「內政部不要再演戲打假球了」
　
今天早上，內政部終於回應了預售屋轉售紅單炒作的民怨，在臉書發文表示，如果建案廣告上如果有引導消費者誤以為該建案已取得建造執照，就有涉及違反公平交易法第21條規定，最重可處2,500萬元。
　
我就直接講了，內政部不要再裝傻打假球啦。你知道你一發文，各地的房市討論群都在笑你嗎？以為做做樣子演演戲沒人知道？
　
我來告訴大家為什麼。
　
內政部援引的條文公平交易法第21、42條：事業不得在商品或廣告上，或以其他使公眾得知之方法，對於與商品相關而足以影響交易決定之事項，為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵，#處新臺幣五萬元以上二千五百萬元以下罰鍰。
　　
假的！你打去任何一個「潛銷」中的建案，銷售人員都會跟你說：「目前本案還未公開推出，請您留下姓名電話，會有專人與您聯絡」。過沒多久，專人就打電話來了，告訴你建案尚未正式公開，先付訂金保留喜歡的樓層戶號，等建照下來再正式簽約。
　
徐國勇部長，花敬群次長，建商根本不會隱瞞「尚未取得建照」的資訊，是要怎麼用 #公平交易法第21條「虛偽不實或引人錯誤之表示」？
　
真正可以罰的是哪一條呢，答案是公寓大廈管理條例第49、58條：公寓大廈起造人或建築業者，非經領得建造執照，不得辦理銷售，處 #新臺幣四萬元以上二十萬元以下罰鍰。
　
看清楚，重罰4~20萬，內政部為什麼只講公平交易法最高可罰2500萬，而不敢提 #公寓大廈管理條例 的4~20萬呢？
　
更不要說，這一年來，到底抓到幾件？開罰了多少？要不要公布出來給大家看看？
　
下個禮拜，時力黨團就會提出 #公寓大廈管理條例第49條修法，拉高未取得建照銷售的罰鍰。
　
最後再給內政部一個台中的神秘清單。知不知道「不可」、「可」代表什麼意思？這些案子，有沒有在建照核發前潛銷偷跑收訂金？
　
內政部好好去查吧，別再演戲打假球了。
　
1.文心大慶，不可
2.勝美有禮，不可
3.和宜極美，不可
4.和築好好窩，可
5.長虹天擎，可
6.富宇凡爾賽，可
7.遠雄之星8，可
8.鼎泰中城，可
9.誠邑築，可
10.惠宇G0系列，可
11.達麗，綁約（一年）
12.藏富滿滿，可
13.聯悦聚，說不可但合約沒寫
14.微笑之心，可
15.豐謙蜜之地，可
16.惠宇千曦，可
17.總太洲際W，可
18.鉅虹水岸岩，可
19.精銳萌未來，可
20.昂峰謙若樹，可
21.碧根21，可
22.國泰plus, MEGA，可
23.精銳fun未來，可
24.黎明觀邸，？
25.沅林築青 ，可
26.昂峰鉑麗 ，可
27.順天謙華，可
28.順天豐華，可
29.富宇峰景/松禾苑，可
30.新業築願景，可
31.浩瀚森之道，可
32.總太陞霖太美，可
33.鴻邑晴川硯，可
34.泓瑞水美捷堡，可
35.新業自由居，可
36.大鑫大心，？
37.惠田森聆苑，？
38.元城文學苑，？
39.寶睿新湛，可
40.達麗居山 ，可
41.大城樂好事 ，可
42.東方博舍，可
43.小時代2，可
44.大毅人人幸福，不可
45.順天景美，？
46.勝美新東區，不可
47.麗寶微笑世界，可
48.鉅虹森CASA 可
49.大毅家幸福 可
50. 崛世回興大，可
51.富宇海德公園 可
52. 富宇中央公園，可
53. 總太覓蜜，可 但綁一年
54.佳鋐科藝，不可

「千金買房，萬金買鄰」
話說「千金買房，萬金買鄰」，現今都會區的公寓大廈房屋賣買價額甚高，大家買房時，對於房屋的賣買價金、格局、地段的考量，莫不精打細算，但是房價(X)和鄰居的生活態度(Y)，X與Y之間卻不一定成正比，常常變成我們購買房地時一個難解的習題。
但是，問題遇到了，總是要想辦法解決，告狀俠來和大家分享一個案例：

甲男向堂哥承租『一定吉』社區A棟5樓之1居住，長期在居住之屋內養狗多隻，不僅吠聲產生噪音，又不注意清潔衛生，造成嚴重惡臭；又會將狗狗拴綁在社區中庭，除了不妥善清理其排泄物及餵食之骨頭等廚餘廢棄物造成髒亂外，其中更有大型犬隻見人即吠且作撲人狀，使得同社區其餘住戶心生畏懼，不敢從中庭進出，經管理委員會以甲男違反社區規約中竉物管理規定，多次促請改善，仍拒絶不予改善。唉…這要如何是好？

Q：甲男有義務遵守『一定吉』社區規約嗎？
A：要哦！承租人（即甲男）或使用人雖非區分所有權人（指A棟5樓之1之所
有權人），仍有遵守規約的義務。

【公寓大廈管理條例第3條第8款：住戶是指公寓大廈之區分所有權人、承租人或其他經區分所有權人同意而為專有部分之使用者或業經取得停車空間建築物所有權者。公寓大廈管理條例第3條第12款：公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項。】

Q：有發生這樣的情形時，可以怎麼做？
A：住戶可依據公寓大廈管理條例第16條第4、5項的規定，要求『一定吉』社
區管理委員會管理委員會或管理負責人應予以制止或按規約處理，必要時亦
得報請直轄市、縣(市)主管機關處理。
又依公寓大廈管理條例第47條規定，住戶違反第16條第4項規定者，由直
轄市、縣(市)主管機關處新臺幣三千元以上一萬五千元以下罰鍰，並得令其
限期改善或履行義務、職務；屆期不改善或不履行者，得連續處罰。

【公寓大廈管理條例第16條第4、5項：住戶飼養動物，不得妨礙公共衛生、公共安寧及公共安全。但法令或規約另有禁止飼養之規定時，從其規定。住戶違反前四項規定時，管理負責人或管理委員會應予制止或按規約處理，經制止而不遵從者，得報請直轄市、縣(市)主管機關處理。】

Q：甲男這傢伙經管理委員會多次促請其改善，依舊頑冥不靈、我行我素時，『一定吉』社區其他住戶有無大絶可以施放？
A：有的，依公寓大廈管理條例第22條第1項第3款規定，透過管理委員會對於
甲男訴請法院強制遷離！
立法者考量將住戶或區分所有權人強制遷離，對住戶居住自由及財產權之限
制甚鉅，這是為維持公寓大廈其他住戶共同利益之最後及最激烈手段，同時
為了兼顧其他公寓大廈住戶之居住安寧等利益，所以要具備三個要件：
1. 須住戶有違反法令或規約之行為且情節重大。
2. 由管理負責人或管理委員會促請改善，而該住戶於三個月內仍未改善。
3. 並經區分所有權人會議決議強制其遷離。
甲男之行為顯然違反規約規定，破壞社區環境衛生，影響住戶之安寧，嚴重
妨礙社區之公共衛生、公共安寧及公共安全，所以在具備前面三個要件時，
可以對於甲男訴請法院強制遷離。

【公寓大廈管理條例第22條第1項第3款：住戶有下列情形之一者，由管理負責人或管理委員會促請其改善，於三個月內仍未改善者，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院強制其遷離：…三、其他違反法令或規約情節重大者。。】

這不分享，實在對不起大家啊！

如果要問排名第一名的不動產相關糾紛，應該是漏水的問題了。

房屋漏水了，到底應該算誰的，誰來修？誰出錢？誰告誰呢？

*****首先，漏水發生了，要怎麼判斷是誰的責任****
->重點：原則上要看漏水起源點是來自於房屋的哪一個部位，該部位是屬於哪一個所有權人的，例外則是能夠證明有其他造成漏水事由發生的人，則由該人負責。

我們可以看一下公寓大廈管理條例第10條的規定：

1.專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用。

2.共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。

還有公寓大廈管理條例第12條的規定：

專有部分之共同壁及樓地板或其內之管線，其維修費用由該共同壁雙方或樓地板上下方之區分所有權人共同負擔。但修繕費係因可歸責於區分所有權人之事由所致者，由該區分所有權人負擔。

*******如果是自己家裡的天花板漏水，不知道是來自於自家，還是樓上，需要請水電師傅去樓上住戶家裡勘查或修繕，卻遇到樓上住戶不配合，怎麼辦呢？******
->重點：請主管機關罰鍰或請法院強制執行

我們可以參考公寓大廈管理條例第6條的規定：

1.他住戶因維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線，必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時，不得拒絕。

2.管理負責人或管理委員會因維護、修繕共用部分或設置管線，必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時，不得拒絕。

3.於維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線，必須使用共用部分時，應經管理負責人或管理委員會之同意後為之。

住戶違反前開規定，經協調仍不履行時，住戶、管理負責人或管理委員會得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。

區分所有權人或住戶違反第六條規定，主管機關受理住戶、管理負責人或管理委員會之請求，經通知限期改善，屆期不改善者。在第47條有規定有上列行為之一者，由直轄市、縣(市)主管機關處新臺幣三千元以上一萬五千元以下罰鍰，並得令其限期改善或履行義務、職務；屆期不改善或不履行者，得連續處罰。

*******如果對方拒不修繕或我方修繕了對方不付修繕費呢？*****************
->重點:可以向法院提起訴訟，請求對方修復或給付我方修復的費用，甚至裝潢的損壞還可以請求賠償。

相關的法條是民法184、191、213、215、216

********接下來是重點了**************
假設對漏水的被告提起訴訟，因為法院必須確認漏水的責任歸屬，目前實務上會請土木技師公會、建築師公會等專業單位做鑑定，這個鑑定費常上看十幾二十萬，由敗訴的負擔，我們曾經看過一個案例被請求一萬多的修復漏水費用，不願給付，結果敗訴的時候連同鑑定費被要了十幾萬，因此，在發生漏水糾紛時，最好衡量漏水修復費用及事先請水電師傅評估可能漏水的地方責任歸屬，否則不管是原告或被告，敗訴的一方就要負擔高額的鑑定費，非常的不划算，不如雙方大事化小，各自退一步，互相分擔一點了事，這是本文最重要要提醒大家的地方喔！

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