「實坪價」更為限縮，當然引發爭議。因此，本人投書建議政府若能提供分離計價方式，同時將公設面積以3成計價，提供試算公式供參考，以為目前「淨坪價」的改進建議。未來才可能逐漸形成社會共識。政府扮演規範引導向較合理方向應是適當角色。

6、最後我以豬排的瘦肉（室內專有面積）、肥肉（公設共用面積）及骨頭（停車位面積）比𣈥連豬排都可以分離計價，如去骨豬排一斤多少錢，去骨頭去肥肉豬排一斤多少錢，當然也可以瘦肉和肥肉合起來一斤多少錢，但這決對和純瘦肉一斤的價格不同。房價比豬排價貴上N倍，當然更要斤斤計較，房屋分離計價不論理或實務都有其正當性、合理性、可行性，政府、業者及社會大眾是否可以努力嘗試往此方向邁進？！

7、我再補充一個建議，在分離計價的基礎下，仿照豬排瘦肉與肥肉合起來計價的作法，將房價用公設面積3成價格和室內面積10成價格兩者加權計算，則可以沒有分離計價呈現的複雜，這樣只有一個房屋加權單價，業者與消費者較方便比較運用。當然業者或者是消費者可以不必一定要用公設3成加權，但一定要在實價登錄中說清楚，公設資訊透明揭露是重點。

縣長傅崐萁裁示 吉安住一住宅區回饋金案28%延長二年 一次解決問題

花蓮縣長傅崐萁19日下午在吉安鄉北昌國小召開吉安住一住宅區（也就是俗稱的北昌輕工業區）公開說明會，會中縣長首先表示：身為花蓮縣的縣長，不管過去政府合理或不合理的規劃和政策，今天縣府都要概括承擔，而住一住宅區也是因為這幾年花蓮全面急速發展繁榮，地價不斷的增值，所以不管是建成區、素地區、自行開發區也好，都面臨繳交相關回饋金的問題。為顧及民眾權益及歷史背景，縣長傅崐萁當場裁示：原有繳納28%回饋金的原則延長2年，讓民眾減輕負擔，儘速繳納取得變更執照，保障大家最大的權益。

傅縣長進一步指出；吉安住一住宅區在63年就經過內政部核定，64年公告發布實施時就已經是工業區了，到93年才正式討論變更為住一住宅區，總共43個單元，72公頃，現在建成區22公頃，已開發的單元申請許可的總共8公頃，素地區有42公頃，花蓮縣政府並沒有所謂的利益收入50億、60億，到目前為止含建成區已繳納的部分及已申請開發許可地區8公頃繳納的回饋金總和僅有七千多萬。在93年所頒布的住一住宅區細部計畫，有18%是道路取得費、10%的公園取得費；這都是依照都市計畫法第27-1條，重新規劃的區域，只要土地變更它就需要回饋，包含公園、綠地、廣場...等等，因為當時非常的倉促，通通納入所謂的公設地，所以算出這個28%其實是有相當大的計算方式的瑕疵，但是過去發生已實施的，現在都是要承擔，坊間因為資訊不齊全，引用資料多所錯誤，眾說紛紜，所以今天要正本清源一次解決。

另外傅縣長也向在場的鄉親說明：所謂回饋負擔39%的問題，不是規劃公司規劃的，也不是花蓮縣政府規劃的，它是依照都市計畫的過程由最基層主管單位吉安鄉都委會，照專家學者普世的計算方式算出來的，素地區要繳納的費用包括公共設施用地負擔29.58%、工程費用負擔約6.06%，再加上拆遷補償費約6.32%，所以合計為42%，在民國102年送到花蓮縣政府，所以既不是縣都委會也不是花蓮縣政府規劃的，102年吉安鄉都委會送到花蓮縣政府就是42%，當年建設處要公展的時候，縣長詢問是不是一定要到42%，還有沒有空間，經縣府計算後還有3%的容許空間，所以調降到39%的回饋金並進行公展。

傅縣長再提到有部分鄉親講到工業區的建蔽率70%,容積率210%，但是住宅區建蔽率降到60%，容積率200%，所謂工業區繳納了相關的費用後，怎麼使用強度反而降低？其實工業區是不能蓋住宅的，監察院在全面清查，全區只有百分之五可以做商業使用，而住宅區則是全區都可以做商業使用，只有八大行業、瓦斯行、加油站等三種性質不能使用，所以工業區土地價值和住宅區土地價值完全不一樣，並不是繳納了回饋金以後，反而降低使用強度。

傅縣長再度強調另有不實說法口耳相傳，所謂回饋金是否能改成土地改良費、工程受益費，這個就真的很外行了。都市計畫的變更是依照都市計畫法，土地改良費是屬於建築法不是都市計畫法，工程受益費在民國82年以後花蓮從沒有收取過，在這之前應該也沒有。

另外退縮5公尺建築的部分，這是都市主要計畫規定的，是經內政部通過行政院核定，屬中央權責非屬縣府，所以退縮5公尺是絕對不能動，如果要重新送內政部討論，再走一次還要六至八年，而且內政部不一定會同意。

而至於93年通過的土管規定開發1000平方公尺以上要經過花蓮縣都市計畫審議委員會核准核可後方可發照的部分，讓很多的開發造成很大的影響民眾希望能夠廢止，這是屬於地方政府的權限，這個我們可以討論來讓它廢止，讓各位在日後開發比較有自由度。

傅縣長明確指出從工業區變更為住宅區，它的回饋試算花蓮縣政府算出來是39%,吉安鄉都委會算出來是42%,這是用全國通用的試算公式算出來的，但是我可以跟花蓮縣都委會協調的，再請徐榛蔚立委幫忙跟內政部溝通，這是我們現在能做的事，希望可以盡快來變更使用，就是從工業區變更為住宅區。另有民眾反應繳納回饋金是不是可以來分期，這個部分我們可以同意來討論，讓大家先把價值創造出來。

傅縣長更明確的表達：原則上花蓮縣政府對於素地的區域，未來要繳納多少公園綠地廣場這部分我們希望由民間先行討論協商，有結果後縣府再行審查。

最後縣長針對建成區該負擔的回饋金部分表示會與縣政府相關單位討論來為鄉親爭取調降空間，並當場裁示將現行回饋金繳納28%的原則再延長兩年，讓大家趕快把手續辦好，趕快變更成住宅區。傅崐萁縣長再三強調：能照顧民眾的都已經作了，希望40年來的問題可以一次解決，所以希望大家可以趕快繳納，並表示會盡全力協助幫忙鄉親完成手續。